Конституционный суд разъяснил, как платить за изъятую для госнужд недвижимость

Конституционный Суд разъяснил, как платить за изъятую для госнужд недвижимость

КС РФ недавно решил, как именно надо платить гражданам, чье имущество изъяли для госнужд, пишет «Российская газета».

Двое россиян владели машиноместами и гаражными боксами. Их недвижимость изъяли, так как земля нужна была властям для строительства дорог. Компенсацию выплатили, однако не по рыночным ценам на дату изъятия, а на существенно раннюю, когда собственность граждан стоила в разы дешевле.

КС РФ пришел к выводу, что судам, выносившим решение о выплате компенсаций, нужно было исходить из рыночной цены. Действующие нормы законодательства не учитывают того, что цена имущества может вырасти со временем. Если рост цены вызван не грядущими инфраструктурными изменениями, а рыночными процессами, то владелец имеет право доказать это. Сейчас в существующей судебной практике такой нормы не сложилось.

КС РФ предписал внести в законодательство изменения, а до того при расчете компенсационных выплат опираться на индексируемую рыночную стоимость аналогичных объектов.

Конституционный суд: земли для Новой Москвы нужно изымать по рыночной цене

На ч. 5 ст. 13 закона “Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий” пожаловались горожане Александр Качковский и Александр Федосов, которые лишились недвижимости из-за расширения столицы, но не смогли добиться равноценной компенсации. В апреле 2016 году принадлежавшие им гаражные боксы и машино-места в нежилом здании были включены в перечень объектов изъятия для госнужд для строительства Северной рокады и Северо-Восточной хорды. В 2017-2018 годах имущество забрали, а бывшим собственникам выплатили 4,9 млн и 790 000 руб. – фактически вдвое меньше рыночной цены.

Суды, в соответствии с упомянутым законом, оценивали стоимость объектов по состоянию на день, предшествующий принятию постановления об утверждении планировки территории, где предполагалось изъятие, – то есть, на апрель 2013 года. Требования экс-владельцев пересчитать возмещение исходя из даты решения об изъятии были отклонены.

КС согласился, что такая практика является неконституционной. Если недвижимость подорожала по объективным причинам – из-за изменения спроса и предложения – то ее собственник вправе доказать, что имеет право на равнозначное возмещение. При этом выплата по рыночной стоимости, возросшей вследствие грядущего улучшения инфраструктурной привлекательности самой территории, “означала бы получение таким собственником несправедливой выгоды за счет публичного субъекта и бюджетных средств”.

Законодатель должен внести поправки. До этого судам при определении компенсации следует исходить из рыночной стоимости, индексируемой с учетом динамики цены аналогичных объектов на основании экспертного заключения. Дела заявителей велено пересмотреть. Более подробно с постановлением КС от 11 февраля можно ознакомиться здесь.

Невозможность оспорить ранее проведенную оценку была особенностью столичного закона, которая вызывала наиболее сильное раздражение, говорят юристы “Ведомостям”. По их мнению, позиция КС может быть распространена на схожие ситуации – например, связанные с реновацией. Эксперты, опрошенные “Коммерсантом”, указывают, что постановление изменит ситуацию лишь на судебной стадии споров со столичными властями. При этом потребовать равнозначной выплаты смогут только собственники, которые к моменту вынесения постановления еще не заключили договор о передаче их имущества. Остальным придется ждать, что пленум Верховного суда РФ придаст обратную силу подходу КС.

Высший суд проверил конституционность части 5 статьи 13 Закона “Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ”. Решение Конституционного суда основано на ранее вынесенных правовых позициях суда.

В 2017 году решением суда в пользу департамента городского имущества Москвы у Александра Качковского были изъяты 10 машиномест и один гаражный бокс под строительство транспортной развязки – Северной рокады. Стоимость имущества была оценена примерно в пять миллионов по состоянию на 2013 год. Довод Качковского о необходимости возместить ему 8 миллионов рублей, исходя из рыночной стоимости имущества на 2016 год, суды отклонили.

Точно с такой же ситуацией столкнулся и другой гражданин – Александр Федосов. Он потерял свой бокс в нежилом здании. Несмотря на стоимость объекта в 1,5 миллиона рублей на апрель 2016 года, его имущество было оценено в два раза дешевле.

Федосов и Качковский дошли до Конституционного суда. Они оспорили норму, которая не позволила им получить реальную рыночную цену за имущество, изымаемое для госнужд.

В своем решении Конституционный суд подчеркнул, что законодатель вправе определять дату, на которую производится оценка имущества. В нашем случае – день, предшествующий принятию решения по планировке территории.

Это позволяет защитить интересы собственника. Ведь цена на изымаемое имущество для него уже не понизится в связи с планируемым строительством. Однако оспариваемая норма не учитывает возможности увеличения стоимости. Если рост цены обусловлен именно грядущими инфраструктурными изменениями, то выплата по рыночной стоимости невозможна. Иначе собственник получал бы несправедливую выгоду за счет бюджетных средств. Но если рост цены обусловлен изменением соотношения спроса и предложения, то владелец вправе доказать это.

Сложившаяся на сегодня судебная практика не предоставляет собственникам такой возможности, не защищает в полной мере права собственников. Норма в данной части не соответствует Конституции РФ.

По решению Конституционного суда законодателю надлежит внести соответствующие изменения.

До этого судам необходимо исходить из рыночной стоимости имущества, индексируемой с учетом динамики стоимости аналогичных объектов, или данных специалистов о показателях стоимости объектов в соответствующем сегменте.

А еще суд сказал, что дела Качковского и Федосова подлежат пересмотру.

КС предписал больше платить собственникам изымаемой недвижимости

Рисунок: Владимир Кремлёв/Legal.Report

Конституционный суд РФ признал не соответствующим Основному закону порядок определения размера компенсаций собственникам при изъятии их недвижимости в Москве для государственных нужд. Дело было рассмотрено КС в закрытом заседании без проведения слушаний.

С жалобами в КС обратились два владельца гаражей-боксов и машино-мест в нежилом здании на востоке Москвы. В апреле 2016 года городские власти включили это строение в перечень объектов, подлежащих изъятию для государственных нужд – ради строительства Северо-Восточной хорды. Документ, как следует из его вводной части, был принят в том числе в соответствии с постановлением правительства Москвы от 9 апреля 2013 года – об утверждении проекта планировки участка линейного объекта улично-дорожной сети участка Северной рокады от шоссе Энтузиастов до МКАД.

Заявители отказались подписать проекты соглашений об изъятии имущества, в которых его рыночная стоимость была определена на 8 апреля 2013 года, то есть на день, предшествующий принятию постановления. Тогда власти обратились в суд с исковыми требованиями об изъятии у них имущества.

Решением Перовского райсуда Москвы, оставленным без изменения Мосгорсудом, было удовлетворено требование об изъятии у одного заявителя гаража-бокса и десяти машино-мест с присуждением ему возмещения в 4 910 000 руб. У второго заявителя решением суда изъят гараж-бокс с выплатой ему 790 000 руб.

Владельцы недвижимости настаивали на необходимости определить сумму возмещения исходя из рыночной стоимости имущества на момент принятия решения о его изъятии – на апрель 2016 года. Согласно их расчетам, данные суммы равнялись бы 8 236 000 руб. и 1 538 000 руб. соответственно.

Однако суды отклонили их доводы, сославшись на ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому положению, стоимость изымаемого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта, для целей размещения которого осуществляется изъятие.

Тогда владельцы гаражей обратились в КС с жалобой на неконституционность ч. 5 ст. 13 закона № 43-ФЗ. По их мнению, данное положение противоречит Конституции РФ, поскольку лишает собственников права получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение для государственных нужд принадлежащего им недвижимого имущества.

Как указал КС, оспариваемый способ определения стоимости изымаемого недвижимого имущества – исходя из времени принятия решения об утверждении документации по планировке территории – учитывает влияние этого решения на возможное последующее изменение стоимости имущества. Связь между временем принятия документа, влекущего изъятие имущества, и датой, по состоянию на которую определяется его стоимость, позволяет достичь баланса публичных и частных интересов. Это дает возможность защитить интересы собственника в случае снижения рыночной стоимости имущества после принятия решения об утверждении документации по планировке территории вследствие размещения нового объекта. Поэтому, как отметил КС, ч. 5 ст. 13 сама по себе не может расцениваться как противоречащая Конституции.

При этом значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории, и актов, предусматривающих изъятие имущества (что имело место в случае заявителей), может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемой недвижимости. В подобных ситуациях в случаях изъятия недвижимости в судебном порядке ее собственники вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения.

Вместе с тем на рыночную стоимость изымаемого имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке. Так, ее увеличение может быть обусловлено размещением объекта, в связи с которым осуществляется изъятие. Выплата в данной ситуации собственнику текущей рыночной стоимости недвижимости с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории означала бы получение им несправедливой выгоды за счет публичного субъекта и бюджетных средств, израсходованных в целях развития местности.

С другой стороны, увеличение рыночной стоимости может быть обусловлено объективным изменением спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или имущества в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки имущества без учета влияния размещения нового объекта практически неосуществимо, собственнику должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение. Сложившаяся же с 2016 года судебная практика не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников.

В итоге КС признал оспариваемую норму не соответствующей Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке для государственных нужд по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территорий, она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры территории в рамках реализации проекта, и тем самым препятствует предоставлению его собственнику равноценного возмещения.

Федеральному законодателю предписано внести изменения в действующее правовое регулирование. Впредь до внесения таких изменений судам при определении стоимости изымаемой недвижимости необходимо руководствоваться ее рыночной стоимостью, определенной оспариваемой нормой, но индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов.

Правоприменительные решения по делам заявителей, если они приняты на основании оспариваемой нормы в той мере, в какой она признана не соответствующей Конституции, подлежат пересмотру в установленном порядке.

КС РФ потребовал уточнить порядок расчета компенсаций за изъятую для госнудж недвижимость

12 февраля 2019, 13:22

Санкт-Петербург. 12 февраля. ИНТЕРФАКС СЕВЕРО-ЗАПАД — Конституционный суд РФ предписал законодателю внести изменения в регулирование порядка определения размера компенсаций за имущество, изъятое для государственных нужд.

Постановление, основанное на ранее вынесенных правовых позициях суда, опубликовано во вторник на сайте КС РФ. Поводом к рассмотрению дела стала жалоба Александра Качковского и Александра Федосова. Суд проверял конституционность ч.5 ст.13 ФЗ “Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ”.

В 2017 году судебным решением в пользу департамента городского имущества Москвы у А.Качковского были изъяты 10 машиномест и один гаражный бокс под строительство транспортной развязки — Северной рокады. Стоимость имущества была оценена в сумму около 5 млн рублей по состоянию на 2013 год. А.Качковский настаивал на возмещении ему 8 млн рублей, исходя из рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 2016 год. Его доводы суды отклонили. А.Федосов столкнулся с аналогичной проблемой.

А.Качковский и А.Федосов оспорили норму, которая не позволила им получить реальную рыночную цену за имущество, изымаемое для госнужд.

Изучив вопрос, КС РФ отметил, что законодатель вправе определять дату, на которую производится оценка имущества. В данном случае это день, предшествующий принятию решения по планировке территории. Суд отметил, что это позволяет защитить интересы собственника, так как цена на изымаемое имущество для него уже не понизится в связи с планируемым строительством.

При этом, как подчеркнул КС, оспариваемая норма не учитывает возможности увеличения стоимости. Если рост цены обусловлен именно грядущими инфраструктурными изменениями, то выплата по рыночной стоимости невозможна, иначе собственник получал бы несправедливую выгоду за счет бюджетных средств. Но если рост цены обусловлен изменением соотношения спроса и предложения, то владелец вправе доказать это, объяснил суд, добавив, что сложившаяся судебная практика не предоставляет такой возможности и не защищает в полной мере права собственников.

КС заключил, что в этой части норма не соответствует Конституции РФ, в связи с чем законодателю надлежит внести соответствующие изменения. До этого судам необходимо исходить из рыночной стоимости имущества, индексируемой с учетом динамики стоимости аналогичных объектов, или данных специалистов о показателях стоимости объектов в соответствующем сегменте.

Дела А.Качковского и А.Федосова подлежат пересмотру.

ВС разъяснил, как рассчитывать компенсацию при изъятии участка для госнужд // Опубликован новый обзор практики

Вчера Верховный суд (ВС) опубликовал обзор практики по делам об изъятии для госнужд земельных участков для размещения объектов транспорта. Впрочем, выводы, которые сделал ВС, можно применить к случаям изъятия и в других целях. В частности, в обзоре говорится о том, что требовать возмещения при изъятии может не только собственник, но и арендатор участка. А собственник считается извещенным об изъятии, если уведомление направлено по адресу его проживания, но он его не получал.

Обзор вышел через несколько месяцев после изменений в законодательство, касающихся порядка изъятия участков для публичных нужд. Это особо подчеркивается во введении к документу, где кратко изложена суть изменений. Таким образом, обзор должен сориентировать суды, как применять обновленное законодательство.

ВС подчеркнул универсальность норм о компенсации за принудительное изъятие. Она полагается не только собственникам, лишенным имущества, но и лицам, владеющим им на законном основании — например, на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования. В частности, в деле, попавшем в обзор, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был у юрлица в аренде. Предварительного и равноценного возмещения арендатор не получил. Суды подержали юрлицо и удовлетворили его требование о взыскании убытков.

Также ВС объяснил, что если обладатель земельного участка уклоняется или отказывается получать по месту жительства уведомление о принятом госорганом решении об изъятии, то все неблагоприятные последствия несет сам правообладатель (п. 3). В деле, упомянутом в обзоре, уведомление было направлено по месту жительства правообладателя участка, но за письмом он не явился. ВС подчеркнул, что при таких обстоятельствах госорган считается исполнившим свою обязанность по уведомлению правообладателя о принятом решении.

Часть разъяснений касается порядка определения стоимости изымаемого участка. Определенные сложности возникли у судов при применении п. 4 ст. 57 Земельного кодекса, по которому стоимость рассчитывается на момент принятия госорганом решения об изъятии. Суды применяли эту стоимость, даже если процесс тянулся долго и судебное решение выносилось намного позже даты решения об изъятии. ВС посчитал такой подход неверным. По мнению ВС, в случае несогласия собственника с выкупной стоимостью, указанной в решении госоргана, суд рассчитывает цену, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 7).

Наконец, ВС подтвердил вывод судов о том, определять цену выкупа участка для госнужд необходимо, ориентируясь на его назначение до начала процедуры изъятия (п. 8). Аналогичная позиция была отражена в первом обзоре практики нового ВС в декабре прошлого года. Этого подхода придерживались суды общей юрисдикции, а арбитражные суды исходили из того, как будет использоваться участок впоследствии (см. здесь). На расхождение практики по определению цены выкупа Владимиру Путину в октябре 2014 года пожаловался губернатор Тюменской области Владимир Якушев, после чего ВС было дано поручение разобраться с проблемой (см. здесь).

Конституционный Cуд РФ напомнил как выплачивать возмещение гражданам, если их собственность была изъята для публичных нужд

Конституционный Суд РФ 11 февраля 2019 года принял постановление №9-П, в котором признал часть 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» несоответствующей статьям 35 (часть 3), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции РФ.

Конституционный Cуд указал, что по смыслу, придаваемому данной норме правоприменительной практикой, в случае принудительного изъятия недвижимого имущества в судебном порядке для государственных нужд по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке присоединенных к городу Москве территорий, предусматривающего размещение объектов федерального или регионального значения, такая практика не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры прилегающей территории, и тем самым препятствует предоставлению его собственнику равноценного возмещения.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого для собственника земельного участка включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием (пункты 1, 2 и 4 статьи 281). При этом сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд; в случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279).

В решении Конституционного Cуда подчеркнуто, что значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории, и правовых актов, предусматривающих изъятие имущества, что имело место в случае заявителей по настоящему делу (апрель 2013 года и апрель 2016 года), может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемого недвижимого имущества по сравнению со стоимостью, определенной на день, предшествующий принятию решения об утверждении указанной документации.

В подобных ситуациях в случаях изъятия недвижимого имущества в судебном порядке собственники этого имущества при увеличении его стоимости вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения.

Верховный суд разъяснил, как изымать у собственников жилье для госнужд

Пленум Верховного Суда разъяснил чиновникам порядок изъятия жилья для госнужд. В частности, ВС рекомендовал судьям тщательно следить за тем, чтобы чиновники соблюдали предусмотренную Жилищным кодексом процедуру, предшествующую изъятию жилья у собственника. ВС особо подчеркивает необходимость назначения экспертизы, если возникает спор о цене компенсации владельцу недвижимости.

Эксперты напоминают, что подготовка к Олимпиаде в Сочи и саммиту АТЭС во Владивостоке, где ожидаются массовые изъятия жилья, регулируется двумя специальными законами, которые сводят судебную процедуру к минимуму, пишет газета «Ведомости».

Несоблюдение чиновниками предусмотренной Жилищным кодексом процедуры, предшествующей изъятию жилья у собственника, должно влечь за собой отказ органу госвласти в иске о выкупе жилого помещения», говорится в принятом 2 июля постановлении пленума Верховного суда

О решении изъять помещение собственник должен получать письменное уведомление не позднее чем за год до предстоящего изъятия, при этом необходимо убедиться, что уведомление получено. Объявление в СМИ не может быть признано надлежащим извещением, уточняет ВС. Иск о выкупе может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления уведомления, пропуск этого срока – также основание для отказа.

На представителей власти возлагается обязанность доказывать, что использование конкретного земельного участка для госнужд невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение. ВС уточняет, что под такими нуждами следует понимать выполнение международных обязательств, размещение объектов государственного значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройку в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений.

Если возник спор о цене компенсации владельцу недвижимости, судом может быть назначена экспертиза, констатирует ВС.

Требование доказывать необходимость изъятия актуально – нередки случаи, когда застройка не предусмотрена ни генпланом, ни госпрограммой. Однако, напоминают специалисты, подготовка к Олимпиаде в Сочи и саммиту АТЭС во Владивостоке, где ожидаются массовые изъятия жилья, регулируется двум

Понравился наш сайт? Присоединяйтесь или подпишитесь (на почту будут приходить уведомления о новых темах) на наш канал в МирТесен!

С правилами расчета компенсаций, которые выдаются прежним владельцам за недвижимость, изымаемую в интересах города, разберется Конституционный суд РФ. Он принял к рассмотрению жалобу двух москвичей, лишившихся своих гаражей. Расчет компенсации на момент принятия решения о планировке территории, а не на дату фактического изъятия позволяет занижать выплаты, считают истцы — по их словам, между этими событиями могут пройти годы. Мнения экспертов по этому вопросу разделились.

В 2013 году после присоединения Новой Москвы столица получила право на особый порядок изъятия для госнужд земель у прежних собственников — граждан и компаний. Были предусмотрены и особые правила разрешения споров и выплаты компенсаций владельцам недвижимости, которая изымалась в интересах города. В частности, размер возмещения определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке — например, о строительстве дороги (п. 5 ст. 13 закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»).

Именно с этой нормой не согласились два москвича, лишившиеся своих гаражей и машино-мест в районе Вешняки. Когда столице потребовались участки для строительства Северо-Восточной хорды, гражданам была предложена компенсация, рассчитанная на 8 апреля 2013 года. При этом распоряжение о выкупе департамент городского имущества Москвы выпустил в 2016-м. Владельцы недвижимости не согласились с предложенной суммой и заказали свою оценку, которая показала, что на момент изъятия объекты стоили значительно (до 1,5 раз) дороже. Однако суды разных инстанций не приняли это во внимание и, сославшись на оспариваемую норму закона, согласились с озвученным чиновниками размером компенсации.

По мнению заявителей, поскольку закон не устанавливает предельный срок для принятия решения об изъятии недвижимости после утверждения документации по планировке территории, между этими событиями может пройти значительное время, и стоимость изымаемого объекта может измениться. Это может повлечь нарушение прав граждан на равноценное возмещение, следует из их обращения.

Теперь КС должен определить, кто в этом споре прав — чиновники или собственники изымаемого имущества.

Правовая позиция применения той или иной нормы, сформулированная КС, является обязательной для применения всеми без исключения судами в РФ, отметил глава практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Интеллектуальный капитал» Евгений Пугачев. По его мнению, требования заявителей имеют под собой реальные основания. В их случае разница между датой спора по изъятию и датой определения рыночной стоимости недвижимости составляет три года — за этот срок стоимость объектов недвижимости увеличилась.

В удовлетворении жалобы будет отказано по причине того, что оспариваемая норма сама по себе права заявителя не нарушает — она разработана и применяется для определения стоимости изымаемого имущества, подчеркнул адвокат из бюро «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров. При этом в случае несогласия с размером стоимости собственник имущества может добиваться в суде взыскания причиненных ему убытков в виде разницы между выплаченным возмещением и предполагаемой им действительной рыночной стоимостью имущества, подчеркнул он.

По мнению эксперта, нарушение прав заявителя можно усмотреть в том, что при разбирательстве жалобы суды не применили разъяснения Верховного суда, в соответствии с которыми в таких ситуациях рыночная стоимость изымаемого имущества должна определяться на момент рассмотрения спора в суде.

Москву заставят платить. Суд вступился за собственников изымаемой недвижимости

Конституционный суд России (КС) признал несоответствующими основному закону государства некоторые положения федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к городу Москве территорий». Речь идет о принудительном изъятии недвижимого имущества для государственных нужд.

Поводом для этого послужило обращение граждан, владевших гаражными боксами, которые были изъяты для реализации проекта строительства Северо-восточной хорды. Эти объекты были включены в перечень Департаментом городского имущества в 2016 году, однако их рыночная стоимость была определена по состоянии на 8 апреля 2013 года — день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке территории, где был намечен снос.

Собственникам гаражей, Александру Федосову и Александру Качковскому, было выплачено 790 000 и 4,9 млн рублей. Однако истцы не согласились с размером компенсаций, указав на то, что с момента утверждения планировки до заключения соглашения об изъятии земель прошло три года, а индексация рыночной стоимости произведена не была. Согласно представленной ими оценке, реальная рыночная стоимость объектов на момент изъятия составляла 1,5 и 8,2 млн рублей.

Как рассказал Forbes президент юридической компании LDD Заур Алескеров, подобная отсрочка при изъятии земель возникает достаточно часто: «Не всегда планы, которые ставит перед собой город, оперативно находят финансирование. Не всегда рынок готов к быстрым действиям. Например, если речь идет о строительстве дороги, городу необходимо найти концессионеров. С 2013-2014 года такие задержки также объясняются тем, что рынок недвижимости коснулся кризис и процессы в целом замедлились».

Конституционный суд согласился с доводами истцов, объявив часть 5 статьи 13 ФЗ «Об особенностях регулирования…» противоречащей статьям Конституции, в которых указана необходимость равноценного возмещения. Противоречащей в той мере, в которой правоприменительная практика не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости.

Постановление КС не меняет ситуацию на московском рынке недвижимости, так как в большей степени касается работы органов исполнительной власти, отметил Алескеров: «Для оценщиков-юристов принципиально ничего не поменялось. Мы всегда оценивали именно так. Конституционный суд просто указывает на то, что существует длинный «разбег» между оценкой и изъятием. Суд говорит: вы уточните тогда свои нормативно-правовые акты в этой части. Но он не признает ни одну из норм неконституционной по факту. Да, он принимает доводы истцов и отменяет судебные акты. Но стандарты оценки не поменялись, ничего принципиально не изменилось».

Многие судебные акты могут быть пересмотрены в связи с этим постановлением, продолжил эксперт. Однако формулировки КС в некоторых пунктах весьма расплывчаты, что может затруднить разбирательство.

«Собянин проиграл, Москва проиграла «физикам» — и по новым обстоятельствам теперь можно посмотреть дела, вступившие в законную силу. Явные нарушения есть. Но есть и загвоздки. Не так все понятно в этом акте. Указано, что законодатель должен в будущем предусмотреть поправки в свои нормативно-правовые акты, которые не будут допускать подобных нарушений со стороны органов исполнительной власти. Когда он их внесет, это вопрос. Год-два пройдет. Потом, что именно он внесет? Написаны только общие фразы», — указал президент юридической компании LDD.

Остается открытым вопрос о независимости экспертов, которые будут производить оценку. «Формально, они все независимые — эксперты, которые назначаются судом. Другое дело — насколько они реально независимы от власти? Это же нельзя прямо доказать. Так что вопросы оценки, вопросы денег всегда будут спорным. Правообладателям всегда будет казаться слишком мало, городу — слишком много», — заключил Алескеров.

Возможностью пересмотра дела, предоставленной КС, могут воспользоваться собственники изъятого имущества, которые в судебном порядке оспаривали или возражали против определенной государственным органом стоимости возмещения, объяснил руководитель направления коммерческих споров юридической компании «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Срок на подачу такого заявления составляет 3 месяца с даты принятия постановления Конституционного суда.

«При новом рассмотрении дела, решение суда должно быть отменено. Стоит отметить, что уже при рассмотрении дела заново по существу, бывший собственник имущества должен будет доказать, что увеличение стоимости недвижимости произошло по экономическим причинам (например, в связи изменением спроса и предложения), но никак не связано с утверждением проекта, со строительством объектов инфраструктуры в рамках данного проекта», — подчеркнул Малинин.

Закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к городу Москве территорий» был подписан президентом России Владимиром Путиным в 2013 году. По словам депутата Госдумы Владимира Ресина, документ был разработан на основе опыта подготовки Сочи к принятию Олимпиады и реконструкции Ленинградского шоссе в Москве — тогда собственники «мешавшихся» объектов требовали непомерные суммы компенсаций за их снос.

Оцените статью: