Как оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости

Как оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости?

Одной из самых выгодных для банков и наиболее приемлемых для населения форм кредитования является ипотека под залог приобретаемой недвижимости, ведь при оформлении данного займа нет необходимости искать предмет залога. Существует целый ряд разнообразных программ данного вида ссуды, но у них у всех есть общий элемент — приобретаемое жилье с использованием этого кредита является залогом по ипотеке.

Как оформить ипотеку под залог приобретаемого жилья?

Принцип кредитования под залог приобретаемой квартиры очень прост. Заемщик оформляет ссуду в одном из финансовых учреждений с условием, что купленное за счет этих денег жилье впоследствии перейдет банку в качестве залога. Таким образом, данный принцип позволяет заемщику получить долгожданную жилую недвижимость, а банк получает прибыль в виде процентов по кредиту, а за счет залога жилья минимизирует возможные риски невозврата заемных средств.

Сегодня оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости можно практически в любом банке: от небольших кредитных организаций, до крупнейших финансовых учреждений. Процесс получения займа по любой из программ будет примерно одинаковым: для начала потенциальный заемщик должен будет получить одобрение банка, потом ему предстоит выбрать жилье на первичном или вторичном рынке, оценить и застраховать недвижимость и т. д. После согласования объекта кредитования с банком, заемщик заключает договор ипотеки с кредитором и получает необходимую сумму денег для совершения сделки купли-продажи с продавцом жилья.

Особенности оформления ипотеки под залог имущества

Итак, приобретение жилья в ипотеку предполагает залог покупаемой недвижимости. Это означает, что на время действия договора ипотеки между банком и заемщиком, жильем будет пользоваться заемщик, но юридически право собственности на имущество будет находиться у банка. Заемщик может себя и свою семью прописать в квартире по ипотеке, проводить там косметический ремонт, но продавать, дарить или делать перестройки в квартире без согласования с кредитором не имеет права.

Чтобы оформить ипотеку под залог покупаемой квартиры, прежде всего, необходимо ознакомиться с ипотечными предложениями ближайших банков, собрать пакет документов, необходимых для заключения сделки, затем выбрать недвижимость, соответствующую требованиям финансового учреждения, а затем уже заключить ипотечный договор с банком, который определит права и обязанности всех сторон данного кредитного соглашения.

В список требований банка непременно входит пункт об обязательном единовременном погашении части стоимости жилья в качестве минимального первоначального взноса. Сумма первоначального платежа определяется условиями выбранной программы в конкретном банке. Также в обязательном порядке проводится полный анализ и проверка подлинности, всех представленных заемщиком, документов.

Тонкости ипотеки под залог приобретаемого имущества Кроме того, обязательно анализируется платежеспособность клиента, которая является важнейшим условием предоставления ипотечного займа. После подписания ипотечного соглашения с банком и договора купли-продажи с продавцом жилья, заключение сделки регистрируется. После государственной регистрации, заемщик получает свидетельство о праве собственности на недвижимость, предоставленную банку в залог, согласно кредитному договору.

Плюсы и минусы ипотеки под залог покупаемого жилья

Главной положительной стороной ипотеки под залог покупаемого жилья можно назвать то, что данный вид кредитования сегодня предлагают все без исключения финансовые учреждения, которые работают с подобными ссудами. Это значит, что заемщику не придется тратить время и нервы на поиск банка, более того, он не будет никак ограничен в выборе кредитора с наиболее привлекательными условиями ипотечного кредитования.

Другими немаловажными достоинствами данного вида жилищных кредитов можно назвать:

• Относительно небольшую процентную ставку по сравнению с другими видами кредитования (12%-16%)
• Возможность получения крупной суммы — до 90% от стоимости жилья на срок до 30 лет
• Быстроту оформления ипотечного займа под залог приобретаемого жилья (7−20 рабочих дней)
• Разнообразие программ жилищного кредитования под залог покупаемой недвижимости
• Возможность участия заемщика в программах льготного кредитования.

К отрицательным сторонам данной программы можно отнести ограничения использования залогового жилья, предусмотренные договором ипотеки, а также необходимость ежегодного страхования недвижимости, а заемщику придется ежегодно приносить в банк обновленные справки о доходе. Кроме того, переплата по ипотеке до сих пор остается на достаточно высоком уровне.

Однако, несмотря на существенные минусы ипотеки под залог покупаемой недвижимости, этот вид кредитования до сих пор остается наиболее востребованных среди заемщиков, поскольку данный вид ссуды, сочетает в себе качественный уровень оказания услуги и приемлемую стоимость.

Ипотека под залог имеющегося жилья: банки и условия

Приветствуем! Ипотека под залог имеющегося жилья: выгодно или нет? Сегодня поговорим о важной теме. Вы узнаете о том, что такое ипотека под залог имеющейся недвижимости, как взять ипотеку под залог имеющегося жилья и в каких случаях стоит это делать, а когда более выгодна стандартная ипотека под залог приобретаемой недвижимости.

Ипотека под залог недвижимости существует в двух видах:

1. Ломбардная ипотека — ипотека под залог имущества, по ней, для получения кредита, заемщик обязан передать банку, в качестве залога недвижимость. Вы должны иметь собственную недвижимость, чтобы оформить ломбардную ипотеку или она должна быть у созаемщика/поручителя/другого лица готового заложить недвижимость для вас. Залог закрепляется составлением дополнительного договора. Она несколько отличается от привычной ипотеки под залог приобретаемой недвижимости. Ключевое отличие это предмет залога.
2. Ипотека под залог приобретаемого жилья – это классическая, самая распространенная ипотека. По ней заемщик получает деньги на покупку нового для себя жилья. Именно оно и будет находиться в залоге у банка. А по ломбардной ипотеке в залог должна пойти недвижимость, которая уже есть у заемщика.

Если в залог сдается приобретаемая недвижимость, условия такой ипотеки могут быть более выгодными. Например в Сбербанке, ипотека под залог приобретаемой квартиры доступна по ставке от 11% годовых, а ипотека под залог имеющейся квартиры уже будет от 14%. Это связано с тем, что банку более понятно, куда заемщик направит заемные средства. В какой-то степени – это более прогнозируемое, а значит менее рискованное кредитование.

Сейчас принято различать два вида ипотеки под залог имеющегося жилья:

1. Стандартная ломбардная ипотека. Она популярна у молодых семей: передать в качестве залога можно и жилье родителей.
2. Для ипотеки без первоначального взноса. Главное достоинство – короткие сроки оформления кредита и возможность быстро приобрести нужное жилье на рынке, не дожидаясь пока будет реализована квартира заемщика. Данная программа будет интересна тем, кто планирует переезд в новое жилье (не зря в Левобережном банке она называется «Переезд»), но не имеет средств на первый взнос по классической ипотеке и времени, чтобы продать собственную недвижимость быстро и без потерь в деньгах. Приобретение квартиры по этой схеме возможно без первоначального взноса. Механизм такой ипотеки прост: вы получаете решение по ипотеке в любом банке с условием, что у вас будет первый взнос, а затем берете ипотеку под залог квартиры на этот ПВ. Так, у вас получается ипотека без первоначального взноса. Часть денег вы получаете по одной программе, а часть по другой.

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости? Выгодно ли будет ее брать? Давайте проанализируем Плюсы и минусы ипотеки под залог имеющейся недвижимости.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической.

Плюсы:

• Во-первых, вы не обязаны отчитываться в том, куда используете средства. Займом вы можете распорядиться по своему усмотрению.
• Во-вторых, вы можете взять такую ипотеку без первоначального взноса. Ипотека без первоначального взноса возможна и в классическом варианте, но тут надо знать нюансы (читайте наш прошлый пост).
• В-третьих, можно приобрести жилье, которое по обычной ипотеке приобрести нельзя или очень сложно (перепланировка, коммуналка, комната в общежитии, ипотека на коттедж, дачу, недострой и т.д.)

Минусы:

• Повышенные требования к недвижимости, передаваемой в залог. Как правило, банки предпочитают не выдавать ипотечный кредит владельцам квартир, состояние которых оставляет желать лучшего.
• Требования к обязательной страховке. При выдаче ипотеки под залог имеющейся недвижимости страхование жизни и здоровья заемщика, залогового жилья и даже права собственности является обязательным.
• Некоторым категориям граждан получить такую ипотеку будет сложнее (ИП, собственники бизнеса, топовые руководители и учредители). Банк может посчитать, что креди оформляется под бизнес.
• Ставка выше, чем по классической ипотеке. Разница может достигать 3%.

Как правило, ипотека под залог земельного участка, квартиры или любой другой недвижимости популярна среди:

• Людей, у которых в собственности находится квартира или земля, но нет средств для первоначального взноса;
• Представителей малого бизнеса, которые берут нецелевой кредит для развития бизнеса;
• Людей, стремящихся приобрести жилье за границей;
• И тех людей, которые собираются строить частный дом.

Максимальный размер ломбардной ипотеки рассчитывается в каждом банке по-своему. Если вы собираетесь брать кредит под залог квартиры, вам необходимо сначала прикинуть возможную сумму, которую выдаст вам банк. Все зависит, в основном, от стоимости жилья. У каждого банка имеется свой коэффициент, который понижает реальную рыночную стоимость недвижимости и именно он определяет размер залогового займа.

Для примера возьмем Газпромбанк. Тут требование 70% от оценки. Таким образом, квартира, рыночная стоимость которой 3 млн. рублей, может обеспечить вам ипотечный займ в максимальном размере 2 100 000 рублей (дисконт 30% от оценочной стоимости).

Как получить ипотеку под залог жилья? Каждый банк имеет свои требования к залоговой недвижимости, которые необходимо учитывать при подаче заявки на ломбардную ипотеку. Поэтому не лишним будет подать такую заявку сразу в несколько банков.

Мы приготовили для вас универсальный алгоритм действий, которые нужно совершить, чтобы взять кредит под залог имеющейся недвижимости или под залог доли в квартире:

1. Ознакомиться с предложениями банков.
2. Сделать оценку недвижимости.
3. Подготовить банку необходимые документы на залоговую квартиру и по трудовой деятельности. Конкретный перечень документов лучше уточнять непосредственно в финансовом учреждении.
4. Подать заявки сразу в несколько банков.
5. Дождаться одобрения ипотеки.
6. Выбрать банк.
7. Подписать кредитный договор, договор залога и закладную.
8. Пройти регистрацию документов в юстиции.
9. Получить деньги.

Как правило, к недвижимости, предлагаемой банку в залог, выдвигаются следующие стандартные требования:

• Наличие всех основных коммуникаций, таких как водопровод, отопление и электричество.
• На жилье не должно быть никаких имеющихся обязательств ни со стороны заемщика, ни со стороны каких-либо других собственников.
• Планировка помещения должна удовлетворять все требования технической документации.

Имеющуюся квартиру в качестве залога, не принимают если:

• Жилье в старых домах, которые не страхуют страховые компании.
• Дома, требующие кап. ремонт, под снос или в аварийном состоянии.
• Материал стен и перекрытий – дерево.
• Малоэтажные дома.

Если хотя бы по одному из перечисленных критериев жилье не подходит, то банк имеет полное право отказать заемщику в выдаче ипотеки под залог жилья.

Выдает ипотеку под залог имеющейся недвижимости на следующих условиях:

1. Займ выдается сроком до 20 лет
2. Сумма ипотеки – от 500 тысяч рублей до 10 миллионов рублей (коэффициент понижения рыночной стоимости залоговой недвижимости у Сбербанка – от 40% до 60%)
3. Сбербанк выдает кредит под залог земельных участков, дачи, гаража, частного дома и т.д.
4. Процентная ставка колеблется от 14%, в зависимости от сроков ипотеки. Причем такие проценты действуют исключительно для зарплатных клиентов Сбербанка. Для всех прочих процентная ставка увеличивается на 1%. А в случае, если такой клиент отказывается от страхования увеличивается еще на 1%.

Плюсы:

+ Вы имеете дело с проверенным и надежным банком;

+ Вы можете оформить ломбардную ипотеку, передав в залог практически любую недвижимость;

+ Если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на серьезные льготы при вычислении процентной ставки.

Минусы:

— Сбербанк имеет достаточно невыгодный дисконт. Банк предложит вам займ в размере всего лишь 40% от оценки жилья.

— Относительно высокий процент.

— ИП, собственники бизнеса, руководители небольших организаций по данной программе не кредитуются.

1. Займ выдается сроком до 30 лет
2. Банк предлагает только целевые кредиты
3. Сумма ипотеки – не менее 500 тысяч рублей. Коэффициент понижения рыночной стоимости залогового объекта составляет 70%.
4. Процентная ставка начинается от 11,5% (для зарплатников и надежных клиентов сроком до 5 лет и залогом менее 50% от стоимости недвижимости).

Плюсы:

+ Большие сроки погашения займа.

+ Выгодный коэффициент банка. Россельхозбанк будет готов предоставить вам займ в 70% от рыночной стоимости жилья.

+ Сравнительно неплохой процент.

Минусы:

— Кредит целевой. То есть, по каждой трате кредитных средств вы будете обязаны отчитываться перед банком, а именно представить документы на покупку новой недвижимости.

1. Банк предлагает только нецелевые кредиты.
2. Коэффициент банка на понижение рыночной стоимости недвижимости составляет до 50%
3. Фиксированная процентная ставка – 13,6% ежегодно.
4. Срок до 20 лет.
5. Сумма до 15 000 тыс. руб.

Плюсы:

+ Вы можете взять нецелевой кредит и потратить средства так, как считаете нужным.

+ В среднем неплохой коэффициент – 50%.

+ Большая зона охвата банка.

Минусы:

— Процентная ставка от ВТБ-24 выше, чем у ряда других финансовых учреждений.

1. Займ выдается сроком до 15 лет.
2. Дисконт от рыночной стоимости жилья – до 30%, но не менее 15% от стоимости.
3. Банк выдает нецелевые потребительские займы.
4. Минимальный размер процентной ставки составляет 11,75% в год.
5. Максимальная сумма – 30 000 тыс. руб.
6. Обязательное титульное страхование.

Плюсы:

+ Вы можете оформить нецелевой потребительский кредит.

+ Сравнительно небольшая ежегодная процентная ставка.

Минусы:

— Меньший срок кредитования, чем у других банков.

— Большие дополнительные расходы.

Если у вас есть проблемы с документами по квартире и нужна юридическая поддержка, то рекомендуем обратиться за помощью к нашему специалисту (Заполните специальную форму в углу). Услуга в этом году бесплатная. Каждый взявший консультацию имеет шанс значительно ускорить решение своего вопроса.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке

Оформление недвижимости в обеспечение банку является обязательным условием ипотечного кредитования. Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке распространенная процедура оформления кредита.

Для выдачи ипотеки Сбербанк потребует залог – обеспечением могут выступить не все объекты. В плане собственности имеющаяся недвижимость может быть любая, например родственников. Если в собственности нет недвижимости, то ввиду залога выступит приобретаемое жилье.

Сбербанк это одна из самых лидирующих финансовых организаций в стране. Ипотека в Сбербанке имеет свои преимущества:

• надежность – заемщик может быть уверен в прозрачности сделки, так как Сбербанк занимает первое место по выдаче ипотеки;
• можно использовать практически любой вид имеющейся собственности в качестве обеспечения;
• широкий список льготных условий и государственных программ, благодаря которым заемщик может существенно снизить процент по займу.

Условия оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости практически не отличаются от оформления ипотеки на стандартных условиях.

• срок кредитования до 30 лет;
• процентная ставка от 12 %;
• валюта ипотеки – рубли;
• кредит предоставляется не более 80 % от оценочной рыночной стоимости залогового объекта.

Обеспечение ипотеки является основным условием её получения. Ввиду обязательства выступает имеющееся либо приобретаемое жильё. Таким образом, Сбербанк существенно уменьшает риск недобросовестности плательщика.

Для обеспечения можно использовать практически все виды имеющейся недвижимости: земельный участок, долевая собственность, загородный дом, квартира и т.д. Так же для обеспечения зачастую используют два вида объектов, например дом и земельный участок. Главное для Сбербанка это предоставление альтернативы и доказательство вашего финансового благосостояния.

Для доказательства банк потребует не только справки о доходах, но и первоначальный взнос. Это показывает Сбербанку, что заемщик умеет планировать свои расходы.

Это классический и распространенный способ оформления ипотеки. Залогом выступает приобретаемая недвижимость, но ипотека под залог недвижимости в Сбербанке имеет свои преимущества и недостатки. Заемщику придется застраховать не только объект недвижимости, но и свою жизнь, что подразумевает траты.

Стоит отметить, что страхование мужчин при оформлении ипотеки обойдется дороже. Девушки и женщины до 35 лет оцениваются Сбербанком, как надежные и ответственные заемщики, поэтому и страховая премия существенно ниже.

Так же Сбербанк предъявляет жесткие требования к объекту обеспечения, если вы выбираете новостройку, то выбор будет ограничен только партнерами-застройщиками, если же вы приобретаете вторичное жильё, банк примет только экономически выгодное имущество, ввиду решения проблем по погашению основного долга.

В качестве обеспечения вы можете предоставить банку другой объект, как в личной собственности, так и других собственников. Залогом может выступить:

Не все объекты можно предложить Сбербанку, как обеспечение. Рассмотрим более подробно, какую недвижимость банк считает неликвидной:

• год постройки дома должен быть не старше 1970 года;
• если квартира продавалась более 5 раз, у кредитора возникнут опасения с юридической точки зрения;
• деревянные строения не подходят под залог;
• Сбербанк не рассматривает «ветхое» жильё;
• если жильё невозможно приватизировать;
• долевая имеющаяся собственность рассматривается только в определенных случаях;
• на объекте зарегистрированы: инвалиды, несовершеннолетние, военные и недееспособные лица.

Долевое жильё рассматривается Сбербанком индивидуально, обычно требуется либо переоформление, либо заявление от участника обще долевого объекта о том, что его доля так же будет находиться в залоге у банка. Конечно же, ни один собственник беспричинно не отдаст свою долю в залог, но это не значит, что юристы банка откажут в сделке.

Как таковая ипотека под залог имеющейся собственности в Сбербанке не выдается, Сбербанк выдает нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости. То есть заемщик сможет распорядиться деньгами на свое усмотрение. Преимуществом такого кредита является низкая процентная ставка. А банк охотнее выдает ипотеку, если залог признан более чем ликвидным.

Ввиду объекта обеспечения земельный участок не всегда охотно рассматривается банком. Реализация земельного участка весьма проблематична, поэтому Сбербанк тщательно проверяет документы и географию объекта. При одобрении банком предложенного залога, играют роль такие факторы как:

• качество земли;
• удаленность от инфраструктуры;
• коммуникации;
• назначение земли.

Документы для оформления ипотеки под залог имеющегося жилья

Сбор документов идентичен процедуре стандартного оформления ипотечного кредита:

• анкетирование;
• паспорт гражданина РФ;
• доказательство финансового благополучия;
• согласие супруга/супруги;
• справка из органов опеки, если на объекте прописан несовершеннолетний ребенок;
• документы собственности на объект обеспечения.

Оформление любого кредита предполагает сбор документов со стороны заемщика, когда оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости, потребуется дополнительная документация на объект залога.

• оценочная процедура;
• документ на право собственности;
• если объект имеющейся недвижимости не является собственностью заемщика, необходима нотариально заверенная доверенность о передаче прав распоряжения объектом;
• свидетельство о регистрации объекта.

Преимущества и недостатки ипотеки под залог имеющейся недвижимости

1. Банк охотно идет на сделку в случае полного удовлетворения ликвидностью объекта.
2. Нецелевой кредит можно использовать не только на приобретение жилья.
3. Объектом обеспечения выступает недвижимость, как в личной собственности, так и сторонних лиц.
4. Необязателен первоначальный взнос, единственное условие, это то, что Сбербанк сможет одобрить кредит не более 80 % от оценочной стоимости.
5. Широкий список льготных и спецпредложений для зарплатных клиентов, пенсионеров, молодых семей.

К недостаткам можно отнести:

1. Обязательное страхование объекта обеспечения и жизни заемщика.
2. Высокие предъявляемые требования к объекту;
3. Более высокая процентная ставка, но в сравнении с обычным потребительским кредитом, оно существенно меньше.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке выгодна тем, что можно использовать денежные средства по усмотрению. Но даже несмотря на это, граждане охотнее приобретают вторую недвижимость именно по данной схеме.

Заём выдается в большинстве случаев, единственной причиной отказа в банке может послужить плохая кредитная история, по всем остальным параметрам Сбербанк охотно идет на сделку, и за короткий срок оформляет кредит.

• Любой
• 1 год
• 2 года
• 3 года
• 4 года
• 5 лет
• 6 лет
• 7 лет
• 8 лет
• 9 лет
• 10 лет
• 12 лет
• 15 лет
• 20 лет
• 25 лет
• 30 лет

Взять ипотеку под залог приобретаемой недвижимости

При оформлении ипотеки под залог приобретаемой недвижимости наиболее низкие проценты – при приобретении недвижимого имущества в строящихся объектах:

1. Сбербанк: дает возможность оформить ипотеку в новостройках по ставкам от 7,90% (при покупке жилья у застройщиков-партнеров).
2. Газпромбанк: ипотечное кредитование по ставкам от 9% при покупке объектов у крупнейших застройщиков.

Также многие банки выдают кредиты под низкие проценты при рефинансировании текущих обязательств перед другими банками (например, в Сбербанке – от 9,5%).

При заключении договора ипотеки в залог приобретаемой недвижимости на собственность заемщика устанавливается обременение в пользу банка (ограничение на продажу объекта и сдачу помещения в аренду без согласия кредитного учреждения). Данные сведения регистрируются и отображаются в ЕГРН сразу после регистрации сделки. При приобретении квартир в строящихся домах обременение накладывается после оформления собственности, но не позже устанавливаемых банком-кредитором сроков.

Все существующие программы жилищного кредитования можно разделить на две группы: в одну входят те, которые востребованы среди потенциальных заемщиков, но не всегда интересны банку, другую составляют предложения, которые пользуются популярностью, как среди заемщиков, так и среди кредиторов. Бесспорным лидеров среди них является ипотека под залог приобретаемого жилья, на долю которой приходится подавляющее большинство осуществляемых с использованием заемных средств сделок.

Принцип работы это программы очень прост. Вы оформляете ссуду в банке, с тем условием, что купленная за счет такого кредита недвижимость впоследствии будет передана в залог банку. Данный механизм с одной стороны позволяет лицу, обратившемуся в банк, получить жилье, не имея при этом ничего в собственности, с другой – защищает банка от возможных рисков невозврата подобного займа.

4 главных преимущества ипотеки под залог приобретаемой недвижимости.

Первое достоинство данного вида жилищных кредитов заключается в том, что такие программы предлагают все без исключения банки, работающие с подобными займами. Это означает, что вам не только не придется тратить время на поиск кредитора, но вы еще и не будете никак ограничены в своем выборе: вы сможете получить ссуду в любой кредитной организации при условии того, что выполните все условия выдачи ипотеки.

Вторым немаловажным преимуществом является размер процентных ставок, которые более низкие по сравнению с теми, которые установлены банками для других, менее распространенных, видов жилищных ссуд. Более того, периодически финансовые учреждения предлагают нечто вроде сезонных скидок, снижая их размер на пункт или половину пункта, что в долгосрочной перспективе экономит немалые деньги.

Третьим преимуществом можно назвать быстроту оформления ипотеки под залог приобретаемой квартиры. Поскольку появилась она довольно давно, банки успели накопить достаточный опыт в этом направлении, который позволяет им в кратчайшие сроки принимать решения по каждому потенциальному заемщику. Кроме того, используемые на протяжении нескольких лет подходы к организации всего процесса кредитования делают его максимально комфортным для заемщика.

Разнообразие программ внутри этого вида жилищных кредитов можно отнести к четвертому достоинству. Казалось бы, цель у них одна – купить недвижимость, задействовав банковский кредит. Вместе с тем, кредиторы готовы предлагать ссуду, учитывая при этом те или иные особенности заемщика. Например, практически все банки создают специальные льготные условия для сотрудников зарплатных клиентов, разрабатывают отдельные варианты кредитования для молодых или семейных заемщиков. Все это позволяет подобрать тот вариант ссуды, который больше всего вам подходит и дает максимально возможное количество льгот по ипотеке.

Мы уже успели сказать о том, что ипотеку под залог покупаемого жилья можно оформить почти во всех банках, главное – это выбрать тот, который подходит именно вам. Сегодня вы можете кредитоваться как в небольших финансовых организациях, так и у таких лидеров в данной области как Сбербанк, Уралсиб, ВТБ 24, Банк Москвы и Дельтакредит. Сам же процесс получения ссуды будет одинаковым: прежде всего нужно будет дождаться одобрения банка на ипотеку, затем выбрать жилье и решить какие риски вы планируете застраховать. После того, как вы определитесь с выбором и согласуете покупку с банком и дату сделки с продавцом, кредитор предоставит вам денежные средства, необходимые для осуществления расчетов.

Итак, данный вид ипотеки позволяет приобрести практически любую недвижимость, в кратчайшие сроки, под сравнительно небольшой процент, а в ряде случаев дает возможность воспользоваться льготами в виде пониженной платы за пользование заемными деньгами или специальных условий для некоторых заемщиков. Существуют ли при этом недостатки у казалось бы идеального вида жилищного займа? На сегодняшний день он один – уровень ставок, по которым российские банки выдают ссуды нашим соотечественникам в несколько раз превышает размер тех, что установлены по ипотеке в Европе. Например, средняя плата за пользование заемными средствами в Чехии, составляет 5 %, в то время, как в России, она находится на отметке 13% годовых.

Конечно, еще можно упомянуть о том, что существуют определенные ограничения по пользованию залоговым жильем, дополнительные затраты по страхованию и необходимость ежегодно приносить в банк обновленные справки о доходе, но эти минусы относятся ко всем без исключения видам жилищных кредитов.

Подводя итого, можно с уверенностью назвать ипотеку под залог приобретаемого жилья самой оптимальной ссудой, сочетающей в себе качественный уровень оказания услуги по приемлемой стоимости.

Стоит ли связываться с ипотекой под залог имеющейся недвижимости?

Использование заемных денег или кредита может быть вполне эффективным инструментом для решения каких-то очень важных и насущных проблем человека, семьи или бизнеса.

Но, как известно, за все приходится платить, и деньги в долг тоже никто не дает даром. Поэтому кредит, как финансовый механизм получения денег, сейчас, чтобы расплатиться по нему потом, оправдан в том случае, если приобретается актив или услуга, реально необходимая.

Трудно поспорить, но именно приобретение жилья является оправданием того, чтобы стать должником банка на долгие годы.

В этой статье будет рассказано, чем привлекателен ипотечный займ под залог недвижимости, какие имеются риски для заемщика, как выглядит процедура получения такого вида ипотеки, и где лучше всего найти выгодные для себя условия кредитования.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: преимущества и недостатки

Ипотечные кредиты, которые как раз служат таким инструментом приобретения жилья в долг, можно рассматривать как почти единственный возможный вариант приобретения своей крыши над головой в современных экономических условиях.

Но для того чтобы ипотека действительно принесла пользу, а не стала тяжким бременем на длительное время, следует знать все возможные варианты применения ипотечного займа. Одним из таких вариантов является приобретение нового жилья с помощью ипотечного кредита под залог недвижимости, имущества, имеющегося у заемщика.

Принимая решения о том, стать ли участником схемы кредитования под залог, имеющейся собственной квартиры, дома или земельного участка, нужно как минимум оценить все потенциальные выгоды и риски такого метода кредитования.

Если говорить об очевидных достоинствах схемы кредитования под залог недвижимости, то в первую очередь заслуживают внимания такие факторы как:

Как видно, достоинств ипотеки под залог недвижимости имеется предостаточно, чтобы оценить ее преимущества перед другими форматами ипотечного кредита.

Но, кроме очевидных достоинств, заемщику также следует принимать во внимание и недостатки такой схемы кредитования, куда нужно отнести в первую очередь следующие:

1. Стоимость принимаемого в залог имущества оценивается банком, исходя из рыночных условий — т. е. насколько ликвидна недвижимость на рынке, ее состояние, правовые перспективы. Как правило, при оценке банком стоимости объекта при выдаче кредита принимается в расчет ипотеки только 60-70% от рыночной стоимости конкретного объекта. Этим, как бы банк страхуется от рисков того, что жилье может потерять свою стоимость по причинам, связанными с экономикой, градостроительными решениями органов власти. Поэтому, например, чтобы получить кредит на покупку новой квартиры стоимостью 5 000 000 рублей, предоставляемая в залог недвижимость должна иметь начальную стоимость не ниже 5 500 000 рублей, или проще говоря — на 20- 30% выше.
2. Поскольку банк принимает в залог недвижимость, и она служит гарантией платежеспособности заемщика, то он вынужден постоянно отслеживать стоимость на рынке этого объекта. И если по каким-то причинам стоимость залога может упасть в цене, то банк может и имеет право истребовать от заемщика предоставление дополнительных гарантий по ипотеке.

Такие ситуации встречаются довольно часто в тех случаях, когда район, где находится заложенная квартира, подпадает под планы новой застройки или что еще хуже, под планы строительства промышленных объектов, дорог, мостов и других публичных сооружений.

Таких примеров немало, где наиболее показательным случаем может служить план реновации, проводимый в Москве (как пилотный проект для остальных регионов страны). Стоимость квартир в таких районах начинает существенно снижаться, и банки вынуждены требовать от ипотечных заемщиков дополнительных гарантий. А к этому не всегда готовы даже добросовестные заемщики.

Дополнительным обеспечением по кредиту, может быть предоставление еще какой-нибудь недвижимости, или банк идет на ужесточение условий по обслуживанию ипотечного займа — повышение процентных ставок или сокращение сроков кредитования.

Кроме этих двух главных отрицательных факторов, связанных с ипотекой под залог, также следует упомянуть, что заложенная квартира, даже находящаяся на праве собственности у заемщика, имеет существенные ограничения, в частности:

• заложенную квартиру нельзя ни продать, ни подарить даже близким родственникам (т. е. оформить дарственную);
• под заложенную квартиру уже нельзя оформить другой кредит;
• существенные ограничения накладываются на переустройство объекта недвижимости, перепланировку, и даже капитальный ремонт, который может каким-то образом сказаться на стоимости квартиры;
• сдача в аренду недвижимости требует дополнительных согласований с банком-кредитором, что существенно снижает возможность оперативно работать на рынке аренды жилой или коммерческой недвижимости.

Таким образом, имеющиеся отрицательные стороны и ограничения при залоговом ипотечном займе, могут в каких-то случаях вообще заставить перестать рассматривать этот вариант, как реально возможный для каждого конкретного заемщика.

Тем не менее, положительные моменты, несомненно, имеют пользу и значимость при определенных условиях у большинства заемщиков — это может быть единственный приемлемый вариант как-то улучшить свои жилищные условия.

Какой должна быть ипотека под залог имеющейся недвижимости, чтобы банк ее принял в качестве залога

Рассматривая заявку по предоставлению ипотеки на условиях залога, любой банк очень внимательно, если не сказать придирчиво, относится к тому, что ему заемщик готов выставить, как предмет залога.

Как следует из практики, банки принимают любую ликвидную недвижимость, которая имеет рыночную стоимость, и по которой нет каких-либо правовых ограничений (правовое обременение).

Поэтому ниже мы приведем те условия, при которых банк ограничивает или не принимает заявки по ипотечным кредитам с использованием залога:

• дома, квартиры признаны аварийными или включены в муниципальные программы сноса или капитального ремонта;
• жилые объекты недвижимости, которые имеют срок постройки более 50 лет (начиная с 1977 года). Правда, есть элитные районы в любом городе, где наоборот — старые дома (например, так называемой сталинской застройки) ценятся гораздо выше, чем новые. Но это скорее исключение, чем правило, и банк исходит из реальных рыночных рисков, а не из того, какую историческую ценность представляет тот или иной дом;
• недвижимость, уже находящаяся в залоге, даже у того же самого банка, что выдает ипотеку;
• если в качестве совладельцев или зарегистрированных (прописаны) в качестве жильцов имеются несовершеннолетние дети, недееспособные люди (инвалиды). Так как, по мнению банкиров, распределение собственности среди таких совладельцев накладывает на правовой статус квартиры или дома значительные правовые риски, к которым банки относятся очень настороженно;
• если имеется несколько собственников в квартире, особенно когда требуется согласие всех совладельцев на то, чтобы недвижимость была отдана в залог.

Предоставление ипотечного кредита под залог, и что самое главное — ставка по кредиту, во многом зависит от того, что именно будет предложено банку заемщиком в качестве гарантий, какое имущество. Чем ликвиднее жилье, недвижимость востребована рынком, тем надежней статус заемщика, тем ниже будет ставка кредитования, больше льгот по условиям ипотеки и меньше формальных процедур, предшествующих заключению договора займа.

В идеальном варианте, квартира или дом, которые могут быть предметом залога у банка, должны выглядеть следующим образом:

1. Дома не ранее, чем застройки начала 80-90-хх годов.
2. Имеется единоличный собственник, который имеет полное право распоряжения имуществом. В таких случаях банки готовы рассмотреть даже суммы обеспечения принимаемого в качестве залога более чем в 80%.
3. Недвижимость имеет (на момент подачи в банк заявки на кредит) запись в ЕГРН (единый реестр недвижимости) и на руках у будущего заемщика имеется соответствующее свидетельство о регистрации (собственности).
4. Район, где расположена недвижимость не находится в генеральном плане новой жилой застройки или отчуждения земель.
5. Если в качестве залога выставляется заемщиком отдельно стоящий дом, земельный участок, то он должен иметь полный кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, произведено межевание, квитанции и прочие документы, подтверждающие уплату земельного налога. Также следует обратить внимание, чтобы статус земельного участка соответствовал фактическому его использованию.

Так, например, часто встречаются случаи, когда коттедж построен на землях сельхозназначения и земля не выведена под статус индивидуальной жилой застройки. Такой объект банк не примет в качестве обеспечения, так как имеется существенный риск того, что правовой статус земельного участка может быть оспорен третьими лицами, и объект недвижимости или земля могут быть изъяты у собственника или на него будут наложены существенные штрафные санкции.

1. В некоторых случаях банки идут на предоставление ипотеки под залог жилищного сертификата, который выдается военнослужащим и другим, социально защищенным группам населения. Но, как правило, банки весьма неохотно идут на работу с этими ценными бумагами, фактически дающими право на недвижимость. И если они принимают такие сертификаты как обеспечение, то с существенным дисконтом по залоговой стоимости, которая редко превышает 50%.

В дополнение к сказанному, также следует отметить, что любой объект недвижимости, который предлагается банку в качестве гарантийного обеспечения, должен иметь статус частной собственности.

Все квартиры, которые не приватизированы до сих пор, или вообще не могут быть приватизированы ни при каких условиях (например, комната в общежитии), не могут быть приняты банком в качестве залога.

На российском рынке ипотечного кредитования работает множество игроков, каждый из которых старается привлечь заемщика своими уникальными предложениями, иногда просто обещая «золотые горы».

Однако, как показывает практика, выбор того, куда пойти и с кем заключить договор ипотеки и отдать в залог свое кровное жилье, зависит в первую очередь от того, насколько надежен сам банк или кредитная организация.

Если рассматривать наш отечественный рынок ипотеки, то на нем, как и следует ожидать, лидируют государственные банки или банки, которые контролируются государственными структурами.

И это не удивительно, так как не только банк заинтересован в надежности контрагента, но и сам заемщик хочет быть уверенным, что банк не воспользуется возможностью перезаложить его квартиру на ипотечном рынке, о чем узнает собственник, когда к нему вдруг придут судебные приставы (в лучшем случае).

Поэтому, если выбирать банк с кем стоит заключить ипотечный договор, то лучше всего воспользоваться банками, входящими в список топ-10 российских банков и где государство имеет свою долю контроля.

Основные условия предоставления ипотечного кредита на принципе залога имеющейся недвижимости, указаны в нижеприведенной таблице.

Оцените статью: