Дополнят налоговые правила учета компенсаций дольщикам

Дополнят налоговые правила учета компенсаций дольщикам

Чтобы гарантировать защиту их прав, застройщикам придется тратиться на уплату взносов в компенсационный фонд.

Для отражения таких расходов в «прибыльной» базе есть норма ст. 264 НК РФ.

Теперь аналогичное положение пропишут и для упрощенцев (ст. 346.16 Кодекса), привлекающих деньги граждан, участвующих в долевом строительстве.

Также появится еще один свободный от налогообложения доход — средства фонда, формирующиеся за счет обязательных отчислений строителей.

• Меня терзают смутные сомнения, или Не повод для отказа в госрегистрации 23 января
• Порядок перепланировки офисов и жилья теперь общий 10 января
• Москвичи оценили преимущества визитов к нотариусу 22 октября 2018
• Каждый второй кадастровый инженер путается в метраже и назначении недвижимости 19 октября 2018
• Заставить неторопливого застройщика оплатить временное жилье стало возможным 17 октября 2018

© Журнал «Время Бухгалтера» 2004 — 2019 | РУНА консалтинговая группа

Налоговая обложила выплаты дольщикам за задержки строительства налогом как выгоду

Дольщик при несвоевременной сдаче жилого дома в эксплуатацию вправе обратиться в суд с иском о взыскании:
• неустойки за просрочку передачи объекта по договору долевого участия;
• штрафа за нарушение прав потребителя;
• сумм оплаты судебных расходов, услуг адвокатов (представителей);
• сумм доказанных убытков;
• компенсации морального вреда.

В Письме от 27.06.2018 N 03-04-05/44154 Минфин России разъяснил особенности налогообложения НДФЛ выплат застройщиком неустойки (штрафа), сумм возмещения морального вреда, судебных расходов и реального ущерба участникам долевого строительства по решению суда.

Неустойка
Неустойки (пени) не включены в закрытый перечень доходов, с которых не нужно удерживать НДФЛ (ст. 217 НК РФ). Поэтому сумма, выплаченная застройщиком в случае нарушения срока сдачи объекта долевого строительства его участнику, является доходом физического лица, облагаемым НДФЛ на общих основаниях.

Штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке
Выплата такого штрафа гражданину не носит компенсационного характера, поэтому сумма облагается НДФЛ (п. 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)). Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у дольщика, они включаются в доход гражданина на основании положений ст. 41, ст. 209 НК РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица.

Возмещение морального вреда
Решение вопроса, облагается ли НДФЛ сумма возмещения морального ущерба, зависит от того, на основании чего произведена выплата. Так, по мнению Минфина, компенсация морального вреда, назначенная решением суда в соответствии со ст. 15 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», не подлежит обложению НДФЛ, поскольку является компенсационной выплатой, предусмотренной абз. 2 п. 3 ст. 217 НК РФ.

Возмещение судебных расходов
Доходы в виде сумм возмещения налогоплательщику судебных расходов, произведенного на основании решения суда, не подлежат обложению НДФЛ (п. 61 ст. 217 НК РФ).

Возмещение реального ущерба
Выплаты в виде возмещения реального ущерба не признаются доходом физического лица (поскольку не образуют экономическую выгоду) и не облагаются НДФЛ. К возмещаемому реальному ущербу, причиненному организацией-застройщиком налогоплательщику, относятся, в частности, суммы фактических затрат на наем жилого помещения за период нарушения срока передачи объекта долевого строительства.

Суммы упущенной выгоды (если таковые были выплачены) подлежат налогообложению в общеустановленном порядке (Письмо ФНС России от 27.08.2013 N БС-4-11/15526).
Если компенсационные выплаты производятся по решению суда, застройщик обязан выплатить дольщику именно ту сумму, которая указана в решении. Таким образом, если сумма НДФЛ выделена в резолютивной части судебного решения, то застройщик обязан ее удержать. Если же в решении суда сумма налога не указана, застройщик должен выплатить назначенную судом сумму в полном объеме и известить налоговую инспекцию и налогоплательщика-дольщика о невозможности удержать НДФЛ (п. 5 ст. 226 НК РФ). В этом случае обязанность уплатить налог на основании налогового уведомления из инспекции возлагается на физическое лицо – получателя дохода. Срок уплаты – не позднее 1 декабря года, следующего за годом, когда получены деньги по решению суда.

Налоговый учет застройщика при долевом строительстве

В отношении налогового учета при долевом строительстве хочется отметить следующее.

Согласно норме НК РФ : «По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)».

Т.е. отразить выручку по ДДУ один раз (при передаче объекта дольщику) нельзя, это противоречит НК РФ! А это значит, что отражать ее надо равномерно на протяжении всего срока действия договора.

Но что считать выручкой по ДДУ? Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ расходы на возмещение затрат на строительство для целей налогового учета признаются целевыми средствами, т.е. не формируют ни доходов, ни расходов. А значит, правильно в качестве выручки от реализации в период действия договора отражать только сумму вознаграждения застройщика, указанную в нем, что отличается от методологии в бухгалтерском учете.

Итак, акцентируем внимание на том, что наша несовершенная законодательная база вынуждает нас один и тот же договор трактовать в одном случае как договор купли-продажи продукции, а в другом случае – как договор оказания услуг.

Корректное распределение выручки между отчетными периодами тоже вызывает затруднение, поскольку надо обеспечить соответствие доходов и расходов в рамках каждого отчетного периода.

Мы вознаграждение застройщика по ДДУ ежеквартально рассчитываем как величину, пропорциональную отношению количества дней действия договора в данном отчетном периоде к сроку действия договора, что закреплено в учетной политике организаций – застройщиков.

Чтобы соотнести расходы с доходами от оказания услуг застройщика, надо определиться, что подразумевается под такими услугами.

Исходя из определения застройщика, можно сказать, что услуги застройщика – это услуги по организации строительства для дольщиков.

Соответственно, к себестоимости этих услуг можно отнести заработную плату подразделения капитального строительства, страховые взносы с фонда оплаты труда, другие расходы на содержание данного подразделения.

Раздел III: налогообложение застройщика при долевом строительстве

Согласно норме НК «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)». Первая проблема, возникающая при прочтении данной формулировки, – что подразумевается под «объектами».

Если «объект» – это объект строительства (а это строящееся здание или сооружение), то ситуации, описанной в оговорке данной нормы не может возникнуть, т.к. в п.1 ст.2 214-ФЗ написано, что «застройщик … привлекает денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». Т.е. предметом ДДУ является строительство объекта недвижимости (здания) непроизводственного назначения. В пп.23.1 п.3 ст.149 НК взяты те же формулировки, в связи с чем можно сделать вывод, что под обложение НДС по ДДУ попадает только строительство производственного здания.

Ясно, что формулировка в НК не четкая и есть риск возникновения споров… Но мы надеемся оказаться правыми, т.к. все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика в силу п.7 ст.3 НК РФ.

Если «объект» – это, все-же, объект долевого строительства (а это помещение в строящемся доме), тогда возникает вторая проблема: что именно подразумевается под использованием данного помещения в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)?

А именно:
• Считается ли используемой для производства товаров (выполнении работ, оказании услуг) квартира, которую юридическое лицо приобрело для проживания своих сотрудников?
• Считается ли помещение (квартира, машиноместо, нежилое помещение) объектом производственного назначения в том случае, если оно приобретается у застройщика как товар для целей перепродажи (или финансовое вложение для целей перепродажи)?

И еще есть третья проблема, связанная с применением в реальной ситуации вышеуказанной нормы НК: откуда застройщик на этапе подписания ДДУ узнает, для каких целей участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства? Или он должен спросить об этом участника и зафиксировать это в ДДУ? Ни в одном законодательном акте РФ об этом не написано.

Исходя из изложенных выше проблем возникает неоднозначная ситуация с обложеним/необложением НДС услуг застройщика при заключении ДДУ на различные объекты долевого строительства с разными участниками долевого строительства.

Так, например, на наш взгляд, совершенно одинаковыми по экономическому смыслу являются операции по «продаже» по ДДУ юридическому лицу и жилых помещений, и нежилых помещений, и машиномест, которые последний в дальнейшем перепродает как товар или уступает приобретенные имущественные права, поскольку для данного юридического лица все эти объекты являются товаром и используются для получения дохода. Т.е. все они должны облагаться НДС.

Так, например, на наш взгляд, заключение ДДУ с юридическим лицом на жилое помещение должно облагаться НДС, поскольку юридическое лицо для личных целей не может использовать данное помещение, т.к. личных целей у юридического лица просто нет.

Так, например, на наш взгляд, даже заключение ДДУ с физическим лицом на жилое помещение не означает однозначного не обложения НДС услуг застройщика, т.к. физическое лицо может в дальнейшем сдать в аренду данное помещение, т.е. будет использовать его для оказания услуг.

Минфин и налоговое ведомство в своих письмах просто цитируют положения выше рассматриваемой нормы НК, поэтому они не добавляют особой ясности в данном вопросе.

2) Налог на прибыль

Согласно норме НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. В этом же подпункте разъясняется, что относится к целевому финансированию: это имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией или физическим лицом – источником целевого финансирования. Причем не любое имущество, а только то, которое приведено в данной норме НК РФ. В частности, к такому имуществу относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков.

Для того, чтобы полученное имущество не учитывалось в доходах организации, она должна вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. При этом какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.

В организации целевого использования денег дольщиков есть следующая проблема: чтобы понимать, на какие объекты можно тратить полученные денежные средства, нужно, прежде всего, четко знать эти объекты. А в процессе строительства это не всегда возможно.

Например, если застройщик не успеет заключить на все коммерческие площади ДДУ до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он будет оформлять их в свою собственность (для дальнейшей продажи по договору купли-продажи).

Или, по окончании строительства будет приято решение оформить в собственность застройщика какие-нибудь сооружения, например, инженерные сети… Понятно, что объекты, оформленные в собственность застройщика, нельзя строить за счет дольщиков.

Конечно, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию возможно определить, куда, сколько и чьих денег ушло, но это будет потом…

А на протяжении всего строительства:

Согласно норме НК РФ сумма нецелевого использования включается в состав внереализационных доходов на дату, когда имущество (в т.ч. денежные средства) фактически были использованы не по целевому назначению. А из этого следует, что если контролирующие органы выявят в какую-то дату нецелевое использование определенной суммы денежных средств, то ее этой же датой, вполне возможно, включат в состав доходов застройщика. И, как говорят некоторые консультанты, в такой ситуации совсем не будет иметь значение тот факт, что может быть застройщик впоследствии и возместил всю эту нецелевым образом потраченную сумму, т.к. механизмов корректировки ранее начисленного внереализационного дохода Налоговым кодексом не предусмотрено.

Однако, хотим заметить, что Минфин РФ в своем письме №03-03-03/1/806 от 11.12.2009 г. говорит, что размещение денежных средств, поступивших от дольщиков, на депозите не считается нецелевым использованием, поскольку деньги в конечном итоге потрачены на строительство. Все-таки, есть какая-то надежда на то, что при полной компенсации за счет собственных средств нецелевым образом в процессе строительства использованных денег дольщиков, их не включат в налогооблагаемые доходы застройщика.

Налоговая обложила выплаты дольщикам за задержки строительства налогом как выгоду

Дольщик при несвоевременной сдаче жилого дома в эксплуатацию вправе обратиться в суд с иском о взыскании:
• неустойки за просрочку передачи объекта по договору долевого участия;
• штрафа за нарушение прав потребителя;
• сумм оплаты судебных расходов, услуг адвокатов (представителей);
• сумм доказанных убытков;
• компенсации морального вреда.

В Письме от 27.06.2018 N 03-04-05/44154 Минфин России разъяснил особенности налогообложения НДФЛ выплат застройщиком неустойки (штрафа), сумм возмещения морального вреда, судебных расходов и реального ущерба участникам долевого строительства по решению суда.

Неустойка
Неустойки (пени) не включены в закрытый перечень доходов, с которых не нужно удерживать НДФЛ (ст. 217 НК РФ). Поэтому сумма, выплаченная застройщиком в случае нарушения срока сдачи объекта долевого строительства его участнику, является доходом физического лица, облагаемым НДФЛ на общих основаниях.

Штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке
Выплата такого штрафа гражданину не носит компенсационного характера, поэтому сумма облагается НДФЛ (п. 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)). Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у дольщика, они включаются в доход гражданина на основании положений ст. 41, ст. 209 НК РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица.

Возмещение морального вреда
Решение вопроса, облагается ли НДФЛ сумма возмещения морального ущерба, зависит от того, на основании чего произведена выплата. Так, по мнению Минфина, компенсация морального вреда, назначенная решением суда в соответствии со ст. 15 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», не подлежит обложению НДФЛ, поскольку является компенсационной выплатой, предусмотренной абз. 2 п. 3 ст. 217 НК РФ.

Возмещение судебных расходов
Доходы в виде сумм возмещения налогоплательщику судебных расходов, произведенного на основании решения суда, не подлежат обложению НДФЛ (п. 61 ст. 217 НК РФ).

Возмещение реального ущерба
Выплаты в виде возмещения реального ущерба не признаются доходом физического лица (поскольку не образуют экономическую выгоду) и не облагаются НДФЛ. К возмещаемому реальному ущербу, причиненному организацией-застройщиком налогоплательщику, относятся, в частности, суммы фактических затрат на наем жилого помещения за период нарушения срока передачи объекта долевого строительства.

Суммы упущенной выгоды (если таковые были выплачены) подлежат налогообложению в общеустановленном порядке (Письмо ФНС России от 27.08.2013 N БС-4-11/15526).
Если компенсационные выплаты производятся по решению суда, застройщик обязан выплатить дольщику именно ту сумму, которая указана в решении. Таким образом, если сумма НДФЛ выделена в резолютивной части судебного решения, то застройщик обязан ее удержать. Если же в решении суда сумма налога не указана, застройщик должен выплатить назначенную судом сумму в полном объеме и известить налоговую инспекцию и налогоплательщика-дольщика о невозможности удержать НДФЛ (п. 5 ст. 226 НК РФ). В этом случае обязанность уплатить налог на основании налогового уведомления из инспекции возлагается на физическое лицо – получателя дохода. Срок уплаты – не позднее 1 декабря года, следующего за годом, когда получены деньги по решению суда.

Госдума одобрила сегодня законопроект №261295-7 с поправками в НК РФ, дополняющими перечень доходов, освобожденных от НДФЛ. Текст проекта закона опубликован на сайте нижней палаты парламента.

Законопроект дополняет статью 217 НК РФ нормой, предусматривающей освобождение от налога на доходы физических лиц сумм возмещений, полученных участниками долевого строительства из специального компенсационного фонда.

В данном случае речь идет о компенсациях, выплачиваемых из Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, сформированного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

Кроме того, поскольку указанный компенсационный фонд будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, возникает необходимость налогового учета таких расходов.

В настоящее время нормы статьи 264 НК РФ позволяют для целей налога на прибыль включать в прочие расходы взносы, вклады и иные обязательные платежи, уплачиваемые некоммерческим организациям.

Законопроектом предлагается распространить такой подход также на застройщиков, применяющих УСН, дополнив пункт 1 статьи 346.16 НК РФ соответствующей нормой.

Указанный закон должен вступить в силу с 1 января 2018 года.

Законопроект с поправками в Налоговый кодекс, предусматривающих освобождение от налогов в отношении средств компенсационного «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», вносится Правительством на рассмотрение в Госдуму.

Фонд создаётся в целях повышения гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками.

В связи с тем, что компенсационный фонд будет формироваться за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, возникает необходимость учёта расходов застройщиков, понесённых ими на уплату таких взносов, при их налогообложении.

В статье 264 Налогового кодекса, такие расходы уже указаны, новым законопроектом предлагается распространить их и на застройщиков, применяющих упрощённую систему налогообложения. Пункт 1 статьи 34616 Налогового кодекса предлагается дополнить нормой, согласно которой при определении объекта налогообложения полученные доходы уменьшаются на сумму расходов в виде отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд.

Также предлагается освободить от налогообложения по налогу на прибыль доходы Фонда, полученные за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, дополнив пункт 1 статьи 251 Налогового кодекса соответствующей нормой.

Госдума освободила от налогов компенсации дольщикам

Госдума приняла в третьем чтении законопроект, который освобождает от подоходного налога выплаты из Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Поступающие в фонд средства также не будут облагаться налогом. Поправки в Налоговый кодекс предложил Минстрой.

Законопроект предполагает изменения в ст. 217 НК, п. 1 ст. 251 НК и п. 1 ст. 346.16 НК. В них перечисляются доходы, которые не подлежат налогооблажению, а также прописывается учет расходов застройщиков и взимание с их дохода сумм в пользу компенсационного фонда.

В первой год с застройщиков будут взимать 1,2% от цены договора участия в долевом строительстве. При этом компания обязана иметь официальное разрешение на строительство. Только при его получении застройщик вправе привлекать деньги граждан. Кроме того, капитал строительной компании должен составлять от 10% от планируемой стоимости проекта.

Владимир Путин подписал закон о создании фонда 31 июля 2017 года. Законопроект об освобождении компенсационных выплат от налогов внесли в Госдуму 5 сентября.

С текстом законопроекта № 261295-7 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» можно ознакомиться здесь.

Застройщик передает квартиры дольщикам: бухгалтерский учет

Дом построен и сдан в эксплуатацию, участники долевого строительства наконец-то получают квартиры от застройщика. Но что при этом застройщику отражать в бухгалтерском учете, если ввод дома в эксплуатацию и передача помещений дольщикам производятся двумя очередями? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Вячеслав Горностаев и Дмитрий Гусихин.

Организация-застройщик сдала в эксплуатацию построенный жилой дом. Ввод жилого дома в эксплуатацию и передача помещений дольщикам производились двумя очередями. По каждой сданной части объекта (дома) могут быть достоверно определены доходы и расходы. Как данная ситуация отражается в бухгалтерском учете организации-застройщика? Как в бухгалтерском учете отразить квартиры, передаваемые по договорам участия в долевом строительстве?

В соответствии с частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом согласно п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Соответственно, речь может идти о любом объекте недвижимости, введенном в эксплуатацию и переданном участнику долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (части 1, 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), и с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными (часть 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). На это обращает внимание Минфин России в письмах от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/75, от 10.11.2009 N 03-03-06/1/739, а также ФАС Уральского округа в постановлении от 26.04.2011 N Ф09-1427/11.

То есть по окончании строительства, на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства, застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от строительства.

При этом получатели средств целевого финансирования обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Минфин России в письме от 18.05.2006 N 07-05-03/02 разъяснил, что расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 “Вложения во внеоборотные активы” (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

При этом в рассматриваемом случае, расходы заказчика-застройщика при передаче соинвесторам квартир как при первой очереди объекта (жилого дома), так и второй, списываются в соответствующей доле с кредита счета 08 “Вложения во внеоборотные активы” в корреспонденции со счетом 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”.

Если средства целевого финансирования по договорам долевого строительства 1-й очереди данного дома фактически получены заказчиком-застройщиком полностью, квартиры дольщикам переданы (взаимные обязательства исполнены), то экономия от использования средств финансирования строительства может быть исчислена по окончании строительства данной очереди как разница между полученными от инвесторов источниками финансирования и фактическими капитальными затратами по строительству.

То есть в рассматриваемом случае по завершении строительства 1-й очереди жилого дома организация-застройщик может сформировать следующие проводки:

Дебет 76 Кредит 08, субсчет “Строительство 1-й очереди дома”

– переданы дольщикам квартиры 1-й очереди дома (по договорной стоимости);

Дебет 86 Кредит 76

– списаны целевые средства (если для учета целевых средств учетной политикой предусматривался счет 86).

Также в учете признается дополнительный доход (расход) в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление, который, в зависимости от принятой организацией учетной политики, должен быть отражен либо в составе доходов от основной деятельности (счет 90 “Продажи”), либо в составе прочих доходов (счет 91 “Прочие доходы и расходы”):

Дебет 08, субсчет “Строительство 1-й очереди дома” Кредит 90 (91)

– отражена выручка застройщика (экономия).

Дебет 90 (91) Кредит 08, субсчет “Строительство 1-й очереди дома”

– отражен убыток застройщика (перерасход).

Аналогичным образом отражается результат сдачи 2-й очереди дома.

Обратите внимание, что исходя из смысла абзаца 1 п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 “Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения” (утверждены постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84) (далее – СНиП) законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

При этом сроки выполнения работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, предусмотренные проектно-сметной документацией, могут быть перенесены на поздние сроки (абзац 3 п. 1.8 СНиП, п.п. 11, 12 акта приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11), акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14), утвержденных постановлением Госкомстата РФ от 30.10.1997 N 71а).

Таким образом, до завершения всех работ, предусмотренных условиями договора долевого участия и проектно-сметной документацией, в том числе работ по благоустройству, застройщик не может считаться полностью исполнившим обязанности по договору в части, касающейся возведения (обустройства) общей собственности собственников помещений, например, в части работ по благоустройству.

В этой связи реализация объекта, передаваемого дольщикам исключительно в силу норм законодательства о долевом строительстве и до завершения всего объема работ, по нашему мнению, может быть признана организацией-застройщиком только в части завершенного объема работ. Поскольку налоговое законодательство не содержит нормы, регулирующей данный вопрос у застройщика возникают налоговые риски.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Как застройщику МКД скорректировать налоговые обязательства после завершения строительства?

Многим застройщикам присуще желание скорректировать свои финансовые результаты и налоговые обязательства, определяемые по окончании строительства, ввода МКД в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. Практика выработала различные способы достижения этой цели. Два таких способа, позволивших застройщику заметно снизить размер базы по налогу на прибыль, описаны в недавно вступившем в силу судебном акте. Подробности – в статье.

СУД ПРИЗНАЛ ПРАВО ЗАСТРОЙЩИКА МКД
ВНЕСТИ ИЗМЕНЕНИЯ В ДДУ И ПЕРЕРАСПРЕДЕЛИТЬ СУММЫ ЦЕЛЕВОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
И РАЗМЕР СВОЕГО ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ.

В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 по делу № А29-8709/2016 описан спор об обоснованности начисления застройщику МКД недоимки по налогу на прибыль.

Доказывая правомерность доначислений, налоговый орган указывал на следующее. Являясь застройщиком, общество в период строительства МКД заключало ДДУ, привлекая денежные средства дольщиков на финансирование строительства. При этом из состава цены договора выделялись суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и на оплату услуг застройщика. Впоследствии в половину договоров были внесены изменения в части отражения цены ДДУ без выделения из нее отдельных составляющих.

Допрошенные в качестве свидетелей (ст. 90 НК РФ) участники, в чьи договоры были внесены указанные изменения, сообщили, что являются работниками (или их родственниками) общества либо работниками (или их родственниками) организаций, взаимозависимых с застройщиком. Данный факт свидетельствует о взаимосвязи сторон ДДУ.

Дополнительные соглашения к ДДУ лишены хозяйственного смысла и не объясняются неналоговыми причинами, так как заключены с взаимозависимыми лицами.

Вывод о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды подтверждается следующим:

• изменены условия тех ДДУ, стороны которых являются взаимозависимыми лицами;
• изменения к договорам зарегистрированы спустя три месяца после их подписания и спустя два месяца после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в собственность участника;
• инициатором изменений был застройщик;
• изменения внесены после оплаты дольщиками основной суммы по ДДУ;
• доп. соглашения подписаны «задним» числом.

В свою очередь, застройщик пояснил, что внесение изменений в ДДУ обусловлено причинами экономического характера и произведено для того, чтобы привести в соответствие финансовый результат, полученный по окончании строительства МКД. Поскольку фактические доходы от оказания услуг застройщика, а также суммы фактических затрат на строительство дома превысили сметные расчеты, обществом было принято решение о перенаправлении части дохода, перечисленного в счет оплаты услуг застройщика, на покрытие затрат на строительство дома в размере, превышающем плановую сметную стоимость. В результате направленные на строительство денежные средства приобрели целевой характер, что и привело к получению того финансового результата, который отражен в декларации по налогу на прибыль.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что инспекция не представила достаточных доказательств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды от заключения ДДУ с взаимозависимыми лицами. Арбитры исходили из свободы сторон при заключении договора (ст. 421 ГК РФ) и права (а не обязанности) определять цену ДДУ в разрезе составляющих – сумм денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

Особо судьи подчеркнули, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 того же закона).

Также было отмечено, что в результате внесения изменений в спорные договоры цена сделки не изменилась; инспекция не представила доказательств создания финансовых условий, отличных от тех, которые имели бы место в сопоставимых сделках между лицами, не являющимися взаимозависимыми.

Воспроизведем хронологию событий, ставших основанием для данного налогового спора.

Месяц
2015 года

Заключение дополнительных соглашений

Подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства

Государственная регистрация дополнительных соглашений (изменений к ДДУ)

Представление уточненной декларации по налогу на прибыль за девять месяцев 2015 года

Логично предположить, что после передачи квартир дольщикам застройщик в октябре-ноябре определил (пусть и предварительный) финансовый результат по МКД. Стало ясно, что от строительства квартир получен убыток (то есть фактические расходы на строительство превысили размер целевого финансирования), а от оказания услуг застройщика по организации строительства – прибыль. Здесь уместно напомнить два важных нюанса:

• согласно официальной точке зрения убыток от строительства нельзя учесть в целях налогообложения;
• прибыль от оказания услуг дольщикам облагается налогом в общем порядке.

При указанных обстоятельствах было принято решение о нецелесообразности выделения из цены ДДУ отдельных ее составляющих (сумм средств целевого финансирования и оплаты услуг застройщика). Такой вариант определения цены в ДДУ, как известно, позволяет начислить налог на прибыль только с суммы полученной застройщиком экономии, что, безусловно, выгоднее, чем уплатить налог с прибыли от оказания услуг (без учета полученных убытков). В данном случае разница в налоговых базах (рассчитанных до и после внесения изменений в ДДУ) составила почти 7,5 млн руб.

По этой причине инспекция настаивала на том, что единственной целью внесения изменений в ДДУ было получение налоговой выгоды в виде минимизации суммы налога на прибыль. Как указано выше, арбитры двух инстанций с мнением ИФНС не согласились.

Арбитры подтвердили право застройщика заключить агентский договор со штатным сотрудником

Налоговый орган считал, что застройщик создал формальный пакет документов в отношении оказания агентских услуг по привлечению клиентов. В результате расходы были необоснованно увеличены почти на 30 млн руб. В подтверждение свой позиции инспекция ссылалась на следующие обстоятельства:

Инспекция настаивала, что фактически, представляя интересы застройщика, физлицо выступало в качестве его штатного сотрудника, а не исполняло обязанности по агентскому договору.

К сведению:

В обязанности агента по договору входили:

• поиск потенциальных клиентов для заключения ДДУ, договоров купли-продажи и проведение переговоров с потенциальными клиентами;
• оказание содействия принципалу в подготовке пакета документов, необходимых для заключения ДДУ, договоров купли-продажи, а также для передачи объекта долевого строительства участнику;
• консультирование клиентов по вопросам кредитования в целях исполнения ими обязательств по оплате квартиры в жилом доме, а также оказание правового, информационного и документального сопровождения клиентов в кредитных организациях;
• совершение других юридических и иных действий.

Объем оказанных услуг, а также сумма вознаграждения агента отражались в ежеквартальных отчетах агента. Из них следовало, что за период действия агентского договора ИП:

• подготовила и разместила на сайте организации в сети Интернет изменения к проектной декларации по строительству МКД;
• осуществляла рекламную кампанию в СМИ по привлечению потенциальных покупателей;
• организовывала встречи с потенциальными клиентами;
• оказывала содействие принципалу в подготовке документов, необходимых для заключения ДДУ;
• консультировала клиентов по вопросам кредитования;
• заключала ДДУ;
• участвовала в передаче объектов дольщикам;
• организовывала постановку МКД на кадастровый учет.

Принимая решение в пользу застройщика, арбитры исходили из следующего. В качестве ИП физлицо было зарегистрировано за 10 лет до заключения агентского договора. Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже, аренде недвижимого имущества было определено в качестве основного вида ее деятельности более чем за год до заключения агентского договора. В обязанности физлица как помощника генерального директора в основном входила организация встреч руководителя организации. Таким образом, на физлицо в качестве штатного сотрудника и агента были возложены разные обязанности.

ИП подтвердила факт оказания услуг по агентскому договору, пояснила, что еще на стадии проектирования МКД исследовала рынок, работала с проектной организацией, собирала базу потенциальных покупателей. Также ИП:

• пояснила, что в ее обязанности входила работа с банками, подготовка пакета документов для аккредитации застройщика в банках;
• перечислила фамилии дольщиков, с которыми ей приходилось встречаться с целью заключения договоров, в том числе во внерабочее время.

В свою очередь, застройщик представил расчеты, свидетельствующие о том, что благодаря работе агента на начальных этапах строительства МКД организации удалось получить реальные денежные средства, построить и сдать объект с опережением сроков, избежать негативных финансовых последствий резкого изменения курса рубля и связанного с ним удорожания материалов и работ. За счет оперативного привлечения денежных средств дольщиков застройщик не только сэкономил на материалах, но и получил доход от размещения свободных остатков денежных средств на депозитном счете.

Особо судьи отметили следующие обстоятельства:

• инспекция не доказала, что размер агентского вознаграждения значительно выше стоимости аналогичных услуг в регионе;
• наличие в структуре налогоплательщика отдела продаж (что подтверждается, как указывает инспекция, сайтом застройщика) автоматически не лишает его права заключить договор с иным лицом для сопровождения заключения и регистрации сделок по приобретению квартир;
• отсутствие у ИП расходов (например, по аренде помещений) не имеет значения, так как согласно ст. 1005 ГК РФ и условиям договора агент может действовать от имени и за счет принципала;
• полученные от застройщика доходы по агентскому договору полностью учтены ИП при налогообложении.

В результате арбитры решили, что расходы произведены застройщиком в связи с осуществлением реальной экономической деятельности.

Рассмотренное нами постановление Второго арбитражного апелляционного суда вступило в силу со дня его принятия. Однако у инспекции есть два месяца, чтобы обжаловать его в АС ВВО.

Оцените статью: