Зачем завышается стоимость при покупке квартиры по ипотеке

Что такое ипотека? Как получить кредит? Чем ипотечный кредит отличается от кредита «на неотложные нужды»? – на эти и многие другие вопросы Вы найдете ответ на данном сайте.

Этот блог – некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

Мысли об ипотеке и недвижимости
• А разве банки проверяют документы?
• Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?
• Банк, твой неважный сервис дает работу мне
• Другие записи блога

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?

Передо мною сообщение форума:
«Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку. В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса». Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?»

Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры.

Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.
Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.

Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.
Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений.

Но у заемщика – нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

Как это сделать?

Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит – 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.

Такие хитромудрые покупатели-заемщики (у которых нет денег на первый взнос, но которые хотят квартиру купить целиком за кредитные деньги) иногда встречаются.

И банки знают, что такое возможно.

Именно поэтому, банк настаивает на оценке квартиры независимыми оценщиками. И хоть оценщики формально «не зависимые», но, тем не менее, аккредитованные банком.

Прошли времена, когда оценщики легко завышали оценку, обманывая банки.
Почему?
Потому что оценщиков много, а «аккредитованных банком» – мало.

Без банка оценка мало кому из продавцов или покупателей квартир нужна.

Быть оценщиком, аккредитованным банком – почетно и приятно:
Есть при банке, допустим, три оценочные компании – у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован – такого потока клиентов нет. Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.

Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры. Сложно объяснить, почему квартира, рекламируемая за 5 000 000, вдруг продана за 5 600 000.

То есть, покупателю-заемщику мало договориться с продавцом квартиры о завышенной оценке, нужно договориться и с оценщиками.

А захотят ли оценщики договариваться?
Ведь если банк обнаружит обман, то оценочная компания может лишиться аккредитации при банке, а значит, лишиться потока клиентов!

Что будет при «хорошем раскладе»?

Заемщик договорится с независимыми оценщиками, те завысят оценку. А в банке – не будут перепроверять оценку квартиры, произведенную независимыми оценщиками.

В этом случае, банк выдаст заемщику кредит, заемщик отдаст деньги продавцу, и сделка состоится.
Вероятность такого развития событий есть, но я бы оценивал эту вероятность в 30%.

А вот вероятность другого развития событий я оцениваю как 70%:
Либо заемщик не сумеет договориться с оценщиками, либо оценщики банка не поверят оценке независимых оценщиков.

В этом случае банк либо откажет выдавать кредит под залог этой квартиры вообще, либо выдаст заемщику меньше денег, и у заемщика просто не будет хватать денег на покупку квартиры.

Дело в том, что банк, выдавая кредит, выдает 90% от того, что меньше:
– или цена квартиры, о которой договорились покупатель-заемщик с продавцом;
– или стоимость квартиры по оценке оценщиков.

И если оценщики оценят квартиру не в 5 600 000, как хочет покупатель, а, например, в 4 800 000, то выдаст банк в виде кредита 90% от этой, меньшей суммы.

Если у покупателя не будет хватать денег на покупку квартиры:
– или он будет уговаривать продавца продать квартиру дешевле;
– или будет уговаривать продать квартиру с рассрочкой платежа (10% потом). Причем, выглядеть будет, как пострадавший от действий «нехорошего банка»: «Вы же видели, какой банк оказался»!
– или продавцу просто придется опять искать других покупателей.

Есть и еще один риск: «В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке»: покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги, в том числе и те, которые не получал.
Вероятность этого риска – мала: купить квартиру, а потом расторгать сделку – я такого в своей практике не встречал, но теоретически, такая возможность есть.

Именно поэтому, я лично не сторонник обманывать банки.

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

• инвентаризационная;
• инвестиционная;
• кадастровая;
• ликвидационная;
• рыночная;
• потребительская;
• и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга. Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя. Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

• Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
• Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
• Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком. Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма, на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

• если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
• если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
• если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Последствия завышения для покупателя

Главная из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

• цветной экземпляр отчета об оценке;
• авансовое соглашение;
• расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
• проект договора купли-продажи.

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

При оформлении ипотеки у каждого отдельно взятого человека присутствует индивидуальная повесть, индивидуальные желания, индивидуальные проблемы. Ситуации в жизни встречаются разнообразные, и иногда человек способен прибегнуть к обману, ради собственной выгоды. Для чего возникает необходимость у клиента в завышении стоимости квартиры при ипотеке, и какие с этим связаны риски по сделке для продавца?

• Часто встречающаяся ситуация завышения — у заёмщика нет денег на первоначальный взнос по кредиту. Взнос приравнивается к не маленькому объёму средств. Возникает нужда в завышении рыночной стоимости жилья. В этом случае цена фиктивно завышается для того, чтобы финансовая компания выделила средства на приобретение недвижимости в большем объёме. При положительном раскладе удаётся получить кредит без первоначального платежа, применив завышение. Деньги просто идут продавцу безналичным путём.
• Квартира без ремонта, и именно поэтому покупателю нужна немаленькая сумма денег только на приведение объекта в порядок. И в этом случае требуется завышение. Существуют объекты, в которые невозможно заехать и комфортно жить без вмешательства бригады ремонтников. Для этого покупающее лицо желает завысить стоимость квартиры по ипотеке.
• Многим заёмщикам просто нужны наличные средства, на какие-либо другие нужды. Например, приобретение автомобиля или путешествие. И в этом случае заёмщик нуждается в завышении стоимости квартиры по ипотеке.

Руководствуясь обозначенными причинами, люди часто идут на шаг завышения. Пусть это нечестно, но зато человек получает краткосрочную единовременную выгоду. Возможно ли завышение? Давайте разбираться по-порядку.

К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая. Между ними нет ничего одинакового. Какие между ними различия?

Эту цифру определяет только рынок. Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Рыночную цену определяет только покупатель. Рыночная стоимость характерна для сделок с недвижимостью. Ею руководствуются продавцы при продаже, а покупатели при покупке. При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе. К рыночной цене возможно применить завышение.

Кадастровая цена резко отличается от рыночной цены. Кадастровая цена определена затратами на строительство здания за минусом износа дома. Кадастровая цена введена для расчёта налогообложения при реализации квартиры. Кадастровая цена меньше, чем рыночная цена. К кадастровой цене невозможно применить завышение.

Основное условие при оформлении ипотеки — наличие первого платежа. Первый взнос — некоторая часть стоимости приобретаемой квартиры при оформлении ипотеки. Платёж составляет с 10% до 50% цены за объект. Передаётся платёж сразу покупателем продавцу наличным или безналичным путём до сделки. Передать эти денежные средства можно как до подписания договора купли, так и после. Чем больше завышен первоначальный взнос, тем меньше сумма заёмных средств и соответственно ниже переплата по кредиту. Максимально завышенный авансовый платёж выгоден для заёмщика.

Для кредитной компании завышенный первоначальный взнос — гарантия серьёзности намерений кредитуемого лица. После приобретения на недвижимость накладывается обременение. Это значит, что кредитуемое лицо не имеет права проводить операции с объектом по своему желанию. Если заёмщик попадает в безвыходную ситуацию и теряет способность выплачивать долг по кредиту, банк вправе продать заложенный объект на аукционе. Продавать такой объект финансовая компания будет на торгах. Соответственно цена на таких площадках заниженная. Это условие позволит банку быстро избавиться от заложенного объекта недвижимости. Первый взнос как раз та разница, за минусом которой банк будет реализовывать квартиру на торгах при случае невозможности выплат. Разницу между суммой реализации и остатком долга кредитор вернёт заёмщику.

Покупка квартиры в кредит оформляется на 10-30 лет. Это долгий срок долговых обязательств. На протяжении этого промежутка недвижимость не будет принадлежать покупателю. Рассчитайте перспективы, прежде чем совершить такой шаг. При желании завысить цену на приобретаемое жильё, в первую очередь стоит договориться с продавцом. Продавец будет непременным участником обозначенной схемы по завышению. Как происходит процедура завышения?

• Достигается договорённость с продавцом путём переговоров о завышении. Возможно, это будет небесплатно. Иногда продавцы просят вознаграждение за участие в подобных схемах по завышению. Стороны договариваются обозначить в договоре купли сумму выше, чем существует на деле. Продавец предоставляет фейковую расписку о взятых наличных в объёме разницы между правдой и ложью о завышении.
• Покупатель составляет расписку для продавца, в которой указывает, что взял в долг сумму денежных средств, составляющей разницу между реальной и завышенной стоимостью.
• Расписка, составленная продавцом, предъявляется в банк для доказательства взятия наличных. На основании этой бумаги финансовая компания перечисляет на счёт продавца денежные средства в объёме полной стоимости квартиры при завышении.

Предпосылки для завышения стоимости бывают искусственные и ошибочные.

• При оценке недвижимости оценщиками происходит ориентация на среднюю стоимость аналогичных объектов, продающихся в обозначенном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и отображается оценочной компанией в отчёте. Происходит непреднамеренное завышение.
• Неосознанное завышение бывает связано с ошибкой в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.
• Устаревшая информация в отчёте оценочной компании так же бывает причиной неосознанного завышения цены недвижимости. Реальность на рынке недвижимости меняется быстро, и отчёт, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Указанная в отчёте стоимость может случайно стать завышенной.

С какими рисками встретится заёмщик при завышении стоимости на будущую собственную квартиру по ипотеке?

Какой пакет бумаг требует кредитор для рассмотрения приобретаемого объекта и предоставления кредита?

Не только покупатель рискует при проведении сделки, в которой нужна завышенная стоимость. Продавца тоже ожидают некоторые риски при желании так продать квартиру. В первую очередь это касается долговой расписки, по которой недобросовестный покупатель заёмщик может потребовать деньги. Уголовную ответственность тоже никто не отменял.

Риски для продавца при реализации квартиры по ипотеке

В сделке участвует финансовая компания. Это значит, что риск быть обманутым минимизирован для обеих сторон. Все документы проверяют независимые эксперты. Деньги на счёт продавца будут перечислены в любом случае. Мошенничество посредством поддельных денежных знаков тоже исключено. Единственное, чем рискует продавец — это потерей времени в случае отказа банка выделить средства на продаваемый объект. Это может произойти после проверки квартиры финансовой компанией. Тогда придётся продавать объект другому покупателю. Причины отказа не разглашаются.

Какие шаги предстоит пройти продающей стороне при реализации недвижимости по ипотеке?

• Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
• Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
• Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
• Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
• Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.

Особенности реализации недвижимости по ипотеке и советы

Многие моменты определяют мелочи. Каким способом оплаты за продаваемое жильё воспользоваться? Можно сделать выбор в пользу безналичного расчёта. В этом случае финансовая организация перечислит деньги на расчётный счёт продавца после сделки. А можно использовать предоставляемую компанией ячейку. В случае с ячейкой после сделки продавец забирает всю сумму наличными средствами.

Пару слов стоит сказать о перепланировке. С начала 2017 года финансовые компании относятся к данному факту вполне лояльно. Даже если в продаваемой квартире вообще нет стен, достаточно заказать справку о том, что при демонтаже не пострадали несущие конструкции здания. Это нововведение оказывает неоспоримую помощь ипотечнику.

Важные особенности про ипотеку, что еще нужно еще знать:

Какие положительные и отрицательные стороны можно выделить для продавца при продаже объекта недвижимости посредством ипотеки?

Бесспорно, к положительному моменту относятся минимизированные риски со стороны продавца. Кредитная компания держит руку на пульсе и контролирует каждый шаг покупателя.

К отрицательному моменту можно отнести затянутые сроки, связанные с подготовкой документов и проверкой квартиры. Также не всегда удобен тот факт, что полный расчёт происходит лишь спустя несколько дней после сделки.

Быть или не быть? — вот в чём вопрос! Бессмертная шекспировская фраза актуальна во все времена. Каждый сам для себя решит, продавать квартиру по ипотеке или за наличные. Соглашаться на завышение цены или испугаться и спрятаться. Единственный совет — не игнорируйте мелочи, на них строится весь процесс сделки. Читайте договоры, задавайте вопросы и всё будет гуд. Успехов!

Наверное, ни для кого не секрет, что при покупке жилья происходит при поддержке банка очень большому проценту населения в нашей стране. Речь, конечно же, идет об ипотечном кредитовании. На первый взгляд это отличная программа для приобретения своей квартиры, к примеру, для молодой семьи. Однако, так ли все хорошо и красиво? Если вы сталкивались с этим лично, то, скорее всего, ответите, что нет. И дело даже не в том, что приобретая в ипотеку недвижимость, люди переплачивают практически ее полную стоимость. Нет, основная проблема состоит даже не в этом. Она кроится в необходимости выплатить пресловутый первоначальный взнос по ипотеки. Что же это такое? Как можно обойти данный этап при жилищном кредитовании? Что такое процесс завышения стоимости квартиры? И главное, какие риски при этом несут участники сделки? Обо всем этом мы с вами поговорим ниже, в нашей статье. А пока стоит отметить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца всегда более явные. Почему, спросите вы. Чтобы узнать ответ на данный вопрос, просто продолжайте читать.

Вне зависимости продаете вы недвижимость или покупаете, вам стоит знать особенности ее оценки. Дело в том, что у каждой квартиры есть два варианта цены. Рыночная и кадастровая. Чем же они отличаются друг от друга? Ответим на этот вопрос ниже.

Именно о рыночной стоимости жилья идет речь при покупке квартиры. Зачем же нужно ее завышение, спросите вы. Все на самом деле просто. Завышение стоимости квартиры при ипотеке дает возможность покупателю избежать необходимости выплачивать первоначальный взнос. Именно о нем мы и поговорим далее.

Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку. Банки предоставляют ипотечное кредитование покупателям, лишь при условии, что те выплатят продавцу сразу же примерно 15% от цены за жилплощадь. Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку. Смотрите сами, 20% — это 1/5 от суммы, необходимой для покупки жилья. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы 350000 рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки. Одной из них и посвящена наша статья. Давайте ответим на вопрос: завышение стоимости квартиры при ипотеке что это ? По факту, это реализация следующей схемы:

1. Вы находите подходящий для вас вариант квартиры.
2. Договариваетесь с продавцом про завышение цены на его недвижимость.
3. Пишите расписку, что выплатили ему 15% .
4. Передаете все бумаги вашему менеджеру в банке.
5. Получаете ипотеку на нужную вам сумму.

Давайте рассмотрим каждый этап немного подробнее.

• В первую очередь лучше всего выбирать вариант квартиры из вторичного рынка. Поскольку при сдаче дома обычно есть фиксированная цена, менять которую застройщики не будут. А значит, данный вариант нам не подходит.
• Далее следует просмотреть объявления на срочной продаже. Обычно цена на такие квартиры занижена в связи с необходимостью продать ее в заданные сроки. Возможно разница между рыночной стоимостью и суммой запрашиваемой продавцом, сможет покрыть вам первый взнос.
• Немаловажный факт, доверительные отношения. Это чаще всего происходит, когда обе стороны заинтересованы в сделке. Например, спрос на квартиру не особо велик, а вы готовы приступить к оформлению документов хоть завтра.
• Обязательно написание расписок о выплате взноса и его получении, в двух экземплярах каждая. Данный факт сможет обезопасить вас обоих.
• Вы вместе должны решить, где и у кого вы будете заказывать оценку стоимости квартиры, чтобы иметь возможность завышения цены. Возможно, у продавца есть какие-либо необходимые для этого контакты.
• Далее вы передаете все необходимые бумаги в банк и ждете его решения. В том, случае если ваш обман не уличат, все останутся довольны.

Казалось бы все очень просто. Но на практике все далеко не так. Завышение цены может привести к очень плачевным последствиям. И, поверьте, отказ в ипотеке наименьшая из них. Поскольку при доказательстве данного факта, вас могут привлечь к административной ответственности за мошенничество. Давайте поговорим подробнее, про то чем вы рискуете, идя на такую сделку. Итак, приступим.

На самом деле их не так уж и мало. Все мы понимаем, что при успехе описанной выше схемы, все останутся довольны. Но давайте поговорим о том, что будет, если что-то пойдет не так как вы задумали.

В первую очередь хотелось бы отметить, чем рискует продавец, применяя завышение цены на свою квартиру:

• Вас могут обвинить в мошенничестве.
• При отказе банком в ипотеке, особо недобросовестные покупатели могут потребовать с вас деньги, которые они «заплатили» вам по данным расписки.
• Вас могут пригласить в налоговую инспекцию, и потребовать выплат согласно завышенной стоимости жилья.

Помимо этого, вы потратите кучу времени и нервов, а в итоге так и не продадите свою квартиру. Согласитесь, оно вряд ли того стоит.

Однако, когда речь идет о покупателе, то у него причин на сделку по завышению цены гораздо больше. Давайте рассмотрим их подробнее.

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли продажи?

Как мы уже говорили ранее, самая главная причина завышения стоимости – это возможность избежать первоначального взноса. Однако, не смотря на это, покупатель рискует не меньше, а даже намного больше, чем продавец. Но часто люди вынуждены идти на данную сделку, поскольку считают, что это их единственный шанс. Зачем же банки выставляют такие условия, при которых большая часть молодых семей не смогут позволить себе их услуги? Давайте разбираться в данном вопросе.

Ну, во-первых справедливости ради стоит отметить, что все происходит не просто так. И не потому, что директорам банков пришла эта мысль однажды в голову. Естественно на все есть объективные причины.

1. За счет первого взноса, банки могут обезопасить себя от возможного снижения стоимости жилья. Рынок недвижимости очень не стабилен. И в том случае, если по каким-либо причинам, заемщик не будет выплачивать кредит, они могут оказаться в убытке.
2. Проверка платежной способности клиента. Как и любой кредит, ипотека не предоставляется всем подряд. За счет первого платежа, банк как бы проверяет, надежен ли данный клиент. Ведь в том случае если у него нет накоплений, то, скорее всего это не стабильный заемщик. Также согласно статистическим данным, ипотека без первоначального взноса не выплачивается на разных этапах почти в 89% случаях. При таком повороте событий, невольно начинаешь понимать, почему они выставляют такие условия для заемщиков. Не правда ли?

В случае если вы решили договориться о завышении цены на квартиру, вам необходимо предоставить в банк расписку и оценку независимой комиссии. Первый документ подтверждает факт выплаты вами первого взноса. Лучше всего, если вы с продавцом обменяетесь взаимными расписками, то есть вы о том, что отдали, он о том, что получил. Также стоит предоставить оценку недвижимости, в том случае если у вас есть связи и вам смогут помочь предоставить вариант с завышенной стоимостью. Банк не имеет права оспаривать независимую оценку, однако может просто отказать в своих услугах, если вы не воспользуетесь услугами их оценщиков. Вот такой замкнутый круг.

В случае если банк обнаружит завышение цены на квартиру, ему откажут в ипотеке.

• Далее его внесут в черный список банковской системы. А это значит, что, скорее всего в течение нескольких лет, ни один уважающий себя банк не предоставит ему кредитование.
• Его могут привлечь к ответственности по статье мошенничество.
• В 90% случаев обман раскрывается. Это связано с тем, что банки предпочитают работать с проверенными компаниями по аккредитации.

Давайте остановимся на последнем пункте немного подробнее. Что же это значит? Дело в том, что еще лет десять назад завышение цены на квартиру было вполне обычной практикой. Тогда-то банки и поняли, что не хотят рисковать и стали заключать договора с конкретными организациями по оценке недвижимости. Этим компаниям не зачем было участвовать в сделке с покупателем, ведь они уже работали в интересах банка. А это значит, что договориться с ними стало практически невозможно. Однако всегда существовали особые обстоятельства для завышения стоимости квартиры. Какие же? Давайте разбираться.

Если мы на время забудем о махинациях, описанных нами ранее, и обратимся к практике, то мы увидим реальные примеры завышенной стоимости квартир.

1. Критерии оценки компании. Дело в том, что бывают случаи, когда аккредитованная фирма учитывает высокий порог стоимости квартир. Что же это значит? К примеру, есть два похожих объекта недвижимости, в одном районе, со схожей площадью. Но одна квартира стоит 3млн.рублей, а другая 5,5млн.рублей. Оценщик вправе заявить, что для займа берется квартира по наивысшей цене. И такой вариант завышения не считается мошенничеством.
2. Также бывают варианты, когда в документах встречаются ошибки. Например, год постройки дома указан более поздний. В этом случае завышение стоимости квартиры происходит естественным путем. Однако стоит понимать, что вариант такого стечения обстоятельств, практически стремиться к нулю.
3. Нестабильный рынок недвижимости. Дело в том, что цены на квартиры могут меняться практически ежедневно. И из-за их резкого снижения, произойдет завышение стоимости.

Вы сами видите, не всегда необходим факт мошенничества. Иногда завышение стоимости квартиры происходит само собой. Однако рассчитывать на это все же не стоит.

Как мы уже выяснили, идти на какой либо обман не стоит. Вот почему мы бы хотели напомнить об этапе проведения сделки купли-продажи при стандартной ситуации, без завышения стоимости.

• В первую очередь вы находите квартиру, которую хотите приобрести.
• Далее происходит этап заключения предварительного договора купли-продажи. Это необходимо если вы не готовы самостоятельно рассчитаться с продавцом.
• Банк проверяет квартиру с юридической стороны.
• Составляется договор и подписывается всеми сторонами.
• В случае ипотеки, банк предоставляет необходимую сумму покупателю. А он в свою очередь рассчитывается с продавцом квартиры.
• Далее идет процесс регистрации недвижимости в собственность.

Вот так, выполнив эти нехитрые действия, вы сможете приобрести необходимое вам жилье. Однако, что же делать с первоначальным взносом, если вариант с завышением цены мы исключили?

Для начала стоит понимать, что сам по себе первоначальный взнос все же придется выплатить. Как мы уже упоминали ранее, без него банк не станет рисковать предоставлением финансирования для покупки квартиры. Ни одно завышение цены на квартиру вам не поможет, если вы хотите действовать легально. Однако это не значит, что вы не сможете пройти по программе ипотека. Всегда есть альтернативные способы. В вашем конкретном случае, у вас есть два варианта:

1. Взять кредит на сумму первого платежа. Обычно, если вы являетесь клиентом банка, вам могут предложить это еще на первой встрече. Однако, для этого у вас должен быть высокий официальный доход и желательно отсутствие иждивенцев (несовершеннолетних детей, родственников на попечении, безработного супруга).
2. Договориться с человеком, у которого вы приобретаете квартиру о рассрочке. Такой вариант возможен, если вы хорошо знаете продавца, или же когда ему не особо срочно нужны деньги. И все же как показывает практика, такие варианты, скорее исключения, нежели правило.

Помимо данных двух случаев, вы можете использовать мат.капитал в качестве первого взноса. Такая практика становиться все более популярна в последние годы. Отдельные условия возможности применения этого пособия вам лучше уточнить в конкретном отделении банка.

Сегодня, мы с вами рассмотрели основные причины, способы и риски с которыми связано завышение цены на квартиру. Нам стало известно, зачем люди идут на это. Мы поняли, что завышение стоимости – это мошенничество с одной стороны и шанс с другой. Но это определенно не панацея. Ведь мы также предложили свои альтернативы. Благодаря им вам не придется рисковать понапрасну. С другой стороны, в нашей стране ежедневно проходят сделки по ипотеке с завышенной стоимостью квартир. Здесь не стоит давать советы, поскольку каждый человек решает для себя сам. Мы лишь подробно рассмотрели варианты взятия ипотеки, учитывая завышение цены. А рисковать или нет, решать только вам.

Оцените статью: