Покупка доли в квартире

Купля-продажи части недвижимости: как выкупить долю в квартире?

В сфере недвижимости сделки по купле и продаже доли в квартире считаются наиболее сложными.

Трудности заключаются в том, что нет четких границ собственности, размер собственности зависит от количества владельцев, и, как правило, доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры.

Такие сделки регулируются статьями 250 ГК РФ и Федеральными Законами 391 и 172 .

Доля в квартире – это часть собственности на нее. В свидетельстве о праве собственности выражается в виде дроби (1/2, 1/7 и т.п.).

В некоторых случаях суд может приравнять имущество каждого собственника к какой-то комнате. При этом, однако, решение суда на новых владельцев не распространяется и с вопросом о том, где начинается и заканчивается часть чьей-то недвижимости нужно снова идти в суд.

Если в семье появляется ребенок, то процедура также должна проводиться заново. Все эти трудности приводят к тому, что доли в квартирах продаются по заниженной стоимости. Данные сделки, как правило, осуществляются с целью дальнейшего выкупа квартиры целиком, либо же для получения прописки – для регистрации по месту жительства согласие собственников не требуется.

То есть данный тип сделок является предпочтительным для тех, у кого пока нет средств ни на приобретение однокомнатной квартиры, ни на покупку целой комнаты в коммуналке, а также для тех, кому необходимо получить прописку, как правило, это граждане других регионов РФ или стран СНГ.

Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

• точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРП);
• цена доли;
• перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

Действительность договора зависит от следующих условий:

1. договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
2. Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены.

В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости.

Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.

Преимущественное право покупки обойти при заключении договор дарения. Для оформления договора дарения согласие содольщиков не требуется.

Другим способом обойти преимущественное право является договор купли-продажи по завышенной цене: оформляется предложение на продажу доли по завышенной цене и после того, как содольщики отказываются от покупки, оформляется договор купли-продажи по этой же цене, но фактически покупатель платит меньше. Нюансом в данном случае будет то, что налог с продажи при этом будет выше, так как он высчитывается исходя из стоимости по документам.

• Принудительный выкуп.

В случае, когда доля собственника незначительна (составляет менее ¼ квартиры и при этом является меньше одной изолированной комнаты), и выделить ее без ущерба имуществу невозможно, то собственник может получить свою долю деньгами. Для этого необходимо согласие собственника.
Выкуп через суд. Если доля собственника незначительна и ее нельзя выделить, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (статья 252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»).

Таким образом, данная сделка отличается от первой тем, что для ее осуществления не требуется согласие собственника.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

• Срочный выкуп. При таком типе купли-продажи сделка осуществляется за три дня. В роли покупателя выступает агентство недвижимости.

Особенностью здесь является то, что продавец теряет фактически 50% от суммы, которую мог бы получить в случае бесконфликтной продажи жилья совместно с собственниками, однако быстро получает за свою долю деньги.

1. Итак, как выкупить долю в квартире? Первым делом нужно заняться подготовкой необходимых документов:

• документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены);
• правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, наложенных на квартиру; свидетельство о праве собственности из Росреестра);
• документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении);
• выписка из домовой книги;
• нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.

Подписание договора купли-продажи доли в квартире.

Передача документов на государственную регистрацию. В течение 18 дней с момента подачи заявления и необходимой документации право на долю в собственности будет поставлено на государственный учет, согласно Федеральному закону № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997.

При заключении сделки купли-продажи нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию доли в общем недвижимом имуществе в многоквартирном доме (200 руб. – пункт 23 в ред. Федерального закона о размерах государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий от 21.07.2014 N 221-ФЗ) и пошлину за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

Если же оформлять сделку как договор дарения, то оплатить нужно будет пошлину за нотариальное удостоверение договора дарения (0,5% от суммы договора, при этом стоимость объекта не должна быть выше или ниже рыночной на 20%, составлять менее 300 руб. и более 20 000 руб., стоимость доли в квартире при этом оценивается БТИ исходя из стоимости квартиры согласно подаренной части) и пошлину и за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

Вычет не применяется в случаях, когда приобретение доли осуществляется за счет работодателя или иных лиц, средств материнского капитала или бюджетных средств. Также налоговый вычет не применяется в случае продажи доли взаимозависимому лицу (это может быть супруг, родитель, усыновитель, полнородные и неполнородные братья, сестры, опекун и попечитель).

В этом заключается особенность купли-продажи доли в квартире у родственников – невозможно будет получить налоговый вычет. При этом если дарить долю родственнику, то налог выплачивать будет не нужно.

Приобретение доли в квартире – трудоемкий и длительный процесс со множеством нюансов. Перед подписанием договора и передачей денег обязательно нужно удостовериться, что продавец не нарушал права преимущественной покупки, иначе сделка может быть признанной недействительной через суд. Заверенная у нотариуса отказная либо полученное у нотариуса свидетельство уведомления об извещении о продаже доли в квартире являются обязательными документом для осуществления сделки.

Эксперты рынка недвижимости неоднократно предупреждали потребителей о рисках приобретения не полноценной комнаты в коммуналке, а доли в квартире. Тем не менее «четвертушки» по-прежнему пользуются спросом, и базы данных содержат не маленький объем подобных предложений. Сегодня Вера Семенова, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор компании «МЭТР РОШЕ-Запад», специально для RussianRealty.ru рассказывает о некоторых нюансах этого сложного процесса, которые должен учесть покупатель доли, чтобы не попасть впросак.

– Вера Анатольевна, что из себя представляет купленная доля согласно букве закона? Правильно ли, что человек, купивший долю в квартире, стал сособственником и имеет полное право пользоваться всеми имеющимися помещениями?
– Не совсем так. Размер доли зависит от количества сособственников. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру и бывших супругов без детей. Суд может «приравнять» долю каждого из них к той или иной комнате, т.е. установить порядок пользования, а не владения. Однако это не значит, что при решении одного из супругов продать свою долю, он продаст комнату. Прежнее решение суда не распространяется на новых содольщиков. Как только сособственник меняется, нужно снова идти в суд, который может пересмотреть свое решение в пользу другого сособственника. То же самое грозит при увеличении состава семьи, например, рождении ребенка.
Объяснение здесь простое. В подавляющем большинстве случаев доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры. Получается, доля в квартире – предмет абстрактный, поэтому и продается по заниженной стоимости.

– Если все настолько зыбко, кто же решается на подобные эксперименты со своей психикой? Выходит, долю продают те, кто не сумел договориться со своими родственниками полюбовно. Не факт, что новый сособственник сможет.
– Из-за относительно низких цен доли приобретают, как правило, наименее обеспеченные покупатели, которые пока не могут купить комнату в коммуналке или отдельную однокомнатную квартиру.

– Можете таких покупателей как-то разделить по категориям, например, молодежь или люди пенсионного возраста, приезжие или москвичи?
– Как правило, доли приобретают с целью последующего выкупа квартиры целиком или прописки. В первом случае среди покупателей преобладают, скорее всего, молодежь или люди среднего возраста. Словом, те, кому пока не хватает средств ни на комнату, ни, тем более, на однокомнатную квартиру. К тому же, ситуацию осложнил недавний финансовый кризис, когда банки отказались кредитовать комнаты, и вообще ужесточили требования к заемщикам.
Для прописки приобретают доли, особенно маленькие, в основном приезжие граждане из регионов РФ и стран СНГ. Дело в том, что согласно закону новый сособственник может зарегистрироваться в квартире при наличии в его собственности доли любого размера и для этого ему не нужно спрашивать согласия других содольщиков. Отмечу, касательно членов его семьи требования законодательства иные – например, чтобы прописать кого-то из родственников, ему нужно будет оформить нотариально заверенное согласие всех сособственников, кроме детей до 18 лет.

– Неужели разница между ценой на комнату и долю настолько существенна, что, например, молодая пара готова терпеть бытовые неурядицы с соседями вместо того, чтобы взять ипотечную однушку?
– На стоимость доли влияет множество факторов: ее размер, метраж квартиры, срочность продажи, тип дома, год постройки, месторасположение, этаж, количество собственников, зарегистрированных и проживающих в квартире лиц и многое другое. В большинстве случаев цена доли занижена значительно. Например, если цены на комнаты в среднем 2,5 млн. рублей, то выручить, например, за 1/3 квартиры можно максимум 1,5 млн. рублей. Разница в миллион, по-моему, существенная.

– Насколько велика вероятность, при покупке долей столкнуться с мошенниками?
– При купле-продаже доли не приходиться говорить о мошенничестве в том виде, в каком мы наблюдаем его в сегменте реализации вторички. Здесь проблема иного рода и представляет опасность не для покупателя, а для других сособственников. Не редки случаи, когда продажа доли связана с непримиримой ситуацией между собственниками (развод, раздел имущества, наследство). Продающий долю желает «как можно сильнее насолить» сособственникам. Логика проста, покупаем долю, затем выкупаем остальные. Таким образом, покупка квартиры частями обойдется значительно дешевле, нежели покупка квартиры целиком. Другой вопрос – каким образом будет происходить выкуп оставшихся долей, собственники которых не готовы к продаже.

– Вернемся к процессу продажи. Допустим, гражданин присмотрел квартиру, в которой он выкупит долю. В чем может оказаться первая загвоздка?
– Сложности могут возникнуть у продавца доли, который согласно закону 250 ГК РФ должен получить письменный, заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, иначе сделка может быть оспорена в суде. Это называется «соблюдение права преимущественной покупки». Однако не всегда известны контакты второго сособственника. Он может уехать из страны, находится в местах лишения свободы или просто уклоняться от получения уведомления о предстоящей продаже доли.

– Если совладелец уклоняется от получения уведомления, можно ли как-то выйти из ситуации с меньшими потерями? Другими словами, какие действия предусмотрены законом?
– По закону, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и, если в течение этого периода другие участники не приобретут долю, либо откажутся от покупки, продавец вправе продавать свое имущество любому другому лицу. Какого-либо законного способа заставить против воли получить этот документ не существует, поэтому приходится применять обходные маневры. Самый распространенный способ – договор дарения. Для оформления договора дарения недвижимости (доли), в отличие от продажи, согласие не требуется.

– Помимо данного отказа соседей по квартире отличается ли необходимый пакет документов от обычной сделки купли-продажи?
– Нет, документы те же: три экземпляра договора купли-продажи в простой письменной форме; правоустанавливающие документы на квартиру; документы БТИ; выписка из домовой книги; согласие супруга/супруги, нотариально заверенное. Список может быть дополнен в зависимости от случая.

– Касательно договора купли-продажи, есть ли моменты, которые прописываются только в договорах купли-продажи доли?
– Физически доли не разделены. Однако если суд ранее вынес решение о порядке пользования и приравнял долю продавца к конкретной комнате, тогда в договоре можно прописать: «Отчуждаемая доля в праве общей собственности на квартиру дает право собственнику доли пользоваться Н-комнатой, а также местами общего пользования». Напоминаю, прописать-то можно, но в случае недовольства других сособственников они имеют полное право обратиться в суд, чтобы порядок пользования был изменен.
Если же порядок пользования квартирой не предусмотрен соглашением собственников долей или решением суда, первоначально необходимо определить порядок пользования жилым помещением. В остальном, договор по содержанию тот же.

– Если доля являет собой объект абстрактный, подписывается ли акт приема-передачи?
– Доля абстрактна только физически. По законодательству, акт приема-передачи нужен к любой возмездной сделке – это безопасность для сторон. Как говорится, вещественное право передано, деньги получены. Но на регистрацию договора купли-продажи он не требуется. Поэтому в интересах сторон я бы советовала включать данный пункт в договор и подписывать акт приема-передачи.

– Вера Анатольевна, ваши советы, рекомендации тем, кто сейчас задумался приобрести долю.
– Необходимо понимать, для чего доля приобретается. Если для проживания, важно узнать все о своих будущих соседях по квартире. Тем более, если квартира однокомнатная. Покупка квадратных метров «по дешевке» может обойтись постоянными скандалами, и грозит собственностью только на бумаге. Если доля покупается для прописки, особых проблем не бывает. Главное помнить, доли не просто так дешевы (относительно комнат).

Такая процедура, как покупка доли в квартире, риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности. Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире.

В большинстве случаев мы приобретаем в собственность квартиру. Но некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Возникает закономерный вопрос: зачем?

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!

Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке. С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения. С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.

К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись. Все бы ничего, если бы однажды у Н. не отключили свет. Она пошла разбираться и выяснилось, что у бывшего владельца квартиры долги за электричество. На таких «радостях» сумма за долю в квартире была чуть больше долгов. А вернуть деньги уже нельзя – по договору они не передавались; здесь имела место личная договоренность, которую как говорится, к делу «не пришьешь».

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность. Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура. Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.

Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли. По сложившейся ситуации на рынке недвижимости, доля не пользуется большим спросом, а потому и не стоит так дорого, как, например, изолированная комната. Но как же определить стоимость доли?

Логика по расчету стоимости 1 кв.м. по региону, умноженного на общее количество квадратных метров, здесь неприменима, так как в данном случае получится слишком завышенная цена на долю в квартире.

Поэтому в данном случае следует исходить из того, в каком районе находится квартира, есть ли в ней ремонт, количество долей (соседей) и т.д.

Стоит отметить и несколько негативный момент покупки доли в квартире. На данной жилплощади вы будете проживать не один, соответственно, могут возникнуть конфликты с соседями, которые впоследствии выливаются в скандалы и даже в обращение в суд.

Поэтому у вас должна быть возможность продать свою долю. А если квартира находится в неблагополучном районе, например, то сделать это будет трудно.

Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.

Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.

После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.

Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.

Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).

Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.

Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.

Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.

Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.

Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.

Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.

Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.

Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.

Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего!
Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.

Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.

Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.

Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.

Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.

Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке. Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы. Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.

Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.

Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.

Этого требует закон – 250-я статья Гражданского кодекса.

Данное правило распространяется и на отчуждение иных объектов, находящихся в долевой собственности, например, дома, земельного участка или комнаты.

Информировать сособственников недвижимости о продаже доли можно различными способами:

1. Лично вручить им уведомления. Но нужно иметь в виду, что у продавца должно остаться документальное подтверждение, что это было сделано (и в какой день). Например, таким доказательством могут быть расписки получателей.
2. Отправить уведомление через почту. Чтобы подтвердить его отправку и получение, нужно оформить заказное письмо – с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. Даже если дольщик будет намеренно избегать получения письма, оно будет считаться доставленным (статья 165.1 ГК).
3. Информировать сособственников через нотариуса. Этот способ потребует дополнительных расходов, так как услугу придется оплатить. Заявление отправляется на специальном бланке. Продавец получает свидетельство, что содольщики были должным образом оповещены об условиях планируемой сделки.

У проинформированных совладельцев квартиры есть месяц на размышление. В течение указанного срока они должны либо согласиться на предложение, либо его отвергнуть. Соглашение следует засвидетельствовать в письменной форме, непринятие – на усмотрение сособственника. Отсутствие реакции на предложение закон приравнивает к отказу.

При несоблюдении данной процедуры дольщики вправе в судебном порядке оспорить продажу части квартиры. У них есть три месяца, чтобы отстоять свои права.

Сособственники квартиры могут по доброй воле подъехать к нотариусу и на месте оформить письменный отказ от покупки доли. В этом случае продавцу не нужно выдерживать месячный срок ожидания – он вправе сразу приступить к поиску покупателей.

Рис.2. Пример уведомления сособственников квартиры

Скачать образец уведомления сособственников квартиры о продаже доли. Форма актуальна на март 2018 года.

Заняться подготовкой документов следует еще до того, как определен покупатель. На оформление некоторых бумаг уходит довольно продолжительное время. Собранный пакет документации вначале представляется нотариусу – для удостоверения сделки, а затем перенаправляется в органы Росреестра, где она будет зарегистрирована.

Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).

Скачать полный текст закона 218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Доля в квартире — что это такое и стоит ли покупать

В Российской Федерации довольно часто встречается долевая собственность. Связано это с тем, что в конце прошлого века люди начали приватизировать свою собственность, и в данном процессе часто участвовало сразу несколько людей. Следовательно, все они становились владельцами, и обладали либо равными долями, либо кому-то доставалось меньше. Множество вопросов возникает, когда появляется необходимость реализовать подобную собственность. Доля на квартиру может быть продана, однако процесс отличается от стандартного.

Доля в праве собственности на квартиру – часть имущества, принадлежащая конкретному человеку. В этом случае владельцев дома от двух и больше, и все они имеют право на собственность. Доли могут быть равными, к примеру, 50 на 50 процентов, 25 процентов у каждого из 4 человек. Однако они могут быть распределены иначе, допустим, матери принадлежит 75% от дома, а сыну 25%. Но в любом случае человек имеет полное право на свою часть и может ей распоряжаться так, как захочет.

Довольно сложно в квартире выделить конкретные границы доли, потому как каждую из них нужно обеспечить отдельным входом. Поэтому обычно люди договариваются между собой по поводу того, кому и что принадлежит. Однако если им не удаётся достигнуть согласия, то тогда вопрос решается через суд.

Как показывает практика, фактически принадлежащая территория может не совпадать с размером доли. К примеру, одному человеку может достаться комната поменьше, а другому побольше при том, что они обладают равными частями жилища. Со временем данный порядок может измениться, если появятся для этого веские причины. Допустим, состав семьи человека изменился, появился на свет ребёнок, поэтому через суд личность может потребовать, чтобы ей выделили большую комнату.

Также отметим, что владелец обязан уплачивать коммунальные услуги и другие сборы за свою долю. Помимо этого, потребуется выделять средства на иные расходы, связанные с содержанием квартиры.

Также гражданин может стать обладателем доли, купив данное имущество. В этом случае ему придётся делить жильё с другими людьми, если только он не приобретёт их части. Существуют определённые причины, из-за которых человек решает купить долю, и в первую очередь привлекает низкая цена. Поэтому те, кто не может приобрести полноценную квартиру, могут решить стать обладателем части – одной комнаты.

Продажа доли в квартире — как происходит и какая выгода покупателю

Понимая, что это такое, доля в праве, человек должен осознавать наличие проблемных моментов при продаже. Легче всего будет реализовать подобную собственность, если все владельцы захотят одновременно продать квартиру. Тогда можно будет найти покупателя, который согласится купить всю жилплощадь сразу.

Но если приходится торговать только частью, то тогда могут возникнуть определённые проблемы. В первую очередь потребуется немало времени, чтобы найти клиента, который заинтересован в покупке доли. Владельцу следует понимать, что нельзя будет получить большую сумму в такой ситуации. Ведь большинство людей желает приобрести целую квартиру, а не процент от неё.

Процесс усложняется, если другие владельцы против того, чтобы человек продавал свою долю. Возможно, они попросту не желают проживать с кем-то посторонним на одной территории. Но при этом сами не могут приобрести часть из-за плохого финансового положения. Как итог, они могут всячески мешать сделке, и они действительно способны её затянуть.

1. Не будут писать отказ, хотя приобретать не собираются. Тогда человек не сможет начать поиск покупателя.
2. Дадут согласие, хотя на самом деле покупать не будут. Тем самым, они затянут процесс, и человек не сможет долгое время продать жилплощадь.

В первом случае рекомендуется предпринять определённые меры. Необходимо написать уведомление для каждого собственника о продаже доли. Далее нужно отправить его по почте с извещением, чтобы можно было узнать о получении данного документа. Как только это произойдёт, нужно будет дождаться ответа. Если же человек в течение 30 дней не свяжется с продавцом, то тогда можно будет начать искать клиентов среди посторонних людей.

Вам понадобиться образец уведомления о намерении продать долю в квартире для других собственников. Скачать.

Если заинтересованное лицо представит доказательства передачи денег за дарение, то тогда договор будет аннулирован. Ведь дарственная – сделка безвозмездная, следовательно, за неё не должна быть получена прибыль. При таком исходе покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Для владельца тоже есть минус – необходимость уплатить 13% от стоимости доли, если только он оформил дарственную не на близкого родственника.

Если же другие собственники мешать не будут, то тогда купля-продажа пройдёт успешно. Главное, оформить все необходимые документы и пройти положенные этапы, и тогда удастся сменить владельца доли.

Купля-продажа любой недвижимости имеет свои риски, поэтому люди должны быть особенно внимательными и бдительными. Иначе есть вероятность лишиться денег или приобрести проблемную квартиру. В случае с долей есть свои неприятные ситуации, в которые может попасть новый собственник. Поэтому по возможности следует постараться их предотвратить, чтобы потом не пришлось искать варианты решения проблемы.

Важно перед покупкой узнать, почему продают часть имущества. Конечно, бывают обычные ситуации, когда человеку больше не нужна эта недвижимость, возможно, он переезжает в другой город или же стал владельцем иного дома. Тогда можно понять желание реализовать долю, чтобы получить за неё деньги.

Совсем другое дело, если квартира является проблемной, и собственники не могут годами договориться о порядке пользования, о границах, о разъезде. Поэтому один из них устаёт от конфликта и решает выйти из него, подставив покупателя под удар. В подобной ситуации появление нового лица только усугубит ситуацию.

Ещё один минус в том, что значительно ограничены действия человека, совершаемые с недвижимостью. К примеру, без согласия он не сможет сдать в аренду площадь и даже пригласить жить всех своих членов семьи. Максимум, что возможно, это пользоваться имуществом самому и прописать там своих детей.

Людей часто заманивает возможность приобрести имущество по низкой цене, однако нужно понимать, какие проблемы может повлечь за собой покупка доли. Хорошо, если другие собственники окажутся приятными и адекватными людьми. Но совсем иное дело, если из-за них будут возникать проблемы, и в целом не удастся спокойно жить.

Именно поэтому необходимо проверять не только документы перед куплей-продажей, но и знакомиться с будущими соседями. Необходимо с ними поговорить, обсудить их отношение к появлению нового владельца и уточнить другие интересующие моменты. Только потом уже можно будет решать по поводу того, стоит ли покупать конкретную часть в квартире или лучше поискать иные варианты.

Оцените статью: