Принудительный обмен жилья когда это возможно и как правильно его подготовить

Принудительный обмен жилья: когда это возможно и как правильно его подготовить

Человеческие отношения – сфера, которая лишь условно регулируется законом. Вчерашние супруги могут стать непримиримыми врагами, у взрослеющих детей складываются напряжённые отношения с родителями. Чтобы жить отдельно, не мешая друг другу, кто-то должен переехать в другую квартиру, но такая покупка для большинства жителей нашей страны является слишком трудной задачей.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Как быть тем, чья квартира превратилась в территорию конфликта? Один из вариантов выхода – обмен жилья. Однако здесь есть существенное условие – требуется согласие всех проживающих, а его удаётся достичь не всегда. В подобных спорах каждая сторона преследует свои интересы, поэтому для достижения справедливости приходится прибегать к кардинальным методам – принудительному обмену жилья через суд. Сложности процесса и порядок действий будут зависеть от того, какой является спорная квартира: приватизированной или муниципальной.

Следует сразу же отметить, что законодательство такой возможности не предусматривает. Гражданский кодекс гарантирует защиту частной собственности, поэтому распоряжаться квартирой может только её собственник. Если он один, то никто из проживающих с ним не сможет добиться принудительного обмена жилплощади.

Наличие нескольких собственников усложняет ситуацию, поскольку их права равны, и любая операция с общей недвижимостью должна совершаться по взаимному согласию. Следовательно, если хотя бы один из владельцев против размена квартиры, остальные даже с помощью суда не смогут этого добиться.

Выход из сложившейся ситуации следующий: собственник, не желающий проживать в спорной квартире, должен обратиться в суд, чтобы его доля была выделена в натуре (ст. 252 ГК). После того как его имущество будет идентифицировано, он может распорядиться им, как сочтёт нужным. Например, продать другим владельцам, а вырученные деньги использовать для покупки новой жилплощади.

Гражданам, владеющим квартирой по договору социального найма, придётся действовать иначе. Принудительный обмен муниципального жилья через суд разрешён законом и описан в гл. 8 ЖК РФ (статьи 72–75).

Согласно действующему законодательству, каждый наниматель вправе обменять муниципальную квартиру на любое жильё, предоставленное другому нанимателю на аналогичных основаниях. Даже из однокомнатной квартиры жильцы могут разъехаться по комнатам в разных коммуналках. Обмен квадратных метров, находящихся в муниципальной собственности, на приватизированные квартиры не допускается. Для проведения обмена потребуются письменные согласия от:

• нанимателя, выступающего инициатором сделки;
• членов семьи нанимателя, в том числе лиц, временно отсутствующих;
• наймодателя;
• нанимателя квартиры (или квартир), на которую обменивается жильё.

При этом каждый из членов семьи, проживающий вместе с нанимателем, имеет равные с ним права и может потребовать размена имеющейся квартиры на жилые помещения, находящиеся в разных домах. Это можно сделать и через суд, если не получится договориться о справедливом и удобном для всех варианте. Судебные органы, принимая решение, должны руководствоваться интересами всех лиц, проживающих в спорном помещении.

Порядок действий при принудительном обмене муниципальной квартиры

Если договориться с другими жильцами не удалось, инициатору обмена (истцу) перед обращением в суд придётся проделать большую работу, начиная с поиска вариантов для обмена и заканчивая составлением искового заявления.

Пожалуй, это самый сложный этап всего процесса. Со времён начала приватизации муниципальный жилищный фонд значительно сократился, поэтому найти квартиры, наниматели которых согласны были бы обменять их на жильё, принадлежащее инициатору сделки, весьма проблематично. К тому же рекомендуется предложить принудительно переселяемым жильцам несколько вариантов для переезда, чтобы у них был выбор, который суд учтёт при принятии решения.

Запасные варианты нужны ещё и для того, чтобы истец мог подстраховать себя от возможного отказа владельцев квартир на обмен. Дело в том, что они вправе передумать на любой стадии процесса, а принудительное исполнение решения к ним применить нельзя.

Предположим, что подходящие варианты нашлись. Следующая сложность кроется в том, что по закону суд может выселить несогласных жильцов в новые квартиры лишь в случае, если их интересы не пострадают. При этом список интересов не указан и определяется по усмотрению судей.

К примеру, женщина с маленьким ребёнком точно не будет выселена в квартиру на пятом этаже дома без лифта. Зато возражения жильцов, которым после переезда станет сложней добираться на работу, могут быть проигнорированы. Следовательно, чтобы принудительный обмен жилья состоялся, истец должен предусмотреть все возможные причины отказа со стороны судебных органов.

Условия, которые нужно предусмотреть при поиске вариантов обмена

1. Соблюдение нормы жилплощади. Этот показатель устанавливается законодательно, своя цифра для каждого муниципального образования. Суд откажет в принудительном обмене, если выяснится, что хотя бы один из разъезжающихся членов семьи получит жильё, площадь которой меньше нормы, установленной в регионе. Более того, если в спорной квартире переселяемый жилец занимал больше квадратных метров, чем в предлагаемом варианте жилья, суд также сочтёт исковые требования несправедливыми.
2. Соблюдение санитарных норм. Если квартира, предлагаемая для обмена, по жилищно-бытовым условиям будет признана неравноценной, а тем более – не соответствующей проживанию, суд вынесет отрицательное решение.
3. Соблюдение интересов несовершеннолетних детей. Согласно ст. 72 ЖК, при обмене квартиры, где зарегистрированы дети, необходимо согласие от попечительских органов, а они разрешения не выдадут, если сочтут, что переезд в новую квартиру ущемляет интересы несовершеннолетних. Учитывается всё: количество квадратных метров, состояние предлагаемой квартиры и дома, в котором она находится, благополучность района.
4. Соблюдение интересов граждан, имеющих инвалидность или тяжёлые заболевания. Обмен разрешается только в том случае, если не приведёт к ухудшению здоровья или созданию трудностей при проживании. К примеру, инвалида-колясочника нельзя выселить в квартиру, находящуюся в доме без лифта, если она не на первом этаже.

Случаи, когда муниципальная квартира не может быть обменена

Согласно ст. 73 ЖК РФ, муниципальное жильё не подлежит размену в следующих ситуациях:

1. Наниматель лишён права на спорное жильё, поскольку ему был предъявлен иск о прекращении действия договора соцнайма или его изменении.
2. Право пользования жилым помещением, которое подлежит обмену, оспаривается в судебном порядке другими гражданами.
3. Установлено, что квартира признана непригодной для проживания и в ближайшее время должна быть переведена в нежилой фонд.
4. Дом, где находится размениваемая квартира, подлежит сносу или переоборудованию для других целей.
5. Планируется капитальный ремонт дома и находящихся в нём помещений.
6. Запрещается в коммунальные квартиры переселять граждан, имеющих тяжёлые хронические заболевания, перечень которых указан в ст. 51 ЖК РФ.

Когда варианты для обмена будут найдены, требуется подготовить комплект бумаг для передачи в суд. Среди них следующие:

• письменное согласие наймодателя на обмен;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
• ордер на квартиру и информация о ней: план жилья, количество комнат, имеющиеся коммунальные услуги, лицевые счета;
• справка, подтверждающая регистрацию в спорной квартире;
• справка о составе семьи;
• сведения о детях (если они есть) и согласие от попечительских органов (выдаётся в течении 14 дней);
• копия документа о разводе (если имеется);
• нотариально заверенные заявления от нанимателей квартир на обмен, подтверждающие их согласие на сделку на оговоренных условиях;
• Копии правоустанавливающих бумаг и технических паспортов квартир на обмен;
• Квитанция за госпошлину;
• Иные документы, которые могут быть важными для суда. Например, если семья хочет разъехаться с родственником-дебоширом, то пригодятся справки от участкового, свидетельские показания соседей и т. п.

После подготовки документов следует приступить к написанию заявления. Это можно доверить юристам, специализирующимся на подобных услугах: считается, что правильно составленное заявление – это половина успеха. Однако иск удастся составить и самостоятельно.

В иске обычно указываются данные истца и ответчика, информация о браке и его расторжении, о детях, адрес квартиры и время, которое было в ней прожито. Истец должен сообщить, почему считает дальнейшее проживание с ответчиком невозможным, какие меры были приняты, чтобы достичь добровольного соглашения об обмене и почему они не принесли результата. Необходимо также описать предложенные варианты обмена с подробным указанием, кто и куда должен переехать.

Поскольку от суда требуется принять справедливое решение о принудительном выселении несговорчивых родственников и принудительном вселении их в другие квартиры, он досконально изучает их ситуацию. Эти граждане не участвуют в выборе квартиры, поэтому суд должен позаботься о том, чтобы в случае удовлетворения иска их права не были нарушены. Жизненные обстоятельства истца настолько подробно не рассматриваются, поэтому он в заявлении должен сообщить убедительные доводы в пользу необходимости размена квартиры и того, что предложенный вариант не противоречит ничьим интересам.

Когда заявление будет готово, его вместе с собранными документами нужно передать в суд. После внимательного изучения всех обстоятельств дела он вынесет своё решение, которое несогласные с ним участники процесса вправе обжаловать. Если судебные органы одобрят обмен, договоры соцнайма с нанимателями будут в установленном порядке расторгнуты и в течение 10 дней заключены новые.

Срок рассмотрения дела о принудительном обмене муниципальной квартиры может рассматриваться в течение долгого времени и зависит от разных факторов. Чтобы максимально ускорить этот процесс, нужно грамотно составить заявление, приложить все нужные документы, а также подобрать несколько вариантов обмена, которые бы точно не нарушали интересов переселяемых жильцов. Если всё будет выполнено правильно, то уже в течение полугода бывшим родственникам удастся разъехаться и навсегда забыть о прошлых неприятностях.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Право на спокойное проживание: как выселить соседей-алкоголиков?

Соседство с семьей алкоголиков часто сопровождается нарушением правил проживания. И страдают от этого другие жильцы. Решить проблему можно законно: подать иск о принудительном выселении.

Как составить соглашение об определении долей в совместной собственности?

Соглашение — один из способов договориться об определении доли в общей совместной собственности. Составление такого соглашения имеет ряд нюансов.

Затопило квартиру по вине управляющей компании: что делать и куда жаловаться?

Никого не удивит, если причиной затопления станет сломанная стиральная машина у соседей сверху. Но все может оказаться и по-другому: виновата управляющая компания, не отремонтировавшая трубы вовремя.

Кому вершки, а кому корешки: раздел ипотечного имущества

Особенности раздела ипотечного имущества при расторжении брака. Варианты разрешения конфликтов и судебная практика при разводе. Кому нужно платить банку и кому из бывших супругов достанется жилплощадь?

Особенности размена приватизированной квартиры: принудительно

Процесс приватизации предполагает, что оформляется квартира на всех граждан, которые прописаны в данном жилье. Для этого ими самостоятельно или через суд составляется соглашение, на основании которого распределяются между ними квадратные метры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Но даже между родственниками могут возникнуть разные споры или разногласия, поэтому они не могут проживать на одной территории. Это приводит к необходимости размена жилья.

Если один из жильцов в неприватизированной квартире не соглашается с этим процессом, то можно обратиться в суд для принудительной реализации процедуры. Если люди являются совладельцами, то они сами должны решать, как поступить с жильем.

Понятие принудительного размена приватизированной квартиры

Важно! Принудительный обмен квартирами или другими видами жилых помещений, представлен специальным процессом, на основании которого производится размер жилья после принятия решения судом.

Как составить договор мены и что в нем необходимо прописать? Читайте здесь.

Если люди обладают равными долями на конкретную квартиру, то у них имеются одинаковые права, чтобы распоряжаться ею. Поэтому отсутствует возможность принудительно разменять жилье, если оно зарегистрировано на частных лиц.

Если же квартира принадлежит муниципалитету, то принудительный обмен может легко реализоваться.

Как разменять квартиру без доплаты? Смотрите в этом видео:

Если квартира является приватизированной, то все жильцы обладают правом собственности на нее, поэтому они могут распоряжаться ею в равной мере.

Поэтому если возникают конфликты с другими жильцами, то решить эту проблему можно двумя способами:

• можно попытаться мирным способом договориться с родными, для чего жилье просто продается, после чего деньги делятся в зависимости от имеющихся долей;
• если только один человек решает, что надо продать или обменять недвижимость, то он может выделить собственную долю, после чего он легко распоряжается ею без получения согласия от других жильцов.

Важно! Наиболее часто необходимость в размере возникает, если у людей имеются конфликты по поводу правильного поведения в недвижимости или создается опасность для проживания с дебоширом и хулиганом.

Далее владелец конкретной части жилья обязан по ст. 250 ГК предложить другим жильцам возможность выкупить его собственность.

Если они не соглашаются с этим, то отказ оформляется письменно и заверяется нотариусом. Только потом можно продавать часть квартиры другим лицам или обменивать ее на другую недвижимость.

У остальных жильцов имеется преимущественное право покупки части жилья, поэтому если они отказываются от приобретения, то продавать объект надо по той же цене посторонним лицам.

Когда можно принудительно разменять муниципальную квартиру? Ответ тут.

В ст. 255 ГК указываются случаи, когда допускается продавать долю даже при отсутствии согласия со стороны все совладельцев недвижимости.

Например, когда они не дают ответ на предложение покупки в течение месяца.

Важно! Если один из совладельцев нарушает права других граждан на их преимущественное право покупки, то другие граждане могут в течение трех месяцев через суд перевести на себя права и обязанности, которыми обладает имеющийся покупатель.

Исковое заявление на размен квартиры.

Жильцы, не обладающие своими долями в квартире, могут потерять право проживать в ней, если совладельцы выделяют и продают свои доли, так как этот процесс предполагает смену владельца объекта. При этом имеются граждане, которые защищаются государством, а к ним относятся иждивенцы или люди, которые добровольно отказались от приватизации, а также сюда включаются дети.

Как осуществляется размен жилья, принадлежащего супругам

Нередкими являются ситуации, когда приобретается или приватизируется квартира супругами. Если они решают развестись, то важно разобраться в том, как происходит принудительный размен жилья.

Для этого выполняются действия:

• производится раздел имеющихся квадратных метров;
• обычно выделяются равные доли, если отсутствуют веские причины для другого разделения объекта;
• для разделения квартиры супругами подписывается специальное соглашение, которое составляется ими при мирном решении вопроса или через суд, если требуется его участие;
• далее продается квартира, а полученные от этого процесса средства делятся между бывшими супругами.

Важно! Также допускается, что квартира не будет продаваться, поэтому каждый человек самостоятельно распоряжается свое частью.

Нередко люди, проживающие в одной неприватизированной квартире, не могут решить возникающие разногласия или споры мирным путем. В этом случае требуется привлекать к этому вопросу суд. Для этого первоначально требуется найти адвоката, который работает по делам, относящимся к жилищному праву.

Кто имеет право разменять муниципальную квартиру? Смотрите по ссылке.

Обращаться инициатору судебного заседания надо в районный суд, располагающийся по месту проживания ответчика.

Заявитель должен подготовить документацию:

• грамотно сформированное заявление в суд;
• паспорта всех участников сделки;
• если прописан в квартире ребенок, то дополнительно потребуется получить уведомление о размене, формируемое работниками попечительского совета;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из ЕГРН, техпаспорт и другие технические документы на недвижимость;
• выписка, получить которую можно в ЖЭУ, так как обычно там содержится домовая книга, причем в этом документе указывается, кто проживает в объекте.

Что делать, если хочешь разменять квартиры? Советы в этом видео:

В зависимости от каждой индивидуальной ситуации могут потребоваться другие бумаги. При этом нужно разрешение на процесс от муниципалитета, являющегося владельцем жилья.

Обращаться надо в районный суд. Для этого обычно учитывается место нахождения ответчика. После подачи искового заявления назначается дата заседания. Решение принимается в течение одного месяца, но при этом суд не является маклером, поэтому им не совершается продажа или размен квартиры.

Много внимания должно уделяться формированию искового заявления, причем для этого желательно пользоваться помощью опытного адвоката. Применяется только грамотная форма документа, причем желательно брать образец непосредственно в суде.

Важно! От грамотности формирования иска зависит, насколько быстро и оперативно будет назначено заседание, а также нередко это вовсе влияет на принятие решения судом. Образец искового заявления можно скачать ниже.

Непременно в заявлении должна содержаться информация:

• данные об истце, к которым относится его ФИО, адрес проживания, дата рождения и контактные сведения;
• информация об ответчиках, которых может быть несколько, так как даже несколько жильцов могут быть не согласны с разменом;
• если разменивается квартира, в которой проживают бывшие супруги, то указываются даты заключения и расторжения брака;
• информация о детях, имеющихся у жильцов квартиры;
• адрес данной недвижимости;
• периоды времени, в течение которых истец проживал в этом объекте;
• точное описание жилья, которое может быть не только квартирой, но и частным домом или отдельной комнатой;
• приводится квадратура объекта, а также другие его параметры;
• истец указывает свои доводы для принудительного размена объекта;
• вносится предложение разных вариантов, с помощью которых может выполняться данный процесс;
• указывается, что другие жильцы или один человек отказались от размена путем принятия мирного решения;
• просьба о принятии решения, на основании которого будет требоваться принудительный размен.

Как принудительно обменять приватизированную квартиру?

Таким образом, часто граждане не могут проживать вместе в одной недвижимости. Если они мирным способом не могут разменять жилье, то для этого придется обращаться в суд, чтобы процесс был выполнен принудительным способом.

При этом важно знать, как правильно действовать, чтобы решение было принято в пользу истца. Надо разобраться в правилах составления искового заявления, содержащего множество важных данных.

Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике?

В тесноте хорошо только при условии, что не в обиде. Чаще бывает наоборот — живущим совместно дальнейшее существование под одной крышей становится невыносимым.

Встает неизбежный вопрос: кто куда? Особенно, если речь идет о муниципальном жилище. Большинство людей заговаривает о размене, даже не подозревая, что за этим скрывается.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, можно узнать также на нашем сайте.

Принудительный размен муниципальной жилплощади через органы правосудия: практика в нашей статье.

Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?

Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).

Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.

Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.

Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:

• полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
• паспортная информация заявителя/ответчика;
• статус квартиры;
• данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
• почему нельзя больше жить совместно?
• как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
• реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
• требование;
• дата, подпись;
• список прилагаемых документов.

Помимо собственно заявления, нужны будут следующие бумаги:

• документированное согласие наймодателя;
• документ, разрешающий обмен между городами;
• разрешение органа опеки;
• копия лицевого счета;
• письменное согласие членов семьи;
• техпаспорта и планы подлежащих обмену квартир;
• досудебная переписка;
• документ из ЗАГСа о составе семьи;
• квитанция госпошлины;
• удостоверения личности всех задействованных лиц.

Как долго суд будет определяться с решением, зависит от многих факторов. В решении будет указано — «произвести обмен жилой площади», также данные, кто куда вселяется.

Это не пустая бумажная волокита — государство должно знать, что несамостоятельные граждане не будут ущемлены в жилищных условиях. Ждать документа — две недели.

Когда суд отказывает в принудительном размене муниципальной квартиры? Судебная практика:

• жилплощадь является спорной, аварийной или подлежит сносу;
• речь идет о вселении в комнату в коммунальной квартире тяжелобольного лица;
• данный договор социального найма находится в судебном производстве на предмет изменения или прекращения;
• одна из квартир признана непригодной для вселения.

Становится понятно, что подобного рода споры — дело весьма непростое и не всегда заканчивающееся успехом.

До начала каких-либо действий следует обратиться в юридическую фирму или адвокатскую контору для подробной консультации, только после этого можно заводить речь о подаче заявления в суд.

Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

Для совершения обмена установлены определенные способы:

Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы. Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации. Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

Если квартира находится под обременением в виде залога (по причине приобретения объекта за ипотечные средства), владелец вправе совершить обмен при выполнении условий банка.

Какую именно сделку выбрать — продажу или мену — каждый решает самостоятельно, исходя из возможностей, предпочтений и пожеланий к новому жилью.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

• Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
• Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
• Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

Существуют различные варианты обменных процедур:

• Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
• Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
• Обмен квартиры меньшей площади на большую.
• Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

• Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
• Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

• Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
• Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

• Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
• Одновременно гражданин покупает новое жилье.

Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

• Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
• Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
• Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

Плюсы обмена через куплю-продажу:

• Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
• Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

• Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
• Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
• Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
• За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.

К минусам сделки трейд-ин можно отнести:

• Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
• Проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.
• Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
• Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.

Основные плюсы трейд-ин:

• Экономия времени. Клиент единожды обращается в агентство, которое в дальнейшем проводит необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров, проверка юридической чистоты сделок и др.).
• Фиксированная стоимость квартиры в новостройке.
• Покупка жилья с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно.

Услуги трейд-ин предоставляют не только риэлторские агентства, но и строительные компании (застройщики).

При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

• Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН).
• Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.
• Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
• Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.
• Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.
• В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.
• После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.
• По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.

Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.

При совершении обмена неравноценного по стоимости или площади жилья, возникает необходимость во внесении сторонами дополнительных денежных средств, например:

• Размен квартиры с меньшей площадью на большую.
• Мена объекта, находящегося в сельской местности на городскую недвижимость.
• Зачастую доплатой сопровождаются сделки по трейд-ин.
• Обмен через куплю-продажу жилья аварийного состояния на квартиру в недавно построенном доме и др.

Размер доплаты зависит от конкретных обстоятельств сделки, а именно:

• Разница в качественном состоянии обмениваемых помещений (ремонтные работы, функционирование сантехнического оборудования, электрических, газовых и водоснабжающих систем).
• Прибыль, полученная с продажи объекта, которая необходима лицу для покупки нового жилья. Чем больше вырученная сумма, тем меньше придется доплачивать.
• Местонахождение влияет на величину дополнительного финансирования.

Жилье с хорошей инфраструктурой, близким расположением к школам, детским садам, лечебным учреждениям более дорогостоящее в сравнении с объектами, построенными в отдаленных и слабо развитых районах города.

Процесс оформления обмена с доплатой идентичен с процедурой заключения равноценной мены. Однако в договоре необходимо указать:

1. сумму, которую нужно оплатить той или иной стороне;
2. сроки оплаты;
3. порядка осуществления расчета.

Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:

• Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
• Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
• При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.

Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

• Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
• Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
• После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.

Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:

Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.

Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.

Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.

Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.

При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.

Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.

Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.

Стороны вправе обратиться к услугам представителей.

Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:

• Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
• Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.

• Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
• Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.

В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные способы обмена жилыми помещениями: бартер через куплю-продажу, трейд-ин, мена квартир. Для заключения сделок необходимо соблюсти установленный порядок, собрать пакет документов, осуществить официальную регистрацию перехода прав собственности.

Зачастую граждане оформляют обменные соглашения предметом, которых являются неравноценные объекты недвижимости, в таком случае производится доплата. При выполнении ряда условий возможно осуществить бартер жилья, находящегося в ипотечном залоге.

Стороны по своему усмотрению выбирают то, какое именно соглашение им удобнее и выгоднее заключить: продажа или обмен. Важно грамотно оформить договоры, стоит обратиться к услугам специалистов: юристы, нотариусы, риэлторы, что приведет к дополнительным расходам, но позволит выполнить сделку в рамках закона, учитывая права и интересы всех ее участников.

Оцените статью: