Делаем из квартиры офис

Большинство фрилансеров работают дома. Но законно ли размещать офис в городской квартире? И что делать, если нужно нанимать помощников – снимать дорогой офис или можно работать с коллегами в квартире? Мы решили разобраться в этом вопросе.

В статье 17 Жилищного кодекса РФ говорится:

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Обратите внимание, в статье есть ряд ограничений:

• В жилых помещениях запрещено размещать промышленные производства.
• Юридические лица (ООО, ЗАО, ОАО) размещать офис в квартире не могут. Поэтому если вы планируете делать офис в квартире, регистрируйте ИП.
• Запрещено нарушать законные права и интересы соседей. Например, шуметь, разбрасывать мусор.
• Запрещено нарушать требования, предъявляемые к жилому помещению. Например, вам нельзя демонтировать из квартиры кухонную плиту.
• В помещении вы должны находиться на законных основаниях. То есть квартиры должна быть в вашей собственности или официально арендована (с договором аренды).

На практике это означает, что вы можете размещать офис в жилом помещении без перевода его в нежилой фонд, если соседи не будут на вас жаловаться. Конфликты могут возникнуть, если в домашний офис приходит много народу, в подъезде постоянно находятся чужие люди, ваши сотрудники курят на лестничной площадке, мусорят, шумят, иным образом привлекают к себе внимание. Если же вы соблюдаете чистоту и тишину, претензий, как правило, не возникает.

Часто офисы в квартирах размещают не только фрилансеры, но и небольшие агентства, студии и даже интернет-магазины (в одной комнате – склад, в другой – работают менеджеры). Поэтому работайте дома и не переживайте – это абсолютно законно.

1. Офис в квартире обойдется в 3-4 раза дешевле, чем аренда помещения в офисном центре. Для небольшой команды – это оптимальный вариант. Интернет и прочие услуги вы тоже сможете оплачивать как физическое лицо и экономить на этом.
2. Если вы арендуете квартиру под офис, обязательно предупредите владельца об этом. Он может расторгнуть договор аренды, если узнает, что квартиру вы взяли не для проживания, а для офиса.
3. Не стоит афишировать всем, что вы работаете на квартире. Обычно никто не против, но лишние конфликты вам тоже не нужны.
4. Соблюдайте тишину и чистоту в подъезде.
5. Имейте на руках документы, подтверждающие ваше законное нахождение в квартире. На случай проверки.
6. На первом этаже жилые помещения можно официально перевести в нежилой фонд и тогда арендовать их смогут юридические лица. Однако перевод – дело длительное и затратное. Потребуется делать отдельный вход в квартиру с улицы.

Почему нельзя демонтировать кухонную плиту, она же не влитая в пол, можно просто взять и вынести ))

У меня был один знакомый, который жил в квартире-студии. И захотел он стать независимым от работодателей и сделать небольшой домашний бизнес, а именно – производство маленьких подушечек. Суть была в том, чтобы сшить красивые наволочки, украсить их узором, блестками и всем чем только можно, а после набить подушку мягким материалом (он использовал вместо перьев мелко нарубленный поролон). Отгородив угол студии и разместив там необходимое оборудование, он тем самым создал себе рабочую площадку. Так как его жена принимала активное участие (помогала с украшением, возила материал), то получился своеобразный семейный бизнес. Оформив ИП и создав небольшой сайт по продаже, он начал стабильно получать доход. Таким образом получился собственный небольшой офис при минимальных затратах и без каких либо проблем с законодательством.

Золотой первый этаж. Как сделать из своей квартиры офис, магазин или кафе

Перевод жилого помещения в нежилой фонд может значительно повысить его стоимость, но подходит это не для всех квартир.

В связи с нехваткой в Москве малых коммерческих помещений всё большую популярность набирает перевод квартир в нежилой фонд с последующей сдачей под офисы, заведения общепита и магазины. АиФ.ru выяснил, какие квартиры подходят для такой переделки и как её осуществить.

Перевод помещения в нежилой фонд привлекателен в первую очередь потому, что удачно расположенные коммерческие помещения сегодня ценятся выше жилых: «…при арендной ставке на жильё $350–500 за кв. м в год стоимость офиса составляет $500–1000, а торгового помещения — $2000–3000 за кв. м в год. Поэтому часто квартиры переделывают в офисы или магазины, чтобы получить больше прибыли от аренды — почти в 7 раз», — рассказала АиФ.ru Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл».

«Другими словами, сдавая, например, двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м в районе станции метро «Сухаревская» традиционным способом, собственник получает около 55–60 тыс. рублей. Если же в ней организовать магазин или офис, можно получать 70 тыс. рублей ежемесячно, то есть дополнительная прибыль составит порядка 20 %», — считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

По данным экспертов, при продаже квартиры, переведённой в нежилой фонд, её стоимость увеличивается минимум на 25 %. Плюсом такой переделки является и большая благонадёжность арендаторов, снимающих офис. Помещения под магазины, кафе и офисы редко снимаются на короткий срок, а значит, не нужно искать новых и тратить время, нервы и деньги.

Не всякая квартира годится под офис или магазин. «Из-за дефицита небольших коммерческих помещений порядка 40–80 кв. метров именно эти площади пользуются повышенным спросом. Естественно, одни из основных требований — это центр и близость к метро, расположение на первом или втором этаже, и лучше, если на лестничной клетке будет минимум соседей», — считает Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate.

«Кроме того, дом должен быть расположен на первой линии пешеходной улицы, окна квартиры должны выходить на эту улицу, что позволит впоследствии организовать оттуда отдельный вход в помещение. При таких характеристиках ликвидность будущего помещения становится максимально высокой», — полагает и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Елена Орлова.

Проблемы с соседями и большие коммунальные платежи

Процесс перевода жилья в нежилой фонд довольно сложный. «При переводе квартиры в нежилой фонд необходимо учитывать существенные финансовые затраты на оформление необходимых документов. Кроме того, на то, чтобы собрать все документы, выполнить проект и согласовать его, уйдёт много времени. Не стоит также забывать, что содержание коммерческого помещения обойдётся дороже, чем содержание жилой квартиры (возрастут коммунальные платежи)», — считает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне». Кроме того, против такой переделки квартиры могут быть соседи.

Сдавая жильё под коммерческие цели, не переводя его официально в нежилой фонд, собственник берёт на себя определённый риск: подобная деятельность незаконна. В случае если до налоговой инспекции дойдёт информация о такой эксплуатации жилого помещения, на нарушителя налагается штраф (от 1 до 1,5 тыс. рублей) или предупреждение.

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо подготовить следующие документы: согласие жильцов дома, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт квартиры, поэтажный план из БТИ, а также проект перевода, заказанный в специальной проектной организации.

Готовый проект дополнительно согласуется в учреждениях, осуществляющих надзор за соответствием документации нормам строительства, санитарным и противопожарным правилам. Все эти документы необходимо представить в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

По данным юриста коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Екатерины Баглаевой, срок подготовки проекта перепланировки, сбора пакета остальных документов, рассмотрения заявления составляет 45 дней. К этому сроку нужно приплюсовать время, необходимое на проведение перепланировки и получение акта приёмочной комиссии: от двух недель до двух месяцев.

По мнению большинства экспертов, спрос на малые коммерческие площади в Москве в ближайшие годы снижаться не будет. По данным Инны Игнаткиной, в настоящее время в центре Москвы в домах на первых этажах почти не осталось жилых квартир. Более того, начала набирать обороты тенденция, связанная с переводом в нежилой фонд квартир на втором этаже.

ilikos

Стоимость коммерческой недвижимости сегод­ня высока, и далеко не каждая компания, тем более работающая в сфере малого и среднего бизнеса, может позволить себе совершить такую покупку. Однако если у предпринимателя есть квартира на 1 этаже жилого дома, он может открыть в ней офис или магазин.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд – это изменение юридического статуса объекта для организации в нем магазина, кафе, офиса или другого коммерческого предприятия. Жилищный кодекс разрешает перевод квартир в нежилой фонд, но с условием, что при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граж­дан, а также общественные интересы. Зачастую процедура перевода только кажется простой. На самом деле это сложный процесс, который занима­ет от трех месяцев до года.

КАКОЙ ОБЪЕКТ МОЖНО ПЕРЕВЕСТИ В НЕЖИЛОЙ ФОНД, И В КАКИХ СЛУЧАЯХ
Перевод жилых помещений в нежилые может производиться в исключительных случаях и дол­жен преследовать две цели: создать удобную для населения инфраструктуру города и улучшить ар­хитектурный облик зданий. Кроме того, перевод законен, когда невозможно проживание людей в помещении, так как оно не соответствует санитар­ным, гигиеническим условиям и правилам пожар­ной безопасности.

Разрешение переделать квартиру в торговую точку или под офис представители власти дадут только в том случае, если будет выполнен ряд ус­ловий, прописанных в статье 22 Жилищного ко­декса РФ. Так, необходимо, чтобы существовала техническая возможность оборудовать отдельный вход в жилое помещение, а также, чтобы помеще­ние не являлось местом постоянного проживания граждан и не было обременено правами третьих лиц (не состоит под арестом, не находится в за­логе). Кроме того, квартира должна располагаться на первом этаже или на этаже, непосредственно ниже которого нет жилых помещений. Также не­обходимо помнить, что с требованием о переводе жилого помещения в нежилое может обратиться только собственник указанного помещения либо уполномоченное им лицо. Таким образом, если собственник неприватизированной квартиры -муниципалитет, соответственно, только городские власти могут распорядиться помещением. Поэтому нет смысла пытаться перевести в нежилой фонд квартиру, если вы проживаете в ней по договору социального найма.

ПРОЦЕДУРА ПЕРЕВОДА
Для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику придется оформить ряд документов, которые предоставляются в администрацию того района, где находится объект. Вопросы о целесо­образности перевода помещения из жилого фонда в нежилой рассматриваются на межведомствен­ной комиссии. Государственные органы должны принять решение о переводе в течение 45 дней с момента подачи всех документов заявителем. По­ложительное заключение этой комиссии направля­ется в мэрию для подготовки постановления мэра города. После того как постановление будет подпи­сано, оно выдается владельцу помещения. Теперь собственник может внести изменения в техниче­ский паспорт строения и зарегистрировать свою недвижимость.

Отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством. Так, отказ допускается в случае непредставления опре­деленных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса документов, представления документов в ненад­лежащий орган, несоблюдения условий перевода помещения, а также несоответствия проекта пере­устройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
В конце 2006 года изменился порядок государ­ственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое. Ранее изменение назначе­ния объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодня перевод из жилого помещения в нежилое осущест­вляется путем внесения записи в единый государ­ственный реестр прав об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Го­сударственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 руб. физи­ческими лицами и 300 руб. юридическими лицами.

Для того чтобы организовать офис в жилой квартире нужно переоформить её в нежилое помещение и собрать немалое количество документов и подписей. Однако есть и более простой способ – купить или взять в аренду уже нежилое помещение. Об этом и пойдет речь далее в нашей статье.

Начнем с того, что офис, по закону, обязательно должен располагаться в нежилом помещении. Если у вас в собственности есть жилая квартира с удобным расположением, то экономически целесообразно расположить офис именно в ней. Но для этого придется обойти немало инстанций и собрать большую кипу документов. Но, перед началом сбора документов желательно проверить подходит ли ваша квартира для перевода её в нежилой фонд.

Вот список ограничений, которые не допускают квартиру к переводу в нежилой фонд:

1. Право собственности на жилищную площадь ограничено правами каких-либо лиц;
2. В помещении кто-то прописан или проживает;
3. Доступ к квартире ограничен только входом с подъезда (т.е. для того, чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, нужно обеспечить ей подход снаружи);
4. Дом, частью которого является данная квартира, находится в состоянии капитального ремонта или в аварийном состоянии;
5. Помещения, расположенные под данной квартирой являются жилыми (как понятно, удобнее всего, делать офис из квартиры на первом этаже, потому как почти всегда под квартирами выше, находятся жилые помещения).

Сам процесс перевода в нежилое помещение осуществляется органами районного самоуправления. Как правило, это Администрация района, в котором расположена квартира. И проводится он в несколько этапов. Для начала, вам нужно собрать целый ряд документов, которые от вас обязательно потребуют.

Для перевода квартиры в нежилое помещение вам потребуются следующие документы:

1. Заявление о переводе помещения в нежилой фонд.
2. Документы, устанавливающие ваши права на данную квартиру.
3. Технический паспорт квартиры.
4. Полный план дома, в котором расположена квартира.
5. Правильно оформленный проект переустройства помещения (если в таковом есть необходимость).

Документы необходимо отнести в органы самоуправления. При приеме документов обязательно потребуйте расписку о получении ваших документов. Проверьте, указаны ли в расписке перечень документов и дата получения их сотрудником администрации района. По истечению 45 календарных дней вам будет направлен документ, с указанием принятого решения (на это отводится еще 3 дня).

Оформляя договор аренды квартиры под офис, следует учитывать некоторые организационные моменты.

Так, например, в самом договоре, лучше упомянуть о том, что помещение будет использовано не для проживания, даже не смотря на то, что этот факт может казаться вполне очевидным.

Помимо этого, лучше всего будет заранее узнать, что ваш будущий офис юридически чист. Юридическая чистота помещения подразумевает отсутствие его арестов, и тот факт, что помещение не находится в залоговом состоянии – в этих случаях, вы рискуете лишиться своего рабочего места.

Помимо заключения основного договора, нельзя не забывать и о дополнительных. Одним из самых основных сопровождающих документов будет договор об уплате счетов за коммунальные услуги, а также потребление электроэнергии и прочих необходимых услуг. В таком договоре обязательно нужно перечислить все виды платежей и указать того, кто будет платить за них.

В практике аренды квартир под офис случаются и неординарные случаи. Например, иногда выясняется что, квартира под офис не соответствует своему тех. паспорту, а на момент обнаружения нарушения, работа уже идет полным ходом и её приостановка может обернуться большими финансовыми потерями. В таком случае, обычно делают копию этого паспорта и заверяют по дате заключения договора. После того как аренда оформлена, следует вызвать жилищного инспектора из территориального БТИ. Кто будет оплачивать все затраты при этом арендатор и арендодатель решают между собой.

Также, перед оформлением договора аренды квартиры под офис, следует заранее оговорить возможность перепланировки помещения. Поскольку офисное помещение имеет совершенно отличную специфику от той, которая подразумевалась строителями дома, перепланировка понадобится вам с очень большой вероятностью. Не забудьте это также указать в договоре.

Иногда, вместо аренды удобнее и выгоднее просто купить квартиру, которая уже переведена в нежилой фонд. Такой способ удобен как минимум тем, что обладая квартирой, вы освобождаете себя от многих обязанностей, которыми вас сковывает договор об аренде.

Для покупки офисного помещения вы можете обратиться к риелторам, или самостоятельно провести сделку.

Купить квартиру под офис в жилом доме не сложнее, чем купить квартиру для проживания. Основной трудностью станет выбор помещения. Обязательно проверяйте законность всех документов на право собственности и наличие подтверждающих нежилую категорию помещения справок.

Словом, квартира, используемая под офис – это отличная идея. И если вы готовы потратить чуть больше усилий, для экономии большого количества средств, в сравнении с арендой или покупкой помещения в бизнес-центре, то это решение как раз то, что вам нужно.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Рассказывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры, украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.». Когда люди не знали, что такое офисный центр, многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

Что говорит закон
Создать в квартире офис и при этом оставить помещение жилым не противозаконно. Об этом говорит статья 17 Жилищного кодекса России. Ее пункт 2 гласит: «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Основной смысл приведенного пункта заключен в двух ключевых моментах: «проживающими на законных основаниях» и «не нарушает права и законные интересы других граждан».

Это означает, что люди должны прежде всего иметь право находиться по данному адресу в силу своей регистрации (прописки) либо по причине родственных или близких отношений с хозяином или ответственным квартиросъемщиком, а также на основании договора, дающего право на использование жилого помещения, к примеру, договора возмездного пользования, найма, иного. Незаконный мигрант, например, даже соблюдая права и законные интересы других граждан или являясь родственником собственника жилища, не вправе заниматься какой-либо деятельностью не только в этой квартире, но и вообще на территории России.

Производство «под запретом»
Фраза «не нарушает права и законные интересы других граждан» тесно связана со следующим пунктом 17-й статьи Жилищного кодекса, запрещающим размещать в квартирах промышленное производство. Под промышленным производством следует понимать изготовление товаров с использованием специального промышленного оборудования в серийных и массовых количествах, с целью их дальнейшей продажи и получения прибыли. Скажу сразу, что разместить в стандартной городской квартире конвейер для производства автомобилей или конфет, даже перепланировав ее, – нереально. Речь в данном случае идет о небольшом производстве. Например, о мини-пекарне или мини-мыловарне. Обычно же предприниматели используют жилые помещения для организации ремесленных или кустарных производств, а также офисов. Например, многие специалисты ремонтируют на дому компьютеры и домашнюю технику, открывают обувные и швейные мастерские, студии дизайна, а также мини-call-центры. И закон, как можно понять, это разрешает. Впрочем, при одном условии, а именно: «соблюдении прав и законных интересов других граждан».

«Неудобства» для соседей и высокие «децибелы»
Как правило, жильцы многоквартирного дома проявляют недовольство не потому, что владелец открыл в квартире офис или мастерскую, а потому, что он своей деятельностью создает неудобства для окружающих. Чаще всего граждане жалуются на шум, доносящийся из квартиры-офиса, а также на «толпу» клиентов, периодически посещающих такое жилище. «Ошибочные» звонки в дверь, постоянно занятый лифт, очереди в подъезде не добавляют энтузиазма жильцам, которые жалуются участковому или в управляющую компанию.

Например, в 2007 году Ленинский районный суд г. Ульяновска запретил гражданину Мулюкину (фамилия изменена) использовать квартиру в качестве офиса для частных консультаций. Соседи предпринимателя показали в суде, что «в связи с использованием квартиры под офис в подъезде раскодирован домофон, постоянно находятся посторонние люди – посетители офиса, накапливается мусор, площадка возле подъезда используется для парковки автомобилей сотрудников офиса и посетителей». (Цитата из Определения Ульяновского областного суда от 06.02.2007 года по делу № 33-***-2007.)

По поводу шума – вообще особый разговор. Нормативный акт «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», принятый 10.06.2010 года Постановлением № 64 главного врача России, четко определяет допустимый уровень проникающего шума в жилых помещениях. Для квартиры в дневное время он составляет 40 децибел (ДБ). Много это или мало? Для наглядности проведем сравнение. Разговор на повышенных тонах равняется 60 ДБ, шум метрополитена составляет 100 ДБ, звук стереосистемы, включенной на полную мощность, – 110 ДБ, а двигатели самолета при взлете издают шум, равный 120 ДБ. Соответственно, устраивая офис в квартире, всегда следует помнить об этих параметрах.

Кстати, российская судебная практика уже знает случаи, когда нарушителей тишины лишали жилья. В 2008 году житель города Первоуральска Свердловской области диджей Виктор Зотов открыл у себя в квартире звукозаписывающую студию. Соседи шестнадцать раз обращались в полицию с жалобами на громкую музыку, но Зотов не унимался. В конце концов дело дошло до суда, который постановил выселить диджея из квартиры, продать ее с публичных торгов, а вырученную сумму отдать незадачливому музыканту.

При каких условиях следует легализовать квартиру под офис
Итак, для того чтобы заниматься репетиторством, писать программы, ремонтировать обувь и вести иную профессиональную деятельность, не связанную с производством, менять назначение жилого помещения не требуется. Достаточно не мешать другим гражданам и соблюдать правила общежития в многоквартирном доме. А вот если хозяин задумал использовать квартиру под магазин или сдать под офис какой-нибудь компании, смена ее статуса неизбежна: квартиру придется переводить в нежилой фонд.

Любой собственник вправе создать в своей квартире так называемый «тихий офис» и при этом не легализовывать его. Он уже легализован 17-й статьей Жилищного кодекса и не нуждается в каком-либо правовом статусе. Если же гражданин устраивает в жилом помещении мини-производство, связанное с использованием шумящих электроинструментов, варит едкие вещества, от которых пропахла вся многоэтажка, а у порога его квартиры ежедневно толпятся десятки клиентов, то легализовать такой «офис» вообще не удастся. Можно даже не пытаться. В этом случае придется арендовать обычное производственное или офисное помещение, дабы не мешать окружающим.

Всем здравствуйте. Заранее прошу прощения у подписчиков за редкие визиты сюда и за то, что заставил ждать с новыми частями «Антирейдера». Веду сейчас большой проект и со свободным временем – беда. Но все имеет свое начало и конец, так что все авралы рано или поздно сходят на нет.

Народ давно уже просил рассказать про организацию «правильного» офиса. То есть офиса, который офис, где происходят определенные бизнес-процессы, но с формальной точки зрения как-бы и не офис…

Бизнес в первую очередь – это процесс. И только во вторую очередь – деньги. А если в этот процесс бесцеремонно вмешаться, то бизнес может быстренько и кончиться. Именно поэтому я сторонник того, чтобы разность офисы. Офис «для обысков» – направо, «рабочий» – налево. Ну или наоборот.

С первым офисом все понятно:

– он должен быть расположен по адресу регистрации предприятия.

– на двери обязательно должна быть табличка, указывающая, что это именно офис и именно конкретной фирмы, а не какой-то другой.

– там должны стоять сверхнадежные первые пентиумы с исключительно лицензионным ПО.

– там должен быть шкаф, где в папках просто таки обязаны лежать копии уставных, платежки за аренду, договора на поставку канцелярки и прочий бумажный мусор, четко и недвусмысленно идентифицирующий фирму.

В принципе этого достаточно, но можно пойти дальше и:

– посадить туда реальную секретаршу, отвечающую на звонки.

– при наличии свободного места, сделать там переговорную.

На этом все. Большего выжать из офиса «для обысков» не нужно даже и пытаться.

Хотя попадаются, конечно, энтузиасты… Был у меня один приятель, который во всех своих конторах заводил специальный сейф, под завязку забитый резиновыми имитаторами мужских половых органов… Ключи от этого специального сейфа, естественно, сразу же терялись.

Ему со старта готовилась судьба быть открытым под камеру, под протокол, со свидетелями, специальным сотрудником МЧСа с огромной болгаркой. Смысл? А никакого. Чисто визитная карточка. Уж больно нравились товарищу подписывать протоколы вскрытия этих сейфов…

Но мы не об этом, давайте вернемся к тому, что заявлено в теме.

Для начала, дабы не питать каких-либо иллюзий, давайте со старта определимся, что для откровенной чернухи сказанное здесь решительно не подходит. Если кого-то посетила мысль, что можно сесть на хате и фасовать там колумбийский кокс по пакетикам – так вот, это не вариант. Штурманут СОБРом как здрасьте. И даже из гранатометов по окнам постреляют. В сети роликов полно.

Мы говорим только о размещении в объекте недвижимости, имеющим статус «жилье», административно-управленческого аппарата того или иного небольшого предприятия. Что как-бы нам намекает, что это не жилье… Но мы намеки принципиально не поймем и пойдем дальше.

Итак, что же нам говорит законодательство по данному поводу? А оно в этом вопросе не сильно многословно, за что ему большое человеческое спасибо. Ближе всего к регулированию данного вопроса подошел ЖК и вот что он нам рекомендовал в статье 17:

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности…

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических…

На мой взгляд, этого вполне достаточно для понимания того, как и что стоит делать и почему:

– квартира должна быть в собственности.

– если речь идет о производстве – сразу мимо.

– надо заранее озаботиться доказательством того, что вы там проживаете. 99 из 100 что не потребуется, но чисто на всякий случай держите раскладушку на лоджии, комплект вещей в шкафу и зубную щетку в ванной. При наличии вашей позиции «я здесь живу и работаю дома» доказать обратное будет практически невозможно.

Это была теория. Теперь практика.

У меня рабочий офис находится в специально купленной под эти цели квартире. С 2005 года проблем никаких. Жена затеяла год назад свой бизнесок – покупка квартиры под его офис первым делом. Риски проще разносить со старта.

Как лицо, практикующее данный формат достаточно давно и подсадившее на него под сотню клиентов, набрал много статистики по данному вопросу.

1. С соседями надо дружить. Я за свой счет сделал на лестничной площадке шлюз, утеплил его, развел по квартирам соседей видеонаблюдение и домофон. Никто не возмутился ни разу, мол, «а чего это тут у вас». Исключительно тихая благодарность.

Но так не всегда бывает. Раз клиенту офис запускали в этом формате, так один из соседей выбрал активную жизненную позицию, сказал что-то из серии «не бывать какой-то конторе со мной через стенку!» и приступил к боевым действиям, в виде жалоб чуть ли не в ООН и в комитет по защите прав человека при Гаагском Трибунале.

Лично с ним собеседовал. Говорю:

– Смотри, одни же плюсы! С утра и вечером – тишина. Никто не ходит, телек не смотрит, не мешает. Весь движняк – только рабочий день. Когда тебя все равно дома нет. Плюс ремонт в подъезде бесплатно и домофон.

– Нет, – говорит, – нефиг мне под боком незаконными делами заниматься!

– Не знаю, но было бы все законно – квартиру в контору не превращали бы.

– Хочешь все на 100% законно? – говорю, – можем организовать. Официально 40 вьетнамцев можем поселить и пусть тут тебе селедку жарят…

Молчит, губы только дует…

Соседская проблема решилась сама собой. Познакомились с председателем местного ТСЖ – теткой лет 50-ти, бывшим работником военной прокуратуры. Объяснили ей что к чему, кто мы и чем собираемся тут заниматься, пообещали помочь с утеплением подъездов, выдать ящик лампочек, за свой счет убирать зимой снег на парковке и пожаловались на активного соседа.

Сказала – фигня, решу на раз. И решила. На текущем собрании ТСЖ так эту инфу преподнесла, что за уплывающие из-под носа блага и замаячивших на горизонте 40 вьетнамцев с жареной селедкой, остальные соседи этого активиста чуть не порвали.

2. Так дешевле. И весьма существенно. По эксплуатационным расходам в московской области и в столице, жилье в плане содержания в 4-5 раз дешевле того, что имеет статус не жилья. Да чего там говорить – один интернет за безлимит в 650 рублей в месяц для квартиры, против 5000 для конторы от одного и того же провайдера, многое объясняет.

3. От серьезных проблем, в виде обысков, по уже возбужденным делам, такая организация административной части бизнеса не спасает. Но вот статус жилья позволяет спокойно слать на хрен любых проверяльщиков, из серии «…откройте – проверка….». Короче, риски всех заходов, не связанных с конкретными уголовными делами, практически сведены к нулю.

А вообще, пользуя этот формат организации бизнеса, много разных интересных историй было… Одни парни даже избежали серьезных проблем, организовав офис в большом старом сталинском доме, выкупив там несколько квартир и сделав между ними двери.

То есть вошел в одном подъезде в одну квартиру, а в другом подъезде вышел из другой квартиры и даже не на улицу, а спустился в подвал, он же – бомбоубежище, одно на несколько домов…. С выходами в этих домах… Но данный рассказ – это уже отдельный шпионский триллер получится, так что не в этот раз.

Резюмируя. Организатору данного формата как молитву надо запомнить следующее:

«Это моя квартира. Я здесь живу. Работаю дома. Законом это не запрещено. Все эти люди пришли ко мне в гости. Не ваше дело как мне в моей квартире расставлять мебель и какую именно».

А вообще, если сами косячить не начнете, то и проблем у вас с организацией офиса в жилье не будет. Ибо законом прямо это не запрещено, а что не прямо…, то не прямо.

Пы.Сы! Да! Забыл! Самое важное. Я по прежнему все выдумал и никакие х*и в сейфе к действительности никакого отношения не имеют!

Оцените статью: