Как купить комнату в коммунальной квартире и не прогадать

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

• Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
• Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
• Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

• Оценить ее.
• Подготовить к продаже.
• Найти покупателя.
• Оформить необходимые документы.
• Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
2. Уточнить адреса собственников.
3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
5. Составить реестр своей рассылки.
6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Для осуществления продажи понадобятся:

• Свидетельство о собственности на комнату;
• Техпаспорт;
• Справка – Ф 9 (о прописке);
• Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

О том, как купить комнату, на примере Москвы рассказывает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их. Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки. Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире. А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты. Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца. Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д. Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении. Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях. Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям. Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет. Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги. После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Как купить комнату в коммунальной квартире и не прогадать?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Приобретение комнаты вместо целой квартиры — обычно мера вынужденная, связанная с относительной нехваткой средств на отдельное жилье. Покупка части жилья практически аналогична сделке по приобретению его целиком на рынке вторичной недвижимости.

Однако законодательное регулирование передачи прав собственности на часть жилплощади несколько отличается от такового в отношении квартиры. Поэтому после выбора подходящего варианта важно проверить и проконтролировать соблюдение всех тонкостей оформления.

Комната в квартире, в том числе и коммунальной, как правило, является общей собственностью всех жильцов, разделенной на доли, пропорционально которым и владение местами общего пользования. А поскольку это общедолевое имущество, то к нему должно применяться правило статьи 250 Гражданского кодекса о первоочередном праве выкупа долей сособственников.

Это означает, что перед тем, как отчуждать принадлежащую ему часть жилища, продавец обязан предупредить всех сособственников в письменном виде о своем намерении. И только по получении отказов от них либо по истечении 30-дневного срока по закону такое имущество можно продавать.

И это еще не все. По закону продающий свою долю гражданин обязан будет указать в уведомлениях, которые он разошлет соседям по коммуналке, цену, за которую он согласен продать комнату.

Так вот перед покупкой нелишне будет убедиться, что цена, за которую совершаете покупку вы, соответствует заявленной в уведомлениях. Также обратите внимание на наличие письменных отказов, если покупка производится до истечения 30-дневного срока после рассылки оповещений о продаже. Юристы советуют оформлять такие бумаги у нотариуса, однако по закону достаточно простой письменной формы по правилам статьи 160 ГК.

Дееспособность продавца — важный фактор действительности сделки

Согласно ст. 171 ГК РФ, если гражданин, продавший вам комнату, окажется недееспособным, то заключенная вами сделка по суду будет впоследствии признана ничтожной, а следовательно, недействительной. В результате вы лишитесь только что приобретенного жилья.

Чтобы избежать столь неприятных последствий обязательно потребуйте у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Кроме благонадежности самого продавца, нелишне убедиться и в том, что комната действительно не имеет никаких обременений. Для этого можно предпринять следующие действия:

1. Проверить наличие документов, устанавливающих право собственности (на основании которых сам продающий приобрел право на жилплощадь в соответствии со ст. 218 ГК): договор мены, купли-продажи, дарения и т. д.
2. Получить бумагу, удостоверяющую возникновение у гражданина, отчуждающего жилье, право на недвижимое имущество согласно ст. 219 ГК РФ, а именно — выписку из Единого госреестра недвижимости.
3. Попросить выписку из домовой книги: это нужно для получения сведений обо всех прописанных на приобретаемой вами жилплощади. А то может получиться так, что вы купите комнату, а там окажутся прописаны посторонние люди.
4. Потребовать справку из управляющей компании об отсутствии у продавца задолженностей по коммунальным платежам. Собственник комнаты может предоставить вам квитанции, но они сами по себе еще ничего не доказывают, поэтому требуйте справку.
5. Сверить с техпаспортом квартиры все находящиеся в ней объекты планировки. Дело в том, что прежние собственники могли совершить незаконное перепланирование, а отвечать потом придется вам. Чтобы этого не случилось, просите при наличии перепланировки письменное подтверждение разрешения на все совершенные действия.
6. Проверить, не находится ли ваша комната, а то и квартира в целом в залоге у банка или аресте. Если это так, то получить на законных основаниях вы ее не сможете.

Тщательно проверяйте всю предоставленную документацию и не верьте при ее отсутствии продавцу на слово. Последствия легковерности в таких делах могут быть вполне ощутимыми. Особенно внимательно отнеситесь к проверке жилплощади с привлекательно низкой ценой и наличием отказов от всех сособственников: возможно, дело нечисто.

Если с продавцом, комнатой и документами на нее все в порядке, то можно приступать и к покупке. Чтобы жилье стало окончательно вашим, потребуется регистрация перехода прав на него как на недвижимое имущество соответственно ст. 219 Гражданского кодекса.

Для этого вам и передающему объект недвижимости гражданину нужно отправиться в отделение Росреестра или в многофункциональный центр и подать туда следующие бумаги:

• заявление на госрегистрацию перехода права собственности;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• составленный вами договор, сопровождаемый актом приема-передачи объекта;
• квитанция, свидетельствующая об уплате вами госпошлины в соответствии с действующим налоговым законодательством (ст. 17 ФЗ № 218);
• технический план приобретенного объекта;
• справка о том, что здесь больше никто не прописан;
• письменные отказы сособственников от приобретения.

Если какая-то из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов на регистрацию, то оформляется доверенность. Расходы на оформление правопередачи осуществляются по договоренности продавца и покупателя и обычно делятся поровну.

Регистрация при наличии всех требуемых бумаг производится в течение 10 рабочих дней (ст. 16 Федерального закона № 218 от 13.07.2015). По окончании этого срока вы обретете право собственности в отношении купленной жилой площади. Об этом соответственно ст. 62 ФЗ № 218 вы можете получить выписку из ЕГРН.

Покупка части коммунальной квартиры — вполне оправданная мера улучшения жилищных, если она приобретается для проживания, или материальных условий, если она приобретается для последующей сдачи. В некоторых случаях покупателю даже не приходится прибегать к ипотечному кредитованию, чтобы совершить такую сделку.

Стоит, однако, помнить, что при операциях с недвижимостью вообще, а с частью коммунального жилья в частности, связано множество подводных камней, выявить и распознать которые можно только путем тщательного анализа всей предоставленной документации.

Как гражданину, проживающему в коммунальной квартире, купить соседнюю комнату, если в ней никто не зарегистрирован и владелец ее умер более 15 лет назад?

В первую очередь нужно взять выписку из Единого госреестра недвижимости, чтобы узнать, кто на данный момент собственник жилплощади. Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 регистрация права в ЕГРН — единственное доказательство существования этого права.

Согласно ст. 1151 ГК, если у того умершего гражданина не было никаких наследников, то его комната отошла в муниципальный жилфонд как выморочное имущество. А из муниципального жилого фонда она может быть предоставлена по договору соцнайма в порядке ст. 59 Жилищного кодекса следующим категориям граждан в такой очередности:

• малоимущим и нуждающимся в жилье;
• малоимущим и имеющим жилплощадь меньше нормы (на человека);
• имеющим жилую площадь меньше нормы;
• всем остальным жильцам.

Все перечисленные категории лиц должны проживать в этой же квартире.

Можно попробовать пойти по пути приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса). Однако при этом нужно будет в суде доказать, что вы в течение пятнадцатилетнего срока пользовались этой жилой площадью, а также содержали ее как свою. Доказать это в сложившейся ситуации будет затруднительно, поэтому делать это следует только с помощью опытного юриста.

Если же в качестве собственника зарегистрирован преемник, то купить квадратные метры можно у него (если он согласится продать).

Можно ли продать комнату в коммуналке, если сосед никак не отреагировал на уведомление о намерении продавца отчуждать свою долю?

Можно, если уведомленный надлежащим образом сособственник не ответит в течение месяца. В этом случае надлежащим образом — это в письменном виде (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Доказательством отправления, а заодно и прошествия с момента информирования сособственника месячного срока будет чек оплаты почтового отправления и уведомление о получении адресатом письма.

Так что даже если оповещенный в письменной форме сособственник не присылает отказ от преимущественного приобретения, то через месяц объект недвижимости можно совершенно законно продавать.

Есть ли возможность выкупа у муниципалитета комнаты в коммунальной квартире гражданином, который пользуется ею по договору социального найма?

Такая возможность есть, однако законодательно этот вопрос не урегулирован. Чтобы решить его, необходимо обратиться непосредственно в муниципалитет с запросом о выкупе объекта недвижимости. Если муниципалитет одобрит заявку, жилплощадь можно будет приватизировать.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Не верьте утверждениям, что коммуналки уходят в прошлое и что спроса на немногочисленные оставшиеся уже нет. Несмотря на разработанную московским правительством программу расселения коммунального жилья, активные усилия риелторов и самих жильцов, в столице по-прежнему еще достаточно «коммунальных метров». Не помогает и запрет на разделение лицевых счетов, который, в соответствии со ст. 82 Жилищного кодекса РФ, действует с марта 2005 года. Специалисты говорят, что коммуналки как явление окончательно исчезнут не скоро: оказывается, есть люди, и их не так уж мало, которым такой тип жилья очень удобен.

Комнаты в Москве приобретают люди, которым необходима московская прописка, а также пожилые или одинокие, – объясняет Анна Зверева, эксперт агентства «Кутузовский проспект». – В условиях ограниченного бюджета семья, состоящая из нескольких человек, предпочтет купить отдельную квартиру в Подмосковье». На данный момент в Москве продается чуть более 3,5 тыс. комнат, что составляет около 6% от объема всего рынка жилых помещений.

Жизнь в коммуне

Руководитель отдела консалтинга и оценки агентства недвижимости МИАН Александра Кадченко в список потенциальных покупателей комнат добавляет москвичей, которым приходится рассматривать такой вариант решения жилищного вопроса из-за разъезда, развода, размена квартир или раздела наследства. В перспективы полного избавления столицы от коммунального жилья в ближайшие годы она не верит: «Учитывая стабильный спрос на комнаты, в среднесрочной перспективе в Москве не стоит ожидать исчезновения с рынка жилья данного формата. Кроме того, с юридической точки зрения коммунальной квартирой следует считать ту, в которой собственники владеют отдельными комнатами, а не долями, и при этом лицевые счета разделены. Да, количество таких объектов в столице постепенно сокращается. Однако объем квартир, разделенных на доли между собственниками, сохраняется стабильным или даже несколько увеличивается. Неформально их также можно отнести к коммуналкам».

В каких московских районах остались коммуналки и сколько стоит квадратный метр этого наследия социализма? «Больше всего их в центре города, а также в сложившихся спальных районах с преобладанием старого 5 – 9-этажного жилого фонда, – оценивает Александра Кадченко. – К таким районам можно отнести Алексеевский, Соколиную Гору, Чертаново, Перово. Коммунальные квартиры там сохранились с советских времен и продолжают пользоваться стабильным спросом до сих пор».

Анна Зверева подтверждает, что в основном это ЦАО и прилегающие к нему районы города со старой жилой застройкой. Встретить коммуналки на окраинах города, где возраст домов менее 20 лет, практически невозможно. Средняя стоимость квадратного метра для комнат в коммунальных квартирах находится в пределах $5000 – 5500.
Итак, с масштабом проблемы и ценой на коммуналки мы познакомились. Теперь нужно понять, как грамотно продать эту собственность.

Вместе или раздельно?

На наш вопрос, что выгоднее продавать: свою долю в коммуналке или, объединившись с другими владельцами, целую квартиру, эксперты единодушно ответили: лучше продавать квартиру целиком. Почему?

Пишите письма

Как показывает практика, вариант объединения собственников и продажи всей квартиры целиком не всегда возможен. Кого-то из владельцев устраивает их вариант, и они не собираются переезжать. Бывает, на долю квартиры есть неучтенные наследники или владельца комнаты невозможно найти: например, он уехал на постоянное место жительства за границу. И главное – далеко не всегда собственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. А если местоположение неучтенных наследников неизвестно, продажа квартиры целиком становится практически невозможна.

«Основной проблемой, с которой сталкивается потенциальный продавец комнаты, является противодействие сделке купли-продажи со стороны других собственников квартиры, – говорит Александра Кадченко. – Они могут намеренно производить на потенциальных покупателей неблагоприятное впечатление, отбивающее желание приобретать данный объект недвижимости».

Но до покупателей со стороны еще нужно дойти – по закону собственник в первую очередь обязан предложить свою долю соседям-совладельцам. «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», – цитирует Гражданский кодекс Анна Зверева.

«Чтобы предложить свою долю другим владельцам, нужно направить им уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других существенных условий продажи, – консультирует Наталия Торгашева. – Если другие владельцы откажутся от покупки, или вообще ничего не ответят, или не приобретут долю в течение месяца, продавец по истечение 30 дней вправе продать свою долю кому захочет – по цене, указанной в уведомлении. Уведомление предпочтительно оформить у нотариуса». Если одна из комнат не приватизирована и не находится в собственности у проживающих граждан, необходимо известить муниципалитет о предстоящей продаже.

Если у соседей не возникло желания купить вашу собственность, специалисты советуют получить от них нотариально заверенный отказ. Очень важно, чтобы впоследствии с их стороны не возникло претензий: дескать, они знать ничего не знали о продаже. Тем более что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Важный момент: если вы продаете комнату одному из собственников квартиры, то остальных собственников о предстоящей сделке вы можете не уведомлять.

Куплю-продажу коммунальной квартиры специалисты считают самым сложным видом риелторских сделок, поэтому ими занимаются далеко не во всех агентствах недвижимости. Самые «лакомые» и выгодные для агентств и агентов коммунальные квартиры были расселены в 90-х и начале 2000-х, сейчас чаще встречаются варианты с «осложнениями». И подвохов тут может быть множество: от враждебности сособственников и невозможности найти соседей до крючкотворства в приватизации.

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

1. Определить условия продажи, включая цену;
2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

• соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
• районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
• отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

• самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
• воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

• паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
• справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
• извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
• договор купли – продажи;
• выписку из БТИ с экспликацией;
• кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
• акт приема – передачи комнаты;
• правоустанавливающую документацию на комнату;
• нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
• разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

• получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
• оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Оцените статью: