Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей

Кого нельзя выписать из квартиры: правовая основа и защита интересов покупателей

Одни из самых проблемных сделок по купле-продажи недвижимости происходят тогда, когда продаётся и покупается квартира с обременением, а именно — жилплощадь, правами на которую обладает не только продавец, но и кто-то ещё. Конечно, мало кто соглашается приобретать жилую недвижимость, если известно о тех, кого нельзя выписать из квартиры. Однако в большинстве случаев эта проблема решается довольно легко.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Конечно, самое лучшее решение — покупать квартиру, где никто не прописан и не проживает, помимо собственника. Но такой вариант возможен далеко не всегда. Наибольшие трудности создаёт не физическое присутствие других жильцов, а права, которые с ними придётся делить. Граждане, которые зарегистрированы в квартире вместе с продавцом, могут в ней и не проживать, поэтому для покупателя факт обременения может стать неприятным сюрпризом — это лишний раз подтверждает, что приобретение вторичного жилья требует особой внимательности.

Продавцы могут пойти на различные меры, чтобы сделать покупку квартиры с обременением более привлекательной. Например, существенно снизить цену. Некоторые идут на обман, утверждая, что на самом деле другие жильцы в квартире вовсе не прописаны — это обязательно следует проверить. И уж тем более не следует сходу доверять словам о том, что выписать «лишних» жильцов на самом деле легко, а у продавца попросту не нашлось на это времени. Прежде чем соглашаться на подобное предложение, важно удостовериться, что в данном случае других жильцов действительно можно выписать.

Сразу после того, как собственник продал вам квартиру, все члены его семьи утрачивают право пользоваться жилплощадью, если иное не установлено в законодательном порядке. Второй пункт 292-й статьи Гражданского кодекса даёт новому собственнику полное право снять выписать членов семьи бывшего хозяина, даже если они не пожелали выписываться самостоятельно.

Чтобы снять таких жильцов с регистрационного учёта, необходимо обратиться в суд, чтобы было признано, что члены семьи бывшего собственника по закону утратили право пользоваться квартирой. Судебное решение даёт все полномочия для того, чтобы жильцов выписали, даже если они этого не желают — закон будет на вашей стороне.

Гораздо сложнее с некоторыми категориями граждан, на которых действие упомянутой статьи не распространяется — им нельзя будет запретить пользоваться квартирой, также их нельзя будет снять с регистрационного учёта в описанном порядке.

Существует несколько категорий таких граждан.

Если квартира была завещана, то отказополучатели имеют право пользоваться квартирой наравне с собственником, сколько бы раз квартира ни перепродавалась. Основа такого положения — 33-я статья Жилого кодекса. Завещательный отказ, в соответствии с 1137-й статьёй Гражданского кодекса, даёт право указанным в завещании лицам требовать от наследников исполнения имущественной обязанности в счёт какой-либо задолженности, которую имел завещатель.

Если на наследников была возложена обязанность предоставить кому-либо право пользования квартирой, то это не влияет на их права совершать с такой квартирой сделки, но при этом, если квартира продаётся, то отказополучатель по-прежнему остаётся закреплённым за ней. Срок действия завещательного отказа указывается в тексте завещания — он может быть ограниченным или распространяться на всю продолжительность жизни отказополучателя.

Выселение отказополучателя возможно в двух случаях:

1. Если он откажется от права пользования квартирой добровольно на основании договорённости с новым владельцем квартиры.
2. Если он будет систематически нарушать права и интересы своих соседей, повреждать имущество, использовать квартиру не по назначению. Второй пункт 35-й статьи Жилищного кодекса даёт право за подобные нарушения выселить отказополучателя из квартиры. Собственник имеет право обратиться в суд, чтобы подтвердить, что проживающий с ним отказополучатель не реагирует на полученные замечания, и потребовать его выселения из квартиры.

Гораздо лучше не допускать подобного соседства. Если квартира была завещана, покупатель вправе убедиться, что в тексте не содержится данных об отказополучателях, которым будет предоставлено право проживать в квартире.

«Вечные соседи», обладающие равными правами с продавцом

Если гражданин в тот момент, когда продавец приватизировал жильё, сам не участвовал в приватизации, но при этом обладал равными правами, то при продаже квартиры он переходит в категорию так называемых «вечных соседей», причём на вполне законных основаниях.

Чаще всего подобная ситуация встречается, когда квартиру, где проживало несколько граждан с равными правами, приватизировали не все одновременно. Кто-то мог вообще отказаться от приватизации, а кто-то мог провести её раньше, но итог один: гражданин, подавший заявление на приватизацию, стал собственником и может продать квартиру, но при этом условия сделки не распространяются на остальных жильцов.

Если квартира была приватизирована с согласия других граждан, то они сохранят своё право пользоваться жилплощадью даже после её продажи другому гражданину. Такая ситуация возникает на основании положений четвёртого пункта 31-й статьи Жилищного кодекса и 19-й статьи Федерального закона, который обновил данный кодекс. Такие граждане — это те, кого нельзя выписать из квартиры через суд, поэтому в данном вопросе следует проявить особую осмотрительность.

Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем

Согласно первому пункту 602-й статьи и первому пункту 586-й статьи Гражданского кодекса, получатель такой ренты, если это зафиксировано в установленном законом порядке, имеет право проживать в квартире даже после её продажи другому собственнику.

Чтобы выселить такого гражданина, с ним необходимо договориться, после чего оформляется соглашение — оно обязательно должно быть нотариально заверено и зарегистрировано в ЕГРП, чтобы получатель ренты в законном порядке утратил право пользоваться жилым помещением.

Чтобы не оказаться в безвыходно положении, необходимо убедиться в том, что продавец ничего не утаивает и не пытается продать вам квартиру с обременением, от которого вы долгие годы не сможете избавиться. Закон защищает права покупателя недвижимости. В частности, первый пункт 558-й статьи Гражданского кодекса предписывает продавцу известить покупателя о гражданах, которые и после совершения сделки смогут пользоваться квартирой, если таковые имеются. Перечень таких лиц обязательно должен присутствовать в условиях договора, удостоверяющего сделку купли-продажи — проще говоря, продавец не имеет права скрывать подобную информацию.

Многие, правда, идут на ухищрения и на открытый обман. Вы сможете отстоять свои интересы, если обнаружится, что те, кого нельзя выписать из купленной квартиры, всё же есть, хотя в договоре о них ничего не упоминалось. В таком случае нужно будет обратиться в суд и подать иск с требованием, чтобы договор был признан незаключённым, а продавец вернул деньги покупателю.

С юридической точки зрения, договор не просто считается недействительным — он признаётся незаключённым, а деньги, которые получил продавец, признаются незаконным обогащением. Поскольку договор не был заключён, то и оснований для получения денег у продавца не было — вся сумма должна быть возвращена покупателю.

Распространённая ловушка со стороны продавцов, которые хотят продать квартиру с обременением, выглядит следующим образом: в договор купли-продажи включаются положения о том, что перечисленные лица обязуются выписаться из квартиры в указанный срок.

Однако предписанием для выселения такие положения не являются, поскольку договор подтверждает лишь обязательства купли-продажи, а свои подписи ставят покупатель и продавец, а не третьи лица, проживающие в квартире. Об этом следует помнить, чтобы не подписать такой «многообещающий» договор и не попасть в юридическую ловушку.

Гражданам, которые собираются купить квартиру на вторичном рынке, следует помнить о категориях жильцов, которых нельзя выселить (некоторых — даже через суд). Если продавец снижает цену — это уже повод насторожиться: не пытается ли он продать квартиру с обременением под видом «выгодной сделки»? Наилучшее решение — при наличии таких жильцов поискать другой вариант, чтобы не оказаться в одном помещении с нежелательными «вечными соседями».

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Как прописаться в неприватизированной квартире: документы и порядок их оформления

Регистрация по месту жительства является одним из важнейших атрибутов жилищного права. Ведь она дает право на получение большей части государственных услуг, пособий и пенсий. Но что, если квартира, в которой надо прописаться, не приватизирована?

Как прописаться в своей или чужой квартире: общая процедура и нюансы

В последние годы регистрация по месту жительства стала одной из наиболее актуальных тем в сфере гражданского права. Это связано с увеличением случаев мошенничества, появлением «резиновых» квартир. Сегодня мы поговорим о том, как прописаться в квартире.

Как выписать человека из квартиры без его согласия: правовые аспекты и порядок действий

​Как известно, в стандартном порядке выписать жильца из квартиры можно только с его согласия. Но как быть, если человек сопротивляется снятию с регистрации?

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры: рекомендации юриста

Участие детей в операциях с недвижимостью всегда требует повышенного внимания. Рассмотрим, как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

Кого нельзя выписать из квартиры: правовая основа и защита интересов покупателей

Одни из самых сложных сделок по купле-продажи недвижимости происходят тогда, когда продаётся и покупается квартира с обременением, а именно — жилплощадь, правами на которую обладает не только продавец, но и кто-то ещё. Конечно, мало кто соглашается приобретать жилую недвижимость, если известно о тех, кого нельзя выписать из квартиры. Но в большинстве случаев эта проблема решается довольно легко.

Как избежать лишних хлопот при покупке квартиры.

Самое лучшее решение — покупать квартиру, где никто не проживает и не прописан, помимо собственника. Но такой вариант возможен далеко не всегда. Наибольшие трудности создаёт не физическое присутствие других жильцов, а права, которые с ними придётся делить. Граждане, которые зарегистрированы в квартире вместе с продавцом, могут в ней и не проживать, значит для покупателя факт обременения может стать неприятным сюрпризом — это лишний раз подтверждает, что приобретение вторичного жилья требует особой внимательности.

Продавцы могут пойти на различные меры, чтобы сделать покупку квартиры с обременением более привлекательной. Например, существенно снизить цену. Некоторые идут на хитрый обман, утверждая, что на самом деле другие жильцы в квартире вовсе не прописаны — это обязательно следует проверить. И уж тем более не следует сходу доверять словам о том, что выписать «лишних» жильцов на самом деле легко, а у продавца попросту не нашлось на это времени. Прежде чем соглашаться на подобное предложение, важно удостовериться, что в данном случае других жильцов действительно можно выписать.

Кого можно выписать на законных основаниях.

Сразу после того, как собственник продал вам квартиру, все члены его семьи утрачивают право пользоваться жилплощадью, если иное не установлено в законодательном порядке. Второй пункт 292-й статьи Гражданского кодекса даёт новому собственнику полное право снять выписать членов семьи бывшего хозяина, даже если они не пожелали выписываться самостоятельно.

Чтобы снять таких жильцов с регистрационного учёта, необходимо обратиться в суд, чтобы было признано, что члены семьи бывшего собственника по закону утратили право пользоваться квартирой. Судебное решение даёт все полномочия для того, чтобы жильцов выписали, даже если они этого не желают — закон будет на вашей стороне.

Категории людей, которых нельзя выписать.

Гораздо сложнее с определенными категориями граждан, на которых действие упомянутой статьи не распространяется — им нельзя будет запретить пользоваться квартирой, также их нельзя будет снять с регистрационного учёта в описанном порядке.
Существует несколько категорий таких граждан.

Отказополучатели по завещанию

Если квартира была завещана, то отказополучатели имеют право пользоваться квартирой наравне с собственником, сколько бы раз квартира ни перепродавалась. Основа такого положения — 33-я статья Жилого кодекса. Завещательный отказ, в соответствии с 1137-й статьёй Гражданского кодекса, даёт право указанным в завещании лицам требовать от наследников исполнения имущественной обязанности в счёт какой-либо задолженности, которую имел завещатель.

Если на наследников была возложена обязанность предоставить кому-либо право пользования квартирой, то это не влияет на их права совершать с такой квартирой сделки, но при этом, если квартира продаётся, то отказополучатель по-прежнему остаётся закреплённым за ней. Срок действия завещательного отказа указывается в тексте завещания — он может быть ограниченным или распространяться на всю продолжительность жизни отказополучателя.

Выселение отказополучателя возможно в двух случаях:

1. Если он откажется от права пользования квартирой добровольно на основании договорённости с новым владельцем квартиры.
2. Если он будет систематически нарушать права и интересы своих соседей, повреждать имущество, использовать квартиру не по назначению. Второй пункт 35-й статьи Жилищного кодекса даёт право за подобные нарушения выселить отказополучателя из квартиры. Собственник имеет право обратиться в суд, чтобы подтвердить, что проживающий с ним отказополучатель не реагирует на полученные замечания, и потребовать его выселения из квартиры.

Лучше не допускать подобного соседства. Если квартира была завещана, покупатель вправе убедиться, что в тексте не содержится данных об отказополучателях, которым будет предоставлено право проживать в квартире.

«Вечные соседи», обладающие равными правами с продавцом.

Если гражданин в тот момент, когда продавец приватизировал жильё, сам не участвовал в приватизации, но при этом обладал равными правами, то при продаже квартиры он переходит в категорию так называемых «вечных соседей», причём на вполне законных основаниях.

Чаще всего подобная ситуация встречается, когда квартиру, где проживало несколько граждан с равными правами, приватизировали не все одновременно. Кто-то мог вообще отказаться от приватизации, а кто-то мог провести её раньше, но итог один: гражданин, подавший заявление на приватизацию, стал собственником и может продать квартиру, но при этом условия сделки не распространяются на остальных жильцов.

Если квартира была приватизирована с согласия других граждан, то они сохранят своё право пользоваться жилплощадью даже после её продажи другому гражданину. Такая ситуация возникает на основании положений четвёртого пункта 31-й статьи Жилищного кодекса и 19-й статьи Федерального закона, который обновил данный кодекс. Такие граждане — это те, кого нельзя выписать из квартиры через суд, поэтому в данном вопросе следует проявить особую осмотрительность.

Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем.

Согласно первому пункту 602-й статьи и первому пункту 586-й статьи Гражданского кодекса, получатель такой ренты, если это зафиксировано в установленном законом порядке, имеет право проживать в квартире даже после её продажи другому собственнику.

Чтобы выселить такого гражданина, с ним необходимо договориться, после чего оформляется соглашение — оно обязательно должно быть заверено нотариусом и зарегистрировано в ЕГРП, чтобы получатель ренты в законном порядке утратил право пользоваться жилым помещением.

Как узнать об обременении?

Чтобы не оказаться в непонятном положении, необходимо убедиться в том, что продавец ничего не утаивает и не пытается продать вам квартиру с обременением, от которого вы долгие годы не сможете избавиться. Закон защищает права покупателя недвижимости. В частности, первый пункт 558-й статьи Гражданского кодекса предписывает продавцу известить покупателя о гражданах, которые и после совершения сделки смогут пользоваться квартирой, если таковые имеются. Перечень таких лиц обязательно должен присутствовать в условиях договора, удостоверяющего сделку купли-продажи — то есть, продавец не имеет права скрывать подобную информацию.

Некоторые могут идти на открытый обман. Вы сможете отстоять свои интересы, если обнаружится, что те, кого нельзя выписать из купленной квартиры, всё же есть, хотя в договоре о них ничего не упоминалось. В таком случае нужно будет обратиться в суд и подать иск с требованием, чтобы договор был признан незаключённым, а продавец вернул деньги покупателю.

С юридической точки зрения, договор не просто считается недействительным — он признаётся незаключённым, а деньги, которые получил продавец, признаются незаконным обогащением. Поскольку договор не был заключён, то и оснований для получения денег у продавца не было — вся сумма должна быть возвращена покупателю.

Уловка недобросовестных продавцов.

Распространённая ловушка со стороны продавцов, которые хотят продать квартиру с обременением, выглядит следующим образом: в договор купли-продажи включаются положения о том, что перечисленные лица обязуются выписаться из квартиры в указанный срок.

Однако предписанием для выселения такие положения не являются, так как договор подтверждает лишь обязательства купли-продажи, а свои подписи ставят покупатель и продавец, а не третьи лица, проживающие в квартире. Об этом следует помнить, чтобы не подписать такой «многообещающий» договор и не попасть в юридическую ловушку.

Гражданам, которые собираются купить квартиру на вторичном рынке, следует помнить о категориях жильцов, которых нельзя выселить (некоторых — даже через суд). Если продавец снижает цену — это уже повод насторожиться: не пытается ли он продать квартиру с обременением под видом «выгодной сделки»? Наилучшее решение — при наличии таких жильцов поискать другой вариант, чтобы не оказаться в одном помещении с нежелательными «вечными соседями».

«Вечная» прописка: кого нельзя выписать из квартиры без согласия

На фоне непрекращающегося выдвижения разнообразных законодательных инициатив в сфере недвижимости мы решили напомнить читателям о существовании отдельных категорий граждан, за которыми официально сохраняется право пользования недвижимым имуществом даже в случае его продажи.

В июне этого года представители партии ЛДПР выступили с предложением на законодательном уровне ограничить количество человек, которых можно зарегистрировать по одному адресу. Так, например, инициаторы идеи настаивали, чтобы в Москве регистрироваться в конкретной квартире разрешили только ее непосредственному владельцу и его ближайшим родственникам. Также озвучивался вариант, при котором количество зарегистрированных определялось бы площадью помещения и социальным нормативом жилплощади. То есть в типовой квартире при норме в 18 квадратных метров максимум 5−6 человек.

По словам авторов проекта, такое нововведение позволило бы более эффективно бороться с так называемыми «резиновыми квартирами», которые Федеральная миграционная служба никак не может победить вот уже полтора года.

Но если до настоящего времени вписать практически любого человека в любую квартиру пока еще можно сравнительно легко (майский случай с заочной регистрацией лидера ЛДПР Владимира Жириновского и правозащитницы Светланы Ганнушкиной тому наглядное подтверждение), то выписать бывает отнюдь не так просто. И в процессе сделок купли-продажи недвижимости именно по этой причине довольно часто возникают выматывающие судебные разбирательства, нередко приводящие к печальным последствиям.

Итак, кого же нельзя выписать из квартиры без его собственного согласия?

• Во-первых, это граждане, не достигшие совершеннолетия.

Конечно, закон рассматривает возможность их выселения с занимаемой жилплощади. Однако в отношении детей таких ситуаций гораздо меньше, чем в отношении взрослых членов семьи. Вот несколько показательных примеров.

Например, в случае разлада семейных отношений официально разведенный супруг получает статус бывшего члена семьи. Соответственно, принадлежащее второму супругу жилье он вынужден покинуть. За ребенком же право пользоваться жилплощадью, как и регистрация по данному адресу, сохраняются, поскольку бывшим членом семьи он может стать только по достижении совершеннолетнего возраста.

Если в браке супруги пользовались муниципальным жильем на основании договора социального найма, то после развода бывшие члены семьи, выезжающие на другое место жительства, право на эксплуатацию квартиры утрачивают. Однако ребенок не может быть принудительно выписан из жилья, принадлежащего муниципалитету или государству, в каком бы месте он фактически ни проживал. Единственное исключение — выявление факта фиктивной регистрации.

Аналогичным образом право пользования жилым помещением сохраняется за несовершеннолетними гражданами, помещенными в детские дома, приюты и иные подобные организации, а также находящиеся под опекой. Даже в случае выписки их с прежнего адреса и постановки на регистрационный учет в соответствующем учреждении они имеют пожизненное право пользоваться прежней жилплощадью. Выписка, равно как и приватизация вкупе с продажей означенного жилья, возможна лишь при условии получения соответствующего согласия органов попечительства и опеки.

• Во-вторых, это бывшие члены семьи, которых в некоторых случаях также нельзя выписывать без их согласия.

Предположим, в отношении объекта недвижимости надлежащим образом оформлен договор передачи жилья из государственной (муниципальной) собственности в частную. Те лица, которые при этом в установленном порядке отказались от своего права приватизации, вне зависимости от их гражданско-правового статуса сохраняют за собой возможность проживания и использования объекта недвижимости по данному адресу либо до момента смерти, либо до момента добровольной перерегистрации в ином жилье.

• В-третьих, это дальние родственники (а в иных случаях — и не состоящие в родстве люди).

Правда, иммунитет к принудительному переселению у этой категории граждан возникает лишь в случае, если факт их проживания в конкретной квартире обусловлен наличием соответствующего пункта в завещательном отказе собственника недвижимости. Если условие соблюдено, то эту категорию лиц не смогут выселить ни новые владельцы объекта (статья 292 Гражданского кодекса РФ), ни даже сами наследники.

• В-четвертых, похожей защитой обладают и бывшие супруг или супруга, если жилье приобретено в период брака, но оформлено только на одного из них. С точки зрения действующего законодательства, при соблюдении ряда условий (постоянное фактическое проживание по данному адресу и наличие соответствующей регистрации) выселение с занимаемых квадратных метров одного из членов семьи также не допускается.

• В-пятых, это рентополучатели, подарившие кому-либо свою недвижимость в обмен на пожизненный уход за собой.

Они также ни при каких условиях не могут быть сняты с регистрационного учета по требованию третьих лиц. Кроме того, если последние будут уличены в нарушении условий договора содержания, то могут быть лишены права владеть и распоряжаться недвижимым имуществом после смерти предыдущего собственника.

• И, наконец, в-шестых, это наниматели служебных жилых помещений.

Право «вечного владения» подобными объектами недвижимости предоставляется нескольким категориям работников.

В частности, тем, кто получил регистрацию по данному адресу до 2005 года и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и чей трудовой стаж в составе предприятий и организаций, предоставивших жилье, превышает 10 лет.

Также наниматели не могут быть выписаны из занимаемого служебного помещения, если после возникновения оснований на выезд прошло более трех лет, а граждане продолжают проживать по старому адресу.

Конечно, действующая судебная практика знает немало иных прецедентов, когда выселить граждан с занимаемой площади не представляется возможным. Однако, в отличие от вышеуказанных случаев, каждая из таких ситуаций рассматривается в индивидуальном порядке и не всегда решения суда можно предвосхитить заранее.

Эта настройка позволяет добавлять в твиты информацию о местоположении, например название города и точные координаты, на веб-сайте и в сторонних приложениях. Вы можете удалить сведения о местоположении из своих твитов в любое время. Подробнее

Вот ссылка на этот твит. Скопируйте ее, чтобы твитом легко можно было поделиться с друзьями.

Добавьте этот твит на свой веб-сайт, скопировав указанный ниже код. Подробнее

Добавьте это видео на свой веб-сайт, скопировав указанный ниже код. Подробнее

Встраивая содержимое из Твиттера на свой веб-сайт, вы соглашаетесь с Соглашением разработчика и Политикой для разработчиков.

Еще не в Твиттере? Зарегистрируйтесь, следите за интересными для вас событиями и получайте новости по мере их появления.

Это ваша лента, где вы будете проводить большую часть времени, получая мгновенные уведомления о том, что интересует именно вас.

Наведите на изображение профиля и нажмите кнопку чтения, чтобы перестать читать любую учетную запись.

Когда вы найдете твит, который вам очень нравится, нажмите значок сердечка, чтобы поделиться своей любовью с человеком, который его написал.

Самый быстрый способ поделиться чьим-либо твитом с вашими читателями — ретвитнуть его. Нажмите значок со стрелочками, чтобы мгновенно сделать это.

Поделитесь своими мыслями о любом твите, просто ответив на него. Найдите тему, которая вам интересна, и вступайте в беседу.

Мгновенно узнавайте о том, что обсуждают люди прямо сейчас.

Читайте больше учетных записей, чтобы получать мгновенные обновления о том, что вас больше всего интересует.

Читайте самые последние беседы на любую тему, мгновенно появляющиеся в вашей ленте.

Следите за тем, как разворачиваются лучшие истории.

Кого нельзя выписать из квартиры: правовая основа и защита интересов покупателей

Судебная практика по выселению стала активно развиваться в России с 2005 года, когда начал действовать новый Жилищный кодекс. До этого подобные процессы судами «не приветствовались» и носили исключительный характер. Сейчас лишение жилья стало нормой, однако есть категории граждан, которые в силу закона сохраняют пожизненное право на занимаемые метры и ни при каких обстоятельствах выселены быть не могут.

Несовершеннолетние

Нельзя утверждать, что несовершеннолетние не могут быть выселены с прописанной жилплощади. Но во многих случаях, когда закон допускает лишение недвижимости взрослых, его нормы на детей не распространяются.

Например, при прекращении семейных отношений, разведенному супругу, как бывшему члену семьи, придется освободить квартиру, принадлежащую другому супругу. При этом ребенок сохранит право пользования квартирой и регистрацию в ней, так как бывшим членом семьи несовершеннолетний считаться не может.

Выезжая или снимая иное помещение, бывшие члены семьи утрачивают право на муниципальную площадь, в которой зарегистрированы. Однако дети, независимо от места их фактического проживания, не могут быть выписаны с государственной или муниципальной площади, за исключением установленного факта фиктивной регистрации .

Также сохраняют право на квартиру несовершеннолетние, помещенные в детские дома или находящиеся под опекой. Даже после снятия их с регистрационного учета из квартиры родителей и прописки в детское учреждение, пожизненное право на отчий дом детям гарантировано законом. Поэтому ни их выписка, ни приватизация жилья, ни продажа не допускаются без согласия органов опеки и попечительства.

Бывшие члены семьи

Не всегда владельцы могут выселить бывших членов своей семьи. Например, если квартира оформлена по договору передачи жилья из муниципальной собственности в частную, то отказавшиеся от приватизации лица сохраняют возможность жить и пользоваться ей до самой смерти или до перерегистрации в другую квартиру .

Не могут быть лишены жилья дальние родственники или даже посторонние «квартиранты», если их право на квадратные метры явилось результатом последней воли умершего собственника недвижимости, отраженной в завещательном отказе. Другими словами, если наследодатель прописал в завещании обязательство сохранить за какими-то лицами право пользоваться квартирой, то их выселение будет обречено на провал вне зависимости от того, кто инициирует такое выселение – сами наследники или новые собственники недвижимости по статье 292 ГК РФ.

Так же не могут быть лишены квадратных метров бывшие супруги, если квартира была куплена в период брака , но оформлялась только на одного из них. По закону второй супруг считается собственником занимаемого жилья, и при фактическом постоянном нахождении в квартире и, будучи в ней прописанным, выселен быть не может.

Рентополучатели

Бывшие собственники квартир, продавшие или подарившие свою недвижимость новым владельцам – рентодателям – обычно для того, чтобы получать от последних пожизненный уход, никогда не могут быть выселены и сняты с регистрационного учета.

При этом новые владельцы не только не вправе лишить прежних собственников права пользования квартирой, но более того – обязаны обеспечить им должный уровень проживания, иначе квартира им может и не достаться .

Наниматели служебного жилья

Некоторые жильцы получают «вечное» право оставаться в служебных квартирах. Например, это касается зарегистрированных до 2005 года и нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также проработавших в бюджетных организациях или на предприятиях, предоставивших квартиры, более 10 лет. Кроме того, из служебного жилья не могут быть выселены наниматели, если они прожили в нем более трех лет после возникновения оснований для выезда, например, когда договор на служебную квартиру прекратил свое действие.

Закон и судебная практика знают и другие прецеденты, когда людей выселить из квартиры нельзя. Но в каждом случае суды рассматривают такие споры индивидуально и результаты могут быть совершенно разные. Выселение без судебного решения невозможно, а это значит, что любая процедура лишения недвижимости всегда сопровождается долгими процессуальными тяжбами, гарантирующими каждому право на жилище, предписанное Конституцией РФ.

Пять случаев, когда жильца «выписать» из квартиры не удастся

8 апреля 2013 17:08 337

Количество судебных дел, связанных со снятием или, наоборот, постановкой на регистрационный учет, красноречиво демонстрирует: покупателям жилья следует со всей серьезность отнестись к правам на это жилье тех, кто там «прописан». Зачастую право на проживание может оказаться пожизненным — и «выписать» жильца невозможно даже при смене собственника. В каких случаях из-за прописки гражданина нельзя выселить из квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов .

1. Чаще всего «вечная» прописка возникает у нанимателей в результате приватизации. Граждане, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи, имеют бессрочное право пользования жильем. Подобное положение абсолютно обоснованно — родственные связи могут прекратиться, и гражданин, всецело доверявший в свое время близкому человеку, рискует остаться на улице. Верховный Суд РФ неоднократно высказывался на этот счет: требования о прекращении права пользования или снятии с регистрационного учета в отношении лиц, отказавшихся от приватизации, удовлетворению не подлежат.

2. Право на бессрочную прописку и регистрацию может возникнуть, например, при передаче наследства. Гражданин, проживающий в квартире, предоставленной ему по завещательному отказу, сохраняет данное право и при смене собственника — в пределах срока, определенного завещанием. Как правило, такой срок устанавливается пожизненно.

3. Члены или бывшие члены жилищно-строительных кооперативов, их супруги приобретают пожизненное право на оплаченную недвижимость. Если в кооперативной квартире прописан гражданин, выплативший хотя бы часть пая, то выселить его невозможно. Жилец может и не являться собственником, но если документ о внесении пая за квартиру сохранен — выдворение исключено.

4. Если между супругами заключены брачный контракт или соглашение о разделе имущества, в которых определено право одного из супругов, не являющегося собственником, проживать в квартире — выселение и снятие с регистрационного учета такого бывшего члена семьи также невозможно.

5. Несовершеннолетние при проживании в детском доме или ином детском учреждении в связи с назначением опеки сохраняют право на вынужденно оставленное жилое помещение и не могут быть лишены регистрации в нем.

– Приведенные выше категории граждан обладают правом пожизненного владения и пользования занимаемым жильем. При покупке квартиры следует обращать особое внимание на зарегистрированных в ней лиц, чтобы удостовериться, что выбранное жилье не обременено проживающими в ней “вечными квартирантами, — дает напоследок совет адвокат Олег Сухов.

Оцените статью: