Инвентаризационная стоимость – это устаревший подход в оценке квартиры

Инвентаризационная стоимость — это устаревший подход в оценке квартиры

С недавних пор оценка недвижимости стала происходить по-другому. Если ранее эксперты опирались в основном на инвентаризационную стоимость, то теперь введена кадастровая оценка объектов. Кадастровая стоимость почти равна рыночной цене и имеет другие принципы расчета. Введение кадастровой стоимости увеличило нагрузку на налогоплательщиков в несколько раз.

Инвентаризационная стоимость — это цена недвижимого объекта с учетом стоимости его восстановления, то есть степень износа плюс цены на стройматериалы и необходимые работы. Эта цифра учитывает также площадь квартиры, перечень имеющихся коммунальных удобств, год возведения здания, где расположена квартира. Эту стоимость рассчитывает Бюро технической инвентаризации по запросу.

В итоге цифра инвентаризационной оценки, чаще всего, получается ниже кадастровой и рыночной, причем существенно. Сюда не входят и никак не учитываются месторасположение здания и цена земли. Инвентаризационную стоимость необходимо рассчитывать при:

• дарении объекта недвижимости;
• продаже;
• приватизации;
• расчёте налога на имущество.

До 2015 года этот вид оценки был единственным, по которому определялся ежегодный налог на недвижимые объекты. С начала 2015 года он рассчитывается либо на базе кадастровой оценки, либо по инвентаризационной, скорректированной на коэффициент инфляции. То есть во многих регионах России инвентаризационная оценка все еще является базой для расчета налога.

Чтобы определить инвентаризационную стоимость вашего недвижимого объекта можно пойти тремя путями: заказать соответствующий документ у специалистов БТИ, обратиться к независимым оценщикам, либо зайти на сайт Росреестра и самостоятельно ее высчитать. Если вам нужен официальный документ, то, однозначно, придется посетить БТИ, поскольку только этот документ принимается официальными органами. Любая другая оценка жилья может быть принята к сведению лишь в качестве информации или для сравнения с данными, указанными в справке от БТИ. При несовпадении данных собственник жилья имеет право оспорить документ БТИ в суде.

Первое, что нужно знать — справка имеет срок действия. Поэтому заказывать ее нужно практически накануне оформления сделки по недвижимости. Заказать заключение БТИ об инвентаризационной оценке квартиры может только её собственник или квартиросъемщик (в случае неприватизированного жилья), либо их законный представитель, имеющий доверенность, заверенную у нотариуса.

БТИ имеет много подразделений. Обращаться нужно в то, которое находится в районе вашего проживания. Уточнить адрес нужного вам отдела БТИ вы можете на официальном сайте БТИ, на котором также выложены расценки на услуги. Для получения заключения вам потребуется предоставить специалисту Бюро паспорт, заявление соответствующей формы, свидетельство о собственности на недвижимый объект (либо договор социального найма).

Справка делается в течение нескольких дней. В день приема вашего заявления будет указана дата выдачи заключения. Если вы параллельно провели независимую оценку инвентаризационной стоимости объекта и полученная цифра не совпала с заключением БТИ, вы можете обратиться в суд и оспорить ее.

Обычно собственники квартир обращаются в суд, когда считают, что цифра в заключении БТИ завышена, а рассчитанный на ее основе налог высокий. Если ваша квартира не относится к новостройке, но при этом в справке инвентаризационная стоимость равна рыночной, это однозначно ошибка БТИ. При составлении заявления в суд укажите конкретную, чёткую причину своего несогласия с заключением Бюро.

Из-за того, что инвентаризационная стоимость недвижимых объектов гораздо ниже рыночной и, соответственно, исчисляемый налог низкий, был принят закон о введении кадастровой оценки недвижимости. Согласно этому документу с 2015 года налог на недвижимые объекты должен рассчитываться по кадастровой стоимости.

Подход к оценке недвижимости с точки зрения инвентаризационной стоимости сильно отличается от кадастровой. При определении инвентаризационной стоимости учитываются расходы, которые имели место быть при постройке здания, а также:

• год постройки;
• строительные материалы;
• этажность;
• коммунальные удобства;
• физический износ;
• индекс цен на недвижимость.

При расчетах кадастровой оценки имеет значение всё вышеперечисленное плюс:

• месторасположение;
• стоимость земельного участка;
• доступность транспорта;
• степень развития инфраструктуры.

И, соответственно, кадастровая стоимость недвижимых объектов получается ближе к рыночной, а ежегодный налог выше.

Для расчета кадастровой стоимости эксперт пользуется следующими методами:

• Сравнительный. С его помощью эксперт проводит анализ рыночных сделок по недвижимости для отнесения оцениваемого объекта к определенной группе.
• Затратный. Этот метод применяется в основном для кадастровой оценки новостроек, которые еще строятся, поскольку рассчитывает стоимость стройматериалов и работ, плюс цена земельного участка.
• Доходный. Эксперт может воспользоваться этим методом, когда недостаточно информации о рыночных сделках с недвижимым имуществом. Здесь имеют значение стоимость аренды объекта, расходы на содержание.

Конечно, суммы налога на недвижимость, рассчитанные по инвентаризационной и по кадастровой оценке значительно различаются, несмотря на то, что во втором случае применяется разного рода градации ставок и льготы.

В данный момент переход на кадастровую оценку недвижимых объектов незавершен, поэтому используется и инвентаризационная оценка. Но постепенно кадастровая стоимость станет основной при оценке недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимых объектов определяется государственными или иными организациями, имеющими специальную лицензию. Кадастровая оценка проводится на основании решения региональных властей и теми организациями, которые прошли конкурсный отбор.

По федеральному стандарту оценка недвижимых объектов должна проходить массово. То есть недвижимость делится на группы по сходным техническим характеристикам, а также по главным факторам, влияющим на цену (год постройки, стройматериалы, местоположение, инфраструктура и пр.). Кадастровая стоимость недвижимых объектов, входящих в ту или иную группу, определяется по смоделированной для этой группы оценочной формуле.

Также может быть установлена кадастровая стоимость на единицу площади недвижимого объекта. Умножая полученную цифру на всю площадь объекта, получают индивидуальную кадастровую оценку квартиры.

Эксперт, проводящий оценку, независим. Никто не имеет права влиять на его мнение или выбранный метод оценки. Однако, контроль за его действиями все же есть. Оценщик все свои расчеты излагает в отчете, который сдает на экспертизу комиссии в специальный институт. Если в отчете не будут найдены нарушения или ошибки, он будет утвержден региональными властями и передан в Росреестр для регистрации. Данные кадастровой оценки недвижимых объектов должны обновляться каждые пять лет, если региональные власти не решат иначе.

Для собственников важное значение имеет тот факт, что существует налоговый вычет. То есть определенное количество квадратных метров не облагается налогом, а именно:

• 20 кв. м. для квартиры;
• 10 кв. м. для комнаты;
• 50 кв. м. для жилого дома;

На получение вычета не влияют ни площадь квартиры, ни местоположение. Если одному собственнику принадлежат несколько недвижимых объектов, он должен получить такой вычет по каждому из них. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то вычет будет один, поделенный на доли.

Установленный федеральным законом размер налогового вычета могут менять региональные власти в сторону увеличения. В случае, если налоговый вычет будет больше кадастровой стоимости объекта, то налог на объект не начисляется.

Если кадастровая оценка жилья или коммерческих недвижимых объектов больше 300 млн. рублей, то налоговые вычеты не рассчитываются.

Поскольку официально мы начнем платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный по кадастровой оценке с середины 2016 года, есть время выяснить, сколько же стоит ваша квартира и к каким суммам налога готовиться.

Кошмар в конверте: новый налог на квартиры удивит граждан

Процедура оспаривания кадастровой стоимости квартиры

Инвентаризационная стоимость — это устаревший подход в оценке квартиры

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость владельцу недвижимости?

И если продавец хочет быть уверен, что продает свое имущество не по заниженной цене, а покупатель в том, что покупает жилье не по завышенной, то без независимой оценки тут не обойтись. Хотя инвентаризационная стоимость недвижимости обычно оказывается заниженной, бывают и обратные случаи. При которых владелец не согласен с завышенной оценкой стоимости, определенной БТИ, с которой он вынужден платить налог.

Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять — а стоит ли овчинка выделки? Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны.

Кадастровая стоимость квартиры, дома или участка определяется в ходе массовой оценки государственными экспертами (или экспертами, которых наняло государство), использующими для этого рыночную информацию и характеристики объекта из общедоступных источников. При этом оценщики не выезжают на место, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (текущее состояние квартиры, удаленность от дорог и так далее), что приводит к ошибкам.

1 компания оценивает в 253,5 млн руб. (кадастровая — 1 млрд), второй участок — в 2,25 млрд (4,55 млрд). Вал обращений со стороны собственников зданий связан с тем, что с 2014 года Москва начала взимать налог с этих объектов по кадастровой стоимости, а не по балансовой, которая не отражает реальную. Кроме того, стали платить налоги владельцы коммерческой недвижимости, оформленной на офшоры, — таких было 70-80%.

Что делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена?

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Обжалование кадастровой стоимости земельного участка и объекта недвижимости

Завышенную кадастровую стоимость можно будет оспорить

По мнению оценщика, кадастровую стоимость данного участка можно снизить примерно на 20%, а это минус одна пятая от налога на недвижимость. Чтобы добиться переоценки кадастровой стоимости необходимо определить основание для оспаривания: недостоверные сведения или завышенная кадастровая стоимость. Если это ошибка в площади, то нужно обратиться в Росреестр. В случае с завышенной кадастровой стоимостью собственник может получить бесплатную консультацию в БТИ. БТИ делают отчет в течение месяца, еще столько же документ будут проверять в Росреестре.

членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии. При этом договором на проведение оценки может быть установлена обязанность исполнителя обеспечить проведение экспертизы отчета. Указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. На основании приказа Росреестра от 26.10.2012 №П/487 на территории Псковской области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Псковской области (далее — Комиссия). С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости можно обратиться в Комиссию лично либо по почте, по адресу: 180017, г.

в случае, когда заявление об изменении кадастровой цены подано без приложения всех нужных документов; по истечении полугода с даты добавления в кадастр необходимых данных; если на день оформления заявки уже определена рыночная цена объекта, по которому проводится разбирательство.

Оспаривание инвентаризационной стоимости на основании кадастровой

Оспаривание инвентаризационной стоимости на основании кадастровой

Установить и ввести в действие с 01 января 2017 года на территории города Тамбова обязательный к уплате налог на имущество физических лиц. 2. Установить, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 3. Установить следующие налоговые ставки по налогу:1) жилые дома: Кадастровая стоимость объекта налогообложения до 1,5 млн.рублей включительно свыше 1,5 млн.рублей до 3,5 млн.рублей включительно 2) жилые помещения (квартиры, комнаты): Кадастровая стоимость объекта налогообложения до 1,5 млн.рублей включительно свыше 1,5 млн.рублей до 3,5 млн.рублей включительно 3) объекты незавершенного строительства, в случае если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом, — в размере 0,3 %; 4) единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом): Кадастровая стоимость объекта налогообложения до 1,5 млн.

Инвентаризационная стоимость — это устаревший подход в оценке квартиры

В итоге цифра инвентаризационной оценки, чаще всего, получается ниже кадастровой и рыночной, причем существенно.

Сюда не входят и никак не учитываются месторасположение здания и цена земли. Инвентаризационную стоимость необходимо рассчитывать при:

• дарении объекта недвижимости;
• продаже;
• приватизации;
• расчёте налога на имущество.

Подход к оценке недвижимости с точки зрения инвентаризационной стоимости сильно отличается от кадастровой.

При определении инвентаризационной стоимости учитываются расходы, которые имели место быть при постройке здания, а также:

год постройки;

строительные материалы;

этажность;

коммунальные удобства;

физический износ;

индекс цен на недвижимость.

При расчетах кадастровой оценки имеет значение всё вышеперечисленное плюс:

• месторасположение;
• стоимость земельного участка;
• доступность транспорта;
• степень развития инфраструктуры.

И, соответственно, кадастровая стоимость недвижимых объектов получается ближе к рыночной, а ежегодный налог выше. Для расчета кадастровой стоимости эксперт пользуется следующими методами: Конечно, суммы налога на недвижимость, рассчитанные по инвентаризационной и по кадастровой оценке значительно различаются, несмотря на то, что во втором случае применяется разного рода градации ставок и льготы. В данный момент переход на кадастровую оценку недвижимых объектов незавершен, поэтому используется и инвентаризационная оценка.

Но постепенно кадастровая стоимость станет основной при оценке недвижимости. Также может быть установлена кадастровая стоимость на единицу площади недвижимого объекта. Умножая полученную цифру на всю площадь объекта, получают индивидуальную кадастровую оценку квартиры.

То есть определенное количество квадратных метров не облагается налогом, а именно:

• 20 кв. м. для квартиры;
• 10 кв. м. для комнаты;
• 50 кв. м. для жилого дома;

Установленный федеральным законом размер налогового вычета могут менять региональные власти в сторону увеличения.

Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее. Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции. Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган. Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы: Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.

Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Юридическим лицам, госорганам, муниципалитетам сначала обязательно нужно обратиться в Комиссию и получить ее ответ.

• Орган власти субъекта РФ или муниципальный орган, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости;
• Управление Росреестра по субъекту РФ — как госорган, выполняющий функции по государственной кадастровой оценке.
• Орган, который будет исправлять кадастровую или техническую ошибку (если кадастровая стоимость оспаривается в связи с недостоверными данными об объекте)

Суд также может привлечь к делу других лиц, чьи интересы затрагивает пересмотр кадастровой стоимости (текущий собственник, бывший собственник, участники долевой собственности и др.).

• Заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Скачать образец.

Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции. Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган. Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы: Отчет, оценивающий рыночную цену.

Оспаривание инвентаризационной стоимости на основании кадастровой

По данным Росреестра, в судах инициировано 11 099 споров о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 20 418 объектов недвижимости.

Физические лица имеют право сразу обратиться в суд, в то время как юридическим необходимо сначала получить решение комиссии при Росреестре. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости (в досудебном порядке) необходимо приложить: — справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; — нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; — документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; — отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Перед обращением в суд необходимо получить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости спорной недвижимости.

По ее словам при такой предварительной оценке погрешность может составлять 5–10%.

Продолжать борьбу за снижение налога имеет смысл, только если предварительная оценка показала реальную цену ниже на 25–30%.

С переходом к рыночной экономической модели возникла необходимость переоценки недвижимости. Любой объект имеет кадастровую и инвентаризационную стоимость .

Далее рассмотрим их особенности.

Указывается инвентаризационная стоимость имущества в техпаспорте.

В РФ БТИ уполномочено определять инвентаризационную стоимость.

Этот показатель рассчитывается в соответствии с Порядком оценки недвижимых объектов, утвержденным в 1992 г. Восстановительная стоимость определяется по уровню цен, действовавших на 1991 г.

При этом используются коэффициенты и индексы, введенные Госстроем в 1983 г.

При необходимости владелец объекта может получить в БТИ справку об инвентаризационной стоимости. Этот документ имеет ограниченный срок действия.

Существует две причины, по которым можно оспорить инвентаризационную стоимость. Это : Для пересмотра суммы необходимо направить заявление в арбитражную инстанцию.

Ответчиком, соответственно, будет выступать БТИ.

• Техпаспорт на объект.
• Копия документа, подтверждающего право истца на недвижимость. Она должна быть заверена нотариально.

В иске ставится дата составления и подпись заявителя.

По замыслу законодателя, все уполномоченные структуры перейдут на расчет налога с недвижимого имущества на основании кадастровой цены объекта. При этом планируется полная отмена инвентаризационной стоимости объектов с 2020 г. Для прояснения ситуации и предупреждения вероятных спорных моментов Налоговая служба привела некоторые разъяснения в Письме от 27.07.2016.

Отказ от использования в расчетах инвентаризационной стоимости влечет повышение суммы налога.

Представляется, что отказ от этого показателя приведет и к исключению из обязанностей БТИ деятельности по оценке недвижимых объектов.

Кроме того, судебная процедура может использоваться гражданами без обращения в Комиссию.

Комментарий специалиста. Учтите, что оспорить кадастровую стоимость можно в течение пяти лет с момента внесения сведений в ЕГРН, но до момента новой государственной оценки недвижимости.

При нарушении этих сроков в рассмотрении заявления будет отказано. Для инициирования судебной процедуры нужно подать административное исковое заявление. Предметом исковых требований могут являться:

1. установление в отношении спорного объекта реальной рыночной стоимости, если заявитель ранее не обращался в Комиссию, а сразу подал документы в суд.
2. оспаривание решения Комиссии, если основанием для обращения в суд являлся отказ;

Ответчиками по данной категории дел будут являться территориальное подразделение Росреестра, а также орган власти, утвердивший отчет об определении кадастровой стоимости.

О возложении обязанности на МРИ ФНС РФ №4 по Вологодской области не начислять В. ой Елене Федоровне штрафные санкции за несвоевременную уплату налога на имущество за 2015 год, Кроме того, одновременно был заказан у оценщика отчет для определения кадастровой стоимости на 2019 год, т.к. кадастровая стоимость также завышена на некоторые объекты.

В настоящее время оба указанных объекта сняты с кадастрового учета в связи с их отсутствием: здание льносушилки — 09 марта 2017г., здание сарая для сена — 13 марта 2017г. На 01.01.2015 года эти два здания уже не существовали.

Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Производя оценку недвижимости, необходимо учесть несколько параметров. К примеру, следует знать как кадастровую стоимость, так и инвентаризационную стоимость, разница между которыми может быть довольно значительной. Кроме того, эти два вида оценки имущества имеют принципиальные отличия.

Прежде всего инвентаризационная стоимость имущества применяется при расчёте имущественного налога. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Исключением является лишь земля.

Бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационное бюро производят оценку объектов на основании себестоимости материалов, из которых они построены, а также учитывая их износ. Таким образом, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную цену недвижимости за вычетом износа. Эта схема была разработана в шестидесятые годы двадцатого века и считается устаревшей, так как при её применении не учитываются современные нюансы и способы оценки.

После инвентаризации определённая стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в инвентаризационную справку. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, потому что её износ вместе с устаревшими материалами значительно уменьшает базу налогообложения. Кроме того, такая оценка имущества в десять раз ниже рыночной цены.

Необходимо отметить, что с января 2015 года объекты, которые должны облагаться налогом на имущество, переводят на кадастровую оценку. Инвентаризационная цена постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров. К ним относятся:

• количество этажей здания или сооружения;
• удобство;
• местоположение;
• категория объекта;
• срок эксплуатации;
• инфраструктура;
• наличие парковки и охраны;
• другие параметры.

Эта цена очень сходна с рыночной, а потому увеличивает базу налогообложения и, как следствие, имущественный налог. Хотя при этом она остаётся ниже рыночных цен почти в два раза.

Главными отличиями такой оценки от других считаются:

1. Применение для определения налогооблагаемой базы.
2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы подсчёта рыночной цены объекта недвижимости, так как рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
3. Оценить объект имеют право только уполномоченные сотрудники Росреестра.
4. Информация о цене, определённой по технологии кадастра, является доступной. Чтобы её узнать, необходимо воспользоваться услугой, предоставляемой Росреестром, которая заключается в предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости. А инвентаризационную и рыночную оценку сообщают лишь собственникам недвижимого имущества, а также сторонам при заключении различных договоров.

Таким образом, оценка по кадастру применяется при формировании информации ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных сделок с объектами её не используют.

Ранее налогооблагаемая база высчитывалась по цене инвентаризации. Её особенностью являлось то, что при расчёте учитывалась следующая информация:

• дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• стоимость строительства, то есть всех проведённых работ и использованных материалов.

Но полученная в результате цена недвижимости значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, ведёт к некорректному формированию налога.

Правительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Значительная разница между двумя ценами объясняется тем, что при расчёте по технике кадастра учитывается гораздо больше факторов, нежели при оценивании, проводимом Бюро технической инвентаризации. Но следует помнить о том, что государственные службы каждый год производят переоценку недвижимости, а потому владельцам недвижимого имущества настоятельно рекомендуется раз в пять лет обновлять кадастровые документы.

В Налоговом кодексе Российской Федерации установлено, что земля, за которую нужно платить земельный налог, должна получать кадастровую оценку, а для объектов, попадающих под обложение имущественным налогом для физических лиц, необходима инвентаризационная цена. Но осуществляется это лишь в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.

Внесение изменений в Налоговой кодекс было вызвано несколькими факторами. А именно:

• Фискальная причина — новый вид оценивания превысил инвентаризационную цену минимум в пять раз, тем самым увеличив налоговую базу и, как следствие, поступление в бюджет местных органов управления. Хотя имущественный налог для физических лиц бюджетообразующим не считается, всё же он имеет определённую часть в казне муниципалитетов.
• Реформа по недвижимости — в течение нескольких лет государство принимает меры для объединения информации по всем недвижимым объектам в единой системе для унификации платежей, связанных с имуществом. Целью такой реформы является приведение стоимости всей недвижимости к одной, а также ведение учёта по единым формам.
• Справедливый налог — главная причина всех изменений заключается в принятии одного имущественного налога, так называемого налога на роскошь. Платёж получил в народе такое название за то, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень привилегированности объектов. В результате обложение разных слоёв общества будет более справедливым, так как большая часть бремени ляжет на собственников дорогой недвижимости.

Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать учёт разных объектов недвижимости.

После нововведений владельцы недвижимости стали волноваться о том, что кадастровая стоимость может быть больше инвентаризационной, ведь когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько маленьким, что на него практически никто не обращал внимания. Сейчас же ситуация сильно изменилась.

В отдельных регионах, перешедших на новую форму исчисления налога, плательщики получили уведомления, в которых указаны суммы, значительно превышающие прежние. Но следует иметь в виду, что в некоторых случаях имущественный налог стал меньше, чем раньше.

Такая ситуация связана с тем, что по этому виду платежа есть площади, не подлежащие обложению:

• 20 м² для квартиры;
• 50 м² для дома;
• 10 м² для жилого помещения.

Кроме того, некоторые собственники имеют налоговые льготы. Из этого следует, что большая налоговая сумма будет лишь у владельцев особняков, а также собственников недвижимости в престижных районах.

Системы оценивания недвижимости по кадастру и инвентаризации отличаются не только по учитываемым параметрам. Существует разница и в алгоритме действий специалистов БТИ и сертифицированной организации, занимающейся расчётом кадастровой стоимости.

Определение инвентаризационной цены объекта недвижимости включает такие действия:

1. Установление восстановительной стоимости недвижимости.
2. Перерасчёт суммы с учётом расценок текущего года посредством особых коэффициентов.
3. Определение уровня и стоимости фактического износа.
4. Расчёт реальной оценочной стоимости.
5. Расчёт налоговой суммы посредством умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который определяется в определённом промежутке.

Такой вид установления стоимости занимает много времени и требует особенной аккуратности и тщательности. Установление цены объекта по кадастру происходит значительно быстрее.

Этот процесс состоит из следующих этапов:

1. Администрация муниципалитета решает провести переоценку.
2. Составляется перечень недвижимости, которая подлежит переоценке.
3. Посредством конкурса определяется независимая организация, имеющая право устанавливать стоимость по кадастру.
4. Проводится оценка согласно действующим коэффициентам и нормативным документам.
5. Отчёт, составленный оценщиками, проходит экспертизу.
6. Сведения передаются в органы местного самоуправления и публикуются.
7. Новая информация вносится в единую базу.

Такой метод оценивания недвижимости позволяет получить цены, наиболее приближенные к рыночным. Кроме того, с его помощью происходит обновление данных в едином государственном реестре.

На специалистов БТИ возложена обязанность ежегодно в срок до 1 марта предоставлять сведения об инвентаризационной оценке недвижимых объектов по состоянию на 1 января текущего года. Переоценка кадастровой стоимости проводится раз в пять лет.

Необходимо отметить, что инвентаризационная цена должна быть известна собственникам жилплощади. Кроме того, информация о каждой оценке даёт возможность узнать реальную стоимость недвижимости.

Но всё же у обоих способов оценивания есть свои недостатки. Так, инвентаризационная система сильно устарела, и к тому же она учитывает меньше параметров, чем следовало бы. Кадастровый метод, в свою очередь, также несовершенен. Цена, определённая с его помощью, часто требует пересмотра в связи с тем, что её актуальность постоянно изменяется.

Всем собственникам недвижимого имущества даётся право на оспаривание обоих видов цен. К примеру, для того чтобы оспорить стоимость инвентаризации, необходимо:

1. Подать иск в судебный орган того муниципалитета, где находится недвижимость. Ответчиком в этой ситуации будет сторона, которая проводила оценивание.
2. Юридическим лицам следует подавать иск в арбитражный суд.
3. Приложить к иску инвентаризационный паспорт имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт об экспертизе, проведённой независимой организацией.

А также можно оспорить кадастровую стоимость имущества, если владелец считает произведённый налоговой инспекцией расчёт необоснованным либо завышенным. Обычно подозрения возникают в тех случаях, когда:

• новая цена недвижимости превышает рыночную;
• стоимость по кадастру установлена в то же время, что и рыночная.

Для обжалования физическим лицам следует обратиться в территориальную комиссию Росреестра или в суд. Организации же должны сначала попытаться оспорить цену в комиссии, и если ответ их не удовлетворит, то подавать иск в судебный орган. По этому иску ответчиком также будет фирма, проводившая оценку.

К исковому заявлению нужно приложить:

• кадастровый паспорт;
• документы на собственность, заверенные у нотариуса;
• бумаги, подтверждающие, что цена недостоверна;
• отчёт об оценке рыночной стоимости объекта.

Для обжалования инвентаризационной цены имущества сроки не установлены. А вот для того, чтобы оспорить стоимость по кадастру, владельцу недвижимости даётся шесть месяцев от даты внесения информации в ЕГРН.

Каждому собственнику необходимо знать, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Разница как для квартиры с маленькой площадью, так и для большого дома может быть значительной. Кроме того, не стоит забывать о том, что именно цена по кадастру определяет, какую сумму имущественного налога будет нужно заплатить.

Оцените статью: