Размер арендованной площади не равен площади всего тц

Определение торговой площади при ЕНВД в 2018-2019 годах

Площадь торгового зала при ЕНВД: каков предел для этого спецрежима

Прямой формулировки, что такое торговый зал, в НК РФ нет. Однако если судить по подп. 2 п. 3 ст. 346.2 НК РФ, то торговые залы — это принадлежность стационарной торговли. Они представляют собой обособленные и специально оборудованные помещения, в которых ведется розничная торговля, а также обслуживание покупателей.

Иначе говоря, если часть площади в торговом помещении отведена под обслуживание покупателей, считается, что торговый зал имеется.

Абз. 14 ст. 346.27 НК РФ относит к объектам стационарной сети, в которых есть торговые залы, только магазины и павильоны.

Магазином согласно абз. 26 ст. 346.27 НК РФ считается оборудованное здание или его часть, если оно:

• служит для реализации товаров и оказания услуг;
• оборудовано помещениями, предназначенными для торговли, складирования товаров, их подготовки к продаже, размещения административного персонала и подсобных нужд.

Павильоном согласно абз. 27 ст. 346.27 НК РФ считается строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на малое количество рабочих мест (одно или несколько).

При ведении розничной торговли в магазине или павильоне налогоплательщик должен иметь в виду, что режим ЕНВД для него будет доступен лишь до тех пор, пока площадь торгового зала не превысит 150 кв. м. Этот показатель согласно подп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ является предельным для такого вида деятельности и таких помещений.

Величина площади торгового зала непосредственно влияет на сумму налога.

Торговое место (ЕНВД): особенности определения площади

Если для розничной торговли используется торговое место площадью более 5 кв. м, то в соответствии с п. 3 ст. 346.29 НК РФ для ЕНВД физическим показателем является площадь такого помещения.

НК РФ в гл. 23.3, посвященной этому виду налога, не указывает, как следует рассчитывать площадь торгового места для ЕНВД. Вся поясняющая информация сосредоточена в многочисленных письмах Минфина и ФНС России и накопившейся судебной практике.

Специалисты министерства и налогового ведомства разъясняют, что площадь торгового места надо определять строго по правоустанавливающим или инвентаризационным документам.

К ним, согласно письмам Минфина России от 19.05.2014 № 03-11-11/23429, от 08.08.2012 № 03-11-11/231 и ФНС России от 27.07.2009 № 3-2-12/83 можно отнести технические паспорта помещений, договоры купли-продажи, аренды помещений или их частей, схемы, планы, экспликации.

О том, как закрытие торгового объекта влияет на расчет ЕНВД, читайте в материале «Как рассчитать ЕНВД, если торговая точка закрылась?».

Надо ли при расчете физического показателя учитывать не использующиеся в торговле помещения

Авторы писем контролирующих органов настойчиво указывают, что в уже упоминавшейся ранее гл. 26.3 НК РФ нет положения, согласно которому можно исключить из площади торгового места ту площадь, которая свободна от обслуживания покупателей. Имеются в виду подсобные помещения, склады и пр. (письма Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/68, от 26.12.2011 № 03-11-11/320, ФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507@).

Такие действия позволительны только в отношении магазинов и павильонов, поскольку в них есть торговые залы (абз. 22 ст. 346.27 НК РФ).

Эту точку зрения поддерживают арбитражные суды всех уровней, вплоть до ВАС РФ (постановление от 14.06.2011 № 417/11). В качестве примера решений нижестоящих судебных инстанций можно привести постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2013 № А79-7818/2012, ФАС Московского округа от 10.02.2012 № А41-31817/10, ФАС Центрального округа от 11.03.2011 № А62-4419/2010).

Наконец, аналогичного мнения относительно торговых мест придерживается и Конституционный суд РФ, который в определении от 16.07.2013 № 1075-О не нашел в этом нарушения прав плательщиков ЕНВД.

В этой связи во избежание доначислений при проверках налоговых органов следует включать в площадь торгового места те места и помещения, где товар хранится или подготавливается к реализации.

Как считать физический показатель, когда торговый объект состоит из помещений разного назначения

В деловой практике довольно часто встречаются обстоятельства, когда объект торговли состоит из складских и торговых помещений, основанием чему служат необходимые правоустанавливающие либо инвентаризационные документы.

Президиум ВАС РФ в постановлении № 417/11 причислил такие объекты к имеющим торговый зал. Нижестоящие суды в разное время приходили к аналогичному выводу (постановления ФАС Поволжского округа от 28.06.2012 № А55-23133/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 31.05.2012 № А11-1487/2011).

Получается, что в таких случаях налогоплательщик должен применять для определения ЕНВД площадь торгового зала, а не торгового места.

Логика судей такова: торговым местом должно считаться место, где товар выставлен и реализуется. Складские, подсобные, административные и бытовые помещения к ним относиться не должны. Если же они появляются, то категория объекта повышается до помещения с торговым залом.

Какие виды помещений следует отнести к торговому залу, а какие нет, читайте в статье «Минфин пояснил, что не относится к площади торгового зала в целях ЕНВД» .

Компания «Сигма», занимающаяся розничной торговлей, арендует помещение, общая площадь которого составляет 47 кв. м. В соответствии с договором в распоряжение «Сигмы» отдано помещение, состоящее из двух частей: в одной части происходит непосредственно торговля товарами, в другой товар складируется.

Площадь, на которой происходит торговля, составляет 9,8 кв. м. В приведенных обстоятельствах следует применять показатель «площадь торгового зала», равный 9,8 кв. м.

Налогоплательщику в таких случаях следует иметь в виду, что при использовании складских и подсобных помещений для обслуживания клиентов показатель может быть сразу увеличен на величину и этих площадей.

При этом именно налоговики согласно постановлению № 417/11 должны доказать, что складские помещения используются для обслуживания покупателей, основываясь на том, что у последних имеется свободный доступ к стендам и складируемым товарам.

Судебная практика свидетельствует, что арбитры в таких обстоятельствах поддерживают налоговую службу. Подтверждение можно найти в многочисленных решениях, в частности, в постановлениях ФАС Поволжского округа от 07.02.2013 № А65-23254/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2012 № А38-1707/2012, ФАС Уральского округа от 19.09.2011 № Ф09-5821/11.

При применении ЕНВД в розничной торговле одним из физических показателей, применительно к которому определяется базовая доходность вида осуществляемой деятельности, является площадь помещения или места, в котором осуществляется торговля. Важен он для продаж, ведущихся через стационарную сеть торговли (с торговыми залами или без них) или при отсутствии стационарной сети (на торговых местах).

Пределы площади для применения ЕНВД с показателем размера торгового зала или места ограничены цифрами:

• 150 кв. м для торгового зала — его превышение приводит к невозможности применения ЕНВД;
• 5 кв. м для торговых мест — наличие меньшей площади требует применения другого физического показателя.

Размер площади устанавливается по документам. Однако в ряде случаев следует учитывать определенные нюансы отнесения помещений к торговым.

Размер арендованной площади не равен площади всего ТЦ

Предприниматель арендовал площади в двух торговых центрах. Налоговая пришла с проверкой, посчитала, что предприниматель необоснованно обогащается, разделив площади в торговых залах на части, меньше положенных по ЕНВД 150 кв. м, и доначислила ему НДС, НДФЛ, пени и штрафы. Бизнесмен с этим не согласился и обратился в суд, требуя признать незаконным решение налоговиков.

Суды рассмотрели предоставленные истцом договоры аренды и приложенные схемы и выяснили, что фактически он арендовал 145 кв. м в одном ТЦ и 121 кв. м в другом. Общая площадь торговых залов в обоих ТЦ, конечно, превышала установленные для «вмененщика» пределы, но налоговики не доказали, что истец использовал всю эту площадь. Более того, в материалах дела есть доказательства, что в ТЦ с истцом соседствовали и другие арендаторы, а фискалы не выяснили, какую площадь фактически занимал каждый из них.

Выводы чиновников о том, что общие торговые залы ТЦ были раздроблены, чтобы истец и другие арендаторы получали необоснованную выгоду, судами был признан несостоятельным: арендаторы не являлись собственниками зданий и делить площади торговых залов не могли.

Суды приняли сторону предпринимателя, отменив решение чиновников.

Документ включен в СПС “Консультант Плюс”

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 – 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.

За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.

Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

Основные положения стандарта

Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area – R/U).

Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

– площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

– площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).

И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.

[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».

Правила подсчета общей, полезной, арендуемой площади в торговых и офисных центрах

ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ОБЩЕЙ, ПОЛЕЗНОЙ И РАСЧЕТНОЙ ПЛОЩАДЕЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЗДАНИЙ.

1. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).

Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.

При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.

2. Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

3. Расчетная площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь.

Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м и более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения) включаются в нормируемую площадь здания.

4. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и расчетную площади зданий не включаются.

5. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного потолка не менее 1,6 м.

6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ?0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.

7. Площадь застройки определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.

РАСЧЕТ ПЛОЩАДЕЙ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

1. Функциональное назначение площадей торгового центра.

По функциональному назначению площади торгового центра делятся на:

• торговые, т.е. предназначенные под размещение торговых предприятий;
• сервисные, предназначенные под размещение предприятий бытовых услуг (химчисток, ремонта обуви, одежды и т.п., парикмахерских и пр.) и финансовых услуг (отделений банков, обменных пунктов);
• общественного питания, т.е. предназначенные под размещение предприятий общественного питания (кафе, ресторанов, баров и пр.);
• развлекательные, т.е. предназначенные под размещение предприятий увеселительного характера (кинотеатров, игровых автоматов, казино, боулинга и пр.);
• общего пользования (зоны рекреации, коридоры, проходы, туалеты и другие площади, предназначенные для посетителей торгового центра);
• офисные (где размещаются офис администрации торгового центра и компаний-арендаторов);
• складские (где размещаются склады компаний-арендаторов);
• технические (технические коридоры и помещения, где размещается инженерно-техническое оборудование торгового центра);
• вспомогательные (где размещаются помещения вспомогательного характера, относящиеся к торговому центру в целом: помещения службы охраны, уборки, помещения для хранения оборудования, общие туалеты для персонала и пр.).

2. Принципы измерения площадей торгового центра.

Любая площадь, входящая в состав торгового центра, может быть измерена как площадь горизонтальной поверхности, замкнутая вертикальными поверхностями (внутренними поверхностями стен, перегородок, витражных стекол и т.п.) и условными линиями, отделяющими открытые площади, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и вентиляционных шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и колонн.

Сумма всех площадей, измеренных таким образом, составляет общую площадь торгового центра.

Под условными линиями, отделяющими открытые площади, понимаются линии, установленные договоренностью с арендаторами, или на основе общепринятой практики деления площадей. Открытые площади, ограниченные условными линиями, передаются в пользование арендатору. Например, лобби-бар кинотеатра может не отделяться от зоны рекреации торговой галереи вертикальными плоскостями, однако зона столиков лобби-бара относится к площади бара (и используется оператором кинотеатра), а не к площади торговой галереи.

Общая площадь торгового центра делится на полезную площадь торгового центра и площадь общего пользования, техническую площадь и вспомогательную площадь.

Полезная площадь торгового центра включает в свой состав площади:

• торговые;
• сервисные;
• общественного питания;
• развлекательные;
• офисные;
• складские.

В состав Полезной площади торгового центра входят также внутренние площади общего пользования, внутренние технические площади и внутренние вспомогательные площади.

Понятие внутренних площадей тождественно аналогичным площадям торгового центра. Однако внутренние площади относятся к конкретным помещениям. Например, Площадь общего пользования торгового центра и Внутренняя площадь общего пользования может включать зону рекреации. Однако в первом случае это является зоной рекреации торговой галереи, относящейся ко всему торговому центру и не подлежащей сдаче в аренду, во втором случае это может быть зоной рекреации в магазине и входить в состав арендной площади этого магазина.

3. Понятие арендной площади и принципы измерения арендной площади.

Размер арендной площади устанавливается договором аренды. В соответствии с общепринятой практикой деления площадей в состав арендных площадей входят площади:

• торговые (торговых залов);
• сервисные (залов предприятий услуг);
• общественного питания (площади кухни и зоны столиков/обеденных залов);
• развлекательные (площади, занимаемые залами развлечений, игровыми автоматами, оборудованием и кассами);
• офисные;
• складские;
• внутренние площади общего пользования;
• внутренние технические площади;
• внутренние вспомогательные площади.

Совокупность всех арендных площадей торгового центра является Общей арендной площадью торгового центра (ОАП).

По существу понятие арендной площади тождественно понятию Полезной площади торгового центра за вычетом площади офиса администрации торгового центра.

Любая арендная площадь может быть измерена как совокупность всех площадей горизонтальных поверхностей, замкнутых вертикальными поверхностями и условными линиями (т.е. как совокупность всех помещений и открытых пространств), относящихся к какому-либо предполагаемому арендатору, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и вентиляционных шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и колонн.

Ошибку при подсчёте площадей может дать неисправный компьютер. Для решения проблемы потребуется ремонт компьютеров от компьютерного мастера.

Термины, применяемые в стандартах ВОМА при измерении арендуемых площадей

Общая площадь застройки – общая площадь здания, измеренная по внешней стороне всех внешних стен, т.е. площадь застройки здания. Она обычно не применяется в целях аренды.

Общая измеренная площадь – общая площадь здания, ограниченная Основным Сегментом, за исключением всех парковок и погрузочных площадок (или их частей), расположенных вне линии застройки. В сущности, равняется сумме арендуемой площади + вертикальные проемы. В основном не используется в целях расчета аренды и рассчитывается на поэтажной основе.

Основные вертикальные проемы – лестницы, лифтовые шахты, дымоходы, вертикальные вентиляционные каналы и тому подобное, и окружающие их стены. Атриум, световые шахты и подобные проемы над чистым полом включаются в это определение. Однако в него не включаются вертикальные проемы, построенные для частного пользования арендатором, занимающим офисные помещения на более чем одном этаже. Структурные колонны, отверстия для вертикальных электрических кабелей или телефонных линий, и водопровода не считаются основными вертикальными проемами.

Арендуемая площадь этажа равняется общей измеренной площади этажа минус основные вертикальные проемы для этого же этажа. В основном фиксируется для всего срока службы здания и редко изменяется в связи с изменением размера или конфигурации коридора, поскольку все такие коридоры включены в арендуемую площадь этажа.

Полезная площадь – измеренная площадь административно-служебных помещений, складских помещений или общего пользования на этаже. Общая сумма всей полезной площади на этаже равняется Полезной Площади Этажа на этом же этаже.

Полезная площадь представляет собой фактически занятую площадь административно-служебных или складских помещений и являющуюся наиболее важной для арендатора как в плане оценки помещения, так и распределения площади среди персонала.

Офисные помещения– площадь, где арендатор обычно размещает персонал и/или мебель в целях чего производится расчет площади.

Складские помещения – площадь административного здания, соответствующая требованиям ведения розничной торговой деятельности и включенная в полезную площадь этажа. Складские помещения должны иметь выход на улицу и располагаться на первом этаже, но необязательно иметь отдельный вход.

Площадь общего пользования здания – это площадь здания, которая обеспечивает обслуживание арендаторов здания, но которая не включена в Административно-служебные помещения и Складские помещения отдельно взятого арендатора. К таким помещениям обычно относятся основные вестибюли, площадь атриумов на уровне чистого пола, помещение для консьержки, залы конференций, фойе, предприятия общественного питания, оздоровительные и фитнес центры, медицинские учреждения, гардеробы или душевые, помещения для почты, зона обслуживания, такая как полностью закрытый технический этаж или аппаратная. Зоны парковки, основные сегменты погрузочных площадок находящихся за линией застройки, основные вертикальные проемы не входят в площадь общего пользования.

Полезная площадь этажа – сумма полезной площади, административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания на одном этаже. Эта цифра может изменяться в течение срока службы здания, поскольку коридоры расширяются, договоры переделываются и этажи реконструируются.

Площадь общего пользования на этаже – помещения на этаже, доступные преимущественно для пользования арендаторами этого этажа. Например, ванные, уборные, помещения для электрооборудования, помещения для телекоммуникаций, технические помещения, лифтовые холлы и общественные вестибюли.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной на этаже – в основном это соотношение суммы общей арендуемой площади к общей полезной площади на данном этаже. Итоговый коэффициент используется для конвертации полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь – это полезная площадь административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания, плюс доля площади общего пользования на этаже на данном этаже. Общая сумма всех основных арендуемых площадей на этаже равна арендуемой площади этого этажа.

Следует заметить, что согласно прежним редакциям Стандарта BOMA, основные арендуемые площади фактически были конечными арендуемыми площадями, поскольку предыдущие редакции действовали только на поэтажной основе.

Арендуемая площадь здания – равняется сумме всех арендуемых площадей всех этажей.

Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной – этот коэффициент представляет собой валовой показатель, применяемый при распределении площади здания общего пользования в расчете на всю полезную площадь здания.

Арендуемая площадь – это полезная площадь офисных помещений и складских помещений совместно с долей площади общего пользования этажа и здания. Арендуемая площадь определяется умножением полезной площади на комбинированный Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной – комбинированный пересчетный коэффициент, полученный путем умножения Коэффициента соотношения арендуемой площади этажа к полезной на Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной, который при применении к полезной площади дает арендуемую площадь помещения. (Общая арендуемая площадь ÷ полезная площадь = А/П коэффициент).

Взаимосвязь рассмотренных площадей и коэффициентов приведена в таблице 4.2.

Чем активнее развивается отечественный рынок коммерческой недвижимости, тем чаще его участники используют методы и приемы, применяющиеся на Западе. Это особенно актуально в работе с иностранными партнерами – как с западными инвесторами и консультантами, так и с международными компаниями, во множестве арендующими площади в российских офисных и торговых центрах. Одними из важных параметров являются стандарты измерения помещений.

Как измерить площадь, допустим, офиса? Казалось бы, странный вопрос: площадь есть произведение длины и ширины, это мы помним из школьного курса геометрии. Однако в приложении практики к теории все оказывается не так-то просто. Считать ли толщину стен? Нужно ли платить арендатору за коридор? За лифт? За технические помещения здания? И сколько? Для этих расчетов есть специальные методики, но весь фокус в том, что на нашем рынке используются два разных стандарта измерения, которые весьма различаются между собой.

Государственные органы признают только один из них – стандарты БТИ (бюро технической инвентаризации). Соответственно, при проектировании в разрешительной документации используется только они – девелоперу ведь нужно получить юридическое обоснование для своего объекта. Многие собственники, сдающие помещения, также считают площади по стандартам БТИ. Эта система по-прежнему широко используется там, где качество БЦ и ТЦ продолжает оставаться низким – в регионах или даже в столице среди объектов класса «С» и иногда «B». Однако все более широкое распространение получают международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Association).

Международные стандарты помогают участникам рынка до мелочей сравнить разные предложения и выбрать наиболее выгодные.

«На российском рынке впервые стандарты замера BOMA стали использоваться в самом конце 1980-х в Москве, когда СП «Перестройка» построила для западных арендаторов и сдала в аренду первые офисы клас- са «А», – рассказывает Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer. – Замер помещений по стандарту BOMA в целях взимания арендной платы был абсолютно понятен западным арендаторам, но вызывал много вопросов у российских специалистов, так как в России был принят и суще- ствовал единственный подход – замер по стандартам БТИ. Именно он отражался в арендном договоре.

В середине и даже конце 1990-х на рынке существовало совершенно четкое разделение: новые высококлассные офисы замерялись и сдавались по системе ВОМА, в то время как офисы классов «B» и «B-» продолжали сдаваться по стандартам БТИ. Немало усилий для внедрения нового подхода к замерам помещений и соответственно взиманию арендной платы приложили ведущие брокерские агентства Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (в то время Stiles & Riabokobylko), Colliers International, GVA Sawyer. На каком-то этапе компании просто заключали между собой некое негласное соглашение о том, что будут проводить единую политику и сдавать помещения исключительно по системе ВОМА. Этот практический подход, безусловно, дал свои результаты».

Сегодня в развитых городах России высококлассные помещения оцениваются по международным стандартам.

Они помогают договориться, исключают двусмысленные формулировки при переговорах, четко определяют параметры, от которых зависят немалые денежные суммы. В частности, арендаторы площадей имеют возможность до мелочей сравнить разные предложения на рынке и выбирать наиболее выгодные, что значительно облегчает партнерские отношения.

Ведь если одна из сторон не удовлетворена договоренностями, она предпримет все, чтобы их обойти. Немало «проблемных» арендаторов появляется именно поэтому. Во избежание недоразумений договаривающиеся стороны должны быть уверены, что все замеры сделаны правильно и расчеты точны.

Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer

Стандарты ВОМА применяются до сих пор исключительно для сдачи помещений в аренду. В технической документации, в частности для выдачи свидетельства о собственности на здание или помещение, попрежнему используется замер по системе БТИ. Иной подход может вызвать вопросы со стороны государственных органов. При регистрации договора аренды помещения обязательным условием является приложение к нему плана БТИ. Поэтому при использовании стандартов ВОМА в договоре аренды площадей следует делать соответствующую оговорку и использовать приемлемую для регистраторов формулировку.

В пользу арендодателя

Стандарты BOMA чрезвычайно выгодны для собственника. Во-первых, они позволяют на законных основаниях, то есть со ссылкой на действующие международные стандарты, требовать от арендаторов оплаты всех используемых ими площадей, начиная от конференц-зала и кончая подсобками.

Во-вторых, точный подсчет помогает определить, сколько средств «соберут» различные общие зоны, а значит, и по- нять, как организовать их эксплуатацию. В-третьих, можно справедливо распределить оплату общих зон, или фактора нагрузки, между арендаторами и тем самым исключить конфликты. В-четвертых, становится понятен объем пространств, которые нельзя использовать и которые относятся к так называемому коэффициенту потерь собственника. В-пятых, можно рассчитать, насколько арендные ставки в данном бизнес- или торговом центре соответствует рыночному уровню.

Ну и, наконец, результаты измерений по стандартам BOMA в целом оказываются более выгодны собственнику здания, чем измерения по стандартам БТИ. Как отмечают специалисты Jones Lang LaSalle, арендуемая площадь здания (если ее вычислять по нормам BOMA), как правило, получается больше, а здание соответственно доходнее.

По словам Веры Сецкой, «итоговая площадь помещений, замеренных по стандарту ВОМА, всегда больше, чем площадь помещений, замеренных по стандарту БТИ. Поэтому в выигрыше всегда арендодатель, а не арендатор. Может быть, именно поэтому внедрение стандарта BOMA шло очень тяжело: арендаторы не соглашались не только с самим способом замеров, но и с принципом введения пропорциональной оплаты за общие площади, поскольку, по их мнению, это давало дополнительный и «несправедливый» доход арендодателю».

Впрочем, одни параметры играют на руку арендодателю, другие – арендатору. Например, первым выгодно следующее:

– в отличие от методов БТИ, стандартами BOMA учитываются толщина стен из рабочей комнаты в коридор и половина толщины стен, разделяющих разных арендаторов;
– с арендаторов взимается плата за элементы, не входящие в общую площадь здания, то есть за находящиеся вне стен, – автостоянку, балконы, погрузочные площади;
– оплачиваются и «съедающие» площадь колонны, короба для проводки, водопроводные трубы, если те размещаются в рабочих помещениях. Арендатор, в свою очередь, может сэкономить на том, что:
толщина гипсокартона, которым обшиты стены, при промерах не учитывается, то есть арендуемая площадь получается меньше, чем по оценке БТИ;
– за площадь, образуемую скосом стен из-за архитектурных особенностей здания, арендатор не платит;
– сквозные вертикальные проемы здания – вентиляционную шахту, лифты, воздухопроводы и трубопроводы – относятся к фактору потерь и не оплачиваются.
И так далее.

Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium

Обычно для класса «А» (Lotte Plaza, Ducat III, Naberezhnaya Tower и т. д.) используются стандарты BOMA. Помещения класса «В», как правило, измеряются по стандартам БТИ, однако для расчета арендуемой площади прибавляется коэффициент мест общего пользования. Обычно он составляет не более 10–15%. Для обучения международным стандартам наши сотрудники посещают специальные образовательные курсы. Также они проходят дополнительное обучение внутри компании. Мы полагаем, что и тот и другой способы обучения эффективны и дают положительные результаты.

Стандарты BOMA – это методика, зафиксированная в толстом «талмуде», который брокеры используют в своей повседневной работе. Однако при этом абсолютная точность измерений невозможна и здесь. Тому есть несколько причин.

Во-первых, официально принятая погрешность при измерениях составляет 2%. Но на практике она может быть и больше. «Если арендуются большие площади и погрешность составляет 3%, то это выливается в немалые суммы, тем более что от площади зависит не только арендная плата, но и операционные платежи, – говорит Руслан Канов, технический директор Office Solutions из Киева. – Арендатору в этом случае целесообразно оплатить услуги оценщи- ка и посредника в переговорах, затраты на них окупятся за полгода». Брокеры некоторых компаний подтвердили, что арендаторы иногда заказывают независимую оценку.

Существует и множество спорных моментов, по которым обычно приходят к консенсусу при переговорах.

– помещение, относящееся к фактору нагрузки, находится на этаже арендатора, но им принципиально не используется;
– помещение имеет технические фальшполы. Как правило, если они нужны арендатору и он ставит их, то это учитывается при измерении высоты офиса. Если же они предусмотрены архитектурным проектом, то могут и не учитываться;
– есть специальные помещения для аппаратуры. Тот же принцип: если в них хранится аппаратура арендатора, то помещения включаются в арендуемую площадь.

Во-вторых, площадь существую- щего только в проекте здания можно знать лишь приблизительно. Однако ко времени сдачи в эксплуатацию договоры на аренду уже заключены. Как же быть? Одни брокеры рассказали, что построенное здание измеряют заново и контракт корректируют. Другие утверждают, что их клиенты не требуют пересмотра договора, если здание их устраивает. И это неудивительно: сегодня при дефиците офисных площадей рынок принадлежит арендодателю.

«Если разночтения не достигают 10%, договор не пересматривают. Все решается путем переговоров», – заявил Альберт Козловский, ведущий финансовый аналитик «Московского бизнес- инкубатора».

В-третьих, сами стандарты местами сформулированы так, что их можно толковать по-разному. Кроме того, многие нюансы привязаны к реалиям западного рынка и на нашу действительность проецируются с трудом. Например, на Западе не понимают, что такое shell&core, там все помещения сдаются с отделкой, а порой и с мебелью. Потому иностранные специалисты иногда не в силах дать российским брокерам толковую консультацию. Вот и вынуждены наши соотечественники вычитать из размера толщину гипсокартона (а это 6–7 см!), которого в действительности при сдаче в аренду не существует. Сталкиваются брокеры и с другими препятствиями. «Наибольшую трудность представляют, как ни странно, не здания неправильной формы, а объекты, сложные в плане инженерии, – атриумы например, – делится мнением Дмитрий Киритопуло из отдела офисной недвижимо- сти Jones Lang LaSalle. – Трудно, если здание имеет многочисленные технические помещения и объемы: нужно разобраться по каждому из них: приписывать ли его ко всему зданию или к отдельному этажу. От этого зависит арендная плата».

Ну а в-четвертых, стандарты – стандартами, а «оценки помещений, сделанные по BOMA, тоже расходятся между собой – в зависимости от того, кто заказывает оценку», как замечает Альберт Козловский. Все участники рынка признают, что спорные моменты решаются путем переговоров и что главное в этом бизнесе – умение убеждать собеседника.

Российский рынок привыкает к новым стандартам, но понемногу. Многие собственники, девелоперы, самостоятельно сдающие свои площади, все еще считают по нормам БТИ. «Не существует сегодня единой системы расчета помещений, – констатирует Михаил Солоницын, заместитель коммерческого директора инвестици- онной компании «Большой город». – В основном принципы BOMA используются на уровне здравого смысла». Читай: там, где это выгодно собственнику, он ссылается на международные стандарты. Михаил Солоницын признался, что использует их в основном как инструмент при переговорах со своими клиентами.

«Внедрение стандарта ВОМА пока не столь активно в нестоличных городах, – говорит Вера Сецкая. – Но процесс аналогичен московскому. Все новые высококлассные бизнес-центры сдаются именно так. Старые здания, особенно бывшие здания НИИ, продолжают сдаваться по замерам БТИ и по системе, где общие площади в здании выпадают из категории помещений, за которые берется арендная плата».

«Внедрение стандарта ВОМА пока не столь активно в нестоличных городах, но процесс аналогичен московскому. Новые высококлассные бизнес-центры сдаются именно так.

Столичные брокеры свидетельствуют, что им приходится убеждать арендаторов принять расчеты, сделанные по международным стандартам, разъяснять, за что он платит. Но когда клиенты видят, что другие помещения класса «А» на рынке сдаются по этим же принципам, они в конце концов принимают условия арендодателя.

Теперь арендатору нужно понимать, что заявленная в рекламе площадь помещения в БЦ класса «А» – это площадь, полученная методами расчетов BOMA, то есть, помимо непосредственно офиса, включает в себя долю общих помещений здания. Понять, сколько из этой площади придется на полезную, нельзя, не изучив поэтажный план. Только по нему можно произвести расстановку рабочих мест.

Таким образом, в чем-то новые правила усложняют жизнь участникам рынка, но рано или поздно международные стандарты станут и нашими тоже. И тогда они действительно будут единым языком общения между собственником здания, брокером и арендатором, а не только инструментом торга.

Оцените статью: