Как произвести размен жилплощади, находящейся в муниципальной собственности

Обмен муниципальной квартиры: как разменять неприватизированное жильё и чьё согласие необходимо для сделки?

Иногда недвижимость не находится в собственности, а является полученной в пользование для проживания на условиях социального найма.

Обменять его в отличии от собственности, не так-то просто. Что же делать при наличии такой необходимости? Как разменять квартиру, если она не приватизирована?

Какие выгоды могут быть при обмене муниципального жилья и какие сложности поджидают?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли неприватизированную квартиру разменять? Шанс на размен квартиры муниципальной есть.

Однако, стоит рассмотреть отдельно все возможные варианты.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную? Нет возможности произвести обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Законами четко установлено правило, согласно которому такое действие возможно в отношении квартир одинаковой формы собственности.

На практике собственник квартиры вряд ли согласился бы променять ее на государственную.

Даже, если бы такое и произошло, то закон не разрешает реализацию такого сценария.

О правилах обмена приватизированной квартиры читайте в нашей статье.

Обмен муниципальной квартиры на муниципальную. Можно ли обменять неприватизированную квартиру на неприватизированную? Единственный способ поменять жилплощадь, предоставленную на условиях соцнайма – сделать это на такую же жилплощадь.

Это иногда необходимо, чтобы изменить свои жилищные условия, когда другого выбора нет. Однако для осуществления обмена неприватизированной квартиры на неприватизированную необходимо не только подобрать альтернативу, но также получить письменное одобрение всех членов семьи.

Неукоснительно требуется получение такого же подтверждения от наймодателя.

Можно ли разменять муниципальную квартиру без согласия проживающих? Согласно ст. 72 Жилищного Кодекса России для беспроблемного обмена на подобранный вариант жилплощади, необходимо получить одобрение:

• наймодателя;
• членов семьи нанимателя, проживающих в этом помещении.

Пункт 3 этой статьи устанавливает возможность обращения в суд, если не достигнут консенсус между нанимателем и проживающими. Кроме того, там указано право суда на принятие решения о принудительном совершении желаемой процедуры.

Другие варианты обмена муниципальной квартиры на квартиру. Есть другой вариант совершения такого действия – приватизация квартиры. Если приватизировать муниципальную жилплощадь, то совершать мену можно абсолютно свободно без запроса чьего-либо одобрения этого.

Образец иска в суд о принудительном обмене квартиры вы можете скачать тут.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру по закону?

ЖК РФ в ст. 72 определяет возможность и правила обмена муниципального жилья.

Это главный закон, применимый в данном случае.

Так же отношение к регулированию данного вопроса имеет Гражданский кодекс РФ, который закрепляет возможность мены приватизированной недвижимости только на аналогичную.

Поднимать вопрос и заниматься самой процедурой имеет право наниматель. Так как он является ответственным как за состоянием жилья, так и за другие аспекты, связанные с ним, например, заключение соглашений, выступление в различных ситуациях защиту интересов проживающих и т.д..

Причины принятия такого решения могут быть различными. Так как согласно ст. 72 Жилищного кодекса России полученное в результате обмена жилое помещение может находиться в другом населенном пункте или даже регионе в рамках РФ, то такой способ может помочь сменить кардинально место жительства.

Как разменять неприватизированную квартиру: где искать варианты обмена? Чаще всего проблема поиска вариантов ложится на плечи заинтересованного лица.

Он может самостоятельно искать приемлемые объекты, однако, найти очень сложно. На сайтах множество предложений для мены квартир в собственности и редко встречается муниципальная недвижимость.

В администрации некоторых городов есть платная услуга по подбору вариантов обмена социального жилья.

Следует обратиться в администрацию и уточнить, есть ли такая служба в данном населенном пункте.

Если есть, то это может значительно облегчить задачу и ускорить процесс, а если нет – придется рассчитывать на собственные силы, «сарафанное радио» или помощь посредников.

О возможности обмена неприватизированной комнаты в коммунальной квартире вы можете узнать из нашей статьи.

Как разменять квартиру муниципальную? Для того чтобы не ошибиться с прохождением всех этапов и сделать все быстро и без лишних проблем, необходимо рассмотреть все основные этапы. Итак, пошаговая инструкция выглядит так:

1. Подыскать всеми возможными способами подходящий вариант.
2. Договориться с нанимателем найденного жилья.
3. Запросить разрешение от наймодателя и дождаться получения разрешения второй стороне.
4. Обрести согласие от органов опеки и попечительства, если среди прописанных есть несовершеннолетний;
5. Договориться с членами семьи, заручиться их поддержкой и дождаться о таком же консенсусе второй стороны.
6. Собрать необходимый пакет документов каждой стороне.
7. Заключить договор, подобный соглашению мены приватизированного жилья.
8. Подписать каждому участнику данный документ.
9. Отправить на согласование и подпись каждый своему наймодателю экземпляр.
10. Если получено подтверждение, осуществить действия фактически.
11. Заключить соглашение социального найма каждой стороне с новым для себя наймодателем.

Очевидно, что схема достаточно сложная, продолжительная по времени прохождения и требующая сбора многих бумаг.

Кроме того, важно помнить, что жилье не должно ухудшать жилищное положение по сравнению с прошлым.

Кроме того, поменять в таком особенном случае жилплощадь на аналогичную сложно, поэтому практически всегда приходится чем-то жертвовать обеим или одной из сторон.

Никто из обменивающихся нанимателей не вправе взимать доплату за менее выгодный вариант. Это связано с тем, что получать личную выгоду от такого имущества он не вправе, так как недвижимость фактически принадлежит муниципалитету.

Размен муниципальной квартиры: с чего начать?

Начать стоит с поиска подходящего объекта, а после того, как он найден, можно приступить к получению многочисленных разрешений.

Куда обратиться? Кроме указанных лиц и органов, которые должны дать согласие на сделку, никуда обращаться не надо. Договор составляется в простой письменной форме с заверением наймодателем.

Для того чтобы его получить, необходимо обратиться в орган управления муниципалитетом, которому принадлежит обмениваемое имущество.

Какие документы необходимы? Для того чтобы составить договор и получить многочисленные подтверждения, потребуются документы:

заявление, подписанное нанимателем, всеми членами его семьи, совместно с ним проживающими;

договор социального найма и копия;

справка об отсутствии по оплате проживания и услуг;

справка обо всех прописанных;

согласие органов опеки и попечительства в письменном виде, если среди зарегистрированных членов семьи есть несовершеннолетний;

договор после получения всех согласий.

Наймодатель не оформляет отдельной бумаги на свое согласие, он должен подписать заявление, а затем, и договор.

Пакет бумаг следует собирать и второй стороне, так как сделка затрагивает ее в той же мере, что и заявителя и его семью.

Куда подавать документы? Соглашение можно составить самостоятельно или при помощи юриста.

Трудно назвать точные сроки оформления от начала до конца, так как все зависит от наличия судебного разбирательства и скорости предоставления разрешений разных лиц и органов.

Однозначно, процесс растянется на несколько месяцев, так как только поиск подходящей жилплощади может быть продолжительным.

Все процессы по обмену происходят бесплатно. Составление договора стороны могут осилить самостоятельно, получения всех одобрений не требуют материальных затрат.

Дополнительные расходы могут возникать в связи с привлечением в процесс юриста или обращением в суд, где обязательно потребуется уплата государственной пошлины за рассмотрение иска.

Кроме того, если подходящая недвижимость подыскивается с помощью отдела администрации, то за это придется заплатить установленную сумму.

Когда могут оказать в оформлении?

Отказ может быть вынесен, в нескольких случаях:

нет чьего-то согласия на сделку, хотя проблема решаема в суде в случае неправомерного отказа от дачи одобрения;

сильная разница в объектах, грозящая существенным ухудшением жилищных условий или непригодность одного из помещений для проживания, аварийное состояние;

ущемление права несовершеннолетнего, если органы опеки и попечительства сочтут наличие такого фактора;

мену на приватизированное жилье;

прекращение договора социального найма с одной из сторон по законным причинам в судебном порядке или наличие такого дела в процессе разбирательства.

Этот процесс имеет некоторые нюансы, когда проходит не по стандартному сценарию. Рассмотрим некоторые примеры.

Это право зафиксировано в ст.72 ЖК РФ в качестве возможности добиваться своего в суде.

Причем, какое решение принять, суд решает на основании выслушанных объяснений спорящих лиц. Фактически однозначный, четкий механизм принятия решения судом по таким вопросам не известен. Суд руководствуется законами, обычаями делового оборота и здравым смыслом.

Сложность могут возникнуть в процессе получения каждого согласия. Однако еще сложнее, если кто-то из членов семьи отсутствует (находится на лечении, в армии, в тюрьме, командировке и т.д.).

Требования закона таковы, что независимо от присутствия лица в месте проживания, его одобрение должно быть получено.

Таким образом, обменять муниципальное жилье можно. Однако для этого придется проделать длинный путь по оформлению.

Начиная с поиска приемлемой и соответствующей обмениваемому объекту альтернативы, предстоит обратиться к некоторым лицам с целью одобрения сделки.

Однако в результате можно получить более выгодное жилье не только по собственным характеристикам, но и месту расположения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-41-92 (Москва)
+7 (812) 385-57-31 (Санкт-Петербург)

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения

Если подходящий вариант обмена с другим гражданином — собственником жилого помещения вы не нашли, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.

Шаг 2. Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).

Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий.

К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.

При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

• первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
• вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади.

Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении; отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.

Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.

В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.

Договор мены составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве ( ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.

Шаг 3. Подготовьте основные документы

К ним относятся (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

а) заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;

б) свидетельства о государственной регистрации прав собственности на обмениваемые жилые помещения, выданные до 15.07.2016, либо выписки из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию прав на недвижимость;

в) договор мены жилых помещений;

г) нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;

д) согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности. Если сторонами договора являются физические лица, то за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного в результате сделки, каждая сторона уплачивает госпошлину в размере 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 4. Представьте документы в Росреестр для регистрации прав собственности на жилые помещения

Заявление и необходимые документы представляются заявителем в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта) (ч. 3, 4, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; абз. 2 п. 3 Порядка N 883).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок государственной регистрации прав не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 5. Получите в Управлении Росреестра выписки из ЕГРН на жилые помещения

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем отказе в ней, о чем заявителю выдается уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке (ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).

При обмене жилья возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет ( п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015); Письмо УФНС России по г. Москве от 19.11.2015 N 20-14/123852).

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Размен муниципальной квартиры по российскому законодательству возможен в определенных случаях. Так как право собственности на муниципальное жилье принадлежит государству, для любых сделок с ним необходимо разрешение органов муниципалитета. Для того чтобы не зависеть от решения государственных органов, жилье можно приватизировать. Тогда право собственности перейдет на ее жильца.

Если приватизация по определенным причинам невозможна или нежелательна, то размен – одна из самых простых и распространенных сделок с муниципальной собственностью.

Многие граждане не знают, как лучше им разменять квартиру и какие способы существуют. Законодательством России установлены два основных варианта размена такого жилья:

• по обоюдному согласию всех зарегистрированных жителей;
• через суд.

В первом случае письменное согласие будет необходимо от всех зарегистрированных жильцов. Если среди них есть дети, то необходимо будет получать такое согласие от органов опеки. Также некоторые жильцы могут письменно отказаться от участия в приватизации в пользу кого-то или просто в пользу всех. В случае обращения в суд согласие от органов опеки будет также необходимо.

Законодательством установлен определенный перечень ситуаций, в которых размен муниципального жилья будет не согласован администрацией. Для того чтобы узнать, можно ли разменять конкретное жилье, нужно знать ситуации, когда это невозможно. К ним относятся:

1. Ситуации, когда жилая площадь и этот дом подлежат в скором времени капитальному ремонту и перепланировке квартир.
2. Жилье признано негодным для проживания.
3. Жилье находится в аварийном доме или принятом под снос.
4. В определенных случаях, когда жилец может скоро лишится права на жилье.
5. Когда на жильца подано заявление о расторжении договора найма.
6. Если некоторые зарегистрированные жильцы против размена.

На основании этих пунктов перед началом оформления сделки по размену жилья важно проверить ее на соответствие установленным требованиям.

Перед тем как начинать поиски возможных вариантов размена обязательно нужно подготовить свою квартиру для обмена. Чем лучше будет ее внешнее состояние, тем быстрее найдется покупатель, готовый обменять свою квартиру.

К тому же, сделав хороший ремонт и устранив все существенные недочеты, квартиру можно обменять по более выгодной стоимости.

Также значимым нюансом является, оставляете ли вы мебель. Возможно, что она не подойдет к вашей новой квартире и вам проще будет обменять квартиру с определенной доплатой. Это будет преимущество для другой стороны сделки, так как им не придется покупать новую или перевозить свою. А вы можете получить от них ту мебель, которая идеально подходит для новой квартиры.

Кроме этого, перед началом поиска размена нужно точно определить стоимость муниципальной квартиры. Она обладает такой же рыночной ценой, только процентов на 30 ниже таких же приватизированных квартир. Также учитывать нужно и территориальное месторасположение дома в населенном пункте, близость к инфраструктурным объектам. И даже этаж расположения квартиры играет большую роль в ценообразовании.

После такой оценки нужно грамотно оценить реальную рыночную стоимость понравившегося жилья. Так как его жильцы изначально могут ее очень завысить.

Если жильцами муниципального жилья определено, что их жилье подходит по установленным критериям для возможности размена, то порядок действий должен быть следующим:

• поиск альтернативного жилья для размена, оно должно быть также муниципальным;
• сбор необходимых документов;
• предоставление бумаг в муниципалитет для получения от них разрешения на размен;
• подписание договора размена и оформление сделки;
• расторжение предыдущих договоров о найме и подписание новых.

Одним из самых трудоемких этапов в данном случае получается сбор документов.

Россия всегда была очень бюрократичной страной, поэтому при совершении любых сделок всегда необходимо много бумаг. Для получения разрешения от администрации населенного пункта на данную сделку владельцы каждой квартиры должны предоставить следующий пакет документов:

• договор социального найма на имеющееся жилье или иной распорядительный документ;
• паспорта всех зарегистрированных жильцов и свидетельства о рождении детей;
• заявление на размен, подписанное всеми совершеннолетними дееспособными жильцами;
• технические документы на квартиры (экспликацию, паспорт, план);
• бумаги, подтверждающие отсутствие другого жилья;
• справка о количественном составе семьи.

Кроме этих документов, нужно предоставить администрации подписанный договор размена между жильцами. Данный документ может содержать акт осмотра помещений, условия доплаты одними жильцами компенсации другим.

Далее муниципалитет должен принять решение в течение 10 дней о возможности данной сделки и предоставить письменное решение. При положительном решении старые договоры найма расторгаются и заключаются новые. После данной сделки каждый из жильцов имеет право на приватизацию полученной квартиры.

Муниципалитет имеет право отказать в совершении сделки. Но для этого должны быть веские причины:

1. Право пользования одной из квартир оспаривается в суде.
2. Принято решение о проведении в одном из домов капитального ремонта или перепланировок квартир.
3. Квартира признана официально непригодной для проживания.
4. Подан иск на расторжения договора пользования на одну из квартир.
5. При обмене получится вселение в коммуналку человека, страдающего хроническими заболевания из определенного списка.
6. Дом, где находится одна из квартир, подлежит сносу.
7. Одна из семей после проведения данной сделки будет считаться нуждающейся в жилищных условиях.

Данные основания отказа от проведения сделки оспорить в судебном порядке будет очень сложно. А вот другие основания, когда один из жильцов выступает против размена, можно попробовать оспорить в суде.

В отличие от приватизированных квартир, которые принудительно поделить на доли никто не может, муниципальная собственность делится на доли в судебном процессе.

Но для того чтобы суд принял такое решение, ему нужно весомое обоснование своих действий и необходимости размена. Если это будет доказано, то каждый жилец получит после размена свою долю в отдельной квартире.

Этот вариант встречается не часто, так как он не выгоден обеим сторонам сделки. Тот, кто против нее, не имеет права участвовать в выборе жилья и переедет туда, куда примет решение суд.

Для истца единственной проблемой становится долгое ожидание завершения судебных разбирательств. Не каждый другой участник сделки захочет ждать неопределенное время, пока завершатся судебные разбирательства первой стороны.

Как произвести размен жилплощади, находящейся в муниципальной собственности?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Действующее законодательство предусматривает такое основание правоперехода, как размен. Подобным образом может передаваться и право пользования. Так, при проживании в квартире на основании договора социального найма права собственности до приватизации не возникает, однако можно осуществить обмен на помещение с такой же формой собственности (то есть муниципальной).

Законодательные основания размена муниципального жилья

Регламентирует возможность разменивания неприватизированной жилплощади Жилищный кодекс (ЖК). Так, в нем есть отдельная статья, посвященная этому вопросу. Согласно ст. 72 ЖК РФ правила обмена муниципального жилья таковы:

• произвести размен в случае пользования жилищем по договору соцнайма можно, только получив письменное согласие от собственника, а также от всех проживающих в помещении;
• обменять жилплощадь наниматель может только на такую же — муниципальную;
• при выборе альтернативного помещения все жильцы имеют право голоса: они могут требовать поменяться на определенную жилплощадь или даже помещения в разных домах либо комнаты в разных квартирах;
• по вопросу выбора жилья консенсус может быть не достигнут, тогда каждый из них имеет право требовать принудительного разменивания через суд;
• в особом порядке проводится размен жилплощади, где проживают дети или граждане с ограниченной дееспособностью и вовсе недееспособные: здесь участвуют органы опеки и попечительства, от них требуется письменное согласие на обмен;

Законодательно не ограничивается количество участников, поэтому в процедуре обмена может участвовать сколько угодно граждан.

Законом установлены некоторые ограничения для совершения сделок с обменом неприватизированных помещений. По правилам статьи 73 ЖК РФ это следующие обстоятельства:

• в отношении одного из обменивающихся жилплощадью граждан предъявлен иск о расторжении или изменении условий договора соцнайма;
• право на использование одной из квартир нанимателем в настоящее время оспаривается через суд;
• жилище, на которое граждане собирались менять свою квартиру, признано непригодным для житья в установленном для этого законом порядке;
• дом, в котором находится одна из жилплощадей, приготовлен к сносу;
• не может участвовать в сделке жилое помещение, находящееся в доме, в котором запланирован капремонт, проведение которого затронет и квартиры;
• если в результате обмена поселенным в коммунальную квартиру окажется человек с таким заболеванием, наличие которого по закону требует особых условий проживания (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК);
• если гражданин и его домочадцы в результате обмена жильем станут нуждающимися в расширении жилплощади.

Если же ни один из указанных пунктов не подходит к вашему случаю, тогда можно разменивать жилье.

Особенности оформления обмена жильем, используемым нанимателями по договорам соцнайма, описаны в статье 74 Жилищного кодекса. В общем плане порядок размена таков:

• получение согласия со всех жильцов и собственника жилья;
• подбор альтернативного варианта;
• собственно размен и соответствующая процедура оформления сделки;
• если по каким-то причинам не достигнуто соглашения по ключевым моментам, то обмен может быть произведен в судебном порядке.

Если стороны пришли к соглашению, то ранее заключенные договоры социального найма подлежат расторжению, а вместо них в десятидневный срок заключаются новые.

Следует упомянуть, что принудительному разделу может подвергнуться исключительно неприватизированная квартира, — собственность граждан принудительно разменять невозможно. Для осуществления этой процедуры гражданину, подавшему иск, следует подыскать альтернативные варианты жилья.

Кстати, принудительный обмен встречается довольно редко, поскольку он никому из участников процесса обычно невыгоден. Граждане, препятствующие совершению обменивания, не допускаются к отбору вариантов жилья. Следовательно, им остается только переселиться туда, куда решит суд. Невыгодно это и для самого истца — судебный процесс может затянуться, поэтому тяжело найти нанимателя, согласного ожидать, пока суд закончится.

Возможен ли обмен неприватизированной квартиры, если есть задолженность по коммунальным платежам?

Законодательного запрещения на размен жилища с долгом не установлено. Обстоятельства, препятствующие обмениванию, указаны в статье 73 Жилищного кодекса (ЖК), и среди них долги по жилищно-коммунальным платежам, отсутствуют. Единственное, что может помешать обмену, — это судебные разбирательства из-за задолженности, поскольку это условие запрета на такую сделку (ст. 73 ЖК РФ).

Важным условием законности сделки в соответствии со ст. 72 ЖК считается согласие и наймодателя, и всех жильцов обмениваемых жилплощадей. Так что, если все названные лица согласны на обмен при наличии задолженности, значит, сделка возможна.

Вправе ли квартиросъемщик по договору социального найма продать используемое жилье?

По правилам действующего законодательства вопросы обращения с неприватизированным жильем регулирует Жилищный кодекс, который не предусматривает продажи. А вопросы купли-продажи рассматриваются Гражданским кодексом (ст. 549), но только после осуществления приватизации.

Поэтому продать муниципальное жилье можно либо после перевода его в частную собственность, либо «неофициальным» путем. Для осуществления последнего наниматель прописывает на снимаемой жилплощади покупателя. В результате покупатель имеет право на проживание в квартире, а в дальнейшем может квартиру приватизировать. Продавец же выписывается из жилья. А передача денежных средств происходит путем оформления расписки. Договор купли-продажи не оформляется, поэтому такой путь сопряжен с большими рисками.

Можно ли разменять муниципальную квартиру на меньшую по площади с доплатой?

Нет, это можно сделать только с жильем, находящимся в собственности. Объясняется это тем, что возможность обмена с доплатой предусматривается только при наличии права распоряжения имуществом (ст. 568 ГК РФ). И, напротив, статьей 72 ЖК такой возможности не предусмотрено. Поэтому размен производится только на одну или несколько квартир или комнат.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Оцените статью: