Взыскание на ипотеку

Приобретение жилья с помощью ипотечного кредита в конечном итоге заканчивается либо его погашением, либо потерей недвижимости. Часто случается, что у заемщика возникает задолженность перед банком, а, кроме квартиры, иного имущества, стоимость которого могла бы покрыть сумму долга, нет. Вследствие этого возникает обращение взыскания на заложенное имущество, то есть заложенную квартиру. Данное право банка предусмотрено законодательством РФ и беспрепятственно реализуется на практике.

Обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество

Обращение взыскания кредитора на предмет ипотеки — это процесс, при котором происходит изъятие имущества, которое выступает в качестве залога по ипотеке, и его последующая продажа с целью получить денежные средства, предназначенные для погашения долга по кредиту. В качестве залогового имущества в случае ипотеки будут выступать загородный дом, земельный участок или квартира. Для обращения взыскания на предмет ипотеки банку необходимо обратиться в суд, и там доказать правоту своей позиции, предоставив полную информацию, подтверждающую факт нарушений условий договора ипотеки со стороны заемщика.

Обращение взыскания на заложенное имущество представители банка будут направлять в суд только в крайнем случае: если заемщик будет систематически нарушать правила возврата кредита. Сегодня банк может принудить должника по решению суда выселиться из заложенной квартиры уже на основании наличия хотя бы трех просрочек по платежам в течение одного года. Удовлетворяя иск кредитора, суд должен указать в своем решении: предмет ипотеки, сумму, подлежащую уплате банку из стоимости заложенного имущества, способ реализации и начальную цену продажи недвижимости, и т. д.

Если заемщик не может выполнять обязательства по кредиту и, скорее всего, у него такой возможности в ближайшем будущем не возникнет, то в этом случае обращение взыскания на заложенное имущество — это неотвратимый процесс, состоящий из нескольких последовательных этапов:

1. Встреча с сотрудниками кредитной организации. На этой встрече у заемщика поинтересуются причинами просрочки платежей и наличием возможности погашения основного долга, процентов, а также штрафов за просрочку. Если заемщик не сможет убедить банк в своей дальнейшей кредитоспособности, то банк обратиться в суд.
2. Судебное разбирательство. В суде квалифицированные юристы кредитной организации в убедительной форме докажут, что заемщик является злостным неплательщиком, и добьются положительного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Практически во всех случаях суд принимает сторону кредитора, так как Закон в этом случае очень суров.
3. Освобождение недвижимости. Вскоре после решения суда в пользу банка, заемщику предстоит встреча с судебными приставами-исполнителями. Приставы выдадут заемщику под роспись уведомление, в котором будут указаны причины освобождения недвижимости и срок, в течение которого необходимо это сделать.
4. Продажа залогового жилья банком. Параллельно с выселением семьи заемщика, банк выставит на аукцион имущество, находящееся в залоге, снизив его оценочную стоимость на 20%-25%, чтобы быстрее реализовать недвижимость. После продажи жилья и покрытия всех расходов, остаток денежных средств от реализации имущества будет возвращен заемщику.

Если дело уже дошло до суда, то клиенту банка уже не на что надеяться, даже если в квартире с ним проживают малолетние дети, суд все равно примет сторону кредитора, согласно закону. Однако есть некоторые НО!

Взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке

Все ситуации с обращением взыскания на заложенное имущество можно разделить условно на два типа:

• Ипотечная квартира
• Единственное жилье

В первом случае у заемщика помимо квартиры, на которую взят был кредит, есть другая недвижимость, которая выступила в качестве залога. Недвижимость, которая является обеспечение по кредиту, станет объектом взыскания. Если же в результате реализации данной недвижимости сумма не покроет стоимости кредита, то банк вправе оставить за собой и сам предмет ипотеки, выставив на продажу также ипотечную квартиру.

Если же заемщик и его семья проживают в квартире, которая является их единственным жильем, то банк не может их выселить прямо на улицу. В этом случае кредитор должен предоставить семье заемщика другое, пригодное для жилья, помещение. Однако на практике, жильцы выселяются в никуда. И хотя закон защищает право должника на единственное жилье, и на него невозможно обратить взыскание, опытные юристы банка находят пути, чтобы выселить должника, причем на законных основаниях.

Кроме того, заемщику будет полезно знать, что Закон об ипотеке не допускает обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество в судебном порядке, если должник допустил незначительное нарушение обязательств, и требования кредитора являются несоразмерными со стоимостью залога. Несоразмерность и незначительность заключается в следующем:

• период просрочки выплат по ипотечному кредиту составляет менее трех месяцев
• размер неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера ипотеки.

При этом договор ипотеки сохраняется, и банк вправе обратиться в суд с иском о взыскании, как только перечисленные выше обстоятельства будут устранены.

Откровенно говоря, что-либо изменить в тот момент, когда кредитор решил обратить взыскание на предмет ипотеки, уже навряд ли удастся. Единственное на что заемщик может надеяться — это продление срока, отведенного на реализацию недвижимости до одного года. Законом установлены два случае, когда возможно отсрочить продажу заложенного имущества:

• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения
• заемщиком является физическое лицо и ипотека не связана с его предпринимательской деятельностью.

В этих случаях суд по заявлению должника отменяет решение об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество, если заемщик в течение этого года удовлетворит требования банка и погасит задолженность.

Однако отсрочка взыскания на ипотеку не всегда допускается законом. Законодательство запрещает отсрочку, если она может повлечь значительное ухудшение финансового положения кредитора, а также в случаях, когда в отношении банка или заемщика возбуждено дело о дефолте или банкротстве.

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество представляет собой отлично налаженный процесс в любой кредитной организации. Если обстоятельства должника таковы, что банк был вынужден прибегнуть к судебному разбирательству, то остановить его уже не получится. Лишь единицам из заемщиков удается избежать потери недвижимости.

Рассматривая ипотеку в качестве одно из способов обеспечения обязательства, можно отметить, что ипотека в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника. (СНОСКА: Гусев О.Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Справочник юриста. Противоречия законодательства. М.: Экзамен, 2002. С. 123.)

При кредитовании, обеспеченном ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке (залоге недвижимости)” удовлетворяются требования об уплате залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством, либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При этом, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имели к моменту их удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество).

Согласно ст.4 ФЗ об ипотеке в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов также обеспечивается за счет заложенного имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФЗ об ипотеке, Федерального закона “О судебных приставах», Федерального закона “Об исполнительном производстве” и Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. “. Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение либо ненадлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) возложенных законом или договором обязанностей. При этом само по себе неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей не всегда влечет за собой возможность обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно п. 3 ст. 50 ФЗ об ипотеке по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Действующим российским законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки: в судебном порядке (ст. 51 – 54.1 ФЗ об ипотеке; п. 1 и 6 ст. 349 ГК РФ) и во внесудебном порядке (ст. 55 ФЗ об ипотеке, п. 2 – 5 ст. 349 ГК РФ).

Судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость применяется приоритетно, а внесудебный допускается в двух случаях: если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда; если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто. (СНОСКА: Мочалова В. Новеллы законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки // Хозяйство и право. 2009. N 7. С. 10.)

В соответствии с п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 и п. 3 ст. 54.1 ФЗ об ипотеке взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54.1 ФЗ об ипотеке).

Реализация предмета ипотеки при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ об ипотеке. Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку ФЗ об ипотеке не установлены иные правила. С согласия залогодателя и залогодержателя, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ об ипотеке, суд может установить, что предмет ипотеки подлежит реализации на аукционе в соответствии с правилами ст. 59 ФЗ об ипотеке.

Основное отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона – специализированная организация. (СНОСКА: Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. N 1. С. 23. )

Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки позволяет сторонам договора упростить процесс удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны, значительно сократить денежные расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на залогодателя, проигравшего в судебном разбирательстве. (СНОСКА: Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной деятельности судов // Жилищное право. 2009. N 1. С. 57.) Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 55 ФЗ об ипотеке допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора, обеспеченного ипотекой. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.

Пункт 4 ст. 55 ФЗ об ипотеке содержит перечень данных, которые должны содержаться в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве (п. 6 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона (ст. 59 ФЗ об ипотеке). Однако в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны могут предусмотреть: реализацию заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) путем продажи с публичных торгов в соответствии с требованиями процессуального законодательства и ст. 56 – 58 ФЗ об ипотеке; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. При этом в указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (п. 3 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Обращение взыскания на предмет ипотеки как мера ответственности вытекает из сущности самого залогового обязательства, поскольку его целью является удовлетворение имущественных потребностей кредитора при помощи действия, которое обязан совершить должник. Если должник не исполняет соответствующего действия добровольно, то кредитор может правовыми средствами принудить его к этому. Если принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, то кредитор получает эквивалент за счет имущества должника, приняв меры к обращению взыскания на его имущество. (СНОСКА: Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань: РВШ МВД РФ, 1994. С. 131.)

Таким образом, сама ипотека выступает в качестве способа обеспечения основного обязательства, в качестве возможной меры ответственности за его неисполнение.

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – закон об ипотеке).

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что “обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)”. Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке». Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой. К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

• уплата основной суммы долга залогодержателю;
• уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
• возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Это возможно, если:

• залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
• залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
• залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
• ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
• производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

1. если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
2. если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально. Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен).

Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что в таком порядке требования залогодержателя не могут быть удовлетворены, если:

• ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
• физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
• заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
• квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.

В указанных случаях взыскание на ипотечную квартиру осуществляется на основании судебного решения.

Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:

1. если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
2. если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.

Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке.

Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше. Об этом прямо указано в ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд имеет право:

1. Отказать в удовлетворении соответствующего иска (согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если:
   • должник крайне незначительно нарушил обязательства по договору (в частности, если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья, либо если обязательство просрочено не более, чем на 3 месяца);
   • размер требований банка является несоразмерным стоимости заложенной квартиры.
2. Удовлетворить соответствующий иск. В этом случае в судебном решении должна быть указана следующая информация:
   • сумма, которая должна быть уплачена залогодержателю из стоимости ипотечной квартиры;
   • информация о записи в Едином госреестре прав на недвижимость о праве на спорную ипотечную недвижимость;
   • порядок и способ реализации квартиры;
   • начальная продажная цена квартиры при ее реализации;
   • меры, которые должны быть предприняты для того, чтобы обеспечить сохранность квартиры до ее реализации.

Даже если решение суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру будет положительным, залогодатель-физическое лицо при наличии у него уважительных причин имеет право подать в суд заявление об отсрочке исполнения данного решения на срок до 1 года, если такой залог не сопряжен с осуществлением предпринимательской деятельности.

Меры по защите интересов других залогодержателей и иных лиц

Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:

1. Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
2. Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
3. Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.

На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке. Судом было установлено, что право пользования спорной квартирой было у всех шести членов семьи А., для которых это жилье являлось единственным. На данном основании все члены семьи заемщика были привлечены к участию в деле.

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.

Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту

Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен). Таким образом, исполнительная надпись нотариуса является основанием для того, чтобы в отношении предмета ипотеки, на который во внесудебном порядке обращено взыскание, были совершены все необходимые действия (в частности, внесены соответствующие записи в ЕГРП). Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст.

Ипотека: скользкие моменты из практики судебных споров

• Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
• Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
• Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.
• Пример На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке.

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенную квартиру и ее реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире. Это возможно при условии, что квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на ее приобретение или строительство, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Кроме того, данное правило действует и в случае обеспечения погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство квартиры.При обжаловании решений суда об удовлетворении исковых требований залогодержателей залогодатели ссылаются на то, что суды не учитывают положений пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке и статьи 446 ГПК РФ.

Суд первой инстанции в заявленных требованиях заемщику отказал, исходя из того, что заемщик, заявляя требование об определении долей в общем долге по ипотечному кредиту, просил изменить условия кредитного договора, на которое банк не давал своего согласия, в связи с чем основания для установления долевой ответственности вместо солидарной перед банком отсутствовали. Судебная коллегия решение суда первой инстанции оставила без изменения (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры по делу N 33-5429/2013). Принимая данное решение, суд исходил из того, что нормами права предусмотрено, что заемщик может требовать изменения условий кредитного договора в суде только при наличии существенного нарушения вышеуказанного договора банком.

Ипотека: противостоять банку при обращении взыскания на квартиру

Требования о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке 5. Последствия выдачи доверенности на регистрацию договора ипотеки, прекращение ипотеки 6. Признание договора ипотеки недействительным. Судебная практика 7.

Раздел общего долга супругов и возможность изменения договора ипотеки 8. Неустойка за просрочку по кредитному договору на будущее время Закладная 9. Передача прав по закладной Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки 10.
Практика обращения взыскания на заложенную по ипотеке квартиру 11.

Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (чепурова а.)

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст.

МОЖНО ЛИ РАЗДЕЛИТЬ МЕЖДУ СУПРУГАМИ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ? В судебной практике встречаются такие случаи, когда суд производит раздел общей задолженности супругов перед банком, исключает одного из супругов из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту, в том случае если приобретенная за счет средств ипотечного кредита квартира переходит другому. Рассмотрим пример из судебной практики. Заемщица обратилась в суд с требованием об исключении бывшего супруга из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту. В обоснование своих требований она пояснила, что в момент нахождения в зарегистрированном браке она и ее супруг воспользовались средствами ипотечного кредита для приобретения объекта недвижимости — квартиры, которая была передана банку в залог по договору ипотеки.

Для этого стоит внимательно изучить собственный кредитный договор, квитанции об уплате средств по займу. Решение суда может быть вынесено в пользу заемщика по причинам: Взимания банком комиссий которые не предусмотрены договором, законом Требование банком оформления страхования жизни и состояния здоровья заемщика или установление штрафов за неисполнение такого требования (установление скидок и льгот при исчислении процентов после оформления страховки не являются штрафными санкциями, а считаются средствами стимулирования оформления страхования) Начисления процентов выше чем это предусмотрено в договоре (итоговый процент устанавливается в договоре, в тексте прописывается и его изменение после регистрации ипотеки, оформления страховки, рождения ребенка и других обстоятельств) В любом случае, спор по ипотеке относится в разновидности сложного финансового спора.

И в завершение хочется отметить, что ипотечный кредит не стоит рассматривать только как возможность быстрого приобретения жилья, прежде всего необходимо помнить, что, как и любой кредит, он подлежит возврату. Банк не является благотворительной организацией и в случае нарушения условий кредитного договора будет защищать свои интересы в суде. Договор ипотеки, как правило, заключается на продолжительный отрезок времени, поэтому нужно обдумать все возможные риски, которые могут возникнуть на момент действия данного договора.

Если те или иные условия данного договора вам не подходят, ищите другой банк с более выгодными для вас условиями кредитования.

Оцените статью: