Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ “Логос”
• Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Согласно п. 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1. в случаях, указанных в законе;
2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, где указано, что “договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению”.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ)

Перевод долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ)

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ)

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса (ст. 1124 ГК РФ).

Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ)

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ)

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ)

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (в редакции от 01.07.2017)

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (в редакции от 01.07.2017)

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”)

Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ “Об инвестиционном товариществе”)

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ “О хозяйственных партнерствах”)

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ “О хозяйственных партнерствах”)

Росреестр напоминает о необходимости нотариального удостоверения сделок, доверенностей и договоров, связанных с недвижимостью

Нотариального удостоверения требуют сделки:

– по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

– связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

– с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

– на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

– на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;

– на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры:

– уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;

– соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде – в течение одного рабочего дня.

Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

AJAX – EU e-Privacy Directive
This plugin provides the AJAX support for the EU e-Privacy Directive package.”>Cайт JURKOM74.RU использует файлы cookie и схожие технологии для удобства пользователей, а также предоставления персонализированной информации (в т.ч. рекламной). При использовании данного сайта вы подтверждаете свое согласие на использование файлов cookie в соответствии с настоящим уведомлением и Соглашением об использовании файлов cookie. AJAX – EU e-Privacy Directive
This plugin provides the AJAX support for the EU e-Privacy Directive package.”> Если вы не согласны с тем, чтобы мы использовали данный тип файлов, то вы должны соответствующим образом установить настройки вашего браузера или не использовать Сайт.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Согласно ст. 53 Основ нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекра­щение гражданских прав или обязанностей. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Нотариус удостоверяет только письменные сделки . Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и под­писанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1. в слу­чаях, указанных в законе ;
2. в случаях, предусмотренных согла­шением сторон , хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка счита­ется ничтожной.

О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом см. п исьмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3

Информ ация Росреестра от 27.04.2018 “Росреестр напоминает о требующих обязательного нотариального удостоверения сделках с недвижимостью”

1. по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2. связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки , а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным ;
3. с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением .

• на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
• на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

1. уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
2. соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде – в течение одного рабочего дня.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотари­альное удостоверение сделки не требуется.

Иск о применении последствий недействительности ни­чтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение.

27) Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению.

Среди сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке, различаются сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, и сделки, удостоверяемые нотариусами по желанию сторон. При этом нотариусы могут удостоверять по желанию сторон любые сделки, если они соответствуют требованиям закона или не противоречат ему. Нотариальное удостоверение сделок обязательно не только в случаях, указанных в законе, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

Указания на обязательность нотариального удостоверения тех или иных сделок содержатся в Гражданском кодексе РФ, Семейном кодексе РФ, Основах законодательства о нотариате, в других законах и иных правовых актах. По действующему законодательству нотариально должны быть удостоверены следующие сделки:

1. Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 2 ст. 185 ГК). Эти исключения установлены и в самом ГК (п. 3 ст. 185), и могут быть предусмотрены другими законами.

2. Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия. Но при передоверии полномочий на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, нотариальная форма доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не является обязательной (п. 3 ст. 187 ГК).

3. Завещания (п. 1 ст. 1124 ГК). Составление завещания в простой письменной форме по правилам ст. 1124 ГК допускается только в виде исключения, когда гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности обратиться к нотариусу. Такое завещание должно быть собственноручно написано и подписано гражданином в присутствии двух свидетелей. Однако завещание, составленное в простой письменной форме, утрачивает силу, если завещатель в течение месяца после прекращения чрезвычайных обстоятельств не воспользуется возможностью составить нотариальное завещание. По завещанию, составленному в простой письменной форме, наследование возможно только при условии подтверждения судом по требованию заинтересованных лиц факта совершения завещания в чрезвычайных обстоятельствах. Такое требование должно быть заявлено в суд в течение шести месяцев со дня смерти завещателя.

4. Уведомления (распоряжения) об отмене завещания (ст. 58 Основ законодательства о нотариате, а также п. 4 ст. ИЗО ГК).

5. Договоры об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК). Требование о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке содержится и в п. 1 ст. 10 ФЗ от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Кроме того, в п. 3 этой же статьи закреплено правило, согласно которому кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, подлежит нотариальному удостоверению при включении в него соглашения об ипотеке1.

6. Договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК).

7. Соглашения залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на предмет залога, являющийся недвижимым имуществом (п. 1 ст. 349 ГК). Такое соглашение может быть нотариально удостоверено лишь после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

8. Договоры ренты (ст. 584 ГК). Обязательному нотариальному удостоверению подлежат все три их разновидности: а) договоры постоянной ренты; б) договоры пожизненной ренты; в) договоры пожизненного содержания с иждивением.

9. Договоры таможенных брокеров (посредников) о взаимоотношениях с представляемыми ими при осуществлении своей деятельности лицами (ч. 3 ст. 157 Таможенного кодекса РФ)1.

10. Согласие супруга для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке (п. 3. ст. 35 СК).

Согласие необходимо только в случае, когда предметом сделки является имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов.

11. Брачные договоры (п. 2 ст. 41 СК). Такой договор может быть нотариально удостоверен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Однако брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

12. Договоры (соглашения) об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 СК). Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа2.

Обязательному нотариальному удостоверению при определенных в законе условиях подлежат также:

— договоры об уступке права требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК). Например, договор займа денег был заключен в нотариальной форме. Кредитор, рассчитывая на своевременное исполнение обязательства по возврату долга, вступил в обязательственные отношения с третьим лицом, но из-за задержки возврата ему долга не может исполнить взятое на себя обязательство. Для исполнения обязательства он передает третьему лицу свое право требования, вытекающее из договора займа, и заключает с ним договор об уступке права требования. Этот договор будет действительным при условии соблюдения нотариальной формы;

— договоры о переводе должником своего долга на другое лицо, если договор займа удостоверен нотариально (п. 2 ст. 391 ГК). Возвратимся к вышеприведенному примеру и рассмотрим ситуацию, когда должник переводит свой долг на третье лицо путем заключения договора о переводе долга. Этот договор будет действительным только при соблюдении нотариальной формы. К тому же для нотариального удостоверения такого договора необходимо волеизъявление трех сторон — должника, третьего лица и кредитора;

— предварительные договоры, если для основного договора действующим законодательством установлена обязательная нотариальная форма.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, являющейся обязательной по закону или по соглашению сторон, влечет ее недействительность. Такая сделка согласно п. 1 ст. 165 ГК считается ничтожной. Вместе с тем для защиты прав и законных интересов добросовестной стороны допускается возможность признания сделки, которая не была нотариально удостоверена, действительной по решению суда. Однако для признания такой сделки в судебном порядке действительной необходимо, чтобы одна из сторон полностью или частично исполнила ее, а другая сторона уклонялась от нотариального удостоверения этой сделки (п. 2 ст. 165). При признании по решению суда сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, действительной последующее обращение к нотариусу для нотариального удостоверения сделки уже не требуется.

Расширен перечень подлежащих нотариальному удостоверению сделок

2 июня 2016 года Президент РФ подписал Федеральный закон №172-ФЗ, которым вводится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Закон вступил в силу в день его подписания. Теперь перечень сделок, подлежащих в обязательном порядке нотариальному удостоверению, выглядит следующим образом:

1. Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу ( п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации)
2. Сделки по продаже земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).
3. Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации)*
4. Сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации)*
5. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)
6. Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ)
7. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ)
8. Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО)
9. Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО)
10. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ)
11. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ)
12. Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ)
13. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ)
14. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ)
15. Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах)
16. Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах)
17. Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»)
18. Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ)

* их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

Напомним, что н есоблюдение нотариальной формы сделки, когда такая форма является обязательной, влечет недействительность сделки. Такая сделка является ничтожной.

Составление и подготовка договоров любой сложности — услуга, предоставляемая юристами Вектор Лигал в Санкт-Петербурге.

Росреестр напомнил, какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения

Росреестр напомнил, что нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок с недвижимостью:

• отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки, а также отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением (информация Росреестра от 27 апреля 2018 г.)

Нотариального удостоверения требуют также договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Кроме того, Росреестр напомнил, что нотариально удостоверенной должна быть также доверенность:

• на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
• на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению

Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, предусмотрены положениями статьи 163 ГК РФ. Это случаи, прямо установленные законом либо соглашением сторон. Участники договорных обязательств вправе сами определять важность такого действия, даже если его проведение не требуется в соответствии с нормами права. Нотариальный работник не может отказать в оформлении любой гражданско-правовой сделки, которая не противоречит требованиям законодательства. Надо отметить, что несоблюдение требуемого формата для совершаемых операций влечет их ничтожность, то есть не возникновение правовых последствий их проведения.

Нотариальное заверение сделок, установленных законодательством

Обязательность удостоверения распространяется на такие процедуры, как:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Нотариальное подтверждение сделки по согласованию сторон

Заверение документа по согласию между участниками может включаться в качестве его условия, независимо от возможности дальнейшей процедуры регистрации.

Оформление процедуры в нотариальной конторе несет в себе некоторые преимущества, включая:

• Разъяснение заинтересованным лицам договорных обязанностей и прав, а также условий проведения процесса. Если складывается ситуация, когда существует ущемление интересов кого-либо из них, до них доводится такая информация;
• Удостоверение документов у нотариуса гарантирует чистоту процедуры и защиту её от обжалования. Если какой-либо факт подтвержден соответствующим специалистом, то его не потребуется доказывать в судебных разбирательствах, не включая случаи, когда его подлинность опровергнута в установленной форме;
• Нотариус несет абсолютную материальную ответственность за неисполнение норм Основ законодательства о нотариате при проведении соответствующих мероприятий и причинении ущерба.

Надо отметить, что при этом существует и негативный момент выбора такого удостоверения договорных обязательств. Все сделки, осуществляющиеся с участием нотариуса, требуют весомых материальных и временных затрат. Перед тем, как произвести заверение факта состоявшейся сделки, специалист осуществляет проверку правоспособности её участников, включая полномочия, переданные представителям. При этом все заинтересованные субъекты должны прибыть в офис специалиста.

Последствия несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договорных обязательств

Требованиями статьи 163 ГК РФ установлено, что нарушение порядка заверения договорных обязательств в случаях, регламентированных законодательством либо положениями соглашения, влечет ничтожность договоренностей.

В ситуации, когда один из участников уклоняется от посещения нотариуса, другой вправе прибегнуть к судебной защите для признания договора действительным. Судья вправе принять это решение, когда:

• Какая-либо из сторон в полной мере или частично выполнила свои обязательства;
• Кто-нибудь из участников уклоняется от оформления документа у нотариального специалиста в результате бездействия либо активной деятельности;
• Поступило требование субъекта, исполнившего сделку об установлении её состоятельной.

Помимо это учитываются и определенные обстоятельства ситуации, причины несоблюдения установленной формы, безупречность действий каждого участника и прочее.

Даже при выполнении всех условий судебный орган может не принять решение о признании сделки действительной.

Здесь нужно учитывать, что сторона избегающая оформления обязательств по соглашению выступает в роли недобросовестного субъекта и допускает злоупотреблением своих прав. Другая же нуждается в защите, так как она исполнила свои обязательства в той или иной форме, но не может их оформить в определенном законом порядке.

Положениями статьи 433 ГК РФ определено, что договор, который должен быть обязательно зарегистрирован, считается заключенным с даты прохождения такой процедуры и без неё считается ничтожным. Судья вправе наложить обязанность по регистрации сделки, когда:

1. Соблюдена надлежащая форма сделки. Например, рента должна быть оформлена у нотариуса, продажа имущественного комплекса производится подписанием соглашения обеими сторонами, а передать в аренду здание можно при помощи проставления подписей на договоре, подготовленном в простой письменной форме.
2. Один из участников уклоняется от её регистрационного оформления.
3. Подан иск о принуждении к регистрационным действиям.

Участник, необоснованно избегающий нотариальное удостоверение документа, обязан возместить контрагенту убытки, возникшие из-за задержки оформления договорных обязательств. Но такая необоснованность должна быть установлена в судебном процессе. При этом стоит обратить внимание на срок давности для такого типа споров для обращения за судебной защитой.

Перечень сделок с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению, порядок и стоимость

С 2016 года нотариально удостоверять приходится сделки, связанные с отчуждением недвижимости, принадлежащей нескольким собственникам-дольщикам. Также без нотариуса не удастся поделить совместное имущество, если супруги захотят составить добровольное соглашение. Увеличены требования и к сделкам с недвижимостью, совершаемых в интересах недееспособных и несовершеннолетних граждан, – теперь заверяется не только купля-продажа, но и мена, и дарение, и любое иное отчуждение объектов.

С 2016 года законодатели увеличили перечень сделок, которые необходимо заверять нотариально. При этом был почти полностью сохранен список соглашений, в обязательном порядке удостоверяемых ранее. Цель – снизить количество договоров, оспариваемых в судебном порядке. Внесенные в перечень дополнения коснулись, прежде всего, нотариального заверения различных сделок с недвижимостью.

Перечень сделок, подлежащих удостоверению до 2016 года

Участие в сделке нотариуса обеспечивает ее чистоту и надежность. В его обязанности входит удостоверение соглашения и лиц, его заключаемых. Устанавливаются их личности и наличие права на подписание договора, факт свободного выражения воли.

До 2016 года нотариат приходилось обязательно посещать, чтобы удостоверить следующие документы:

• договор о ренте;
• договор о пожизненном содержании (с иждивением);
• завещание;
• брачный контракт.

Как видно из списка, уже тогда в определенных случаях требовалось нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Но их было немного. До 2014 года в данный перечень входило и ипотечное соглашение, однако затем нотариальное заверение этого документа перестало быть обязательным.

Рента подразумевает передачу имущества в собственность плательщика, обязанного перечислять его бывшему владельцу ренту на регулярной основе (она устанавливается договором). Но при пожизненной ренте эта обязанность прекращается после смерти рентополучателя, а при постоянной основе ее придется выполнять и дальше, но уже в отношении наследников.

Договор ренты, по правилам Гражданского кодекса, может быть пожизненным или постоянным. Но, независимо от его природы, для оформления данного соглашения нужно посетить нотариуса (статья 584 ГК). Если в результате договора ренты отчуждается недвижимость, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Данное соглашение является разновидностью ренты, поэтому заверять его также необходимо. Однако договор пожизненного содержания имеет ряд особенностей:

• предметом могут являться исключительно недвижимые объекты (при обычной ренте – любое имущество);
• взаимоотношения с «иждивенцем» не ограничиваются уплатой определенной денежной суммы – в договоре часто прописывается оказание им различных услуг в пользу получателя: покупка продуктов, лекарств, наем сиделки, уход за ним в медицинских учреждениях, уборка и ремонт квартиры, помощь в регулярных прогулках и т.д.

Услуги обычно оказываются немощным владельцам жилья, которые в силу возраста или здоровья утратили способность полноценно за собой ухаживать. Однако закон допускает (статья 603 ГК) замену активного содержания периодическими платежами.

Несмотря на то, что данные документы не имеют прямого отношения к недвижимости, именно она чаще всего становится причиной их оформления.

Обязательное удостоверение брачного контракта установлено Семейным кодексом (статья 41). Супруги вправе заключать его до вступления в брак или во время него. После развода его оформление невозможно. В брачном контракте стороны могут отказаться от совместной собственности в отношении движимых и недвижимых объектов, которые они будут покупать в браке.

Заверять завещания требует Гражданский кодекс (статья 1124). Лишь в некоторых случаях установлены исключения. В частности, они касаются составления завещания в чрезвычайных обстоятельствах, когда имелась угроза жизни гражданина. Но и тогда оно имеет юридическую силу лишь в течение месяца после их прекращения. Если наследодатель остался жив, надо переоформить завещание надлежащим образом.

С 2016 года перечень сделок, подлежащих удостоверению, расширился. Рассмотрим кратко, какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению сегодня (помимо уже перечисленных документов).

Соглашение о разделе собственности, нажитой за годы совместной жизни, оформляется либо в течение брака, либо после того, как он будет прекращен. В отличие от брачного договора, соглашением делится только то, что имеется у супругов в момент его составления. Если после подписания документа у его участников появится иная недвижимость (или другое имущество), потребуется новое соглашение.

На многих юридических сайтах до сих пор пишут, что его не обязательно заверять у нотариуса. Но так было до 2016 года, когда собственники могли делать это по желанию. Затем Семейный кодекс скорректировали, и теперь нотариально заверять соглашение необходимо (статья 38).

Если квартирой граждане владеют в долях, и один из собственников решил продать свою долю, договор купли-продажи придется заверить. Правило действует с 2016 года в отношении любого отчуждения долевой собственности, даже когда она продается целиком третьим лицам. Но если недвижимым объектом владеет один единоличный собственник, правовая новелла не применяется.

Обращаем внимание! При продаже квартиры или другой недвижимости, находящейся в совместной собственности жены и мужа, нотариальное удостоверение сделки не требуется. Договор купли-продажи жилого объекта оформляется простым письменным договором.

Сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц

Недееспособность означает, что человек не может в полной мере осознавать последствия совершаемых им юридических действий. Несовершеннолетние считаются недееспособными по возрасту (до 14-ти лет), взрослые – в силу психического расстройства (на основе решения суда). Поскольку они не обладают правом быть непосредственными участниками сделки, от их имени действуют опекуны.

Подростки 14-17 лет, а также совершеннолетние лица, страдающие от алкогольной или наркотической зависимости, являются ограниченно дееспособными. Их интересы при сделках с недвижимостью тоже защищаются законными представителями – попечителями.

При любом отчуждении недвижимого имущества с участием вышеуказанных лиц договоры сейчас заверяются нотариусом. Кроме того, если сделка совершается в интересах ребенка или недееспособного взрослого, для ее регистрации потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Сделки с недвижимыми объектами, заключенные в рамках доверительного управления или опеки, также удостоверяются в нотариальной конторе. Если раньше подобное удостоверение требовалось только в случае приобретения или продажи жилья, то теперь они необходимы и при других видах отчуждения – мены, дарения и т.д.

Обращаем внимание! Сделки, не упомянутые в данной статье, могут быть удостоверены по желанию сторон. Ее участники решают самостоятельно, нужен ли им нотариус при продаже квартиры или ином отчуждении недвижимости. В частности, это касается договора дарения, если только передаваемое в дар жилье не находится в долевой собственности.

Рис. 2. Фрагмент документа, подлежащего нотариальному удостоверению. Источник: Новая адвокатская газета

Ранее эти сделки подлежали обязательной регистрации, но после законодательных нововведений правило было отменено.

В теории, обязательная нотариальная форма сделок с ипотечной недвижимостью осталась в прошлом. Новая редакция закона об ипотеке отменила ее еще в 2014 году. Однако на практике большинство заемщиков сталкиваются с необходимостью заверять договор с кредитором у нотариуса. Это связано с тем, что законодательство оставляет данный вопрос на усмотрение сторон, а банки диктуют свои условия представления займа. Одним из них и является нотариальное удостоверение ипотечного договора, и граждане вынуждены его исполнять. Особенно часто подобное условие ставится банком, когда потенциальный заемщик собирается часть кредита погашать материнским капиталом или иными государственными средствами (например, перечисляемых Министерством обороны за жилье контрактников).

Сделки по отчуждению доли в праве собственности на земельный участок

В течение 2016 года законодатели сделали два «кульбита» в отношении долей в собственности на землю. Вначале, как и иные долевые объекты, их разрешили отчуждать только по нотариально заверенным договорам. Но уже в июле того же года в Федеральный закон о госрегистрации недвижимости была внесена поправка: сделки с земельными долями разрешили проводить без нотариуса. Данную коррекцию нормативного акта власть преподнесла как свидетельство заботы о малоимущих гражданах, имеющих долю в дачном или садовом участке.

Однозначно определить стоимость подобных услуг нотариуса невозможно. Она складывается из нотариального тарифа, цены за техническое оформление сделки, оказание дополнительных работ (например, за перевод текста документа).

Нотариальный тариф зависит от стоимости недвижимости, участвующей в сделке, а также наличия или отсутствия близкого родства между сторонами. Его размер иллюстрирует таблица.

Таблица 1. Нотариальный тариф за отчуждение недвижимости

Оцените статью: