Покупка недвижимости в общее долевое владение заверяется нотариально

Покупка недвижимости в общее долевое владение заверяется нотариально

ООО “Судебно-экспертная служба “ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ”

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739

1. Главная
2. Новости
3. Росреестр: Нотариальное удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность

Росреестр: Нотариальное удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) совместно с Росреестром рассмотрел обращение по вопросу применения норм о нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность, и в части своей компетенции сообщает. (Министерство экономического развития Российской Федерации письмо от 29 марта 2017 г. N Д23и-1701)

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено давать правовую оценку действиям государственных регистраторов.

При этом решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

При этом позиция Департамента недвижимости по рассматриваемому вопросу ранее направлялась письмом от 2 сентября 2016 г. N Д23и-4180, копия которого также направлялась в Росреестр.

Кроме того, в Минюст России, который в соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313, является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере нотариата, был направлен запрос с просьбой выразить позицию по рассматриваемому вопросу, однако до настоящего времени ответ из Минюста России не поступил.

Вместе с тем дополнительно сообщаем.

С 1 января 2017 года порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, в соответствии с частью 1 статьи 42 которого сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).

Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:

приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;

представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.

Покупка недвижимости в общее долевое владение заверяется нотариально

Минфин РФ высказался по поводу необходимости нотариального оформления и размера госпошлины за оформление следующих сделок:

• по обретению супругами недвижимости в долевую собственность;
• по отчуждению долей в праве совместного владения недвижимостью.

Законным режимом использования имущества признается совместная собственность. Работает этот режим в случае, когда брачный договор не устанавливает других условий. Брачный договор заполняется письменно и удостоверяется нотариально.

Ведомство разъяснило, почему договор купли-продажи недвижимого имущества в долевую собственность супругами нуждается в нотариальном оформлении. Дело в том, что указанный договор будет иметь признаки брачного, так как выраженная в нем воля четы будет отличаться от определенного законом режима владения.

Размер госпошлины определяется в размере 0,5 процента от суммы договора, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тыс. рублей.

Для отчуждения долей в праве совместного владения недвижимостью также потребуется визит к нотариусу. Сумма госпошлины за указанное действие определяется.

Документ включен в СПС “Консультант Плюс”

– Если я приобретаю дом с землей, у которых один собственник, но покупателей несколько (я, муж, ребенок, бабушка), то есть в долевую собственность, сделку обязательно проводить через нотариуса? Какие будут цены у нотариуса? 0,5% от суммы сделки + технические расходы?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В случае, если покупателями являются супруги и они оформляют объект в долевую собственность, нотариальная форма договора является обязательной. Это связано с изменением режима общей совместной собственности супругов: по сути такой договор купли-продажи носит признаки брачного контракта.

Нотариальный тариф зависит от суммы сделки и состоит из платы за техническую работу (от 3 тысяч рублей) и нотариального тарифа (от 0,1 до 0,4%). На примере объекта 5,5 млн рублей ориентировочные расходы на нотариальную сделку составят: 15 тысяч рублей (тариф) + 7 тысяч рублей (техническая работа). На мой взгляд, сегодня нотариальное сообщество развернулось лицом к клиенту, и текущие тарифы на нотариальные услуги по удостоверению сделок с недвижимостью являются очень привлекательными.

В соответствии с законодательством РФ, в данном случае в нотариальном удостоверении договора нет необходимости. Аналогичная позиция была озвучена Росреестром в ответах на «часто задаваемые вопросы».

В связи с тем, что долей у продавца нет, а есть единый объект, уведомлять кого-либо о продаже не требуется. Продажа единственным собственником недвижимости нескольким покупателям не подлежит нотариальному удостоверению, даже если в последующем будет образовано несколько долей. Есть общие исключения по нотариальному удостоверению, которые связаны с тем, что продавец является несовершеннолетним или ограниченно дееспособным.

В тоже время необходимо в обязательном порядке проконсультироваться в Вашем отделении Росреестра, так как в моей практике встречались случаи, когда по надуманным причинам регистраторы приостанавливали регистрацию сделки, требуя в данной ситуации нотариального удостоверения. В этих случаях я после совещания с клиентом или делал регистрацию (если документы были срочно необходимы), или подавал жалобы в вышестоящие инстанции, которые по регламенту могут рассматривать их около месяца, но в любом случае сделку регистрировали.

Согласно письму ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3, нотариальный тариф взимается в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (то есть когда отчуждаемая собственность принадлежит двум и более собственникам и по этой причине является долевой), либо сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или лицу, признанному ограниченно дееспособным.

В вашем случае один собственник (единолично) передает в вашу совместную собственность (двух и более лиц) единый объект недвижимости. В случае, если собственник-продавец совершеннолетний и не ограничен судом в дееспособности, закон не предполагает обязательного удостоверения сделки нотариусом. Вместе с тем, учитывая сложность сделки и необходимость квалификации долей в приобретаемом вами праве общей собственности (равные доли, идеальные или невыделенные или реальные в размере 1/3 или каком-либо ином размере), возможно, вам следует обратится к нотариусу, который выполнит необходимую работу и разъяснить всем сторонам условия и правовые последствия сделки.

В случае, если вы в дальнейшем примете решение продавать данные доли как совместно, так и поодиночке, нотариальное удостоверение будет обязательно, поскольку долевая собственность возникнет у вас с момента совершения комментируемой сделки.

Что касается ставок нотариуса, вам необходимо связаться с разными нотариальными конторами и сравнить стоимость. Из-за разных расценок на дополнительные услуги и консультации, а также в зависимости от региона стоимость услуг нотариусов может существенно отличаться.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если дом с землей находится в индивидуальной собственности, то нотариальное удостоверение не требуется вне зависимости от того, на какое количество покупателей будет оформляться недвижимость. Если Вы примете решение нотариально удостоверить договор, то нотариусы обычно берут пошлину от кадастровой стоимости в среднем от 0,5 до 3%.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

По нормам, вступившим в силу с июня 2016 года, обязательное нотариальное удостоверение необходимо для сделок с объектами недвижимости, которые принадлежат на праве общедолевой собственности или когда права на квартиру имеют несовершеннолетние дети. В данной же ситуации проводить сделку через нотариуса необязательно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

В связи с последними изменениями в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» у правообладателей доли в многоквартирных домах все чаще возникает вопрос: требуется ли участие нотариуса в процессе ее продажи или можно обойтись визитом в орган госрегистрации?

Внести ясность в него поможет детальный разбор законодательного акта и применение полученных сведений к реальным жизненным ситуациям.

Если в правоустанавливающих документах указано распределение долей квартиры между собственниками, и каждая из них зарегистрирована на имя своего обладателя, собственность считается долевой. В случае, когда в записи о регистрации разграничений нет (просто указаны совладельцы), имеет место совместное право владения.

Пример 1. Хозяин квартиры завещал ее своим детям и супруге в соотношении 1/4:1/4:1/2. И после его смерти объект недвижимости был зарегистрирован ими в долевую собственность.

Пример 2. Супруги в период брака приобрели квартиру. В соответствии с Семейным кодексом РФ, жилплощадь вошла в состав совместно нажитого имущества, то есть стала принадлежать им на равных основаниях. А после развода бывшие муж и жена инициировали раздел совместных материальных благ, и квартира из совместной стала долевой.

Различия между долевой и совместной собственностью заключаются в следующем:

1. Совместная с юридической стороны является одним целым, так как содержит одну действительную запись о праве в Едином государственном реестре недвижимости, и все владельцы объекта распоряжаются им сообща, образно говоря, от одного лица.
2. Долевая имеет четкие разграничения, пусть не в натуральном виде (фактически квартира не может быть разделена на несколько отдельных объектов), но в правовом аспекте она состоит из отдельных частей, закрепленных в реестре недвижимость за отдельными обладателями.
3. Владелец совместной жилплощади не вправе единолично принимать решение о продаже. Подписать договор купли-продажи на законном основании он сможет только с письменного разрешения остальных собственников квартиры.
4. Каждый из участников долевой собственности вправе свободно распоряжаться имуществом в рамках своей доли. Только при выставлении ее на продажу ему сначала придется предложить купить часть квартиры совладельцам. Если же они от предложения откажутся, покупателем сможет стать любой желающий.

Чтобы лично принимать решение о продаже своей части жилплощади, участнику совместной собственности необходимо выделить долю, заключив с другими правообладателями соглашение о разделе или обратившись по этому вопросу в суд.

Нужен ли нотариус при покупке-продаже квартиры в долевую собственность

Еще не так давно нотариальное удостоверение договора купли-продажи носило необязательный характер и осуществлялось лишь по желанию сторон. Однако после внесения 02.07.2016 изменений в Федеральный закон № 122-ФЗ, заверение сделок по отчуждению долей недвижимости у нотариуса стало необходимостью.

Заключение сделки купли-продажи в 2019 году осуществляется продавцом и покупателем лично либо через уполномоченных посредников (в последнем случае им должна быть выдана соответствующая доверенность).

От сторон требуется:

1. Составить и утвердить проект договора купли-продажи.
2. Изложить документ в трех экземплярах.
3. Собрать необходимые бумаги.
4. Найти подходящего нотариуса.
5. Оплатить госпошлину и услуги правового и технического характера.
6. Подписать в присутствии нотариуса все экземпляры договора и передать их ему на удостоверение.
7. Оставить один договор в нотариальной конторе, а остальные забрать себе.

При этом должны быть соблюдены условия действительности сделки, а именно:

• Дееспособность сторон. При ее отсутствии от имени недееспособного может выступить законный представитель — опекун. Интересы несовершеннолетнего представляют родители, усыновители либо, при их отсутствии, опекун/уполномоченная социальная организация.
• Участие в сделке органа опеки и попечительства. Когда продается имущество несовершеннолетнего, представитель территориального подразделения должен выдать разрешение на отчуждение, если этого требуют интересы ребенка. Подробнее: Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка
• Рассылка извещений о предстоящей продаже доли квартиры остальным ее собственникам. В письме должна быть указана установленная владельцем стоимость доли (не выше, чем реальная сумма продажи) и предложение приобрести ее в течение месяца после получения уведомления. Если на него в указанный срок не откликнутся или откажутся от приобретения ранее, часть жилплощади продается другим покупателям.
• Добровольное согласие продавца и покупателя на заключение договора. Если будет установлен факт давления на участников сделки, покупка признается недействительной.

Нотариус перед удостоверением акта отчуждения доли квартиры:

1. Проверяет содержание договора на полноту и соответствие актуальным правовым нормам.
2. Удостоверяется в дееспособности, адекватности и свободе воли сторон.
3. Исследует правоустанавливающие и другие предъявленные документы.
4. Передает реквизиты для оплаты госпошлины и нотариальных услуг.
5. Наблюдает за подписанием договора.

Кроме договора купли-продажи сторонам нужно будет предъявить следующие документы:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на долю квартиры.
2. Удостоверения личности.
3. Технический план квартиры.
4. Квитанция об оплате госпошлины.
5. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
6. Доверенность на совершение сделки, выданной на имя добровольного представителя продавца и/или покупателя.
7. Решение суда о признании несовершеннолетнего эмансипированным.
8. Судебный акт о лишении стороны сделки дееспособности, постановление органа опеки и попечительства о назначении недееспособному опекуна.
9. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.

Необходимый пакет документов формируется из указанного перечня, но не должен включать все пункты.

Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности

Расходы по нотариальному удостоверению договора стороны несут в соответствии с установленным ими порядком. Это может быть продавец, покупатель или они оба, в заранее оговоренном соотношении.

Чтобы урегулировать финансовый вопрос и в дальнейшем избежать недоразумений, обязанности по оплате государственной пошлины и нотариальных услуг распределяются сторонами в договоре купли-продажи.

Какой процент берет нотариус от сделки купли-продажи по долям

Плата за оформление взимается со сторон сделки по двум основаниями:

• в соответствии с пп. 5 п. 1 ст.333.24 Налогового кодекса РФ — в качестве госпошлины;
• согласно решению территориальной нотариальной палаты — как плата за услуги правового и технического характера.

Госпошлина за удостоверение договора купли-продажи составляет 0,5 % от суммы сделки, но в пределах от 300 до 20 000 руб.

Стоимость нотариальных услуг правового и технического характера устанавливается для каждого субъекта РФ отдельно. Для Москвы это — 5 000 руб.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи — не окончательный этап сделки. Сторонам еще предстоит произвести расчет и зарегистрировать переход права собственности в органе госрегистрации.

Для этого новому правообладателю необходимо будет предъявить договор купли-продажи, подать заявление о госрегистрации и оплатить госпошлину в размере 2 000 руб. И через 7–10 дней он сможет стать полноправным собственником доли квартиры.

Оплата по договору может быть произведена в любой момент — до, во время или после его удостоверения. Но удобнее всего это будет сделать по окончании регистрации, когда новый собственник внесет свои данные в Единый государственный реестр недвижимости и получит соответствующую выписку.

Можно ли и как продать долю квартиры без нотариуса

В силу действующих законодательных положений обойтись без нотариуса при продаже доли жилплощади можно только в одном случае — когда продавцом является ее полноправный собственник.

Число покупателей и то, оставит ли прежний владелец себе часть квартиры, не имеет значения. По закону нотариальное удостоверение обязательно лишь при отчуждении доли, а в случае ее выделения из индивидуальной собственности положение утрачивает свою актуальность.

Процедура заключения сделки при отсутствии нотариуса будет следующей:

1. Составление договора.
2. Обращение в орган госрегистрации (стороны должны это сделать вместе).
3. Подписание договора.
4. Оплата госпошлины (как было отмечено выше, ее размер составляет 2 000 руб.).
5. Передача договора и прилагаемых документов (см. выше) специалисту службы для оформления.
6. Получение расписки о принятии документов.
7. Визит в Росреестр или МФЦ (после получения уведомления об успешном окончании регистрации) за своим экземпляром договора и выпиской о переходе права собственности на долю недвижимости.

Сроки, стоимость и принцип совершения сделки, за исключением отсутствия нотариального удостоверения, не меняются.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности? Ответ здесь однозначен: сделки с долями только через нотариуса.

Но несмотря на стремление законодательства обезопасить проведение сделок по отчуждению долей в многоквартирных домах, участием одного только нотариуса здесь не обойтись. Дело в том, что по описанной схеме договоры купли-продажи заключаются редко. В реальности сторонам приходится сталкиваться с непредвиденными обстоятельствами, к тому же каждый случай имеет индивидуальные черты и не может быть подогнан под стандартный шаблон.

Разобраться с тонкостями процесса и обойти потенциальные трудности вам помогут юристы нашего портала. Вы можете обратиться к ним за бесплатной консультацией и получить своевременный ответ в любое время суток.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)350-85-06 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)409-43-23 – Санкт-Петербург и область

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Судебные иски о выселении довольно распространены. Зачастую позиция ответчика по.

Может ли гражданин остаться без жилья, если до некоторых пор.

Официально расторгнув брак, бывшие супруги перестают быть родственниками, все их.

Квартиросъемщик нарушает все мыслимые и немыслимые правила общежития. Бывший муж.

Приватизация квартиры – неотъемлемое право любого гражданина России. Однако не.

Гражданин является собственником жилого помещения. Неважно, купил он его, приватизировал.

Что такое долевая собственность при покупке квартиры, когда она возникает и нужен ли нотариус для сделки?

Гражданское право предусматривает, что у любой вещи может быть как один владелец, так и несколько.

Не исключением является и жилая недвижимость. И в том случае если покупателями по договору выступают два и более лиц, квартира переходит к ним в долевую собственность.

В этой статье разберёмся, как правильно осуществляется такая покупка, каковы её правовые последствия и какие нормы закона регулируют такие сделки.

Долевая собственность регулируется главой 16 ГК РФ. Кодекс описывает её как право собственности на один и тот же объект имущества, который принадлежит двум и более лицам, и при этом их право разделено на доли с указанием того, кому в каком размере оно принадлежит.

Согласно ч. 3 ст. 244 ГК РФ, долевая собственность – это вариант общей собственности, который применяется по умолчанию, если закон прямо не предусмотрел, что на объект возникает другой вариант – собственность совместная.

Поскольку упомянут и такой вариант, как совместная собственность, необходимо указать, в чём различие между ним и долевой. Принципиальная разница между долевой и совместной состоит в следующем:

• При долевой есть точное указание, кому какая доля из сособственников принадлежит. При совместной такого указания нет, а если происходит раздел, то предполагается, что выделенные доли будут равны, если в законе или соглашении между сособственниками не указано иное (ст. 254 ГК РФ).
• Совместная собственность возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом (супруги, члены одного КФХ и т. д.). Долевая – во всех остальных случаях (ст. 244 ГК РФ).
• Перевести долевую собственность в совместную нельзя (кроме случаев, когда она выступает как вклад в организуемое КФХ), но вот разделить совместную – можно.

Статья 254 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Таким образом, можно указать: долевая собственность на квартиру – это обычный вариант, который возникает всегда, если приобретают её лица, не состоящие между собой в браке.

Относительно супругов закон даёт прямое указание: если квартира приобретается ими в период брака, она становится их собственностью – но не долевой, а совместной. При этом даже не важно, как именно указаны доли при регистрации права в ЕГРН(согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ указывают на то, что такой правовой режим действует по умолчанию.

Поэтому обычно для удобства купленную в браке квартиру регистрируют на одного из супругов, второй в случае развода или судебного раздела имущества вправе требовать свою половину в праве собственности.

Однако бывают случаи, когда даже супруги приобретут не совместную, а именно долевую собственность. К ним относятся:

• Заключение брачного контракта с условиями, отрицающими совместную собственность.
• Добровольный раздел имущества.
• Приобретение квартиры на средства, которые либо принадлежали обоим супругам до брака, либо были подарены им третьими лицами, либо были выручены от продажи имущества, не являющегося совместной собственностью.

Тем не менее, необходимо помнить: если после покупки в квартиру вкладывались общие средства (а доходы, полученные во время брака, по умолчанию считаются тоже совместной собственностью, если законом либо соглашением между супругами не установлено иное), то при разделе размер долей придётся пересчитывать.

Если квартиру покупают лица, пусть даже и состоящие в родстве, но не являющиеся при этом друг другу супругами, разговор о совместной собственности даже возникнуть не может: закон в этом случае разрешает иметь жилое недвижимое имущество только в долевой собственности.

Для долевой собственности покупателям достаточно просто заключить договор купли-продажи на квартиру, указав в нём, какие суммы каждый из них вносит и кому в результате какая доля в праве будет принадлежать. В результате после регистрации права в Росреестре любая выписка из ЕГРН покажет, что квартира находится в долевой собственности у двух или более лиц с указанием размера доли каждого из них.

В частности, если кто-то из них захочет продать свою долю постороннему, он обязан получить письменный отказ каждого из владельцев доле, либо не получить никакого ответа в течение месяца на письменное уведомление. В противном случае сделка может быть отменена через суд.

В некоторых случаях при покупке квартиры дети становятся её сособственниками. Такое возможно:

• По условиям договора – если родители, действующие от их имени, хотят этого. В этом случае они совершают покупку и от своего имени, и как представители детей.
• По закону. К примеру, если квартира покупается на средства, вырученные от продажи жилья, у которого были и несовершеннолетние совладельцы, то по закону дети должны получить в новой квартире долю в праве не меньшую, чем та, которая им принадлежала ранее.

При этом необходимо отметить: собственность при покупке с участием детей изначально возникает как долевая. Гражданское и семейное законодательство указывают, что дети не могут претендовать на собственность, принадлежащую их родителям, равно как и родители не могут забрать себе то, что принадлежит детям (ст. 60 СК РФ). Поэтому в такой покупке квартиры доли в праве, принадлежащие детям, будут определены сразу же.

Про возникновение долевой собственности на жильё после его покупки закон говорит одно: она появляется с момента регистрации права. Согласно ст. 223 ГК РФ, при отчуждении недвижимости (объекта, права на который подлежат госрегистрации) право собственности у покупателя возникает в тот момент, когда состоялась государственная регистрация. Поскольку же любое жильё по закону однозначно относится к категории недвижимости (это ясно из содержания ст. 131 и 288 ГК РФ), то это правило распространяется и на него.

Нужно помнить, что при покупке квартиры равный размер долей вовсе не обязателен. К примеру, если покупателей двое и один из них внёс 2/3 стоимости, а второй оплатил лишь одну треть – то и в договоре и в последующей записи в ЕГРН будет указано, что одно лицо владеет 2/3 от права собственности, второе – лишь 1/3.

Как уже было сказано, если супруги приобретают квартиру, то обычно она оказывается в совместной собственности. Однако есть варианты, при которых она будет оформлена именно в долевую собственность.

Таким образом, чтобы оформить долевую собственность на квартиру для супругов, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Найти продавца, который собирается реализовать квартиру, и договориться с ним об условиях покупки.
2. Заключить с продавцом договор, указав в нём размер долей каждого из покупателей-супругов.
3. Использовать для оплаты покупки те средства, которые не находятся в совместной собственности.
4. Подать документы в Росреестр (напрямую, через МФЦ, по почте либо через портал «Госуслуги») и провести регистрацию права в ЕГРН.

В том случае если покупателями выступают супруги, важна не сама процедура покупки квартиры – а происхождение использованных средств либо установленный правовой режим собственности супругов. Изменить законный порядок супруги могут следующими способами:

1. Заключив брачный контракт. Он может заключаться как до регистрации брака в ЗАГС, так и в любое время, пока брак ещё действует. Важно, чтобы в контракте было оговорено, что имущество и средства, нажитые во время семейной жизни, не являются совместной собственностью, а находятся в собственности долевой либо принадлежат каждому из супругов единолично.
2. Заключив соглашение о разделе имущества. Опять-таки это можно сделать в любой момент. Хотя обычно оно и используется уже после развода, когда необходимо разделить нажитое, ст. 38 СК РФ предусматривает такую возможность даже если брак и не был расторгнут. К примеру, такое соглашение часто заключают супруги, один или оба из которых являются ИП, чтобы оградить семейное имущество от возможного взыскания долгов.
3. Обратившись в суд и добившись решения о разделе. Это происходит в порядке, установленном ГПК РФ.

С 2016 года были внесены изменения в законодательство. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» теперь для сделок с долевой собственностью на жильё требуется, чтобы договор был удостоверен нотариально. Но требуется ли это в том случае, если квартиру покупают супруги?

Как ни странно – нет. По закону, нотариально нужно удостоверивать те договора, по которым долевая собственность отчуждается, а не приобретается. Таким образом, если супруги приобретают квартиру у продавца, который владеет ей единолично, обращаться к нотариусу они не обязаны.

Однако отсутствие обязанности не означает отсутствия права. Согласно ГК РФ и Основ законодательства о нотариате, даже тогда, когда нотариальная сделка не обязательна, стороны вправе обратиться к нотариусу и удостоверить её. Такое часто применяется в тех случаях, когда сторонам нужны по сделке дополнительные гарантии: нотариальный договор оспорить в суде труднее.

Если в сделке по приобретению жилья участвует ребёнок, необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Если ребёнок один из собственников продаваемой квартиры, на продажу должно быть получено разрешение местного органа опеки (ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ). В противном случае, согласно ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», эти органы должны в судебном порядке опротестовать сделку.
2. Согласно § 7 главы 30 ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости», дети до 14 лет договор не подписывают. За них действуют либо родители, либо заменяющие их лица. После 14 лет они могут быть участниками сделки, но лишь с согласия указанных выше лиц.

Доля детей в приобретаемом жилье определяется по общим правилам гражданского законодательства. Однако есть один нюанс: если квартира приобретается на деньги, полученные от реализации квартиры с долей несовершеннолетнего, то ему в итоге должна принадлежать не меньшая доля.

То есть, говоря условно, если в старой квартире ребёнок владел 1/3 долей, то указывать в договоре и регистрировать на него 1/4 уже нельзя – опека не даст своего согласия на сделку.

Подводя итоги, можно сказать, что долевая собственность на квартиру – это нормальная ситуация для тех случаев, когда покупатели не являются супругами, либо когда заключено соответствующее соглашение. Однако в том случае, когда у продавцов она тоже была в долевой собственности, потребуется участие нотариуса. Кроме того, в дальнейшем продать такую квартиру можно будет только в особом порядке.

Оцените статью: