Как продать квартиру в ипотеке ликбез для собственника

Выплата жилищного кредита является весомой нагрузкой на семейный бюджет, осилить которую получается далеко у всех.

В этом случае на помощь приходит выкуп ипотечных квартир, особая процедура, выгодная как для продавца, так и для покупателя.

Первому она позволяет избавиться от долговых обстоятельств, а второму – сэкономить очень неплохую сумму.

Главными причинами для продажи ипотечной недвижимости являются:

• Потеря работы, существенное снижение уровня доходов, тяжелая болезнь заемщика и другие факторы, не позволяющие совершать ежемесячные выплаты по кредиту;
• Желание и возможность улучшить жилищные условия. В этом случае продажа одной квартиры позволит приобрести другую (в лучшем районе, с большей площадью и т. д.);
• Бытовые и семейные обстоятельства – свадьба, смена места жительства, развод, неадекватные соседи, плохое состояние жилья, строительство по соседству шумного развлекательного центра, изменение маршрутов общественного транспорта и пр.

Выкуп ипотечного жилья имеет несколько характерных особенностей, среди которых можно выделить как положительные, так и отрицательные. Чтобы принять правильное решение, нужно ознакомиться с ними поближе.

Плюсы:

• Сниженная стоимость – на покупке такой недвижимости можно сэкономить немалую сумму (порой она достигает 500 тыс. руб.);
• Быстрая регистрация прав собственности – объясняется заинтересованностью государства в регулировании спорных вопросов;
• Возможность получить дисконтную скидку в размере 15% от общей стоимости жилья (действует при покупке квартиры на торгах).

Минусы:

• Проблемы с бывшими заемщиками – должник может отказаться выезжать из квартиры, а так как жилье уже перешло в собственность нового владельца, ему придется самостоятельно заниматься решением данного вопроса;
• Попытки прежних владельцев оспорить решение банка о взыскании ипотечной недвижимости – такие дела выигрываются крайне редко, но если так происходит, квартиру нужно вернуть. Деньги, потраченные «пострадавшим» на текущие расходы и регистрацию в ЕГРН, возврату не подлежат;
• Имущество, купленное в кредит, может быть заложено сразу в нескольких кредитных учреждениях. При этом основной банк может об этом не знать. Подобная ситуация приведет к тому, что уже после продажи остальные кредиторы обратятся в суд с требованием выплатить им материальную компенсацию;
• Сложности с выселением из ипотечной квартиры прописанных в ней иждивенцев (несовершеннолетних и людей с ограниченными физическими возможностями);
• Претензии супруга (и) по поводу продажи общей собственности. Избежать такой ситуации поможет согласие мужа или жены на продажу недвижимости, заверенное у нотариуса. Если продавец не может представить такой документ, лучше отказаться от сделки.

Чтобы исключить все риски, покупателю необходимо внимательно изучить предоставленные документы, посетить регистрирующий орган и выяснить список прописанных лиц, а также удостовериться в том, что квартиру у должника забрали по решению суда. Кроме того стоит узнать, не подавал ли бывший владелец ходатайства, призванного оспорить данное решение.

Выкупить приобретенное в кредит жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

В этом случае реализацией арестованной недвижимости занимается сам должник, однако все его действия согласуются с кредитной организацией.

Основным недостатком данного метода является высокая стоимость квартиры, ведь бывший заемщик наверняка захочет не только полностью рассчитаться с долгами, но и оставить себе определенную сумму.

Существенное снижение цены возможно только тогда, когда поджимают сроки (на продажу жилья дается всего 3 месяца), или же когда покупатель наотрез отказывается от предложенных условий (можно ссылаться на проблемы, связанные со снятием ипотечной квартиры с обременения).

Кроме того продавец может предложить покупателю купить ипотечное жилье вместе с долгом. Схема сделки такова: покупатель дает заемщику задаток, суммы которого достаточно для погашения долгов, тот оплачивает остаток кредита, снимает квартиру с обременения и продает свободное от банковских притязаний жилье обычным способом.

Для покупателя этот вариант является не только самым быстрым, но и самым рискованным. Дело в том, что в любое время после получения задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, пропасть из зоны видимости, попасть в больницу или даже умереть.

Конечно, благодаря нотариально оформленному договору закон будет на стороне пострадавшего, но решение вопроса может сильно затянуться.

Способ 2. Через аккредитованные риэлтерские агентства

Так как продажей квартиры занимается риелтор, а сам банк не получает никаких «левых» доходов, цена может быть любой – как высокой, так и низкой.

В этом случае процесс выглядит следующим образом:

1. Заключение договора о переходе прав на жилье от должника к банку.
2. Продажа квартиры.
3. Погашение задолженностей.
4. Возвращение бывшему владельцу недвижимости остатка денежных средств (если они есть).

Нередко банки продают залоговое жилье новым клиентам, обратившимся за получением ипотеки. Главным преимуществом подобных предложений является сниженная ставка по кредиту.

Может ли банк выкупить ипотечную квартиру? Данный способ применяется при наличии серьезных просрочек по кредиту, невозможности производить дальнейшие выплаты или же отсутствии у заемщика времени и возможности самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья.

В этом случае банк выставляет квартиру на интернет-аукцион. Сделка проводится по решению суда и является безопасной как для продавца, так и для покупателя. Аукционы могут проводить только специализированные учреждения. Срок реализации составляет 2 месяца с даты с ареста.

Процедура проходит по следующей схеме:

Любое нарушение правил или несоблюдение инструкции чревато тем, что торги будут признаны недействительными. Судебный иск по этому поводу может подать любое заинтересованное лицо.

Согласно законодательству, действующему на территории России в 2019 году, для выкупа ипотечной недвижимости необходимо собрать следующие документы:

• Разрешение финансовой организации (если реализацией занимается сам заемщик);
• Внутренние паспорта всех собственников;
• Свидетельства о рождении (для несовершеннолетних до 14 лет);
• Технические бумаги на продаваемый объект;
• Выписка из домовой книги формы №9 – позволяет убедиться в том, что в квартире никто не прописан;
• Справка из ЖЭКа либо ТСЖ, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети). В этом случае продавец должен доказать, что продажа недвижимости не ухудшит условия их жизни. Разрешение оформляется только при участии обоих опекунов или усыновителей (даже если они живут в разных городах и находятся в разводе);
• Заключение независимого оценщика (необходимо для переоформления ипотеки);
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• Разрешение второго или бывшего супруга на продажу (если жилье было куплено в браке).

Выкуп ипотечных квартир у банка проходит в несколько этапов:

Как видите, российское законодательство предусматривает несколько возможностей для продажи ипотечного жилья. Остается только выбрать подходящий вариант и взвесить все «за» и «против».

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

На любую квартиру, приобретенную с помощью кредитных средств, накладывается обременение – жилплощадь находится в залоге у банка, пока собственник полностью не погасит свою задолженность по кредиту. По российскому законодательству совершать какие-либо операции с залоговым имуществом невозможно. Такую квартиру нельзя продать, обменять или подарить. Пункт о запрете на отчуждение ипотечного жилья без согласия кредитной организации содержится в каждом типовом договоре с банком.

Поэтому ответ на вопрос, как продать ипотечную квартиру, сводится к двум основным моментам:

1. Найти покупателя, который согласится погасить кредитный долг до перехода права собственности.
2. Добиться от банка разрешения на совершение сделки.

При этом стоит учитывать важный нюанс: банку выгодно, чтобы заемщик платил проценты. И досрочное погашение, которое сопровождается перерасчетом в пользу клиента, нанесет финансовой организации определенный ущерб. Именно поэтому банки неохотно идут на продажу находящихся под залогом квартир.

Для согласия банка необходимо доказать, что имеются причины для досрочного погашения кредита. Ими могут стать ухудшение финансового положения (сокращение на работе или нетрудоспособность), переезд в другой регион или даже страну, необходимость перекредитоваться для улучшения своих жилищных условий. В свете последних событий на валютном рынке, стали чаще продаваться квартиры, на которые был взят кредит в долларах или евро. Такая ситуация тоже может стать объективной причиной для досрочного погашения и последующей продажи недвижимости.

Важно: не пытайтесь продать ипотечную квартиру, не известив предварительно банк. Финансовая организация вправе запретить сделку. Тогда все ваши поиски покупателя окажутся напрасными.

Как правило, продажа заложенной у банка квартиры происходит одним из трех способов:

Итак, вы нашли человека, который согласен приобрести вашу обремененную ипотечным кредитом квартиру. У него на руках есть необходимая сумма денег. В первую очередь, нужно разделить ее на две части. Одна, равная сумме задолженности перед банком, станет задатком. Вторая- разница между задатком и полной стоимостью квартиры – будет передана продавцу уже после смены собственника.

При стандартной процедуре купли-продажи жилья задаток чаще всего выдается под обычную расписку. В случае с ипотечным жильем риски покупателя выше, да и сам процесс более трудоемкий. Поэтому имеет смысл составить договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе стоит указать следующие пункты:

• стоимость квартиры и порядок расчетов между покупателем и продавцом;
• срок снятия обременения с квартиры;
• срок продажи квартиры.

Следующим шагом станет погашение долга по ипотеке. Чаще всего покупатель вместе с продавцом идет в банк и, выплатив задаток, получают справку по снятию задолженности и закладную на квартиру.

После этого необходимо снять обременение. Эта процедура регулируется Росреестром (регистрационной палатой), куда вы предоставляете следующий пакет документов:

• заявление о снятии обременения с квартиры;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• паспорт владельца обремененной квартиры;
• закладную на квартиру;
• полученную в банке справку о снятии обременения.

После проверки всех бумаг и подтверждения погашения кредита в Росреестре на обратную сторону свидетельства о регистрации ставится соответствующая печать. Все, обременение с квартиры снято. Далее договор купли-продажи оформляется и регистрируется в обычном порядке.

Иногда банк хочет контролировать чистоту сделки. Тогда порядок передачи задатка и остатка меняется. В банке-кредиторе создаются две депозитные ячейки. В одной из них находится задаток, равный долгу по ипотеке, а в другой – остаток. Еще до погашения задолженности выдается закладная и справка о снятии обременения. В регистрационную палату вас сопровождает сотрудник банка, в чьем присутствии ставится штамп на свидетельство. Затем оформляется купля-продажа квартиры, после которой банк получает доступ к ячейке с задатком, а продавец – к ячейке с остатком.

Несмотря на то что российская ипотека стоит дороже, чем в странах Запада, зачастую это единственный способ обзавестись жильем. И вполне может сложиться ситуация, когда человек, желающий приобрести вашу находящуюся в залоге у банка квартиру, сам собирается прибегнуть к кредиту. Как быть, когда покупатель сам ипотечник?

Здесь все упирается в собственные средства. Как известно, для оформления ипотечного кредита заемщику необходимо иметь определенную сумму наличных денег (как правило, речь идет о минимуме в 10-20% от стоимости желаемой недвижимости). Если у покупателя хватает собственных средств, чтобы погасить вашу задолженность перед банком, то все нормально. В противном случае такой вариант даже не стоит рассматривать.

Допустим, что наличности хватает, чтобы снять обременение. Первый этап полностью аналогичен описанному выше:

1. Извещаем банк.
2. Заключаем договор задатка (он дополняется пунктом, где говорится о том, что покупатель будет брать кредит).
3. Гасим ваш долг перед банком.
4. Снимаем обременение в Росреестре и получаем проштампованное свидетельство.

Второй этап заключается в подготовке документов на квартиру для того, чтобы покупатель получил уже свой ипотечный кредит. Вам понадобятся:

• паспорта всех собственников квартиры;
• письменное согласие других владельцев на продажу (если жилье находится в совместной собственности);
• свидетельство о регистрации права на квартиру;
• выписка из ЕГРП (подтверждает отсутствие обременения);
• выписка из домовой книги (свидетельствует об отсутствии прописанных в квартире лиц);
• справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные платежи;
• результаты экспертизы, подтверждающие указанную стоимость квартиры (как правило, она заказывается у частной фирмы, занимающейся оценкой недвижимости);
• номер вашего лицевого счета (на него поступят кредитные средства – остаточная стоимость квартиры).

Если банк на основании всех этих бумаг одобряет вашему покупателю ипотечный кредит, то вы оформляете сделку в стандартном порядке.

В практике российского рынка недвижимости встречаются случаи, когда владелец залоговой квартиры просит банк-кредитор продать недвижимость. Как правило, это происходит, когда у собственника нет времени или возможности самостоятельно искать покупателя.

Важно: будьте готовы к тому, что квартира будет продана по цене значительно ниже рыночной. Для финансовой организации главное – вернуть свои деньги. Поэтому банк не будет особо стараться и искать самые выгодные предложения.

Итак, вы известили банк о своем намерении и попросили найти покупателя. После того как такой человек найден, банк составляет предварительное соглашение. Его подписывают все стороны сделки и заверяют в нотариальной конторе. По уже упомянутой схеме банк предоставляет свои депозитные ячейки для залога и остатка, куда в соответствии с предварительным соглашением покупатель перечисляет деньги. Далее следует снятие обременение и оформление сделки в Росреестре. Когда квартира продана, вы получите доступ к депозитной ячейке с остатком от стоимости.

Одним из наиболее распространенных кредиторов по ипотечным программам в нашей стране является Сбербанк – на него приходится до 45 % всех ипотечных кредитов жителей России. Клиентов привлекает относительно невысокая процентная ставка, гибкий подход к каждому оформлению, распространенность отделений банка, возможность удаленной оплаты и многое другое.

Однако реальность такова, что Сбербанк (впрочем, это характерно и для некоторых коммерческих банков) крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающих продать залоговую квартиру. В интернете найдется множество отзывов, из которых можно составить своеобразный ликбез для продавца – с чем он может столкнуться, обратившись в банк-кредитор за консультацией по продаже ипотечной квартиры:

• категоричный отказ – продажа жилья невозможна, пока не погашен кредит;
• незнание процедуры продажи ипотечной квартиры;
• совет обратиться в головное отделение в вашем городе или в ипотечный центр (в областных центрах).

Однако есть и положительная практика, когда Сбербанк и его конкуренты идут навстречу своему клиенту.

Некоторые собственники недвижимости, находящейся в залоге, прибегают к уловке: если сумма долга по кредиту не слишком большая (в пределах 30 % от рыночной цены квартиры), то покупателя вообще не информируют о том, что жилье в ипотеке. С него в обычном порядке берут задаток, которого хватит на досрочное погашение. После чего владелец рассчитывается с банком, самостоятельно снимает обременение и продает квартиру.

Частый вопрос – существует ли разница в цене между залоговой и незалоговой квартирой? Да, разумные продавцы уменьшают стоимость обремененного жилья в пределах 10 % от рыночной. Причины в том, что приобретение ипотечной квартиры, во-первых, связано с определенными рисками, а во-вторых, требует больших потерь времени. Чтобы успешно реализовать залоговую жилплощадь, не снижая цены, квартира должна быть реально привлекательной на рынке.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Регистрация права собственности на квартиру: все нюансы грамотного оформления

Чтобы распоряжаться собственной квартирой, владельцу необходимо пройти процедуру регистрации права собственности на нее в законном порядке.

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Нередко граждане РФ оформляют договора купли-продажи квартир по ипотеке.

Как выглядит процедура реализации недвижимости по ипотеке? Какие документы понадобятся? Есть ли особенности при военной ипотеке и так далее.

Рассмотрим интересующиеся вопросы подробней.

Предварительный договор содержит в себе несколько подразделов:

• предмет соглашения – описывается конкретная недвижимость, которая вскоре будет продана, а также персональные сведения о собственнике;
• стоимость сделки – указывается себестоимость недвижимости, в том числе и варианты внесения оплаты;
• права и обязанности – указываются участники сделки, а также их права и обязанности, нарушать которые запрещается;
• период действия договора (в какой срок будет реализована сделка) – в данном подразделе указываются сведения о периоде, когда планируется заключение основного вида соглашения;
• особые требования/условия – необязательный подраздел, где может быть указана дополнительная информация, предложенная одной из сторон.

Соглашения составляется в нескольких экземплярах. Один из них остается у продавца, второй экземпляр будет передан заемщиком в банковское учреждение.

Стоит также помнить: подписание предварительного соглашения является не обязательным. Некоторые банковские учреждения не выдвигают обязательных требований по этому вопросу.

Проведение аудита технического состояния квартиры заключается в осмотре:

• всех имеющихся строительных конструкций на наличие трещин, плесени и так далее;
• имеющихся средств коммуникаций, включая водоснабжение, центральное отопление на предмет отсутствия коррозии, протеканий и так далее;
• входных и межкомнатных дверей, окон на предмет их целостности;
• открытых участков электропроводки, включая розетки и выключатели для подтверждения факта отсутствия искры, обугливания и так далее.

После предварительного визуального осмотра квартиры банковское учреждение рекомендует всегда дать экспертную оценку квартиры.

Это необходимо для расчета фактической себестоимости объекта недвижимости.

Отталкиваются от таких факторов:

• месторасположение;
• год постройки многоэтажного дома;
• техническое состояние.

По завершении анализа будет составлено заключение, в котором указывается максимальная себестоимость квартиры.

Такое мероприятие в первую очередь нужно для того, чтобы избежать искусственного повышения цены на недвижимость.

Необходимо подготовить перечень такой документации:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• копии всех заполненных страниц паспорта (каждого собственника);
• выписка либо же копия домовой книги;
• подлинник и копия лицевого счета.

Если же реализуемая квартира находится в праве собственности у несовершеннолетних граждан, в обязательном порядке необходимо получить разрешение от местного органа опеки и попечительства.

Осуществление проверки в юридическом поле подразумевает под собой оформление выписки из ЕГРП, где содержится:

• полный состав семьи, у которой находится квартира в праве собственности;
• наличие либо отсутствие обременений.

Нередко банковские учреждения вместо стандартной выписки требуют оформление расширенной, в которой содержатся сведения обо всем, что было с квартирой с 1998 года.

Банк может потребовать расширенную выписку при наличии таких условий:

• право собственности на квартиру у продавца возникло недавно;
• есть вероятность умышленного занижения стоимости объекта жилой недвижимости до 1 миллиона рублей.

Из дополнительного пакета документов могут потребовать водительское удостоверение, военный билет и так далее. Все зависит от самого банковского учреждения.

Осуществление различных проверок предоставляет право банковским учреждениям давать свое согласие на сделку купли-продажи. Страхование для банка является обычным гарантом возвращения своего капитала.

Страховка оформляется на возможное возникновение пожара, потопа, стихийных бедствий и прочих обстоятельств, которые указываются при оформлении договора.

В ситуации, когда страховой случай наступил еще до момента передачи прав собственности, компенсация выдается продавцу. Только в этом случае необходимо быть готовым доказать свою невиновность в возникновении страхового случая.

Какие действия должен предпринять продавец, покупатель, банк

Изначально покупатель-заемщик осуществляет подбор банковского учреждения, в котором ему одобрят ипотечное кредитование. После полученного положительно ответа, он подбирает для себя квартиру, где собственник согласен на такой вариант получения средств.

После этого, продавец должен будет собрать копии всех документов на недвижимость и предоставить их покупателю/заемщику. Документы передаются покупателем/заемщиком кредитору. Банк, в свою очередь, осуществляет проверку документов на предмет их подлинности и проводит свой независимый аудит приобретаемой недвижимости.

После того, как проверка успешно завершится, кредитор предоставляет займ, а покупатель в свою очередь получает свои деньги. Разумеется после подписания соглашения об ипотечном кредитовании между заемщиком и банком, в том числе и после заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом.

На основании договора банковское учреждение предоставляет заемщику необходимую сумму денежных средств на определенных условиях.

Прежде чем заключить договор, необходимо внимательно изучить его содержание:

• какой размер основного займа;
• какие комиссионные сборы есть за использование кредитных средств;
• разработанный индивидуальный график погашения кредита;
• возможность досрочного закрытия кредита;
• какие именно штрафные санкции предусмотрены за просрочку и так далее.

В обязательном порядке изучается все содержимое соглашения. После подписания документа необходимо только заключить договор купли-продажи и оформить право собственности на приобретенный объект недвижимости.

В процессе приобретения квартиры по ипотеке возможно несколько вариантов перечисления денежных средств:

• кредитор переводит необходимую сумму на персональный счет заемщика, а тот в свою очередь переводит их на счет продавца;
• банк действует напрямую и сразу переводит со своего расчетного счета на счет продавца.

Нередко используется именно второй вариант оплаты, поскольку, таким образом, банк гарантирует приобретение квартиры и избегает мошеннических действий со стороны продавца. Простыми словами, по такой схеме продавец получает деньги только после осуществления процедуры регистрации прав собственности заемщиком на покупаемую квартиру в Реестрационной палате.

Возможные риски сделки для участников процесса в 2019

Приобретение любого объекта жилой недвижимости по ипотеке включает в себя немало преимуществ:

• есть возможность купить квартиру не дожидаясь долгие годы накопления необходимой суммы собственными силами;
• продолжительный период кредитования;
• отсутствие вероятности попадания на мошенников (сделка контролируется банковским учреждением);
• выгодный вариант инвестиций;
• наличие немалого числа государственных программ ипотечного кредитования.

При всем этом существует и риск утраты приобретенного жилья покупателем. Никто не застрахован от того, что в дальнейшем могут возникнуть временные финансовые трудности. При наличии хотя бы одной просрочки по регулярному платежу это может привести к попаданию в долговую яму и, как следствие, невозможность погасить ипотеку. Банк попросту заберет квартиру в свою собственность.

Чтобы избежать рисков утраты квартиры, достаточно иметь собственные сбережения в размере, способном покрыть несколько ежемесячных платежей по займу. Таким образом, заемщик формирует для себя “подушку” безопасности.

В свою очередь продавец квартиры рискует столкнуться с ситуацией, когда после заключения предварительного договора с покупателем, последнему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В данной ситуации придется аннулировать предварительное соглашение и возвращать залог, так как сделка будет сорвана по вине третьих лиц.

Для возможности получения софинансирования по вопросу приобретения квартиры, гражданам военнослужащим обязательно необходимо иметь выслугу лет минимум 3 года, по завершению чего они становятся полноправными участниками накопительно-ипотечной системы.

Особенностью оформления сделок купли-продажи по ипотечной программе кредитования считается наличие дополнительного этапа, продолжительность которого составляет порядка 7 банковских дней.

Это необходимо для действий ЦЖЗ “Росвоенипотека”, заключающихся в следующем:

• осуществление проверки документов на квартиру, в том числе и дача экспертной оценки;
• перевод денежных средств, которые были накоплены военнослужащим за период прохождения воинской службы на его персональный счет, для совершения авансового платежа реализатору квартиры.

Для возможности приобретения квартиры в здании, которое находится еще на этапе возведения, строительная компания в обязательном порядке должна иметь аккредитацию, в противном случае покупка будет невозможной.

Все финансовые затраты, необходимые для доведения квартиры к пригодному для жизни состоянию, возлагаются на покупателя.

Пошаговая инструкция действий при оформлении рассмотренной сделки представлена в следующем видеосюжете:

Оцените статью: