Как купить квартиру в новостройке недорого и какие могут быть подводные камни

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

​Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только. Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене. Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд. Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.

Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:

Все остальные несут большие риски.

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

1. Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
2. Окончательная стоимость объекта.
3. Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
4. Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д. А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно. Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое. Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории. Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.

Мода на установку индивидуальных котлов отопления пришла к нам из Западной Европы, где большинство квартир оборудованы индивидуальными приборами отопления. Однако, необходимо учитывать тот факт, что большинство европейцев живут в домах с небольшим количеством квартир, где подобная схема действительно оправдана.

А многоквартирные дома в Финляндии, климатические условия которой намного ближе к российским, в большинстве случаев подключены к центральной (!) системе отопления или отапливаются от автономных газовых котельных.

В российских реалиях, теплоснабжение многоквартирного дома от автономной газовой котельной является оптимальным решением: стоимость квартиры в таком доме ниже, чем в доме с индивидуальным отоплением, меньше затраты на обслуживание, оборудование не занимает места в квартире, да и риски несчастного случая минимизированы.

Важно: никакая самая современная система отопления не сэкономит Ваши деньги в доме с высокими теплопотерями. Об этом читайте ниже.

Еще одно распространенное заблуждение, сформировавшееся в советское время, сегодня оно не имеет ничего общего с реальностью.

ТРАДИЦИОННЫЕ ДОМА ИЗ СИЛИКАТНОГО КИРПИЧА В 3-4 РАЗА РАЗ УСТУПАЮТ СОВРЕМЕННЫМ КАРКАСНО-МОНОЛИТНЫМ И ПО ТЕПЛОСБЕРЕЖЕНИЮ, И ПО ЗВУКОИЗОЛЯЦИИ.

Сам по себе кирпич в силу высокой плотности хорошо отдаёт тепло, поэтому стена из силикатного кирпича требует дополнительного слоя утеплителя для соответствия современным требованиям, но эта схема имеет существенные недостатки.

Лучшие показатели по тепловой защите на сегодняшний день демонстрируют каркасно-монолитные дома с внешними стенами из автоклавных газосиликатных блоков или керамического пустотелого кирпича с дополнительным слоем утеплителя (100-150мм). Теплопотери в подобных домах в 5-6 раз ниже, чем в традиционном кирпичном из силикатного кирпича и 1,5-2 раза, чем в привычных панельных домах.

Поэтому при выборе новостройки будет не лишним получить от застройщика полную информацию о конструкции наружных и внутренних стен (материалы и толщина каждого слоя).

Четвертая ошибка по счету, но не по значимости. Низкая цена она ведь привлекает, но, с другой стороны, имеет оборотную сторону медали. Если у вас все аргументы перевесила жажда взять дешево, Вы, скорее всего, совершили ошибку. Низкая цена появляется не потому, что застройщик хочет строить на грани рентабельности или решил сделать жест доброй воли. Застройщик в любом случае получит свою прибыль: либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.

Плата за бронирование, заключение договора и более высокие платежи в управляющей компании, принадлежащей застройщику – самые распространенные способы компенсировать низкую стоимость продажи квартиры.

Что только не расскажут застройщики в своей рекламе, главное – продать. Однако, за большинством из рекламных трюков скрывается множество подводных камней. Комнатой в подарок оказывается кладовка в 3 кв.м., а может и вообще выдуманная (например, кухня, которая по нормам комнатой не является). Ипотекой под 9% оказывается размер переплаты за 2 года, да и то при первоначальном взносе 50%.

Внимательно читайте сноски под звездочкой и что написано мелким шрифтом в условиях акции, в большинстве случаев будете сильно удивлены условиями.

Поэтому ориентироваться на рекламу стоит, только если все сказанное в рекламе, подтверждается стройкой, проектной декларацией и прописано в вашем договоре. Стоит ли доверять застройщику, который привлекает к себе внимание подобными “маркетинговыми” акциями, решать Вам.

Не совсем ошибка, поскольку в нынешней ситуации с застройщиками, покупка квартиры в сданном доме очень сильно снижает риски, связанные с этой покупкой. Однако, излишние страхи и затянутые сроки покупки могут привести к тому, что понравившаяся Вам квартира в новостройке будет стоить на 20% дороже, а то и вовсе будет продана. Поэтому, мы рекомендуем совершать покупку на среднем этапе строительства (готовность дома 30-70%).

Сложно избавиться от стадного чувства, особенно, когда дело касается покупки квартиры в новостройке: если покупают – значит здесь все хорошо. Этим часто пользуются недобросовестные застройщики, завышая количество проданных квартир в доме и создавая видимость ажиотажного спроса. Проверить реальную ситуацию с продажами можно, обратившись к незаинтересованной стороне, например, риэлтору.

Также нередки ситуации, когда застройщики массово начинают осваивать какой-либо район, который начал пользоваться популярностью у покупателей. В итоге это приводит к перенаселенности района и проблемам с транспортным сообщением, парковкой и комфортом жителей в целом.

Сегодня довольно часто встречаются случаи, когда семья покупает квартиру в привлекательном жилом комплексе, но без собственной инфраструктуры, поверив обещаниям застройщика, что все появится в ближайшее время.

В итоге оказывалось, что места в детском саду получить не так просто, а обещанные застройщиком детский сад и школа либо не появляются, либо оказываются платными. Тогда это выливается в целую проблему для семьи – куда деть ребенка, в какой сад устроить.

Зачастую это заканчивается тем, что возить его приходится в соседний район, что, конечно, создает неудобства. Поэтому необходимо сразу изучить вопрос наличия социальной инфраструктуры в районе – детских садов, школ и прочего, что будет принципиально для Вашего дальнейшего проживания.

ОШИБКА № 9. «ДАЙТЕ МНЕ ТАБЛЕТОК ОТ ЖАДНОСТИ, ДА ПОБОЛЬШЕ»

Очень распространенная ошибка, когда покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство планировочных решений. Действительно, 70% покупателей хотят побольше метров, и только 30% знают, что не все метры одинаково полезны.

Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда тщательно продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены между помещениями, в соответствии с их назначением.

Сегодня среди Застройщиков широко распространена практика регистрации отдельного “ООО” под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства. При этом, сам жилой комплекс рекламируется под одним известным “брендом”, но в проектных декларациях значатся разные компании. Это делается с целью ухода от ответственности и гарантийных обязательств. Подобные ООО, как правило, не имеют никаких активов, кроме уставного капитала в размере 10’000 рублей, а в случае необходимости подвергаются процедуре банкротства. Соответственно, получить от подобного ООО компенсацию за срыв сроков строительства или недостатки в квартире будет невозможно.

Будьте бдительны при выборе квартиры: внимательно изучайте застройщика, проект, темпы строительства, чтобы избежать ошибок. Удачных Вам покупок!

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика?

В 2019 году одним из самых дешевых методов приобретения жилья является покупка квартиры в новостройке, поскольку стоимость таких квартир заметно ниже рыночного уровня. Однако, покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками, о которых нужно знать.

Но какие еще существуют преимущества покупки квартиры в новостройке помимо низкой цены? Как грамотно купить квартиру у застройщика без обмана? Как выглядит процедура покупки новостройки? Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

В общем случае порядок покупки новостройки выглядит так – заключение договора покупки, регистрация соглашения в Росреестре и регистрация прав собственности на квартиру по завершении строительства. Сам договор купли-продажи можно скачать у нас.

Чтобы заключить договор покупки, необходимо связаться с компанией-застройщиком. Следует понимать, что в случае новостройки нельзя заключить обыкновенный договор-купли продажи, поскольку этот контракт распространяется только на готовые объекты.

Чаще всего купить квартиру в новостройке правильно можно с помощью таких соглашений:

• договор долевого строительства, с которым можно ознакомиться по ссылке. После заключения такого соглашения покупатель становится дольщиком. Данный договор является самым безопасным, поскольку участие в долевом строительстве в России регулируется с помощью достаточно жестких законов, которые защищают интересы дольщика. Если застройщик объявит банкротство, то строительство может быть продолжено с помощью участия в государственных программах по финансированию незавершенного жилья;
• договор цессии, образец которого находится здесь. Такое соглашение фактически гарантирует покупателю не саму квартиру, а право требовать квартиру по завершении строительства. Договор цессии также защищается законом, а обманутый покупатель имеет право на компенсацию;
• паевой договор. Данный способ подразумевает создание строительного кооператива, в который будущие жильцы вносят деньги, которые могут быть потрачены исключительно на строительство, а также на решение смежных проблем (установки коммуникаций, оформление документов на новостройку и так далее). Такие соглашения слабо регулируются государством, а в случае банкротства пайщики не имеют права на государственную компенсацию.

Для заключения какого-либо договора покупки жилья в новостройке обычно нужен только паспорт. В свою очередь будущий дольщик имеет право потребовать у застройщика документы на дом (разрешение на строительство, учредительные документы и так далее).

Если квартира покупается на основании договора цессии или соглашения долевого строительства, то после подписания необходимо зарегистрировать договор в Росреестре для возможности получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Для этого вам понадобятся такие документы:

• заявление о регистрации;
• паспорт;
• согласие супруга, которое заверено у нотариуса;
• проектная документация на квартиру (ее обязан выдать застройщик по первому требованию дольщика);
• квитанция об оплате госпошлины.

После сдачи квартиры в эксплуатацию дольщик обязан зарегистрировать права собственности, а сделать это можно также в отделении Росреестра с помощью таких документов:

• заявление о регистрации имущественных прав;
• договор с застройщиком;
• паспорт;
• акт приемки квартиры (убедитесь, что в нем стоит подпись застройщика). Скачать акт приема-передачи можно отсюда;
• кадастровый паспорт и экспликация квартиры (можно получить в БТИ или у застройщика);
• квитанция об оплате госпошлины.

Основным методом покупки квартиры на первичном рынке является приобретение жилья на этапе строительства. Еще одним хорошим методом являются ипотечные программы и покупка квартиры у дольщика в новостройке. Покупка готового жилья у застройщика на первичном рынке имеет массу преимуществ:

• низкая цена. Эконометрические исследования показывают, что обычно цена квартиры в новостройке ниже на 10-30% по сравнению с рынком вторичного жилья, поэтому такую квартиру могут позволить себе люди, которые остро нуждаются в жилье;
• инвестиционная привлекательность. Купить квартиру в новостройке у застройщика можно не только для проживания, но и для перепродажи. Дело в том, что после сдачи жилья в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 20-40%, поэтому рынок первичного жилья является хорошим объектом для инвестирования;
• нет старых владельцев. При покупке жилья на вторичном рынке всегда существует риск, что у продавца есть родственник, который может оспорить сделку, что привет к расторжению договора и выселению покупателя. Рынок первичного жилья по понятным причинам лишен этого недостатка;
• есть рассрочка. Обычно компания-застройщик с целью привлечения инвестиций продает квартиры в рассрочку. Рассрочка может подойти людям, которые хорошо зарабатывают, но не имеют больших сбережений;
• отличное состояние инженерных коммуникаций. Многие квартиры в старых домах невыгодны тем, что они имеют ужасные инженерные коммуникации (электропроводка, канализация, водопровод и так далее). Новостройки лишены этого недостатка.

Риски при покупке квартиры в новостройке: обман и проблемы

Однако, приобретение квартиры в новостройке сопряжено с определенными рисками. Главным риском является то, что в случае покупки жилья на этапе строительства человек фактически получает не само жилье, а только лишь право требовать квартиру по окончании всех строительных работ. Существуют и некоторые другие проблемы:

• банкротство застройщика. На практике широко встречаются ситуации, когда люди вкладывают деньги в жилье, но на определенном этапе оказывается, что застройщик не может продолжать строительство, поскольку у него закончились деньги. В таком случае дольщик может остаться без денег и без жилья. К счастью, сегодня на многие объекты строительства распространяются программы о государственном финансировании объектов незавершенного строительства в случае банкротства застройщика, однако процесс достройки может серьезно затянуться;
• срыв сроков. В ряде случаев застройщик может переносить сроки сдачи объекта дольщикам. При этом дольщикам за каждый день просрочки полагается определенная компенсация, однако перенос может создать трудности людям, которые остро нуждаются в жилье;
• невозможность оценить внешний вид квартиры до ее сдачи в эксплуатацию. Исследования показывают, что достаточно часто при сдаче квартиры дольщикам оказывается, что квартира не соответствует своему проектному плану. Основные проблемы – неверное расположение комнат, несоответствие площади, другое расположение дверей и так далее.

Как купить новостройку и не быть обманутым: советы и рекомендации

При выборе жилья в 2019 году необходимо придерживаться специальных рекомендаций, которые заметно снижают вероятность быть обманутым и позволяют безопасно купить квартиру в новостройке. Покупка квартиры в новостройке должна осуществляться с учетом следующих советов:

Давайте узнаем, как купить квартиру в новостройке дешевле:

• цена и время года. Самый большой спрос на квартиры летом, а самый низкий – зимой в канун праздников. Чтобы не потерять покупателя, многие застройщики проводят различные акции, поэтому покупка готовой квартиры у застройщика в зимние праздники является отличным способом сэкономить;
• купить квартиру в строящемся доме на стадии котлована – еще один хороший метод сэкономить. В таком случае экономия может составлять порядка 10-20%. Однако этот метод является и самым опасным, поскольку строительство только начинается, а застройщик может в любой момент обанкротиться;
• срочные продажи. Иногда бывают ситуации, когда застройщику нужны дополнительные инвестиции, поэтому он продает квартиры по скидке с пометкой «срочно».

Обратите внимание, что в любом случае максимальная экономия должна составлять не более 20%. Если вы встретите жилье по более низкой цене, то есть большая вероятность того, что застройщик является мошенником.

Теперь вы знаете о том, как лучше всего купить квартиру в новостройке и какие существуют подводные камни. Подведем итоги.

Новостройки являются хорошей альтернативой рынку вторичного жилья, поскольку квартиры в новостройках стоят заметно дешевле. Однако, нужно помнить, что у первичного рынка жилья есть и определенные риски – вероятность банкротства застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие реальной квартиры плану.

Чтобы купить новую квартиру в строящемся доме, нужно заключить с застройщиком договор долевого строительства, соглашение цессии или паевой договор. Чтобы не оказаться обманутым, нужно придерживаться следующих рекомендаций – проверьте инвесторов застройщика на юридическую чистоту, убедитесь, что у застройщика есть все документы для законного строительства и не покупайте слишком дешевые квартиры.

Чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями: что нужно знать, приобретая жильё в новостройке?

На рынке первичного жилья ситуация непосредственно связана с добросовестностью застройщика и полностью зависит от этого фактора. При переуступке в дело вступают факторы, связанные с добросовестностью цессионария.

Из статьи вы узнаете, как без рисков покупать жилье в новостройках. Рассмотрим основные проблемы, которые можно выявить и обойти, снизив опасности путём внимательного отношения к процедуре оформления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Квартира в новостройке приобретается не посредством заключения договора купли-продажи (ДКП), как в случае с недвижимостью на вторичном рынке (о том, как оформить сделку купли-продажи уже готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку.). Жилье приобретается путём заключения или передачи от цессионария договора долевого участия — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). Процедура регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. и иной локальной и нормативной документацией, если строительство организовано строительным кооперативом или Товариществом.

Кроме стандартных форм ДДУ, которые заключаются с застройщиком, существуют следующие виды сделок на первичном рынке:

1. Паевой взнос, или взнос в ЖСК, который может вноситься задолго до начала строительства, без оформления строительной документации. Ориентирован на строительство кооперативного дома.
2. Инвестирование – разновидность долевого участия, при котором стоимость объекта может изменяться в силу объективных обстоятельств.
3. Приобретение векселя предполагает покупку ценной бумаги, по которой впоследствии обещается получение жилья.

Эти разновидности следует учитывать, чтобы не столкнуться с непредвиденным поворотом событий.

Советы: как безопасно и правильно купить жилье на рынке «первички»?

Эксперты считают, что выбор способа покупки и нюансы сделки зависят от цели заинтересованных лиц. Каждый из видов сделок с недвижимостью имеет свои плюсы и минусы. Они советуют ориентироваться на следующие критерии:

1. Проверить статус девелопера – организатора строительства (если передачей квартир занимается он) и компании застройщика. Имя застройщика и его реальных результатов является основным показателем.
2. Желательно попасть на строительную площадку объекта новостройки или найти её аэрофотосъёмку, чтобы убедиться в развитии строительства.
3. Посетить офис продаж и проверить всю необходимую документацию застройщика.
4. Ориентироваться на заключение ДДУ, а не других форм договоров. Вносить оплату только по факту регистрации документа в Росреестре.
5. Учитывать, что ранние стадии строительства наиболее выгодны, но обеспечивают максимальный риск.
6. При обнаружении недобросовестных действий – расторгать договор в судебном порядке.

О том, как оформить сделку купли-продажи квартиры в новостройках от собственников, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, как выгодно купить квартиру от подрядчика.

Халатность при проверке правоспособности застройщика – самая распространённая причина, несущая имущественный и моральный ущерб. В деталях она выражается следующими ошибками:

• отсутствие точных сведений о застройщике;
• неэффективная проверка пакета учредительной документации;
• халатность при проверке лицензии и разрешения на строительство;
• игнорирование факта неоформленной земли для строительства;
• отсутствие сведений о способе инвестирования строительства;
• ставка на дешевизну объекта, а не на его качество;
• покупка по акции, снижающая внимание к деталям;
• затягивание сроков оформления ДДУ, что приводит к увеличению стоимости;
• затягивание в раскрученный бренд нового микрорайона;
• отсутствие конкретики при согласии на оформление ДДУ;
• ориентация на дешевизну площадей в ущерб удобству планировки.

Перечисленные и иные ошибки можно рассматривать в качестве таковых только при условии:

• нарушения нормативов законодательства;
• отсутствия осознанного выбора.

В первом случае строительство может быть заморожено на неопределённый срок. А во втором случае дольщик получит неожиданный результат, который его может не удовлетворить.

Основная степень риска в его критическом выражении может проявиться в нижеследующем:

1. Цель открытия строительной компании – мошенничество и заведомо преступный умысел.
2. Застройщик проявил халатность, и не надлежаще оформил пакет документов, вступив в конфликт с администрацией.
3. Некомпетентность застройщика может обернуться банкротством.

Такие случаи в той или иной степени относятся к зоне риска, приводя к замораживанию стройки с банкротством или без банкротства, как альтернатива – к требованию дополнительных инвестиций для продолжения строительства.

Менее значимые, но существенные риски, нарушающие интересы участников строительства, могут выражаться в нижеследующем:

• уменьшении площади здания;
• ухудшении качества жилья;
• отсутствии или недобросовестно проведённом ремонте;
• затягивании сроков сдачи объекта;
• отказе компании от оформления права собственности.

Чтобы избежать рисков, нужно проявить внимание к следующим фактам:

• истории компании;
• деловым качествам и биографии учредителей;
• специфике коммерческого предложения.

Эту задачу можно выполнить, проведя мониторинг отзывов на форумах, и официальной информации, выложенной на сайте компании.

При изучении учредительной документации следует предпринять следующее:

1. Проверить учредительную документацию и пакет документов на разрешение и проведение строительных работ.
2. Убедиться, что лицензия актуальна и срок её действия не завершается до окончания срока предполагаемой сдачи объекта.
3. Проверить оформление аренды на земельный участок под строительство или его оформление в собственность.
4. Проверить положения типового договора: сроки сдачи и стоимость объекта должны быть вписаны обязательно. Стоимость квартиры должна указываться в твёрдой сумме, технические параметры здания и квартиры – в м 2 .
5. Посмотреть технический план здания и проверить его удостоверение отделом градостроительства и архитектуры.
6. Проверить финансовую стабильность учредителя наличием документации о страховании строительства или поручительством банка. В этом случае гарантировано получение компенсации за вложения в случае непредвиденного развития событий.

При проверке вышеобозначенной документации, целесообразно задать следующие вопросы:

1. Как долго застройщик работает на строительном рынке, сколько объектов строительства прошли успешную госприёмку.
2. Стабильна ли установленная стоимость на квартиру, может ли она измениться при определённых обстоятельствах.
3. Допускается ли изменение параметров жилья, изменение качества застройки и предоставление обещанных договором услуг.
4. Какие формы ответственности предусмотрены для застройщика, если он допустит изменения параметров или качества. Формы ответственности за пропуск сроков сдачи объекта.
5. Перспективы оформления придомовой территории, проект её оформления.
6. Условия передачи квартир в собственность, кто должен оформлять регистрацию собственности.
7. Каковы страховые и финансовые гарантии учредителя и инвестора.
8. Попросить показать имеющуюся документацию.

Если клиент компании не обладает достаточной юридической компетентностью, то ему следует подойти на собеседование с юристом или риэлтором.

Кроме непредвиденных рисков, которые несут обе стороны договора, нужно знать, что существует намеренное нарушение законодательства – мошенничество. Оно чревато не только не получением квартиры, но и утратой вложенных инвестиций.

Первый покупатель сможет зарегистрировать договор, а остальных ждут длительные судебные тяжбы. Так как ссылка на техническую ошибку освобождает от уголовной ответственности – многие недобросовестные компании используют именно такую схему.

Покупка квартир в новостройке несёт существенную долю рисков. Чтобы их избежать, покупая жилье, следует проверить компанию, её учредителей и пакет документов, необходимых для строительства. Застройщику нужно задать вопросы о перспективах новостройки и гарантиях дольщика. Деньги следует вносить только после регистрации ДДУ, что существенно снизит риски.

Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры

Приобретение квартиры в новостройке – это, с одной стороны, широкие возможности, а с другой – немалый риск. Особенно если деньги отдаются за квадратные метры, которые существуют пока лишь на бумаге. Есть много нюансов, которые нужно учесть, чтобы не остаться с носом. В этой ситуации защитить интересы покупателя призван договор долевого участия. Порядок его заключения прописан в федеральном законе № 214. Однако тут есть сразу два «но»:

• закон этот не является 100%-ной гарантией того, что у покупателя не возникнет проблем;
• по ФЗ-214 работают не все застройщики (по разным оценкам, от 70 до 90 %).

Но вернемся к нашей теме – покупка новостройки. Подводные камни, которые могут всплыть при ранней оплате квартиры, мы частично описали в статье «Новостройки на стадии котлована – риски и выгоды». В частности, чтобы избежать ситуации, когда дом так и не будет достроен, нужно тщательно проверить застройщика. Тут-то и может выясниться, что он пока только оформляет разрешение на строительство или документы на земельный участок. Или что ни один проект так и не был доведен «до ума». А если покупатель планирует приобрести новостройку в кредит, нужно особое внимание обратить на процент. Он может быть настолько высоким, что нивелирует выгоду от покупки жилья на стадии котлована.

Показателен такой случай:

Частному предпринимателю Сергею Н. удалось убедить банк выдать ему кредит на покупку 2-комнатной квартиры в строящемся доме в Подмосковье. Согласно договору, на период строительства процентная ставка превышала обычную на 2,5 %. После перехода квартиры в собственность ставка должна была снизиться. Однако дом не был сдан вовремя, и Сергею Н. пришлось более года выплачивать ипотеку по повышенной ставке. В итоге квартира обошлась ему в ту же сумму, сколько другие покупатели заплатили за уже готовое жилье.

Общеизвестно, что при покупке жилья в доме, который еще не начали строить, можно сэкономить примерно 30 % стоимости квартиры. Однако, согласно ФЗ-214, застройщик не может заключить с покупателем договор долевого участия и, соответственно, взять с него деньги на строительство, не получив предварительно:

• разрешение на возведение многоэтажки;
• право собственности либо аренды на землю.

А на оформление соответствующих документов, да и вообще на подготовку к строительству уходит год-полтора. Чтобы не терять время понапрасну, застройщику приходится начинать возведение дома без привлечения средств дольщиков (и тогда покупка жилья на стадии котлована невозможна) либо использовать полузаконную схему продажи квартир в строящемся здании.

Одной из таких схем является покупка новостройки по предварительному договору. Само по себе его заключение не является противозаконным. Но важно понимать: такой договор не подлежит регистрации. А значит, право собственности не передается. По сути, это документ, в котором стороны заявляют о своем намерении заключить в будущем договор долевого участия или купли-продажи уже готовой квартиры на определенных условиях. Загвоздка в том, что при заключении предварительного договора застройщик не вправе требовать с покупателя деньги. Ведь передачи товара – в данном случае квартиры – не происходит. Тем не менее застройщики, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков, умудряются добиться от них оплаты полной стоимости жилья. Причем деньги принимаются как:

• стопроцентный задаток
• либо как гарантия платежеспособности покупателя.

Таким образом, покупка новостройки по предварительному договору – это большой риск. Ведь застройщик может впоследствии отказаться от заключения полноценного договора. И тогда доказать свое право собственности на жилье не получится даже в суде. Яркий пример – плачевная ситуация, в которой оказалась бухгалтер частной фирмы Мария Дмитриевна К. Застройщик предложил ей заключить договор долевого участия, правда, предварительный. Не заметив подвоха, женщина согласилась. Но когда строительство подошло к концу и настала пора оформлять квартиру в собственность, выяснилось, что прав на нее Мария Дмитриевна не имеет. Ведь застройщик так и не заключил с женщиной полноценный договор долевого участия.

Покупка новостройки в рассрочку – вариант, который, безусловно, заслуживает внимания. Он выгоден как застройщикам, которые стремятся побыстрее реализовать квадратные метры, так и покупателям, которые не всегда имеют возможность сразу оплатить полную стоимость квартиры. Многие выбирают его еще и потому, что не хотят связываться с банками. Однако и у этого варианта есть свои подводные камни:

1. перед подписанием договора о рассрочке следует тщательно изучить последствия, которые наступают в случае просрочки платежа. Застройщик может выдвинуть «драконовские» условия, и тогда такой вариант оплаты окажется совершенно невыгодным;
2. также нужно учесть процент удорожания квартиры. Как правило, этот показатель не превышает 3 % от остатка стоимости жилья в месяц;
3. очень важно изучить прописанный в договоре порядок, в соответствии с которым будет осуществляться переход права собственности к покупателю. Здесь тоже могут быть неприятные сюрпризы.

Покупка новостройки в рассрочку подходит далеко не всем, поскольку срок погашения задолженности довольно короткий, а суммы ежемесячных выплат существенные.

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. С одной стороны, соблазн велик, так как зачастую подрядчик продает квартиры дешевле, чем застройщик. А с другой стороны, высока вероятность столкнуться с серьезными проблемами. Покупка новостройки у подрядчика – предприятие рискованное, ведь он не работает по ФЗ-214. Чтобы избежать неприятных ситуаций, убедитесь в том, что:

• договор долевого участия (если подрядчик владеет квартирой на основании этого документа) зарегистрирован в органах Росреестра;
• подрядчик имеет документы, подтверждающие, что жилье полностью оплачено;
• в договоре указана именно та квартира, которую вы намерены купить;
• подрядчик имеет возможность заключать договор уступки прав требования.

Непростое это дело – покупка новостройки: подводные камни подстерегают покупателя на каждом шагу. Поэтому так важно внимательно изучить информацию по данному вопросу и оценить все имеющиеся варианты. Чтобы упростить вам задачу, предлагаем ознакомиться с другими статьями полезными для покупателей новостройки на нашем сайте. Они помогут разложить все по полочкам и сделать правильный выбор. И напоследок посмотрите видео о том, на что стоить обратить особое внимание при покупке квартиры в новостройке:

Оцените статью: