Какие налоги должна заплатить иностранная организация при продаже квартиры в россии россиянину

Какие налоги должна заплатить иностранная организация при продаже квартиры в России россиянину

Иностранная организация, не имеющая представительства на территории РФ, продала квартиру физическому лицу, резиденту РФ.
Является ли физическое лицо налоговым агентом, и как происходит налогообложение иностранной организации?

Россиянин налоговым агентом не является.

Иностранная организация должна будет уплатить налог на прибыль (пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ). НДС реализация квартиры не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Реализация товаров на территории РФ облагается НДС на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.

Доход иностранной организации, не осуществляющей свою деятельность в РФ через постоянные представительства, от источников в РФ облагается налогом на прибыль (п. 1 ст. 246 НК РФ).

Так как иностранная организация не имеет представительства на территории РФ, то в случае реализации квартиры организации или индивидуальному предпринимателю покупатель был бы налоговым агентом по обоим налогам (ст. 24 НК РФ).

Но обязанности налогового агента не могут быть возложены на физическое лицо, не являющееся ИП. Таким образом, исходя из действующих норм законодательства о налогах и сборах, гражданин РФ не признается налоговым агентом ни в отношении НДС, ни в отношении налога на прибыль (письмо Минфина РФ от 23.01.2014 № 03-08-05/2273).

К тому же в силу пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ продажа квартиры в РФ не облагается НДС.

Иностранная организация, имеющая недвижимое имущество на территории РФ, должна была стоять на учете по месту нахождения этого имущества.

По месту своего учета она должна уплатить налог на прибыль от продажи квартиры.

Налог с доходов от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, рассчитывается по ставке 20 процентов (п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).

Исчислить и уплатить налог на прибыль иностранной организации нужно в том же порядке и сроки, что и российской (ст. 286, 287, п. 8 ст. 307 НК РФ).

Для уплаты налога иностранной организации потребуется открыть счет в российском банке и посредством платежного поручения перечислить денежные средства в бюджетную систему РФ на соответствующий счет Федерального казначейства.

С момента предъявления в банк поручения обязанность по уплате налога считается исполненной налогоплательщиком (пп. 1 п. 3 ст. 45 НК РФ).

Какой налог платят иностранцы при продаже квартиры в России?

– Я не гражданка России, получила в наследство квартиру от родителей. Прошло пять лет. Кадастровая стоимость 1,3 млн рублей. Зарегистрировалась в налоговой службе и плачу налог на недвижимость раз в год. Должна ли я и в каком размере заплатить налог при продаже квартиры? В своей стране должна подать декларацию и заплатить 15%. Неужели еще и в России должна заплатить?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Российское налоговое законодательство не связывает обязанности по уплате налогов с гражданством. В налоговом кодексе есть понятие «налоговый резидент РФ» или «налоговый нерезидент РФ». Налоговый резидент – это лицо, которое находится на территории России более 183 дней в течение года (12 последовательных месяцев). К резидентам применяются такие же правила налогообложения, которые установлены для граждан РФ. При это налоговым резидентом может быть и иностранный гражданин, если он проживает в РФ. Важно: налогоплательщик-резидент освобождается от налога с продажи квартиры, находящейся в собственности более пяти лет.

На налогоплательщиков-нерезидентов этот вычет не распространяется. В этом случае уплачивается налог с полученного дохода по ставке 30%. Однако если между РФ и страной, гражданином которой является налогоплательщик, заключен договор об избежании двойного налогообложения, этот гражданин может быть вообще освобожден от налога на доходы либо сумма налога будет снижена.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

В соответствии с налоговым законодательством РФ, плательщиками НДФЛ признаются как резиденты РФ, так и нерезиденты. При этом имеется в виду именно налоговый статус физического лица, а не его гражданство. Таким образом, если гражданин находится на территории РФ менее 183 дней в течение года, в котором будет осуществлена продажа квартиры, то он признается налоговым нерезидентом РФ.

В таком случае, если Вы постоянно проживаете за пределами РФ и не соблюдаете установленный лимит дней при нахождении в России, Вы будете уплачивать налог с продажи квартиры по правилам, действующим для налоговых нерезидентов.

Для нерезидентов, согласно российскому законодательству, установлена ставка налога в размере 30% от полученного дохода. При этом никакие налоговые преференции для них не действуют, то есть налог придется заплатить вне зависимости от срока владения квартирой. Также не применяются имущественные вычеты при отчуждении квартиры.

Как правило, у РФ со многими странами заключены соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть заключается как раз в том, чтобы платить налог только в одной стране. Зачастую налог уплачивается только в той стране, где находится имущество. От того, в какой стране Вы проживаете, и будет зависеть налогообложение при продаже квартиры.

В случае, если Вы не являетесь налоговым резидентом России, то есть проводите более 183 дней на протяжении последующих 12 месяцев за пределами РФ (п. 2 ст. 207 НК РФ), при продаже недвижимого имущества Вы должны уплатить налог от реализации объекта недвижимости в размере 30% от стоимости реализации (либо от кадастровой стоимости объекта, применяемой для целей налогообложения).

При этом наличие или отсутствие оплаты налога в стране, гражданкой которой Вы являетесь, самостоятельным основанием для освобождения Вас от обязанности по оплате налога на территории РФ, к сожалению, не является. Однако в случае, если между Россией и страной, налоговым резидентом которой Вы являетесь, заключен международный договор об избежании двойного налогообложения и этот договор устанавливает иные правила, например освобождение от налога в одной из стран по месту нахождения недвижимости или Вашего налогового резидентства, то действуют нормы международного договора.

В настоящий момент договоры об избежании двойного налогообложения у России заключены с 87 странами. Вам стоит проверить, входит ли Ваша страна в этот список.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налог с иностранной организации при продаже недвижимости в России

Если отсутствует постоянное представительство в России

Из практики налогового консультирования по сделкам с недвижимостью

Вопрос фирмы из Германии:

Какой налог заплатит иностранная фирма, при продаже квартиры в России, находящейся в собственности более 5 лет. В наличии есть договор купли продажи квартиры, свидетельство о собственности на квартиру оформлено на иностранное юридическое лицо. Представительства на территории России нет. Если нужно платить налоги, то какие, как и где должно их платить иностранная организация.
Ответ:

Точно ответить на поставленный вопрос не представляется возможным в виду недостаточности сведений о деятельности организации и о сделке. Вместе с тем, можно с уверенностью утверждать: в виду обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, которая ведется с применением электронно вычислительных машин, под контроль налоговых органов попадают 100% сделок с недвижимостью, расположенной на территории России. Не будет исключением и сделка, указанная в вопросе.

Рекомендуем для правильной подготовки и оформления договора купли продажи недвижимости до его подписания получить очную консультацию специалиста по налогам.

По нашему мнению, в описанной ситуации иностранной организации необходимо руководствоваться следующим. Согласно статьям 306-309 Налогового кодекса РФ иностранные организации признаются плательщиками Налога на прибыль организаций в случае реализации расположенного на территории РФ недвижимого имущества. Это правило действует и в тех случаях, если деятельность иностранной организации на территории России не образует постоянного представительства.

Особенности налогообложения дохода иностранной организации не имеющего постоянного представительства на территории России от продажи недвижимости установлены ст.309 НК РФ. В частности, налогообложение полученного дохода иностранной организации от продажи недвижимости в России подлежат налогообложению у источника его выплаты – у покупателя (ч.2 ст.309 Налогового кодекса РФ). Это означает, что покупатель является налоговым агентом иностранной компании-продавца по налогу на прибыль организаций в отношении дохода от продажи российской недвижимости. Налоговый агент обязан из цены недвижимости по договору исчислить (рассчитать), удержать и уплатить в российский бюджет налог на прибыль за иностранную организацию. В результате покупатель уплатит иностранному продавцу за недвижимость сумму меньше чем она указана в договоре на сумму удержанного налога на прибыль. При этом российский покупатель обязан подать за иностранную организацию налоговую декларацию по налогу на прибыль.

При исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль сумму полученного дохода от продажи российской недвижимости можно уменьшить на расходы по правилам статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Сумму налога на прибыль с дохода от продажи недвижимости иностранная организация рассчитывает по налоговой ставке 20%.

Порядок исчисления, уплаты налога и оформления и подачи налоговой декларации зависит от конкретных обстоятельств проведения сделки. Решающим обстоятельством для налогообложения сделки является статус покупателя недвижимости. Налоговым агентом по налогу на прибыль может быть российское юридическое лицо.

Если у иностранного продавца недвижимость, расположенную в России, покупает физическое лицо, по правилам Налогового кодекса РФ гражданин не является налоговым агентом иностранного продавца по налогу на прибыль организаций. В таком случае исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация– продавец недвижимости. При этом иностранная организация обязана предварительно подать соответствующую налоговую декларацию.

Подавать налоговую декларацию и уплачивать налог иностранная организация обязана по месту нахождения проданной недвижимости в России.

Вместе с тем, межгосударственные соглашения РФ и государства налогового резидентства иностранной организации об избежании двойного налогообложения могут устанавливать особенности налогообложения. Например, согласно пункту 1 статьи 13 межгосударственного соглашения Российской Федерации и Федеративной республикой Германия от 29.05.1996г. «Об избежании двойного налогообложения …»: Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства (Германия) от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве (в России), могут облагаться налогом в этом другом Государстве (в России).

Налог при продаже иностранцем недвижимости в России

Налог при продаже иностранцем квартиры, гаража, производственного помещения, земли

Налоговый резидент — понятие, и как правильно посчитать

Что делать, если иностранец продал недвижимость в России?

Наш опыт показывает: Лучше, получить консультацию до продажи недвижимости. Вы можете сэкономить крупную сумму.

Налогообложение доходов граждан России и граждан иностранных государств, полученных в Российской Федерации от продажи недвижимости похоже, но и имеет значительные отличия.

Доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества в Российской Федерации облагается Налогом на доходы физических лиц (кратко — НДФЛ) по правилам Главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговый период для НДФЛ – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Налог должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен. При продаже недвижимости, расположенной в России, физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в следующем году, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость.

Важно: в России налогоплательщик НДФЛ при получении дохода от продажи недвижимости обязан подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, гаража, машиноместа и т.д.).

Налог НДФЛ с продажи недвижимости (квартиры, дома, земли и т.д.), расположенной в России, должен быть уплачен не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Гражданам иностранных государств необходимо знать:

Сумма налога НДФЛ при продаже квартиры или иной недвижимости в России зависит от налогового статуса налогоплательщика а не от гражданства получателя дохода.

В налоговом законодательстве России существует понятие налоговый резидент. Для физических лиц налоговых резидентов России ставка налога НДФЛ с дохода от продажи недвижимости составляет 13%. Кроме того, налоговые резиденты России вправе при расчете НДФЛ уменьшать полученный доход от продажи квартир и иной недвижимости на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30%, в том числе доходы от продажи недвижимости.

Кроме того, не резиденты при расчете НДФЛ не имеют права применять налоговые вычеты.

Налоговые резиденты России: это физические лица , фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (статья 207 Налогового кодекса РФ). При исчислении срока пребывания физического лица на территории России допускается временный выезд за пределы территории РФ на срок до 6 месяцев для: 1) лечения или обучения, 2) для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Перечисленные условия налогового резидентства России может выполнить и гражданин России и гражданин иностранного государства. По этому, для налога НДФЛ имеет значение налоговый статус налогоплательщика, а не его паспорт.

Налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и иностранцу.

Конечно, наличие иностранного паспорта у продавца российской недвижимости предполагает, что он не является налоговым резидентом России. В этом случае иностранцу необходимо доказать, что он налоговый резидент России: В случае законного нахождения иностранца на территории России в течении последовательных 12 месяцев, он может быть признан налоговым резидентом России, и проводить налогообложение дохода от продажи принадлежавшей ему недвижимости по налоговой ставке 13%, и с применять налоговые вычеты в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса.

Это же правило действует и для граждан России!

При кажущейся простоте правила 183 дней, его применение для налогообложения приводит к ошибкам и рискам доначислений.

Как правильно определить налоговый статус для налогообложения — читайте здесь .

Для установления статуса налоговый резидент определяющим является законность нахождения иностранца в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика связывает законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

Вчастности, въезд иностранцев в Россию и выезд осуществляется по визе при наличии действующих документов, удостоверяющих личность иностранца. Въезд и выезд иностранцев, располагающих видом на жительство в России, осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ» О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ « О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Постоянно проживающий за пределами России ее гражданин в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

Новые правила расчета налога НДФЛ на продажу квартир, домов и другой недвижимости

Сумма налога определяется ценой недвижимости в договоре купли-продажи.

С 2016 года в Российской Федерации введены новые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости, расположенный в России. Эти новые правила распространяются и на граждан России и на иностранцев.

Для проверки правильности расчета налога НДФЛ налоговые органы с 2016 года сравнивают цену недвижимости указанную в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этой недвижимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости этой конкретной недвижимости, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода, равного 70% кадастровой стоимости. Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости этой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают по доходу исходя из цены недвижимости в договоре.

Кадастровая стоимость расположенной в России недвижимости с 2017 года указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и периодически пересчитывается (происходит переоценка).

Что бы в договоре указать правильную цену и заранее рассчитать налог НДФЛ перед сделкой мы рекомендуем получить выписку по объекту недвижимости из ЕГРН в которой будет указана и кадастровая стоимость этой недвижимости.

Наиболее существенное отличие налога НДФЛ для граждан России и иностранцев

Наиболее существенным отличием налогообложения НДФЛ доходов граждан и иностранцев является не возможность для большинства иностранцев применить налоговые вычеты, установленные статьями 218 – 221 Налогового кодекса Российской Федерации.

Так, согласно статье 220 НК РФ налоговые резиденты России вправе не платить налог НДФЛ с дохода от продажи недвижимости в России, если они владели этой недвижимостью более 3-х лет после приватизации, или после покупки. Правда этот срок владения действует для случаев приобретения проданной недвижимости до 2016 года.

Если проданная недвижимость куплена в 2016 году и позже (в 2017 и т.д.) то срок владения составляет 5 лет, после которых продажа этой недвижимости так же освобождается от налога НДФЛ.

Так же не смогут не резиденты уменьшить доход от продажи недвижимости уменьшить на расход по ее покупке, и на проценты по кредиту, как это установлено ст. 220 НК РФ.

С учетом этих возможностей сделки с недвижимостью рекомендуем планировать заранее, для чего обращайтесь на консультацию к адвокату по налогам и недвижимости Гордону А.Э.

Нерезидентам можно не платить налог при продаже имущества

С 2019 года в налоговом кодексе много изменений. Будем постепенно рассказывать о самых важных, которые повлияют на ваши бюджеты, права и решения. Сегодня речь о нерезидентах и их налогах.

Со следующего года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Это значит, они сэкономят 30% от дохода. Как всегда, есть нюансы, но это хорошая новость.

Чтобы быть нерезидентом, необязательно быть иностранным гражданином или работать за границей. Участь нерезидента может настигнуть кого угодно: достаточно в течение 12 месяцев находиться в России менее 183 дней. Грубо говоря, если чуть больше половины года вы были не в России, то все, вы нерезидент.

Необязательно не быть в России 183 дня подряд. Можно месяц жить в России, а месяц — за границей, потом снова в России и снова за границей. Важно именно количество дней.

Поясним на примере. Сергей — гражданин России. У него российский паспорт. Но Сергей любит путешествовать и больше полугода живет с девушкой в других странах. За 12 месяцев подряд Сергей бывает в России меньше 183 дней. И хотя он говорит на русском, у него в России живет семья, а российские компании платят ему зарплату, для расчета НДФЛ он нерезидент.

Сергею нужно знать, что нового в российских законах по поводу НДФЛ при продаже имущества. В этом стоит разобраться, даже если пока он не собирается продавать квартиру или машину. И даже если у него имущества вообще нет.

И резидентам об этом тоже лучше знать. Потому что сегодня вы резидент, а завтра — кто знает.

Если у нерезидента есть имущество в России, то при продаже он должен заплатить налог — тоже в России. Для резидентов ставка 13%, а для нерезидентов 30%. То есть при продаже квартиры за 3 млн рублей нерезидент должен заплатить миллион рублей в российский бюджет. Причем еще год назад человек мог быть резидентом, жить и работать здесь. И деньги на эту квартиру он заработал в России. А потом уехал в долгую командировку или стал много путешествовать, и его налог вырос в три раза. Эти ставки действуют и сейчас.

НДФЛ при продаже имущества зависит от срока владения. Если продать его через 3 или 5 лет, в зависимости от даты и обстоятельств приобретения можно вообще не платить налог: продали квартиру за 3 млн рублей, а бюджету ничего не досталось. Но это условие действовало только для резидентов. Сергей, который полгода жил в Германии, даже через 10 лет владения квартирой мог продать ее только с налогом по ставке 30%.

Теперь нерезидентам тоже можно не платить НДФЛ при продаже имущества, которое было в собственности больше минимального срока. Если квартира принадлежала человеку больше трех лет, в 2019 году он может продать ее вообще без налога. Значит, при продаже квартиры за 3 млн рублей в декабре 2018 года нерезидент Сергей заплатит России миллион рублей, а при продаже той же квартиры в январе 2019 года он может не платить вообще ничего.

Сколько лет нерезиденту нужно владеть имуществом, чтобы не платить налог при продаже?

Сроки владения не изменились. С 2019 года для всех, кто продает имущество в России, они считаются так, как в таблице ниже. Если продать имущество после этого срока, налоговой базы вообще нет и декларацию подавать не нужно.

Налоговые последствия для иностранного владельца квартиры в России

Обратились ко мне с просьбой рассказать, какие налоги придётся платить иностранному гражданину в России, если он купить здесь квартиру. Посмотрела и ужаснулась размерам налогов, которые придётся этому иностранцу платить в случае продажи квартиры в России. Стала размышлять, как же оформить недвижимость, чтобы платить более реальные суммы налогов. Делюсь с вами результатом своего анализа.

Итак, в случае приобретения жилой недвижимости нерезидентом в России (обращаю внимание, что нерезидент – это не просто иностранец, а лицо, которое не проживает на территории РФ более 183 дней в году), у него возникают следующие налоговые обязательства:

1. Оплата налога на недвижимость (ставка налога определяется на основании стоимости недвижимого имущества и субъекта РФ, где оно расположена, но не может превышать 2%). Оплачивается ежегодно по месту нахождения недвижимости. Правило общее для всех, размер налоговой ставки зависит только объекта недвижимости и региона его нахождения.
2. В случае продажи квартиры – оплата налога с дохода, полученного от продажи недвижимости. И тут случается самое страшное. Дело в том, что ставка налога на прибыль для нерезидента равна 30% (п.3, ст. 224 НК РФ). При этом данная сумма налога взымается со всей выручки от продажи квартиры (без вычета расходов на её приобретение), поскольку налоговый вычет, предусмотренный п. 3, ст. 220 НК РФ не применяется к нерезидентам (п.4, ст. 210 НК РФ). Продавец квартиры должен самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию по месту регистрации недвижимости (в этой же налоговой он должен стоять на налоговом учёте как владелец недвижимости с момента, как стал собственником этого имущества).
3. Отдельно стоит обратить внимание, что НДС с продажи жилой недвижимости не уплачивается (пп.22, п.3, ст. 149 НК РФ).

Итого получается, что, если нерезидент купил в Москве квартиру за 6 000 000 рублей, а потом спустя годы продал её за 7 000 000 рублей, он обязан будет оплатить налог по ставке 30% с 7 000 000 рублей. Никакие вычеты и льготы, применимые к налоговым резидентам (вычет стоимости документарно подтверждённых расходов на приобретение недвижимости, освобождение от налога в случае владения более 3х лет (применимо к физическим лицам налоговым резидентам)) применяться не будут.

Как же избежать таких «драконовских мер». Есть несколько вариантов:

3. Оформить покупку квартиры на иностранную компанию (компанию, зарегистрированную по месту регистрации и проживания нерезидента). В налоговом плане не будет особых отличий от российской компании: прибыль с продажи облагается налогом по ставке 20%, если не брать оффшорные государства (облагается доход минус расход). При этом иностранной компании, которая не будет вести деятельность на территории РФ через постоянное представительство, достаточно просто встать на налоговый учёт по месту нахождения недвижимого имущества для оплаты налога на недвижимость. При этом никаких отчётностей и иных деклараций (помимо декларации на недвижимое имущество, подаваемой один раз в момент первой оплаты налога на имущество) подавать в российские налоговые органы не понадобится, что сильно упрощает жизнь иностранца по сравнению с ситуацией, когда учреждается российское ООО. Вопрос налогообложения иностранных компаний регулируется ст. 309, вопрос вычета из налогооблагаемой базы расходов регулируется ст. 268 НК РФ.

Подытожим: если вы иностранец, постоянно проживающий за пределами Российской Федерации, то при покупке квартиры в России оптимальное всего будет оформить её на иностранное юридическое лицо. В таком случае вы будете платить налоги на имущество, как все, не должны будете отчитываться о своей деятельности в России и в случае продажи оплатите налог по стандартной налоговой ставке 20% с применением всех предусмотренных налоговых вычетов (при условии предоставления документарного подтверждения несения расходов, которые вы планируете вычесть из прибыли с продажи). Поэтому покупку квартиры лучше сразу оформлять на это иностранное юридическое лицо и хранить все документы. При этом в случае продажи налог с вас должен будет удержать покупатель, выступая налоговым агентом (если же покупателем будет выступать физическое лицо или другое иностранное лицо-нерезидент, то налог иностранная компания оплатить самостоятельно по месту налоговой регистрации в России).

Буду признательна за комментарии специалистов, которые на практике сталкивались с данным вопросом налогообложения иностранцев и могут предложить иные варианты легальной налоговой оптимизации.

Покупка недвижимости у иностранца: какие налоги надо заплатить

Российская организация столкнулась с ситуацией, связанной приобретением недвижимости. Интересующая ее недвижимость расположена в г. Москве и принадлежит иностранной компании. При этом иностранец зарегистрирован в офшоре (Вергинские острова) и не имеет постоянного представительства в РФ. Какие налоги надо будет заплатить российской компании?

Давайте вместе рассмотрим данную ситуацию, обратившись, как всегда, к нормам НК РФ.

Поскольку предполагаемый покупатель является плательщиком налога на прибыль, то, прежде всего, рассмотрим какие обязательства у него могут возникнуть в рамках Главы 25 НК РФ.

Согласно ст. 247 НК РФ доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянное представительство в РФ и получающих доходы от источников в РФ, определяются в соответствии со ст. 309 НК РФ.

При этом доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (пп. 6 п.1 ст. 309 НК РФ). В нашем случае источником выплаты будет являться российская организация-покупатель. Об этом, кстати говорит п. 1 ст. 310 НК РФ, в котором отмечается, что налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией, выплачивающей доход иностранной организации при каждой выплате доходов, указанных в п. 1 ст. 309 НК РФ (письма Минфина России от 03.03.2014 № 03-08-05/8961, от 05.04.2016 № 03-08-05/19176).

При исчислении налоговой базы, организация выплачивающая доход вправе вычесть расходы продавца связанные приобретением объекта, в порядке, предусмотренном ст. 268 НК РФ (п. 4 ст. 309 НК РФ).

Однако выплачивающая доход сторона это может сделать только в ситуации, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии со ст. 309 НК РФ, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах. Ведь статью 252 НК РФ едина для всех. А одно из основных положений ее заключается в том, что расходы должны быть документально подтвержденные.

Документами, подтверждающими расходы, могут быть договор купли-продажи объекта недвижимости, платежные документы.

Полученные иностранной компанией доходы от реализации недвижимого имущества на основании п. 1 ст. 284 НК РФ облагаются по ставке 20%. Если расходы нерезидента не учитываются для целей налогообложения, то есть налоговая база равна полученному доходу, то налог исчисляется также по ставке 20%, но основанием является пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ.

Из условий рассматриваемой ситуации следует, что иностранная компания не имеет представительства на территории РФ, поэтому обязанность по уплате налога ложится на налогового агента — российскую компанию, выплачивающую доход.

В соответствии с п. 1 ст. 310, п. 5 ст. 45 НК РФ сумма налога, удержанная с доходов иностранных организаций, перечисляется налоговым агентом в федеральный бюджет одновременно с выплатой дохода в валюте РФ по официальному курсу Банка России на дату перечисления налога.

Исключение составляет, в частности, случай, когда в соответствии с международными договорами (соглашениями) доходы не облагаются налогом в Российской Федерации при условии предъявления нерезидентом налоговому агенту подтверждения согласно п. 1 ст. 312 НК РФ.

Однако между РФ и Британскими Виргинскими островами, где зарегистрирован продавец недвижимости, нет соглашения об избежании двойного налогообложения.

Действие Конвенции между Правительством РФ и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества от 15.02.1994 не распространяется на территорию островов. Поэтому налогообложение дохода, выплачиваемого российской компанией иностранной компании — налоговому резиденту Британско Виргинских островов, осуществляется исключительно в соответствии с положениями НК РФ. На это, кстати, указано в письме Минфина РФ от 28.08.2008 № 03-08-05.

При этом следует заметить, что налоговые агенты не вправе за счет собственных средств вместо средств налогоплательщика уплачивать суммы налога с доходов иностранной организации от источников в Российской Федерации (письма Минфина России от 12.08.2013 № 03-08-05/32574, от 30.09.2011 № 03-08-05).

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 310 НК РФ налоговый агент по итогам отчетного (налогового) периода в сроки, установленные для представления налоговых расчетов ст. 289 НК РФ, предоставляет информацию о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту своего нахождения по форме, устанавливаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Форма Налогового расчета о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов и Порядок его заполнения утверждены приказом ФНС России от 02.03.2016 № ММВ-7-3/115@.

Учитывая вышеизложенное, российский покупатель должен быть готов к тому, что он при выплате дохода продавцу будет обязан удержать налог на прибыль в качестве налогового агента с сумы сделки. Данное условие следует предусмотреть в оговоре купли-продажи, во избежание возможных конфликтов между сторонами сделки.

Из условия вопроса следует, что покупатель является плательщиком НДС. В этой связи давайте разберемся и с данным налогом.

При реализации товаров, местом реализации которых является территория РФ (ст. 147 НК РФ), налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ).

Налоговая база определяется в данном случае налоговым агентом. При этом налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах, приобретающие на территории РФ товары у иностранных лиц. Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога.

Следовательно, если недвижимость, расположенная на территории РФ, приобретается у организации, зарегистрированной на Вергинских островах, не имеющей представительства на территории РФ, то российская организация должна исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС с суммы сделки (письмо Минфина России от 07.08.2008 № 03-07-08/196).

Оцените статью: