Общая долевая собственность на земельный участок в чём особенности и преимущества совместного владен

Общая долевая собственность на земельный участок: в чём особенности и преимущества совместного владения землёй

Обладатель любого имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению: обменивать, продавать, дарить и совершать другие разрешённые законом действия. Но довольно часто случается, что у объекта собственности не один владелец, а несколько. Это возможно при покупке чего-либо сообща, вступлении в наследство, создании фермерской общины, совместном строительстве и т. д.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Типичной ситуацией является владение земельным участком, принадлежащим двум и более гражданам. Это даёт основание для возникновения права общей собственности, согласно которому все обязанности по отношению к имуществу распределяются между его владельцами (ст. 244 ГК). Участок может быть делимым (например, в составе фермерских угодий) и неделимым (например, земля под домом).

Существуют два вида общей собственности: совместная и долевая. В зависимости от этого чётко устанавливается и прописывается в регистрационных бумагах доля каждого из владельцев.

• Совместное владение не предполагает определения долей отдельных лиц и возникает, как правило, у хорошо знакомых людей, например, у членов одной семьи либо в случаях, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК).
• Общая долевая собственность на земельный участок, напротив, подразумевает выделение в имуществе отдельной доли, размер которой известен заранее, например, 1/2, 1/3, 2/3.

Определение величины долей в праве собственности на участок

Доли всех владельцев считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК), если иное не установлено их добровольным соглашением или другими обстоятельствами, например, условиями завещания. При этом собственники могут в договоре указать, что изменение их долей допускается при внесении улучшений или приращении общей недвижимости, то есть каждый из владельцев имеет право уже в процессе пользования землёй увеличить свои трудовые или материальные вложения.

Улучшения могут быть отделимыми или, напротив, неотделимыми. Допустим, участник фермерского хозяйства может за свой счёт приобрести удобрения или нанять рабочих для сбора урожая. Такие действия дают ему право на увеличение доли, если это предусмотрено в соглашении. Примером отделимых улучшений может стать покупка сельхозтехники, нужной для общих целей. Она поступит в собственность того, кто данное улучшение произвёл, хотя в договоре может быть указана выплата компенсации без изменения долей либо увеличение доли без компенсации.

Особенности владения участком, находящимся в общей долевой собственности

Распоряжение такой недвижимостью происходит по соглашению всех её владельцев, а при его отсутствии – в порядке, утверждённом действующим законодательством. Спорные вопросы решаются в суде.

Каждый из обладателей участка может пользоваться общей недвижимостью пропорционально доле, если в договоре не значится иное. В случае когда этого достичь по каким-то причинам невозможно, он вправе потребовать от остальных совладельцев справедливой компенсации. Все расходы по содержанию участка, среди которых уплата налогов и различные затраты, сопряжённые с его использованием, распределяются между совладельцами пропорционально их долям. Это же касается и доходов, полученных от общего надела.

Каждый совладелец имеет право продать, заложить свою долю либо распорядиться ею другим способом (ст. 246 п.2 ГК РФ), однако при продаже или отчуждении собственности по договору мены необходимо учесть преимущественное право покупки. Это означает, что продавец доли первоочерёдно обязан известить о своём решении совладельцев и предложить им её выкупить.

Для этого по закону требуется письменно сообщить всем остальным о предстоящей продаже с указанием её условий. Если в течение месяца они откажутся и не выкупят отчуждаемую долю, владелец может продать её постороннему лицу. В случае отчуждения собственности без соблюдения преимущественного права покупки каждый из собственников может оспорить в суде состоявшуюся сделку и добиться перевода на себя всех обязанностей и прав покупателя (п.3 ст. 50 ГК).

Каждому участнику долевой собственности дано право потребовать выделения своей доли из совместного надела (ст. 252 ГК, ст. 13 ФЗ №101 от 24.06 2002 «Об обороте земель сельхозназначения»), однако следует помнить, что из неделимого имущества долю в натуре выделить нельзя. Выход в таком случае заключается в выплате остальными собственниками пропорциональной компенсации тому, кто решил отделиться.

Если же участок возможно разделить без причинения ему ущерба и нарушения прав третьих лиц, то предстоят следующие действия:

• созыв собрания собственников, согласование выделяемой доли и утверждение её границ на плане надела. Если совладельцев по какой-то причине созвать невозможно, их нужно оповестить по почте и получить согласие. При отсутствии в течение месяца каких-либо возражений с их стороны оно считается достигнутым, но если его добиться не удалось, придётся обратиться с иском в суд.
• после подтверждения согласия совладельцев или положительного решения суда составляется проект раздела участка, приглашается кадастровый инженер и проводится межевание.
• обладая документом о межевании и правоустанавливающими бумагами на землю, собственник должен поставить свой, теперь уже отдельный, земельный надел на кадастровый учёт и оформить наступившее право собственности.

Если с общим владением и возможностью выдела в натуре участка сельскохозяйственного надела всё довольно просто, то долевая собственность на землю под домом порождает множество вопросов и спорных ситуаций, особенно когда речь идёт о многоквартирных зданиях.

По закону владельцам помещений в таких домах принадлежит на праве долевой собственности общее имущество здания, а в его числе – земельный участок со всеми элементами благоустройства. Границы участка определяются согласно земельному и градостроительному законодательству (п. 4 ст. 36 ЖК). Следовательно, без согласия жильцов на придомовой территории запрещается делать автомобильные стоянки, строить гаражи, магазины или другие дома, но многие владельцы квартир об этом не знают. А те, кто в курсе своих прав на землю, сталкиваются с вопросом: как их зарегистрировать и подтвердить в случае необходимости.

Кроме жильцов квартир, вопросы о владении землёй под домом возникают у застройщика и у городских властей. Обладание подобной недвижимостью порождает определённую ответственность, границы которой необходимо своевременно уточнить, чтобы не допустить нарушения закона.

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности жильцов

Права на земельный участок подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК). Внесение соответствующих записей в ЕГРП происходит в порядке, утверждённом законом, а общая долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом наступает в зависимости от таких условий:

• если надел под домом сформирован до 1 марта 2005 года и состоит на учёте в ГКН, то он безвозмездно переходит в общую долевую собственность покупателей квартир и других помещений, находящихся в здании (ст. 16 ФЗ №189 «О введении в действие ЖК РФ»). Важно, что никаких актов, оформляющих право собственности на землю, не требуется: госрегистрация общей долевой собственности в данном случае имеет правоподтверждающий характер (п. 74 Правил ведения ЕГРП).
• если участок под домом не зарегистрирован до вступления в силу Жилищного кодекса, то его следует сформировать и поставить на кадастровый учёт. Согласно постановлению КС РФ от 28.05.2010 №12-П, сейчас для этого достаточно заявления от любого собственника квартиры. Перечень документов, необходимых для подкрепления заявления, указан в Приказе Минэкономразвития №475 от 13.09.2011. Как только участок будет поставлен на учёт в ГКН, земля под домом и остальное общее имущество бесплатно перейдут в долевую собственность жильцов.

Следует отметить, что регистрация права на жильё в многоквартирных домах одновременно является регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общедомовое имущество (ст. 23 ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество). Отсюда следует, что, во-первых, отстаивать права на землю под домом жильцы смогут при наличии зарегистрированного права на помещения в этом здании. Во-вторых, участок должен быть выделен и поставлен на кадастровый учёт. В-третьих, доля земельного участка и общей собственности не подлежит выделу в натуре и отчуждению без продажи квартиры (ст. 37 ЖК).

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности застройщика

Формально застройщик возводит дом на сформированном участке, арендованном у публичного собственника, и несёт за него ответственность. Следовательно, ему нужно зарегистрировать отказ от права на землю, где расположено здание, однако порядок прекращения права собственности на такой участок законодательно не установлен.

С одной стороны, как только у помещений в построенном доме появятся владельцы, надел перейдёт к ним в долевую собственность. С другой стороны – неясно, с какого момента застройщик может считать землю не принадлежащей ему и как оформить это документально. Росреестр предлагает поступать следующим образом:

• если застройщику принадлежат какие-либо помещения в доме, то регистрировать прекращение права собственности можно с момента, когда появится и оформит свои права хотя бы один участник долевой собственности;
• если застройщику в новом доме ничего не принадлежит, то регистрировать прекращение права собственности на землю возможно с момента появления хотя бы двух участников долевого строительства.

Есть и другая точка зрения на ситуацию. Согласно ей застройщики, не являющиеся владельцами помещений в доме, не могут считаться участниками долевой собственности на землю. Следовательно, заявление об отказе от права на неё должно быть составлено согласно ст. 238 ГК (отказ лицом от имущества, которое не может ему принадлежать). Однако в любом случае регистрация отказа от права собственности происходит по заявлению застройщика (ст.30.2 ФЗ №122).

Как только у помещений в многоквартирном доме появятся владельцы, договор аренды участка, заключённый между его публичным владельцем и застройщиком, утрачивает свою силу, а первоначальный собственник – право распоряжаться им.

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности публичного собственника

Сейчас многие участки, на которых стоят многоквартирные дома, всё ещё не сформированы и продолжают оставаться в государственной собственности. Это позволяет властям распоряжаться наделами по своему усмотрению, допустим, сдавать в аренду для пополнения местного бюджета.

Если жильцы против неожиданного возникновения под окнами, к примеру, автопарковки, им придётся заняться оформлением участка и постановкой его на учёт. Указанные действия выполняют местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), и срок работ законом пока не регламентирован, так что процесс может затянуться. Следовательно, позаботиться об оформлении права собственности лучше заранее, не дожидаясь появления во дворе неожиданных построек.

Итак, общая долевая собственность на землю во многих случаях удобна её участникам, поскольку позволяет сообща владеть и распоряжаться имуществом, которое не всегда возможно разделить. Однако это сопряжено с некоторыми трудностями: разграничением долей, их отчуждением, распределением ответственности и другими важными моментами. Справиться со всеми сложностями удастся благодаря знанию своих законных прав и умению их отстаивать.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Хотя многие россияне слышали о законе, условно называемом «дачная амнистия», что это такое, знают не все. И уж тем более не всем известно, как воспользоваться преимуществами, которые этот закон даёт.

Как получить разрешение на строительство и сколько это стоит

Чтобы построить дом, нужно не только подготовить проект и нанять строительную бригаду. Один из важнейших этапов строительства – получение разрешения на возведение объекта ИЖС.

Раздел земельного участка: грамотное и безопасное прохождение процедуры

Раздел земельного участка и регистрация права собственности на вновь образованные наделы невозможны без соглашения совладельцев общей долевой собственности или судебного решения.

Как приватизировать земельный участок: подробная инструкция

Чтобы приватизировать землю, нужно собрать необходимые документы и соблюсти все формальности. Кроме того, важно разобраться в условиях приватизации.

Общая долевая собственность на земельный участок: правовая база и особенности

+7 (812) 309-68-04 Бесплатная юридическая помощь в Петербурге

Общая долевая собственность на земельный участок: в чём особенности и преимущества совместного владения землёй

Обладатель любого имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению: обменивать, продавать, дарить и совершать другие разрешённые законом действия. Но довольно часто случается, что у объекта собственности не один владелец, а несколько. Это возможно при покупке чего-либо сообща, вступлении в наследство, создании фермерской общины, совместном строительстве и т. д.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 – Москва
+7 (812) 309-68-04 – Санкт-Петербург

Типичной ситуацией является владение земельным участком, принадлежащим двум и более гражданам. Это даёт основание для возникновения права общей собственности, согласно которому все обязанности по отношению к имуществу распределяются между его владельцами (ст. 244 ГК). Участок может быть делимым (например, в составе фермерских угодий) и неделимым (например, земля под домом).

Существуют два вида общей собственности: совместная и долевая. В зависимости от этого чётко устанавливается и прописывается в регистрационных бумагах доля каждого из владельцев.

• Совместное владение не предполагает определения долей отдельных лиц и возникает, как правило, у хорошо знакомых людей, например, у членов одной семьи либо в случаях, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК).
• Общая долевая собственность на земельный участок, напротив, подразумевает выделение в имуществе отдельной доли, размер которой известен заранее, например, 1/2, 1/3, 2/3.

Определение величины долей в праве собственности на участок

Доли всех владельцев считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК), если иное не установлено их добровольным соглашением или другими обстоятельствами, например, условиями завещания. При этом собственники могут в договоре указать, что изменение их долей допускается при внесении улучшений или приращении общей недвижимости, то есть каждый из владельцев имеет право уже в процессе пользования землёй увеличить свои трудовые или материальные вложения.

Улучшения могут быть отделимыми или, напротив, неотделимыми. Допустим, участник фермерского хозяйства может за свой счёт приобрести удобрения или нанять рабочих для сбора урожая. Такие действия дают ему право на увеличение доли, если это предусмотрено в соглашении. Примером отделимых улучшений может стать покупка сельхозтехники, нужной для общих целей. Она поступит в собственность того, кто данное улучшение произвёл, хотя в договоре может быть указана выплата компенсации без изменения долей либо увеличение доли без компенсации.

Особенности владения участком, находящимся в общей долевой собственности

Распоряжение такой недвижимостью происходит по соглашению всех её владельцев, а при его отсутствии – в порядке, утверждённом действующим законодательством. Спорные вопросы решаются в суде.

Каждый из обладателей участка может пользоваться общей недвижимостью пропорционально доле, если в договоре не значится иное. В случае когда этого достичь по каким-то причинам невозможно, он вправе потребовать от остальных совладельцев справедливой компенсации. Все расходы по содержанию участка, среди которых уплата налогов и различные затраты, сопряжённые с его использованием, распределяются между совладельцами пропорционально их долям. Это же касается и доходов, полученных от общего надела.

Каждый совладелец имеет право продать, заложить свою долю либо распорядиться ею другим способом (ст. 246 п.2 ГК РФ), однако при продаже или отчуждении собственности по договору мены необходимо учесть преимущественное право покупки. Это означает, что продавец доли первоочерёдно обязан известить о своём решении совладельцев и предложить им её выкупить.

Для этого по закону требуется письменно сообщить всем остальным о предстоящей продаже с указанием её условий. Если в течение месяца они откажутся и не выкупят отчуждаемую долю, владелец может продать её постороннему лицу. В случае отчуждения собственности без соблюдения преимущественного права покупки каждый из собственников может оспорить в суде состоявшуюся сделку и добиться перевода на себя всех обязанностей и прав покупателя (п.3 ст. 50 ГК).

Каждому участнику долевой собственности дано право потребовать выделения своей доли из совместного надела (ст. 252 ГК, ст. 13 ФЗ №101 от 24.06 2002 «Об обороте земель сельхозназначения»), однако следует помнить, что из неделимого имущества долю в натуре выделить нельзя. Выход в таком случае заключается в выплате остальными собственниками пропорциональной компенсации тому, кто решил отделиться.

Если же участок возможно разделить без причинения ему ущерба и нарушения прав третьих лиц, то предстоят следующие действия:

• созыв собрания собственников, согласование выделяемой доли и утверждение её границ на плане надела. Если совладельцев по какой-то причине созвать невозможно, их нужно оповестить по почте и получить согласие. При отсутствии в течение месяца каких-либо возражений с их стороны оно считается достигнутым, но если его добиться не удалось, придётся обратиться с иском в суд.
• после подтверждения согласия совладельцев или положительного решения суда составляется проект раздела участка, приглашается кадастровый инженер и проводится межевание.
• обладая документом о межевании и правоустанавливающими бумагами на землю, собственник должен поставить свой, теперь уже отдельный, земельный надел на кадастровый учёт и оформить наступившее право собственности.

Если с общим владением и возможностью выдела в натуре участка сельскохозяйственного надела всё довольно просто, то долевая собственность на землю под домом порождает множество вопросов и спорных ситуаций, особенно когда речь идёт о многоквартирных зданиях.

По закону владельцам помещений в таких домах принадлежит на праве долевой собственности общее имущество здания, а в его числе – земельный участок со всеми элементами благоустройства. Границы участка определяются согласно земельному и градостроительному законодательству (п. 4 ст. 36 ЖК). Следовательно, без согласия жильцов на придомовой территории запрещается делать автомобильные стоянки, строить гаражи, магазины или другие дома, но многие владельцы квартир об этом не знают. А те, кто в курсе своих прав на землю, сталкиваются с вопросом: как их зарегистрировать и подтвердить в случае необходимости.

Кроме жильцов квартир, вопросы о владении землёй под домом возникают у застройщика и у городских властей. Обладание подобной недвижимостью порождает определённую ответственность, границы которой необходимо своевременно уточнить, чтобы не допустить нарушения закона.

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности жильцов

Права на земельный участок подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК). Внесение соответствующих записей в ЕГРП происходит в порядке, утверждённом законом, а общая долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом наступает в зависимости от таких условий:

• если надел под домом сформирован до 1 марта 2005 года и состоит на учёте в ГКН, то он безвозмездно переходит в общую долевую собственность покупателей квартир и других помещений, находящихся в здании (ст. 16 ФЗ №189 «О введении в действие ЖК РФ»). Важно, что никаких актов, оформляющих право собственности на землю, не требуется: госрегистрация общей долевой собственности в данном случае имеет правоподтверждающий характер (п. 74 Правил ведения ЕГРП).
• если участок под домом не зарегистрирован до вступления в силу Жилищного кодекса, то его следует сформировать и поставить на кадастровый учёт. Согласно постановлению КС РФ от 28.05.2010 №12-П, сейчас для этого достаточно заявления от любого собственника квартиры. Перечень документов, необходимых для подкрепления заявления, указан в Приказе Минэкономразвития №475 от 13.09.2011. Как только участок будет поставлен на учёт в ГКН, земля под домом и остальное общее имущество бесплатно перейдут в долевую собственность жильцов.

Следует отметить, что регистрация права на жильё в многоквартирных домах одновременно является регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общедомовое имущество (ст. 23 ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество). Отсюда следует, что, во-первых, отстаивать права на землю под домом жильцы смогут при наличии зарегистрированного права на помещения в этом здании. Во-вторых, участок должен быть выделен и поставлен на кадастровый учёт. В-третьих, доля земельного участка и общей собственности не подлежит выделу в натуре и отчуждению без продажи квартиры (ст. 37 ЖК).

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности застройщика

Формально застройщик возводит дом на сформированном участке, арендованном у публичного собственника, и несёт за него ответственность. Следовательно, ему нужно зарегистрировать отказ от права на землю, где расположено здание, однако порядок прекращения права собственности на такой участок законодательно не установлен.

С одной стороны, как только у помещений в построенном доме появятся владельцы, надел перейдёт к ним в долевую собственность. С другой стороны – неясно, с какого момента застройщик может считать землю не принадлежащей ему и как оформить это документально. Росреестр предлагает поступать следующим образом:

• если застройщику принадлежат какие-либо помещения в доме, то регистрировать прекращение права собственности можно с момента, когда появится и оформит свои права хотя бы один участник долевой собственности;
• если застройщику в новом доме ничего не принадлежит, то регистрировать прекращение права собственности на землю возможно с момента появления хотя бы двух участников долевого строительства.

Есть и другая точка зрения на ситуацию. Согласно ей застройщики, не являющиеся владельцами помещений в доме, не могут считаться участниками долевой собственности на землю. Следовательно, заявление об отказе от права на неё должно быть составлено согласно ст. 238 ГК (отказ лицом от имущества, которое не может ему принадлежать). Однако в любом случае регистрация отказа от права собственности происходит по заявлению застройщика (ст.30.2 ФЗ №122).

Как только у помещений в многоквартирном доме появятся владельцы, договор аренды участка, заключённый между его публичным владельцем и застройщиком, утрачивает свою силу, а первоначальный собственник – право распоряжаться им.

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности публичного собственника

Сейчас многие участки, на которых стоят многоквартирные дома, всё ещё не сформированы и продолжают оставаться в государственной собственности. Это позволяет властям распоряжаться наделами по своему усмотрению, допустим, сдавать в аренду для пополнения местного бюджета.

Если жильцы против неожиданного возникновения под окнами, к примеру, автопарковки, им придётся заняться оформлением участка и постановкой его на учёт. Указанные действия выполняют местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), и срок работ законом пока не регламентирован, так что процесс может затянуться. Следовательно, позаботиться об оформлении права собственности лучше заранее, не дожидаясь появления во дворе неожиданных построек.

Итак, общая долевая собственность на землю во многих случаях удобна её участникам, поскольку позволяет сообща владеть и распоряжаться имуществом, которое не всегда возможно разделить. Однако это сопряжено с некоторыми трудностями: разграничением долей, их отчуждением, распределением ответственности и другими важными моментами. Справиться со всеми сложностями удастся благодаря знанию своих законных прав и умению их отстаивать.

Остались вопросы? Узнайте как решить именно вашу проблему — прямо сейчас звоните

Земля, также как и прочие объекты гражданских прав, может пребывать в индивидуальной либо общей собственности. В первом случае она принадлежит исключительно одному субъекту, во втором – двум или более лицам.

Земельные отношения регулируются Земельным кодексом РФ, вместе с тем право собственности на землю помимо этого охватывается и нормами гражданского законодательства, и регламентируется в определенных ситуациях иными специальными нормативными актами.

Ст. 244 ГК РФ установлены виды, на которые подразделяется право общей собственности. Так, каждое имущество, не исключая землю, может состоять в собственности нескольких субъектов, при этом всем из них может принадлежать конкретная доля в нем. Этот вид собственности законодатель называет долевой.

Бывают ситуации, в которых доли в имуществе не установлены, тогда земля или прочий объект будет находиться в совместной собственности. Это означает, что правомочия на земельный участок любого сособственника будут распространяться не на часть, а на весь участок в целом, но с учетом ограничений, поставленных Гражданским кодексом.

По общему правилу практически любая общая собственность считается долевой, если нормативными актами не установлено, что она совместная. Исходя из законодательных норм, совместной собственностью признается:

1. Имущество супругов, приобретенное ими в союзе. Учитывая требования ст. 256 ГК РФ, такая собственность будет считаться совместной, если только она не приобретена мужем или женой до или после супружества, не получено в дар и не представляет собой предмет личного пользования. Вместе с тем в таком имуществе могут быть установлены доли, на основе соглашения между мужем и женой или по решению судебного органа.
2. Имущество фермерского хозяйства. Исходя из трактовки ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», активы этого объединения граждан принадлежат им на праве совместной собственности. Однако, как и супруги, участники крестьянского хозяйства вправе установить доли каждого из них, заключив соответствующее соглашение.
3. Имущество садоводческого или иного некоммерческого союза граждан, которое приобретено этим обществом за счет взносов его членов, также является совместным (ст. 4 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).
4. Приватизированное имущество.

Отличие от долевой заключается в том, что распоряжение совместной собственностью может производиться исключительно по согласию абсолютно всех сособственников. К примеру, для продажи земли, принадлежащей семейной паре, обязательно получение согласия второго супруга. При отсутствии такового последний вправе потребовать признания недействительной сделки через суд, если докажет, что покупатель знал или, по крайней мере, обязан был знать о необходимости получения этого разрешения.

Совместная собственность может быть разделена, но для этого, прежде всего, нужно перевести ее в долевой режим. Также на участок, который пребывает в совместной собственности, вправе обратить взыскание кредиторы. Чтобы осуществить это, необходимо обратиться в суд с иском о выделении доли, а в последующем обратить на выделенную долю взыскание (ст. 255 ГК РФ).

Среди оснований, по которым может возникнуть рассматриваемая разновидность собственности, являются следующие:

1. Возникновение из законодательных актов.
2. Образование в результате приобретения неделимого предмета в собственность двух и больше субъектов.
3. Возникновение из договорных отношений.

Доля всякого сособственника в рассматриваемой разновидности общей собственности по обыкновению уточняется соглашением. Такие доли обусловливаются вкладами участников, сколько каждый из них внес в их общее имущество. Так, при покупке земельного участка двумя лицами, если их финансовые затраты одинаковы, то и доля обоих будет одинакова – по ½ у каждого. Если же их вклады разные, то доли определяются пропорционально этим вкладам.

При неимении соглашения об установлении долей, а также, если величину этих долей не удается определить в согласовании с законом, они считаются равными.

Распоряжение земельным участком, который находится в долевой собственности, и распоряжение определенной долей в этом участке различны. Чтобы совершить сделку в отношении всего такого участка, необходимо соответствующее соглашение всех сособственников. При купле-продаже участка, находящегося в долевой собственности, продавцами будут выступать все сособственники. В случае распоряжения долей земельного участка, согласия сособственников не требуется. Собственник определенной доли может распорядиться ей по своему усмотрению, однако при возмездной сделке он будет должен соблюсти преимущественное право покупки.

Владение и пользование, как устанавливает статья 247 ГК РФ, осуществляется сособственниками аналогично распоряжению, то есть на основании соглашения между ними. Участники долевой собственности могут пользоваться имуществом, как в целом, так и его частями. Выбор в пользу того или иного вида определяется в зависимости от объекта. В отношении земельного участка – собственник доли может использовать или непосредственно свою часть земли, или с согласия остальных – весь участок.

Владение и пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности, регламентируются ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и имеют свои особенности. Для того чтобы осуществлять эти полномочия не обязательно получение согласия всех участников. Как правило, такое решение принимается на собрании, на котором должно присутствовать как минимум 20% сособственников. При получении 2/3 голосов решение о порядке владения и пользования земельным участком считается принятым. Обусловлен такой порядок тем, что зачастую земли сельскохозяйственного назначения имеют огромное число собственников, и получение соответствующего согласия от каждого из них в большинстве случаев становится невозможным.

Земельный участок, использующийся в соответствии с его целевым назначением, естественно, приносит доходы и иные плоды. Распределение их может осуществляться между сособственниками двумя способами, при которых полученные доходы и продукция:

• поступают в состав общего имущества;
• пропорционально распределяются между сособственниками согласно их долям.

Собственники могут установить и иной порядок, заключив соответствующее соглашение.

Содержание общего имущества – это неотъемлемая часть пользования и владения им. Поэтому расходы по содержанию земельного участка обязаны нести все собственники. При этом эти расходы также устанавливаются соразмерно долям. Участник долевой собственности на землю, заплативший, например, земельный налог за весь участок, вправе потребовать от остальных возмещения соразмерно их долям. С другой стороны, некоторые расходы могут осуществляться лишь по согласию всех собственников. Так, участник долевой собственности, заплативший за охрану всего земельного участка без согласия на то остальных собственников, будет не вправе требовать от них возмещения.

Как было указано выше, собственник доли имеет полное право распоряжения своей частью земельного участка. Без получения одобрения других участников он может подарить свою часть земли, передать ее в залог и т.п. Однако если он желает совершить возмездную сделку, то для этого ему нужно соблюсти определенный порядок. У каждого сособственника имеется преимущественное право покупки доли другого участника.

Владелец части земельного участка, перед тем как продать ее, должен предложить остальным участникам выкупить его долю. Цену устанавливает сам собственник. При отказе остальных владельцев долевой собственности от приобретения этой доли, он не вправе продать ее по цене ниже той, за которую он им ее предлагал.

В статье 250 ГК РФ определено, что намеревающееся продать долю лицо должно письменно уведомить об этом всех сособственников. В этом оповещении должна быть указана цена и другие условия купли-продажи. Если в течение одного месяца никто из участников не заявит о желании выкупить долю на таких условиях, то владелец доли может свободно реализовать ее третьему лицу.

При нарушении данных правил сособственники вправе требовать через суд признания такой сделки недействительной. Для этого им предоставляется трехмесячный срок (с момента, когда они узнали о своем нарушенном праве).

Оцените статью: