Аренда с выкупом – прогрессивная модель для инвестиций в недвижимость

Самая лучшая стратегия – аренда с правом выкупа

Меня часто спрашивают о самом любимом способе покупки или продажи недвижимости. Вообще-то моя программа включает десятки превосходных приемов и методов, которые я успешно использовал на протяжении многих лет. Но один из них представляется мне самым удачным как для покупателя, так и для продавца, особенно с тех пор, как в середине 2006 года начался спад на рынке недвижимости. Это аренда с правом выкупа.

Возьмите на заметку

Аренда с правом выкупа эффективна при любом состоянии рынка!

Попросту говоря, аренда с правом выкупа – это договор, заключаемый между продавцом и покупателем, который дает покупателю право пользоваться недвижимостью и затем в определенный срок или досрочно купить ее по заранее оговоренной цене. Продавец на протяжении всего этого срока получает ежемесячные платежи, размер которых зафиксирован в договоре. Он обязуется продать недвижимость покупателю на условиях договора, если тот изъявит такое желание.

На первый взгляд такой договор выгоден только покупателю. В конце концов, он не обязан покупать эту недвижимость, а владелец не вправе отказать ему в покупке, если у него появится такое желание. Однако если правильно подойти к составлению договора, то обе стороны окажутся в выигрыше.

Таблица 18.1

Покупатель, заключая договор аренды с продавцом, рассчитывает на то, что на момент окончания аренды недвижимость будет стоить больше, чем согласовано в договоре. Но даже если этого и не произойдет, покупка, в конечном счете, обойдется ему достаточно дешево, так как все предыдущие арендные платежи были направлены на погашение стоимости недвижимости. В результате не исключено, что к моменту покупки вся стоимость будет полностью выплачена, и он без всякой дополнительной платы вступит в права собственника. Если же цена недвижимости к оговоренному сроку будет меньше, чем указано в договоре, то покупатель может отказаться от покупки или попытаться договориться с продавцом об изменении цены.

Продавец вправе удержать у себя задаток, внесенный покупателем в момент заключения договора, а также все поступившие арендные платежи. Если арендатор отказывается от покупки, продавец вправе перезаключить с ним договор на новых условиях. Он может также продать или сдать в аренду свою недвижимость кому-нибудь другому.

Возьмите на заметку

Рынок недвижимости со временем претерпевает изменения. Договор аренды с правом выкупа дает возможность и покупателю, и продавцу использовать колебания рынка к собственной выгоде с минимальным риском.

Договор аренды с правом выкупа может содержать и некоторые дополнительные условия как для покупателя, так и для продавца, в частности:

• Покупатель может оговорить себе право сдать недвижимость в субаренду третьему лицу.

• После окончания срока действия договора покупатель может продать недвижимость третьему лицу.

• Покупатель может арендовать недвижимость с целью ее ремонта или реставрации, а затем передать в аренду или продать конечному потребителю.

Договор аренды с правом выкупа может применяться как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.

История успеха ученика № 3

Несколько лет назад была проведена одна очень успешная сделка аренды с правом выкупа. Возможно, цифры в этом примере покажутся вам слишком низкими, но экономические принципы такой сделки вполне применимы к любым условиям рынка. У покупателя (моего ученика) был собственный дом стоимостью около 100 тысяч долларов. В то время по соседству сдавались внаем дома по 500–700 долларов в месяц.

Подсчитав, во что же ему обойдется проживание в этом доме, покупатель пришел в восторг. При арендной ставке в 900 долларов из своего кармана он платил всего 450 и за это получал в свое распоряжение прекрасный особняк. Вдобавок ко всему он вычел из этой суммы налоги и страховку (340 долларов в месяц, которые ему пришлось бы платить, если бы он был владельцем), и получилось, что проживание обходится ему всего в 110 долларов в месяц. Таким образом, реальная ставка арендной платы составила всего 0,6 процента годовых. (110 долларов умножить на 12 месяцев, что составляет 1320 долларов, и разделить на 220 тысяч.) Менее одного процента!

Прожив в доме три года, покупатель пришел к выводу, что есть смысл воспользоваться правом выкупа по прошествии четырех лет (так как стоимость недвижимости в этом районе росла примерно на 7 процентов в год), но решил попробовать продлить срок аренды еще на год. Владелец согласился с таким предложением, но потребовал, чтобы покупатель внес дополнительный залог в размере 10 тысяч долларов, который будет учтен при покупке дома, но подлежит возврату, если договор купли-продажи так и не будет заключен. Хорошее ли это было решение? Я считаю, что да. Несмотря на то, что для уплаты залога покупателю пришлось взять кредит под 10 процентов (что означало для него лишнюю тысячу долларов). Однако это была невысокая цена за право проживать еще один год в доме с арендной ставкой менее одного процента.

По прошествии пяти лет покупатель воспользовался правом покупки и приобрел дом за 179 400 долларов (220 тысяч минус первоначальный залог 3600, минус 10 тысяч дополнительного залога, минус 27 тысяч, которые он выплатил в виде арендных платежей за 60 месяцев проживания.) Недвижимость к тому времени подорожала, и дом оценивался уже в 290 тысяч. Для покупки ему пришлось взять кредит, но его сумма составляла всего 62 процента от рыночной стоимости дома. Спустя примерно год покупатель продал этот дом за 320 тысяч долларов и, как вы уже, вероятно, догадываетесь, живет теперь в доме еще больших размеров.

В конечном итоге, вложив вначале всего 3600 долларов, покупатель получил прибыль в размере 90 тысяч (70 тысяч за счет прироста стоимости недвижимости и 20 400 в виде экономии на налогах и страховке за все время проживания). Продавец тоже не остался внакладе, потому что, получая арендную плату на протяжении пяти лет, он не платил с этих денег подоходного налога до момента окончательного завершения сделки.

Предпринятый покупателем шаг (просьба о продлении договора аренды еще на один год) – это блестящий пример творческого мышления. Даже без этого сделка была бы очень выгодной, но творческий подход и умение просить о дополнительных уступках превратили ее просто в великолепную.

Давайте теперь посмотрим, какую пользу принес пятилетний договор аренды покупателю и продавцу.

Таблица 18.2. Выгоды для покупателя и продавца

Эта история наглядно демонстрирует, какую пользу может принести покупателю договор аренды с правом выкупа, одновременно оставаясь при этом весьма привлекательным предложением для продавца.

Аренда с выкупом – перспективная модель для инвестирования

Николай Овчинников,
руководитель, «Федеральное бюро выкупа жилья»

Кризис – время поиска вариантов для инвестиций в прогрессивные модели. В недвижимости весьма перспективным выглядят вложения в жилье, ориентированное на продажу через правовые механизмы аренды с выкупом.

Схема аренды с выкупом проста. Продавец и покупатель подписывают соглашение, в котором указывают, что переход права собственности жилья осуществляется после выплаты всей суммы. Срок договора может быть самым разным – от 2-3 лет до 10 лет и более. В течение срока договора покупатель обязуется ежемесячно платить продавцу оговоренную сумму в счет выкупа жилья, а также арендную плату, которая не входит в стоимость выкупа. К примеру, при продаже комнаты стоимостью 1 млн рублей можно договориться о том, что покупатель в течение трех лет будет ежемесячно выплачивать продавцу 40 тысяч рублей в счет выкупа объекта и 15 тысяч рублей за аренду.

Данная схема выгодна для продавца (инвестора) тем, что вместе с итоговой стоимостью квартиры, которая получается выше рыночной за счет учета инфляционных и иных видов рисков, он получает еще и ежемесячную арендную плату за пользование. Модель может приносить инвестору до 40% годовых, при этом нет риска долгостроя, который присутствует при инвестировании в строящуюся недвижимость. Самыми рентабельными объектами для инвестиций являются комнаты в коммунальных квартирах и студии. Для покупателя схема интересна тем, что он может постепенно выкупать жилье, которое арендует, без залогов и первых взносов, не используя ипотечный кредит.

Недостатком схемы является то, что она пока мало распространена, поэтому нет стандартных договоров для сделок по аренде с последующим выкупом. А с учетом того, что взаимоотношения строятся на года, нужно постараться предусмотреть все детали исполнения условий сделки.

Наша компания начала работать в сфере аренды с выкупом осенью текущего года и считает, что у этого направления большой потенциал для развития, в том числе на рынке Санкт-Петербурга, где много коммунальных квартир и малогабаритного жилья.

Инвестиции в недвижимость, или Как заработать на аренде жилья с правом выкупа

Механизм аренды жилья с выкупом сегодня необходим обеим сторонам рынка. Покупатели получат возможность приобрести собственное жилье на разумных, понятных, справедливых и прозрачных условиях. Продавцы получат еще один инструмент получения прибыли от операций с недвижимостью.

— Как работает аренда с выкупом в разрезе бизнес-модели? Что необходимо? Есть ли какие-то ограничения?

Для создания бизнеса с применением механизма аренды жилья с выкупом предпринимателю необходимо либо само жилье, либо капитал на его покупку, а также клиент готовый данное жилье приобрести. Получается, что минимальный набор для проведения сделки состоит из покупателя и продавца.

Такой вариант с участием только двух сторон эффективен, если предприниматель разбирается в юридических вопросах, связанных с недвижимостью. Он должен уметь составлять и читать договор, знать и понимать, что такое право собственности, как происходит процесс его передачи.

Также сделки по аренде с выкупом, в которых участвуют только 2 стороны, эффективны, если собственник и покупатель обладают высоким уровнем доверия друг к другу.

Если доверия или требуемых навыков нет, то необходимо обратиться к компетентному посреднику. Им может выступить юрист или агентство недвижимости, предлагающие подобную функцию.

— Сколько можно заработать на аренде с выкупом. Какой срок окупаемости инвестиций?

Самое главное преимущество аренды с выкупом заключается в том, что объекты, требующие меньших вложений, дают большую рентабельность. А дорогие объекты приносят меньше прибыли. Это делает механизм более доступным для предпринимателей.

Например, вы владеете однокомнатной квартирой стоимостью 1 млн рублей. Вы решаете ее продать не сразу и получить свой миллион, а через аренду с выкупом на 3 года за 55 тыс. рублей в месяц. В итоге вы получите 1,980 млн рублей. Таким образом, уже за 3 года инвестиции удвоятся.

При этом не стоит забывать, что небольшие и недорогие квартиры пользуются огромным спросом у населения ввиду общей дороговизны жилья. Получается, что чем дешевле стоит квартира, в которую предприниматель готов инвестировать, тем она быстрее будет продана, тем больше она принесет прибыли, пользуясь при этом еще и повышенных спросом со стороны потенциальных покупателей. Это идеальное олицетворение мечты любого предпринимателя о быстром обогащении.

— Где искать покупателей, каков средний срок поиска клиента?

Покупателей искать не нужно. Они сами вас найдут. Сейчас сегмент рынка аренды с выкупом устроен так, что покупателей гораздо больше, чем продавцов. Потенциальных клиентов во всех городах в избытке, а владельцев квартир, которые хотят продавать свое жилье через аренду с выкупом, немного.

Поэтому для появления предпринимателей, готовых развивать свой бизнес в рамках модели продажи жилья через аренду с выкупом, время самое благоприятное. Ниша не занята, спрос огромный, вложения небольшие, а риск минимальный.

Если прямо сейчас начать строить бизнес в данном направлении, то уже через 3-5 лет можно стать крупным игроком, который будет массово поставлять жилье. А спрос на доступное жилье никогда не упадет ниже необходимо уровня.

— С юридической точки зрения, насколько аренда с выкупом сложнее стандартных процедур с жилой недвижимостью?

Внешне сделка похожа на процедуру продажи и покупку в рассрочку. Для ее осуществления покупателю нужен только паспорт, а собственнику жилья пакет документов, идентичный тому, который необходим при продаже.

Однако сам процесс имеет существенные отличия, на которые необходимо обратить внимание. При осуществлении типичной сделки купли-продажи рисков мало. В договоре прописываются элементарные вещи, которые касаются только объекта недвижимости.

Сделка по аренде с выкупом подразумевает долгосрочные взаимоотношения между собственником жилья и покупателем, поэтому в договоре необходимо учесть большое количество пунктов, которые будут регулировать порядок и условия его исполнения обеими сторонами. Желательно предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть между сторонами. Именно отсутствие типовых договоров по аренде с выкупом я бы назвал главной проблемой работы данного механизма.

Николай Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья»

Единых стандартов составления подобных договоров пока не существует. Связано это с тем, что законодательная база для работы механизма есть, а правоприменительной практики практически нет. Поэтому мы считает важным привлечение к сделкам профессионального посредника, который будет сопровождать процесс на всех этапах, решая любую спорную ситуации между сторонами, учитывая их интересы.

«Федеральное бюро выкупа жилья» предлагают свою модель работы при осуществлении подобных сделок. Мы находим покупателя и продавца, составляем шаблон договора, в которых учитываем все существенные условия его исполнения, делаем его экспертизу. Кроме того мы формируем стабилизационный фонд, из которого возмещаем часть убытков обеим сторона в случае срыва сделки. Таким образом, выполняя функцию связующего звена, мы берем на себя часть рисков как собственника, так и покупателя.

— Вы упомянули, что в России есть законодательная база, обеспечивающая работу механизма аренды с выкупом. Можно ли немного подробнее?

В правовом поле механизм аренды с выкупом опирается на Гражданский кодекс Российской Федерации. В главе 34 данного документа описаны общие положения, которыми следует оперировать при проведении сделок по аренде жилого помещения. Там указано, что в договоре аренды не запрещено право перехода собственности жилого помещения по истечения определенного срока или выплаты полной суммы сделки. Необходимая информация находится в статьях с 606 по 625.

Однако еще раз подчерку, что в Гражданском кодексе описаны общие положения. Необходимой правоприменительной практики по аренде с выкупом в российском правовом поле нет. Но и в это нет ничего криминального. Но как только механизм распространиться, правоприменительная практика появится.

Работа механизма покупки жилья через долевое строительство когда-то тоже начиналась с общих положений Гражданского кодекса. А сегодня все ее нюансы четко регламентированы.

— Можно ли прогореть бизнесмену, применяя модель аренды с выкупом? Что необходимо предпринять, чтобы свести подобный риск к минимуму?

Определенные риски есть всегда. Ключевой фактор — это грамотно составленный договор. Желая получить максимальную выгоду, предприниматель может составить договор так, что в процессе судебной тяжбы тот будет признан недействительным. А это может привести к различным последствиям от возмещения всех выплат арендатору до ареста имущества.

Если же договор составлен грамотно, без злоупотреблений, а в нем прописаны все существенные условия, то вероятность прогореть уже сведена к минимуму.

— В каких регионах России данный вид бизнеса наиболее перспективен, а в каких не перспективен вовсе?

На мой взгляд, модель покупки жилья через аренду с выкупом перспективна и работоспособна в любом регионе России. Везде есть люди, которые хотят решить свои жилищные проблемы. Везде есть люди, которые хотят вложить свои деньги и заработать.

Есть регионы, где аренда с выкупом остро необходима. Это в первую очередь депрессивные регионы, в которых наблюдается низкая платежеспособность населения в целом. Несмотря на то что у людей нет большого количества денежных средств, решение жилищных проблем никто не отменял. Всегда кому-то необходимо переехать, разъехаться, разменять жилье. Отсутствие накоплений практически лишает их возможности проводить операции с недвижимостью. Аренда с выкупом могла бы решить данную проблему.

— Необходимы ли специальные навыки для организации бизнеса по аренде жилья с выкупом?

Из специализированных пригодятся знания в области операций с недвижимостью и общее понимание рынка. Необходимо разбираться в юридических вопросах: понимать, что такое право собственности, как оно переходит.

В общем, нужны качества, которые необходимы всем предпринимателям: понимание экономических механизмом бизнеса, знание психологии людей, желание зарабатывать, способность рисковать и умение нести ответственность за результаты бизнеса.

В упрощенном виде деятельность по аренде с выкупом похожа на деятельность агентства недвижимости или риелтора. Алгоритм тот же. Сначала поиск объекта недвижимости и потенциального покупателя. Затем согласование условий сделки и процедура ее оформления.

Однако в отличие от стандартных аренды и продажи аренда с выкупом требует долгосрочного сопровождения сделки до ее успешного завершения. Ведь договор может быть заключена на 10-20, а то и более лет. В этот длительный период и у продавца, и у покупателя может произойти масса событий. В данном случае бизнес должен выполнять роль связующего звена, третьей стороны, регулирующей спорные моменты.

Важно отметить, что пока с арендой с выкупом широкая аудитория не знакома. Поэтому на начальном этапе нужно будет проводить работу по информированию всех потенциальных участников сделки о возможностях и условиях работы механизма. Однако интерес и отклик со стороны потенциальных участников аренды с выкупом очень высок.

руководитель «Федерального бюро выкупа жилья»

До «ФБВЖ» я успешно развивал бизнес в сфере найма недвижимости т. е. стандартной аренды без выкупа. Франшизу для данного бизнеса покупали молодые предприниматели из различных регионов России. В какой-то момент я заметил, что у многих из них есть общая проблема — отсутствие собственного жилья. В стремлении сделать еще более стабильным свой бизнес, для своих партнеров и коллег я придумал инструмент, способный сделать покупку жилья более доступной. Так и получился готовый продукт — аренда с выкупом.

После было принято решение, опираясь на него, запустить и внедрить продукт доступный всем. Таким образом, аренда с выкупом появилась на российском рынке недвижимости.

Каков алгоритм работы?

Правильнее всего сказать, что аренда недвижимости с выкупом является социальным и правовым механизмом, который дает возможность людям производить покупку-продажу недвижимости в длительную и беспроцентную рассрочку без необходимости сбора огромных сумм заемных средств на доступных и понятных даже для неподготовленного человека условиях.

Общий алгоритм проведения сделок прост и внешне очень схож с обычными продажей и арендой недвижимости. Когда желающий ее продать владелец и потенциальный клиент найдены, между ними заключается арендный договор, в котором обязательно предусмотрен пункт о праве переходе собственности на объект недвижимости к покупателю после выплаты его полной. Выплата осуществляется не сразу, а равными долями в течение срока действия соглашения.

руководитель «Федерального бюро выкупа жилья»

Пожалуй, самой главной и социальной составляющей работы аренды с выкупом является на 100% партнерский характер сделки, все ключевые условия которой от итоговой суммы покупки до количества возможных посещений жилья владельцем зависят только от пожелания сторон. Жестких регламентов нет.

Для потенциального клиента аренда с выкупом предлагает весьма выгодные условия. Единственным требующимся документом является паспорт. Возрастных, национальных, профессиональных ограничений нет. Участником сделки может стать любой, без исключения, платежеспособный гражданин. Первоначальный взнос не обязателен. Сами условия договора понятны, нет скрытых платежей, штрафных санкций, повышающих коэффициентов, пеней. А в квартиру можно въезжать сразу.

При этом выгодна аренда с выкупом и для продавца. Итоговая стоимость жилья, как и при рассрочке, выше его рыночной стоимости. Чем дольше период выкупа, тем выше будет итоговая цена. А права владельца защищены тем, что недвижимость будет принадлежать ему до погашения покупателем его полной стоимости.

Как можно заработать на аренде с выкупом?

Этот вопрос самый интересный. Аренда с выкупом дает возможность зарабатывать различным целевым аудиториям.

руководитель «Федерального бюро выкупа жилья»

Сделки аренды с выкупом обладают большей маржинальностью по сравнению с классическими арендой и продажей. Во-первых, цена объекта всегда выше, чем при единовременной продаже. Во-вторых, сделка растянута во времени, поэтому за ее сопровождение тоже предусмотрено вознаграждение. Следовательно, прибыль от каждой сделки может быть стабильной на протяжении длительного времени.

Какие затраты необходимы для открытия бизнеса?

Если с нуля, то необходимо организовать физический офис: найти помещение, провести в нем ремонт, приобрести минимальный набор мебели и оргтехники, провести интернет и организовать телефонную связь. Также определенные временные и финансовые затраты понадобятся на оформление документов по ведению предпринимательской деятельности.

В общем-то, все. Точную цифру по затратам назвать сложно. Все зависит от региона, возможностей и пожеланий предпринимателя. Начать можно с малого офиса, даже без привлечения наемных сотрудников, а можно организовать полноценный центр аренды с выкупом, напоминающий МФЦ, со штатом в десятки человек.

Аренда с выкупом: что это такое и как на ней заработать

Николай Овчинников – о новом инструменте в сфере купли-продажи недвижимости

IT-инструменты, которые использует Николай Овчинников

• Trello
• CallbackKiller
• 1С:Бухгалтерия
• Непотека (своя CRM)

В настоящий момент для большинства россиян самым популярным инструментом для покупки собственного жилья является ипотека – при всех её очевидных недостатках. А вот очень распространённый в Европе и США формат покупки – так называемая аренда с выкупом – до последнего времени в России практически не развивался. Именно на аренде с выкупом решило строить свой бизнес «Федеральное бюро выкупа жилья». О том, что такое аренда с выкупом и на каких правовых инструментах она базируется, порталу Biz360.ru рассказал основатель бюро Николай Овчинников.

Николай Овчинников, 34 года, предприниматель из Краснодара, основатель и директор «Федерального бюро выкупа жилья» . Родился в Новосибирске. Учился в Московском экономико-финансовом институте, который бросил за полгода до выпуска в 2005 году, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью. С этого времени запустил 10 бизнес-проектов (из них пять – под франшизу). В сфере недвижимости – с 2008 года. Женат, трое детей.

«Федеральное бюро выкупа жилья» − это не первый мой бизнес, и даже не второй. Десятый! С 2006 года я занимаюсь предпринимательством. У меня уже был опыт создания четырёх франшиз, а бюро – пятый бизнес, который я создал под франшизу.

Последние 8 лет я занимаюсь сферой недвижимости, в частности, арендой жилья. Именно благодаря полученным за эти годы компетенциям и знаниям в сфере жилой недвижимости нам удалось запустить новый для российского рынка формат – аренду с выкупом. Если коротко, то вы одновременно арендуете и покупаете квартиру – живёте в ней, платите ежемесячную аренду, а после выплаты определённой суммы квартира переходит в вашу собственность.

Механизм аренды жилья с выкупом выгоден всем сторонам: покупатели получают возможность приобрести собственное жилье на разумных, понятных, справедливых и прозрачных условиях; у продавцов появляется ещё один инструмент заработка от операций с недвижимостью.

Общий алгоритм внешне мало чем отличается от сделки купли-продажи или продажи в рассрочку. Между сторонами заключается договор, в котором указывается, что право собственности на объект жилой недвижимости (квартиру, комнату или дом) после выплаты определённой суммы переходит от собственника к квартиросъемщику.

Я бы выделил две ключевые целевые аудитории аренды с выкупом. Первая, самая широкая – граждане, которые в силу обстоятельств не могу позволить себе купить жильё. А таких в нашей стране большинство. Аренда с выкупом даёт возможность купить жильё без необходимости привлечения крупных сумм. Также она должна стать достойной альтернативой ипотеке для всех категорий людей, кому сложно её получить – молодых семей, людей преклонного возраста, иностранцев, проживающих в России, фрилансеров и предпринимателей с «непрозрачными» доходами, всех, кто имеет плохую кредитную историю. Поэтому потенциал продукта огромный, он опирается на то, что кроме платежеспособности нет никаких ограничений.

Другая ключевая целевая аудитория продукта – предприниматели и инвесторы, которые готовы заработать на легальном и доходном бизнесе. Модель может приносить инвестору до 40% годовых, при этом нет риска долгостроя, который присутствует при инвестировании в строящуюся недвижимость.

Обычно цена недвижимости под аренду с правом выкупа устанавливается на 30-40% выше рыночной

Алгоритм сделки таков:

Определение желаемых условий покупки/продажи.

Поиск объекта недвижимости/покупателя.

Сбор необходимых документов.

Важнейшими являются первый и четвёртый этапы. Аренда с выкупом предполагает долгосрочное сотрудничество собственника жилья с покупателем-арендатором, поэтому важно учесть все существенные условия сделки, которые характеризуют не только объект, как это происходит при продаже, но и порядок взаимодействия её участников. А гарантом успешной сделки является хорошо продуманный и грамотно составленный договор, в котором необходимо предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть между сторонами.

Ключевым достоинством аренды с выкупом является исключительно договорной характер сделки, когда все существенные условия − размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок аренды и многие другие факторы − регулируются исключительно в рамках личных договорённостей собственника и покупателя. В частности, нет никаких требований и ограничений, свойственных ипотеке. Покупателю нужен только паспорт, а собирать документы, справки о доходах, предоставлять свою кредитную историю не нужно.

Главным недостатком является низкая осведомлённость о наличии такого инструмента даже среди профессионалов рынка, что уж говорить о широкой аудитории. Из-за этого отсутствуют единые стандарты составления договоров аренды с выкупом, а также правоприменительная практика.

Ситуация на рынке аренды с выкупом сейчас такова, что готового рынка нет, он не сформирован. Наше бюро – первый удачный проект такого рода в России, благодаря его продвижению мы и создаём рынок.

В правовом поле механизм аренды с выкупом опирается на Гражданский кодекс РФ – в главе 34 описаны общие положения, которыми следует оперировать при проведении сделок по аренде жилого помещения. Там указано, что договором аренды не запрещено право перехода собственности жилого помещения по истечении определённого срока или выплаты полной суммы сделки. Необходимая информация содержится в статьях с 606-й по 625-ю.

Идея использовать аренду с выкупом как доступный инструмент решения жилищных проблем родилась несколько лет назад. Большинство предпринимателей, которые покупали нашу франшизу для организации бизнеса по аренде жилья, были в возрасте 30-35 лет. И практически всех была проблема с жильём. Чтобы сделать свой бизнес более стабильным, я много думал, как можно обеспечить жильём собственных сотрудников и партнёров. После долгого анализа и оценки возможностей, мы и запустили программу купли-продажи жилья в аренду с выкупом для внутреннего пользования.

Затем, посетив один из популярных форумов для молодых предпринимателей «Бизнес-молодость», я понял, что можно расширить круг своих возможностей, создав продукт не только для внутреннего пользования, но и для широкой аудитории.

Аренда с выкупом позволила создать продукт с более высокомаржинальными сделками по сравнению с обычной арендой. А алгоритм работы был уже готов и успешно проверен на собственных сотрудниках.

Со временем он в целом не изменился, но стал более детализированным и широко ориентированным. Если сначала аренда с выкупом рассматривалась как доступный социальный механизм покупки жилья, ориентированный на граждан с жилищными проблемами, то в процессе реализации на его основе мы создали сразу несколько продуктов для разных целевых аудиторий.

Для собственников – это разновидность продажи в рассрочку, которая позволяет реализовать свою недвижимость по цене выше рыночной на 30-40%. Для предпринимателей были созданы франшиза и обучающий курс, использовав которые можно наладить собственный бизнес на сделках по аренде с выкупом. Для инвесторов аренда с выкупом – это ещё одна возможность для заработка на недвижимости.

Также появились заинтересованные в продукте аудитории, о которых мы изначально не думали. Например, банки высоко оценили возможности продукта в качестве способа реализации неликвидных активов.

Таким образом, из одного, в первую очередь, социального механизма получилось несколько самостоятельных продуктов. Каждый мы позиционируем по-разному. Для потенциальных покупателей – как социальную жилищную программу «аренда с выкупом», для предпринимателей и инвесторов – как новый инструмент для заработка на недвижимости, для банков – как способ реализации неликвидных активов и т.д.

Конечно, мы изучили имеющийся мировой опыт. Похожая программа была реализована в 60-е годы в США. Также купля-продажа жилья в аренду с выкупом набирает популярность в европейских странах. А в соседнем Казахстане вообще существует государственная жилищная программа по аренде жилья с выкупом. Для России же наш продукт является авторским, адаптированным под российское законодательство и учитывающим текущую рыночную ситуацию.

Проект «Федеральное бюро выкупа жилья» был запущен на средства от моих прежних бизнесов. Задачу облегчило и то, что для его реализации уже имелась инфраструктура от предыдущего бизнеса по аренде жилой недвижимости. Просто отделы, которые уже существовали в рамках этого бизнеса, получили дополнительные функции по работе с новым продуктом.

Мы запускали проект в несколько этапов. Первым был этап продумывания и внутренней подготовки. Затем глобальный этап – формирование рынка или этап информирования и продвижения. Для его реализации нужно много времени, работы и терпения. Людям сначала надо рассказать про аренду с выкупом, создать определённый уровень доверия к механизму. Третьим этапом стало создание баз данных потенциальных продавцов и покупателей. А уже следующим этапом станет выход механизма аренды с выкупом на федеральный уровень.

Важнейшим решением для развития проекта считаю изменение субъекта продвижения – если в начале пути я думал продвигать саму компанию, «Федеральное бюро выкупа жилья», то в процессе общения с целевыми аудиториями, было решено сделать акцент на сам механизм аренды с выкупом. Про этот формат просто не знают, а значит необходимо внедрять его, видоизменять сам рынок жилой недвижимости, давая людям ещё один прозрачный и понятный способ решения жилищных проблем.

В команду проекта входят несколько учредителей, в том числе я с супругой, есть отдел разработки информационных решений, бухгалтерия, юридический отдел, колл-центр, отдел работы с клиентами. Также представлены отдельные специалисты, ответственные за свою область – например, за открытие филиалов, подбор персонала и другие. Что касается принципов управления, то в компании используется система Рона Хаббарда. Каждый принимает решения в рамках зоны своей ответственности, границы которых чётко распределены.

Как организованы продажи: главный принцип заключается в том, что мы не продаём продукт людям, как говорится, «в лоб», а делаем акцент на информировании о возможностях аренды с выкупом, чтобы клиенты к нам приходили сами. Сейчас главная задача состоит в том, чтобы максимально широко рассказать людям, что есть законная и понятная альтернатива существующим инструментам покупки жилья.

Мы, конечно, используем «холодные» звонки, но не для продаж, а для информирования. И если человек заинтересован, то он сам приходит

Также разрабатывается программа для автоматизации работы по франшизе. Чтобы партнёр, организовав физический офис в своём регионе, мог сразу начать проводить сделки и получать прибыль буквально с первых дней работы.

Для продвижения нашего продукта мы используем и онлайн-инструменты, и оффлайн-каналы. Про аренду с выкупом сейчас можно узнать из плакатов и видеороликов в общественном транспорте, найти информационные статьи в интернете и печатных СМИ. Есть очень успешный опыт сотрудничества с блогосферой. Применяем мерчандайзеров и «холодные» звонки по базам потенциальных клиентов.

Ключевым каналом информации мы хотим сделать свой сайт fbvz.ru , который в скором времени будет доступен и в мобильной версии. На нём можно получить первичную информацию об аренде с выкупом, возможностях и преимуществах использования этого механизма как для покупателя, так для собственников жилья и инвесторов.

Наш проект долгосрочный и он пока не вышел на операционную окупаемость. С учётом динамики развития это должно произойти к сентябрю текущего года. На данный момент ежемесячная выручка составляет порядка 130 000-150 000 рублей при затратах в 250 000-280 000 рублей.

Основные наши статьи расходов – аренда офисных помещений, зарплата сотрудникам, разработка и обслуживание программного обеспечения, маркетинг, реклама и PR.

Доходы мы получаем по нескольким направлениям. Во-первых, это разовая услуга по юридическому оформлению сделки купли-продажи в аренду с выкупом. Для этого имеется своя юридическая фирма с несколькими филиалами. Во-вторых, сопровождение сделки. Мы предоставляем весь комплекс услуг от поиска объекта до проведения переговоров между сторонами, заключаем договор, предоставляем свой электронный сервис контроля хода исполнения сделки. В данном случае мы берём на себя роль гаранта успешного проведения сделки. В наших интересах, чтобы она прошла благополучно. Только в этом случае мы получаем максимальную прибыль.

Для предпринимателей мы проводим обучение по использованию аренды с выкупом для организации самостоятельного бизнеса с применением механизма в своём регионе. Это тоже разовая услуга. А для тех, кто настроен на долгосрочное сотрудничество, продаётся франшиза.

Также предусмотрена продажа прав на аренду с выкупом на вторичном рынке. Т.е. в случае большого количества отказов от сделок, мы будем искать клиентов, готовых выкупить часть прав на недвижимость и продолжить её выкуп.

Наши стратегические цели – создание крупной федеральной сети центров по покупке жилья в аренду с выкупом с присутствием во всех регионах России. В каждом крупном городе должен быть филиал, похожий на МФЦ, в который будет стоять очереди желающих улучшить свои жилищные условия. Именно так я вижу «Федеральное бюро выкупа жилья» через 5 лет.

Я состоявшийся человек. Не самый богатый, но у меня есть всё, что необходимо для счастливой жизни: семья и дети, жильё, имущество. Моя цель – дать возможность другим иметь то же самое. Я вырос в многодетной семье, знаю, что такое жилищные проблемы, сам долгое время прожил на съёмных квартирах. Я купил квартиру на свои деньги. Нашёл для этого возможность. Поэтому хочу создать для других доступный инструмент решения жилищных проблем, которого у меня в свое время не было.

Оцените статью: