Как продать квартиру в строящемся доме возможно ли по закону

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.

Ответ:

Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке жилья. Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?

Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это Откроется в новой вкладке.”>первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?

А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Откроется в новой вкладке.”>Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.

Почему именно до подписания Акта приема-передачи, а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Откроется в новой вкладке.”>Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым Откроется в новой вкладке.”>схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

1. Определить цену продажи квартиры;
2. Разместить рекламные объявления о продаже;
3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
5. Договориться об условиях расчетов;
6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем > Рекламируем квартиру
Откроется в новой вкладке.”>шаге. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в Откроется в новой вкладке.”>совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об Откроется в новой вкладке.”>условиях передачи денег за квартиру (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии).

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Откроется в новой вкладке.”>Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

От того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

Как продать квартиру в новостройке без налога?

В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика, то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Когда можно продать квартиру в новостройке после покупки

С квартир по такой цене не списываются налоги. Здесь представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку. На материнский капитал Важно, что если квартира была приобретена по материнскому капиталу, то это не исключает необходимости уплаты налога, равного 13%. Его можно избежать, если недвижимость находится во владении боле трех лет или её стоимость менее 1.000.000 руб. Тут представлен образец договора покупки квартиры с использованием материнского капитала. Как избежать уплаты ? Избежать уплаты налога невозможно, поскольку это карается ответственностью. Однако многие граждане прибегают к «черным» схемам. Они основываются на том, что в договоре снижается реальная стоимость объекта недвижимости до 999.990 тысяч рублей. К такому методу не рекомендуется прибегать, поскольку у властей могут возникнуть подозрения, касающиеся фиктивности согласия.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет.

И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Если деньги нужны в короткие сроки, тогда и цена должна быть низкой. При этом не стоит указывать стоимость ниже 30% от предложенной застройщиком, иначе она вызовет подозрения у клиента.

Продать по выгодной цене можно в тот момент, когда строительство находится либо на середине, либо близится к завершению. 3 Сделайте правильную рекламу.

Когда выгоднее продать квартиру – после приемки дома госкомиссией или после?

Если ваша договоренность с покупателем не подтверждена внесением средств — не снимайте квартиру с продажи. Возможно, покупатель откажется от покупки, тогда вы сможете найти следующего.
Договоренность с покупателем не должна быть только на словах. В этом случае, вы обезопасите себя от ситуации, когда вы сняли квартиру с рекламы и готовы совершить сделку, а потенциальный покупатель продолжил поиск и в итоге, несмотря на то, что уже договорился с вами, выбрал другую квартиру.
Поэтому продавцу необходимо поставить вопрос о денежном подтверждении обязательства купить вашу квартиру: заключить соглашение о задатке или авансовое соглашение. Учтите, что в этом случае санкции могут быть применены не только в отношении покупателя, но и к продавцу.

По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора Urban Realty, одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости. За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло.

При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

Как купить квартиру в новостройке? 7 шагов и 5 главных ошибок

Действие 1 Как узнать цену на квартиру в новостройке? Самый простой способ — это узнать, по какой цене продает квартиры в вашей новостройке застройщик или агентство недвижимости. Учтите, что продать квартиру по той же самой цене вам вряд ли удастся.
Интуитивно покупателю покажется наиболее надежной покупка у застройщика. Ваш козырь — более низкая цена. По мнению экспертов, разница в цене с застройщиком может составлять от 5-10% до 20-25%. В этом случае потенциальный покупатель будет, несомненно, заинтересован купить вашу квартиру. Будьте готовы уточнить причины продажи и снижения цены. При этом лучше указывать те причины, которые не представят новостройку в невыгодном свете. Однако не обманывайте покупателя преднамеренно.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

По теме: Все новостройки Новой Москвы в одном удобном каталоге с актуальными ценами Тот самый «лучший момент для продажи квартиры» Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца. В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье – когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность, то есть после основного роста цен, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30% и выше, если проект ликвидный.

Продажа квартиры в новостройке — это продажа жилья в строящемся доме. Если здание уже введено в эксплуатацию, то, несмотря на то, что дом новый, сделка будет квалифицирована как продажа на вторичном рынке с соответствующим алгоритмом продажи и пакетом документов.

Так как продать квартиру может только собственник квартиры, а свидетельство о праве собственности на недвижимость можно получить примерно через полтора года после сдачи дома, то продажа квартиры в новостройке проходит по договору переуступки прав или договору цессии. Договор переуступки прав предполагает замену кредитора в обязательстве: первоначальный кредитор (в данном случае, это вы — продавец квартиры в новостройке) отказывается от своих прав и передает их новому кредитору.

Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче. С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Очень распространенная ошибка, когда покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство планировочных решений. Действительно, 70% покупателей хотят побольше метров, и только 30% знают, что не все метры одинаково полезны.

Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда тщательно продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены между помещениями, в соответствии с их назначением. Сегодня среди Застройщиков широко распространена практика регистрации отдельного «ООО» под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

С юридической точки зрения продажа прав на квартиру в строящемся доме – несложная сделка, но существуют ещё и экономические риски.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е. дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав. Сам по себе этот тип сделки давно отработан на рынке, однако это не значит, что реализовать свою недвижимость будет легко. Портал MetrPrice.ru попросил экспертов разъяснить, какие сложности поджидают частного продавца, а главное – как с ними бороться.

Частные продавцы откладывают сделку до лучших времён

Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав – довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца). «Обычно столько времени требуется на возведение дома при соблюдении графика строительства, а наиболее целесообразной является продажа на этапе завершения строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности», – рассказал эксперт.

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Во-первых, сами инвесторы не готовы выходить из проекта, поскольку на этапе вложения в недвижимость надеялись на большую прибыль. Сейчас такие продавцы просто отложили сделку «до лучших времен». Во-вторых, спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – рассказал эксперт.

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества. «Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Однако основную сложность сделке по переуступке прав на квартиру в новом доме ей придаёт рыночный аспект. По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора Urban Realty, одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости. За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло. При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

Тот самый «лучший момент для продажи квартиры»

Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье – когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность, то есть после основного роста цен, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30% и выше, если проект ликвидный. Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь – где искать покупателей на такое жилье?

«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, – считает Светлана Кондачкова (Urban Realty). – На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», – советует эксперт.

В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос – какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже. Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя».

Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».

Как договариваться продавцу с самим застройщиком (ведь переуступка идет всегда с согласия последнего)?

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, – Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Всегда ли застройщик согласен, и не бывает ли с его стороны каких-то особенных условий, которые приходится принимать продавцу квартиры в строящемся доме?

По словам Светланы Кондачковой (Urban Realty), если договор предусматривает получение согласия застройщика на переуступку, то единственная сложность, которая может возникнуть, это сроки согласования сделки. Чтобы не погружаться в сложности и премудрости всех процессов, эксперт советует поручить подготовку и проведение этой сделки специалистам.

Василий Шарапов («Сити-XXI век») также указывает, что сговорчивость застройщика во многом зависит от того, погашен ли долг долевого инвестора перед застройщиком на все 100% или имеются задолженности. Если квартира оплачена не до конца, застройщик будет пристально изучать финансовую состоятельность нового долевого инвестора и, если найдёт какие-то изъяны, может отказаться от сделки. «Дело в том, что по юридическим правилам право требования должно переводиться на нового долевого инвестора с переводом долга по внесению оставшихся не оплаченными в пользу застройщика долевых инвестиций, – говорит специалиста. – Поэтому для застройщика имеет значение способность нового должника исполнить свои обязательства по оплате долевых инвестиций. В этом случае застройщик может предложить новому долевому инвестору погасить долг прежнего долевого инвестора досрочно в пользу застройщика в обмен на свое согласие по сделке передачи права требования к застройщику».

Таким образом, несмотря на ряд сложностей, переуступка прав требования в новостройке – довольно распространенное явление на сегодняшний день. Самое важное – выбрать удачный момент для сделки, а это уже зависит от конкретной ситуации на объекте, стратегии инвестирования и жизненных обстоятельств продавца.

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .

Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

сам договор долевого участия;

разрешение на переуступку прав от застройщика;

справка о погашении задолженности перед застройщиком;

разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Оцените статью: