Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи

Описание страницы: зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи от профессионалов для людей.

Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.

В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья. Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.

Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.

В основном покупатели настаивают на акте при заключении нотариальной сделки, так как нотариусы включают в текст договора ссылку на ст. 556 ГК РФ, которая говорит, что передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу.

Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.

Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Ff.mirkvartir.me%2Fjournal%2F2015%2F08%2F27%2Fshutterstock_123638959

Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально. Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру. Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры

вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.

Если жилье продается с набором вещей (газовый котел, мебель, техника и т. д. ), которые по договоренности остаются у покупателя, но расчет за объект не «завязан» на акт передачи, нередко возникает недопонимание. После указанного в договоре купли-продажи времени на освобождение жилья покупатель приходит на приемку-передачу квартиры, и выясняется, что часть вещей, которые должны были там остаться, отсутствуют или квартира в принципе пустая.

В указанном случае необходимо заключать два разных договора купли-продажи: на объект недвижимости и на движимые вещи в квартире.

При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Ff.mirkvartir.me%2Fjournal%2F2015%2F08%2F27%2Flori-0005369173-smallwww

Ситуация, когда в купленном объекте обнаруживаются трещины в стенах или иные конструктивные недостатки, не редкость. Такая история может развиваться по-разному, если покупатель принял недвижимость без оговорок о дефектах в акте приема-передачи, если акт не подписывался и если в составленном акте нашли отражение указанные недостатки.

В первом и втором случаях при обнаружении недостатков в разумный срок, по правилам ст. 477 ГК РФ, в течение двух лет с момента передачи (вступления в фактическое владение), а в последнем случае в разумный срок после подписания акта приема-передачи, покупатель заявляет требования к продавцу в порядке ст. 475 ГК РФ.

Покупатель вправе потребовать уменьшения стоимости жилья, возмещения понесенных расходов на устранение недостатков

или выполнения продавцом требований об устранении недостатков самостоятельно. В случае если дефект является существенным нарушением требованиям качества и устранение его несоразмерно покупке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с требованием о возмещении причиненного вреда истцу.

Говоря о передаче имущества в части исполнения сделки, нужно выделить два момента. Во-первых, расторгнуть договор по взаимному согласию во внесудебном порядке стороны вправе только до момента его исполнения. По общему правилу под исполнением понимается оплата жилья (принятие оплаты продавцом) и передача объекта (прием объекта покупателем), регистрация перехода права в Реестре.

Во-вторых и в-главных, большинство сделок с жильем в России проходят в простой письменной форме. Именно по такой форме сделок происходят основные мошенничества — двойные, тройные продажи.

Схема обмана проста: при сделке без юриста, нотариуса после подписания договора все оригиналы документов остаются на руках у продавца, и стороны с подписанными документами едут на регистрацию перехода прав, обычно через представителей по доверенности. Однако по пути до регистрирующего органа представители с продавцом заезжают еще на несколько сделок по продаже одной и той же квартиры.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Ff.mirkvartir.me%2Fjournal%2F2015%2F08%2F27%2Fshutterstock_118623196

В итоге мы имеем одного недобросовестного продавца и нескольких добросовестных приобретателей, между которыми встает законный вопрос: кто же собственник жилья?

Так вот, собственником суд признает того из покупателей, кто первый принял объект по акту приема-передачи!

Остальные покупатели (кредиторы) будут довольствоваться правом на возмещение убытков по ст. 398 ГК РФ.

Отдельно стоит отметить, что в случае спора между покупателем и продавцом о праве на жилье после заключения ими договора купли-продажи и до момента регистрации перехода права собственности в Реестре к покупателю, принявший недвижимость покупатель имеет преимущественное перед собственником право в ней проживать до момента расторжения договора или признания его судом недействительным.

Читайте так же:  Системы налогообложения для ип какую выбрать

Обязательно ли акт приема передачи к договору купли продажи квартиры

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=http%3A%2F%2Fplusbuh.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2F34c95bc353e1922e07ed0a8afb504db1

Акт приема-передачи не пустая формальность, он завершает сделку купли-продажи, подтверждая передачу имущества в оговоренном состоянии. Согласно нашему законодательству, такой акт считается подтверждением обязательства продавца передать, а покупателя принять имущество. Зачем и когда подписывать акт приема-передачи? В случае, если квартира или комната передается в ином состоянии, нежели покупатель ожидал получить ее, это несоответствие должно быть указано в акте приема-передачи. Такая ситуация может сложиться, если демонтирована или испорчена отделка помещения, встроенная мебель, техника или сантехника (если таковые являются частью продаваемой недвижимости). Полезный совет: акт приема-передачи квартиры или комнаты стоит подписывать после государственной регистрации права собственности, одновременно с передачей полного комплекта ключей.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры. А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи? Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора.

При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья. Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.

Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.

Акт приема-передачи как завершение сделки покупки квартиры или комнаты

Правовед.RU 540 юристов сейчас на сайте

Добрый день. Нужен ли акт приемки передачи квартиры при продаже? Нотариус, который готовит договор купли-продажи, утверждает, что он не нужен, ссылается на ст556 гк рф. А в МФЦ уверяют, что нужно и росреестр не принимает документы для регистрации без акта.
Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

  • Нужны ли акты приема-передачи квартиры к договорам эксклюзивного права аренды, продажи.
  • Нужен ли акт приема-передачи квартиры при оформлении налогового вычета?

Ответы юристов (2)

  • Все услуги юристов в Москве Определение порядка пользования квартирой Москва от 30000 руб. Составление иска о порядке пользования квартирой Москва от 4000 руб.

Не стоит передавать ключи сразу после подписания договора купли-продажи, ведь возможен отказ в регистрации права собственности, в связи с чем возникнет недопонимание между покупателем, фактически получившим имущество и уже, возможно, как-то распоряжающимся им, и продавцом. Помните, что акт приема-передачи подтверждает выполнение обеими сторонами условий договора купли-продажи и не освобождает продавца от необходимости восстановить помещение до состояния, описанного в ДКП. Кстати, акт приема-передачи потребуется для предоставления в налоговую инспекцию в целях получения налогового вычета.
Есть ли особые требования к акту приема-передачи? В акте приема-передачи обязательно должны содержаться паспортные данные покупателя и продавца, точный адрес передаваемого имущества (квартиры или комнаты).

Такую позицию поддерживают суды (к примеру, определение Мосгорсуда от 18.05.2017 по делу № 33-18834/2017). Важно! По действующему законодательству составление передаточного акта обязательно (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если продавец или покупатель уклоняется от его подписания, считается, что он отказывается исполнять свою основную обязанность, предусмотренную в договоре.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Что это такое Передаточный акт на квартиру является важнейшим документом и обязательным дополнением к договору купли-продажи. Он требуется с целью удостоверения перехода рисков целостности и сохранности объекта недвижимости, его непреднамеренного повреждения. По этой причине дни подписания договора и акта о фактической передаче могут не совпадать.
Передаточный акт является обязательным приложением к сделке о приобретении квартиры. На законодательном уровне прописано его обязательное наличие в письменной форме в количестве копий, которое совпадает с числом копий договора. В случае одновременного подписания договора и передаточного акта на квартиру допускается его составление не как отдельного документа, а включение в текст договора в форме пункта о подтверждении принятия квартиры новым владельцем.

Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

С какой целью создается документ Передаточный акт фиксирует и подтверждает факт выполнения обязательств в полной мере по передаче жилья о бывшего к новому собственнику, который получает все права на распоряжение помещением. После подписания акта обеими сторонами, квартира вручается новому владельцу. С данного момента к нему переходят все права на квартиру, а также налагаются обязательства касательно сохранения ее целостности, своевременного внесения коммунальных платежей.

Новый владелец также возлагает на себя все риски утраты или повреждения объекта недвижимости. Стороны соглашения не имеют права отказаться от подписания передаточного акта, поскольку это будет являться фактом невыполнения условий сделки купли-продажи. Передаточный акт требуется для подачи в орган государственной регистрации с целью внесения записи в государственный реестр о переходе прав собственности к покупателю.

Обязательно ли акт приема передачи к договору купли продажи квартиры

Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века. Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве.

Читайте так же:  Что такое сертификат военнослужащего и как его получить

«Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

Акт приема-передачи, он же часто называемый передаточный акт – документ, с помощью которого оформляется окончательная передача квартиры от продавца к покупателю.

Акт входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру.

Составление документа необходимо для официального подтверждения факта передачи жилого помещения.

Но всегда ли нужен этот документ, в каком виде он должен быть и как он правильно должен быть оформлен? Разберём эти и другие вопросы в статье.

Ст. ст. 456-458 ГК РФ, устанавливающие общие нормы передачи при купле-продажи, говорят лишь о том, что продавец обязан передать покупателю товар.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FSostavlenie_dokumenta_1_02150512-400x267

Конкретно для недвижимости передаточный акт предусмотрен уже ст. 556 того же кодекса, но эта статья указывает лишь на подписание сторонами документа, фиксирующего момент исполнения обязательства. В результате вместо акта может быть использован и другой документ.

Тем не менее в правоотношениях, возникающих при покупке квартиры, именно акт приёма-передачи удобнее всего. Этот документ служит инструментом, с помощью которого стороны:

  • констатируют, что обязанность по передаче жилья продавцом исполнена;
  • указывают на то, в каком состоянии была передана квартира (это важно на случай, если в дальнейшем возникнут споры о том, каково качество жилья и имелись ли у него явные дефекты и недостатки, и особенно актуально, если недвижимость приобретается на вторичном рынке).

Последнее особенно важно. Ч. 2 ст. 556 ГК РФ указывает, что даже если покупатель согласился принять недвижимость, имеющую недостатки, это не освобождает продавца от ответственности. И в этом случае при дальнейших разбирательствах именно акт с указанием дефектов будет в суде одним из доказательств.

Подписанием акта передача не ограничивается. Закон требует, чтобы жильё было физически передано – хотя бы путём вручения ключей от него. Если же акт подписан, но реально продавец препятствует пользованию квартирой – это повод для обращения в суд.

Смотрим видео о том, что такое акт приема-передачи квартиры и для чего он нужен:

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fpisat_dokument_1_04080716-400x266

Относительно того, в какой форме акт должен быть составлен, никаких указаний в законе не содержится. Есть лишь слово «документ», на основании чего можно сделать вывод о том, что акт готовится в письменном виде. Никаких обязательных форм, бланков и прочего официально не утверждено.

Более того: даже если сам договор заверялся нотариально (согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» или по желанию сторон) – заверять акт у нотариуса не требуется.

Согласно ст. 556 ГК РФ акт является отдельным документом, лишь фиксирующим исполнение продавцом своего обязательства по сделке. Никаких условий самого договора он не меняет, потому не может рассматриваться, как неотъемлемая часть сделки.

Необходимо помнить, что стороны вправе заверять не только те документы, которые требуют отметки нотариуса, но и любые другие.

Также закон не содержит указания на то, какие сведения обязательно должны быть включены в акт приёма-передачи. Однако на практике в него обычно включается следующая информация:

  1. Название документа («Акт приёма-передачи»).
  2. Место и время подписания.
  3. Стороны, подписавшие документ с указанием их статуса по договору (кто именно продавец, кто покупатель). Для граждан лучше указывать также паспортные данные, а для организаций (если, например, квартира приобретается напрямую у застройщика) – правовую форму и регистрационные данные, а также сведения о том, кто и на каком основании подписывает документ (на основании устава, доверенности и т. д.).
  4. Описание квартиры с указанием её адреса или кадастрового номера.
  5. Факт наличия или отсутствия претензий сторон друг к другу.
  6. Подписи сторон.

Ниже у вас есть возможность скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи и образец акта передачи квартиры по договору купли-продажи.

Для того чтобы обезопасить себя от неосновательных претензий сторонам необходимо указать, в каком состоянии передано жильё. Как минимум должно быть указано:

  • Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FSostavlenie_dogovora_1_02151514-400x266Описание состояния, в котором находится само помещения. При наличии должны быть отмечены явные недостатки – следы протечек, треснувшая штукатурка и т. д.
  • Описание состояния канализации, водопровода, систем электро- и газоснабжения (при наличии).
  • Сохранность дверей и замков на них, окон и рам, исправность выключателей и розеток.
  • Описание предметов интерьера или обстановки квартиры, если они передаются вместе с жильём.

Крайне желательно в акте указать также показания счётчиков. Это поможет избежать споров о наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам в дальнейшем.

Видео о тонкостях передаточного акта:

Момент подписания акта приёма-передачи зависит от того, на каких условиях стороны заключили договор купли-продажи. Передаточный акт подписывается именно в момент, когда продавец исполняет обязанность и передаёт жильё покупателю, а это может быть:

  • сразу же после подписания договора, если покупатель производит расчёты, уже получив квартиру;
  • после получения первой части оплаты при платежах в рассрочку;
  • после внесения полной суммы.

Здесь закон никаких требований не устанавливает и в силу принципа свободы договора стороны вольны сами определять, когда они проводят передачу жилья. Зависит это исключительно от жизненных обстоятельств и степени взаимного доверия друг другу.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FPeredacha_kvartiry_1_02151844-400x267

Ст. 556 ГК РФ требует, чтобы передача квартиры осуществлялась с помощью акта или заменяющего его документа. Однако на практике можно обойтись и без него. Сделать это можно следующим способом: оговорить в договоре купли-продажи условие, согласно которому подписание самого договора подтверждает передачу жилья от продавца к покупателю.

Такой вариант часто используется при нотариальном оформлении договора. Чтобы избежать споров с регистрирующим органом, иногда стороны договариваются о том, что сам договор и является актом. Тогда нет необходимости составлять отдельный документ.

Тем не менее, этот вариант рискован. Покупатель может обнаружить в квартире не оговоренные продавцом дефекты, но после подписания документа зафиксировать их будет уже труднее и в суде будет одним доказательством меньше. Поэтому на практике обходиться без акта крайне не рекомендуется.

Читайте так же:  Цену госконтракта можно увеличить в связи с новой ставкой ндс

Акт приёма-передачи является важным документом при покупке жилья. Этот документ подтверждает, что продавец исполнил свои обязанности, и передача квартиры состоялась. Именно поэтому сторонам следует ответственно отнестись к составлению и подписанию передаточного акта.

Текст: Андрей Грязнов
Фото: Алексей Александронок

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fgazeta%2F2013_02%2F14095683471387105148b

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F570%2F1474993664-yoga-na-sayt

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fimages%2Fphoto%2F2017_11%2F12499340_1510907672b

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы – все просто.

По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F520%2F1465570905-1

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.

Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F246%2F1551866041-19-1202

Иногда они различаются

Читайте так же:  Как обезвредить недоимку, мешающую участию в закупке

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе.

Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Передаточный акт должен всегда сопровождать сделку купли-продажи, особенно при передаче прав на такие дорогостоящие объекты, как недвижимое имущество. В связи со спецификой предмета реализации возможны разного рода махинации, поэтому, чтобы обезопасить себя, необходимо его составление. Написание такого важного документа имеет свои особенности и правила, несоблюдение которых может повлечь весьма серьезные последствия как для продавца, так и для покупателя.

Что представляет собой акт передачи квартиры по договору купли-продажи?

Передаточный документ на квартиру — обязательное завершение сделки. Это бумага, заверяющая факт перехода купленного жилого помещения от продавца к покупателю. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ, это единственное удостоверение правоперехода в отношении проданного объекта, если этот объект — недвижимое имущество.

Соответственно п. 1 статьи 556 ГК только после подписания этой бумаги правопередачу от продающей стороны к приобретающей можно считать завершенной. Если кто-либо из двух сторон не желает расписаться в получении-передаче, то сделка не заключается, поскольку законодательством отказ от подписания передаточного документа расценивается как отказ от заключения сделки.

В документе правопередачи можно отметить, какие несоответствия условиям договора купли-продажи имелись в квартире на момент правоперехода. При этом согласно п. 2 ст. 556 ГК указание на эти несоответствия не позволяют недобросовестному продавцу уклониться от ответственности за пренебрежение условиями сделки.

По закону отчуждение жилья может считаться произведенным, если исполнены одновременно оба условия:

  • предмет сделки передан (этот факт проявляется, например, в получении покупателем жилища ключей от него);
  • передаточный документ подписан.

Однако, несмотря на прямое законодательное предусмотрение обязательности составления такого дополнения к договору покупки недвижимости, государственная регистрация правоперехода возможна и без этого. Дело в том, что регистрирование прав собственности на недвижимое имущество производится при предъявлении документального основания правовозникновения (в этом случае — договора купли-продажи), а дополнение к нему служит для удостоверения факта получения покупателем квартиры.

Как следует из законодательного обоснования обязательности составления удостоверения передачи недвижимого объекта при его покупке (ст. 556 ГК РФ), такая бумага удостоверяет факт перехода жилища во владение, распоряжение и пользование нового хозяина. Также она отмечает тот момент, с которого у квартиры сменяется собственник.

У подписания такой бумаги имеются особые правовые последствия: перенаправление всех возможных, ассоциированных с владением жилплощадью рисков, от продавца к покупателю. Так, например, с проставлением подписей в бланке теперь уже новый собственник понесет риск случайной гибели своего имущества, если что-то случится с квартирой.

Здесь же приобретатель указывает, в каком виде он получил жилище, поскольку это позволяет фиксировать все моменты несоответствия квартиры с описанием ее в договоре о покупке. В результате гражданин, приобретший несоответствующую условиям договора жилплощадь, вправе призвать к ответственности недобросовестного продавца.

Какие сведения должен содержать бланк удостоверения, фиксирующего момент правоперехода?

Отнеситесь к составлению и подписанию очень серьезно — впоследствии это поможет предотвратить споры по поводу передачи имущества в виде недвижимости. Специально никакого особенного бланка на законодательном уровне не установлено. Написание его регулируется общими требованиями к документальному оформлению сделок. Кроме того, акт передачи квартиры составляется в простой письменной форме соответственно требованиям статьи 160 ГК.

В тексте должны найти отражение следующие важные для совершения перехода права собственности на жилье сведения:

  • имена (в формате Ф. И. О.) и реквизиты паспортов представителе сторон — продавца и покупателя;
  • описание продаваемого помещения (где находится, метраж, сколько комнат и т. д.);
  • указание на переход права собственности;
  • уточнение, что еще переходит вместе с помещением (мебель, элементы интерьера, сантехприспособления);
  • указание об отсутствии претензий у сторон друг к другу;
  • уточнение о переходе риска случайного повреждения и гибели собственности от продающей стороны к покупающей;
  • какие значимые документы передаются вместе с жилплощадью (здесь важно не только перечислить, что это за бумаги, но и прописать точное количество листов каждого экземпляра);
  • сколько штук актов составлено (обычно подписывается три экземпляра — для каждой из сторон плюс для регистрационного органа).
Читайте так же:  Ответственность военнослужащих за неуставные взаимоотношения

Под всеми этими сведениями в обязательном порядке ставится дата и подписи продающей и покупающей стороны. Законодательно нотариальное удостоверение и регистрирование в Росреестре не предусматриваются.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fuploads%2F7b14fa8f2c9922e4b780bbba0ae76d82

В перечне сведений, вносимых в передаточный акт, значится список документации, который может быть приложен к нему. Это те бумаги, которые подтверждают факт приобретения жилплощади. В их число входят:

  • документальное оформление самой сделки, то есть договор купли-продажи недвижимости;
  • выписка из Единого госреестра недвижимости (до июля 2016 года вместо нее предоставлялось свидетельство о государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество);
  • бумага, удостоверяющая факт передачи продавцу денег за покупку (расписка в получении денежных средств в качестве оплаты);
  • справка об отсутствии задолженностей по квартплате;
  • другая документация (кадастровый и техпаспорт на помещение).

Все эти бумаги при фактическом их наличии должны быть перечислены с указанием количества страниц.

Фактическое и юридическое освобождение жилплощади после подписания акта

В большинстве случаев, если речь идет о вторичном жилье, продавец сам проживает в квартире до ее продажи. Здесь необходимо различать наступление момента фактического и юридического освобождения объекта недвижимости.

Статьей 292 ГК предусматривается прекращение права пользования жилплощадью при переходе собственнических прав к другому владельцу. На практике для юридического освобождения требуется выписка ранее прописанных в помещении лиц из него. Это делается путем снятия их с учета по этому адресу в регистрационном органе. Лучше всего, если условие определения момента юридического освобождения будет прописано в акте.

Фактическое же освобождение означает момент переселение продающего помещение и его домочадцев на другую жилплощадь. Обычно этот момент определен договором отчуждения помещения.

Если не подписать акт передачи, то в соответствии с действующим законодательством недвижимость не будет считаться переданной. Также во многих населенных пунктах отсутствие подписанного сторонами удостоверения факта правоперехода — повод для отказа в регистрации права.

Не следует ставить свою подпись в передаточном акте, пока вторая сторона не исполнит все обязательства соответственно договору. В документе можно будет отобразить свои претензии относительно несоответствия переданной жилплощади условиям сделки.

Какие документы должны быть составлены в процессе оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры?

Для документального оформления самой сделки составляется договор купли-продажи. Он должен быть составлен в соответствии со статьей 454 ГК. Кроме того, после фактической передачи жилплощади необходимо подписать акт передачи товара в соответствии со ст. 556 ГК РФ. А согласно ст. 131 ГК, после этого требуется зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилое помещение. После госрегистрации выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Кто должен оплачивать коммунальные услуги в период между заключением договора продажи жилья и фактическим заселением новых жильцов — продавец или покупатель?

Продавец обязан платить по счетам лишь до момента перехода права собственности, после этого все расходы и риски по содержанию приобретенного имущества ложатся на покупателя. Такой переход права предусмотрен статьей 292 ГК РФ.

В акте передачи купленного помещения необходимо предусмотреть точное определение момента так называемого юридического освобождения жилплощади, с которого прежний владелец уже не будет нести никаких расходов, связанных с квартирой. Также в договоре можно предусмотреть обязанность продавца по предоставлению справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Как составить передаточный документ, если в процессе приемки покупаемой квартиры были обнаружены неисправности сантехнического или другого оборудования?

В случае обнаружения недочетов, которые возможно устранить, в акте передачи следует их перечислить, а после указать, в какие сроки и в каком объеме продавец обязуется их устранить. Если же он не устраняет недостатки, либо они неустранимы, то по статье 557 ГК могут наступать последствия нарушения условий договора, указанные в ст. 457 ГК, а именно: уменьшение цены или возмещение расходов.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2F71db2c53a8g06ezyxf491425734200

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2Ff49ez7db6ya5g3c1028x1425741430

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2F148gyf527db09cezxa361425751207

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2F3edyc7g526f4b8x1za901425824067

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Изображение - Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи 34009884445
Автор статьи: Илья Апинов

Здравствуйте. Я Илья и более 5 лет занимаюсь юридическим консультированием. Считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.6 проголосовавших: 5

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here