Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо

Описание страницы: все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо от профессионалов для людей.

Международные стандарты оценки недвижимости. Федеральный стандарт оценки 7 (ФСО 7)

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Focenki_nedvizhimosti_2_21094159-700x525

Оценка недвижимости — это особый сектор услуг с оборотом в миллионы рублей. Деятельность экспертных фирм, занимающихся оценочной деятельностью, регламентируется одиннадцатью приказами Минэкономразвития.

В них даются теоретические положения, обязательные к соблюдению фирмам-оценщикам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Focenki_nedvizhimosti_3_21094244-400x267

Существует международная независимая организация, объединяющая фирмы, которые занимаются экспертизами недвижимости. Это Международный комитет по стандартам оценки имущества(МКСОИ).

Его положения опубликованы на русском языке и являются обязательными для фирм, которые состоят в МКСОИ.

Согласно нормам, выведенным в МКСОИ, экспертиза является экономическим актом, в ходе которого выясняется настоящая стоимость имущества на основе объективных показателей. Основу стоимости объекта, согласно международным нормативам, определяют полезность и себестоимость.

Полезность отражает продуктивность имущества и является субъективным фактором, нуждающимся в интерпретации. Себестоимость — это затраты, необходимые для постройки недвижимости.

Согласно нормам, выработанным в МКСОИ, основу любой экспертизы должно составлять обоснованное сопоставление нескольких схожих объектов недвижимости.

Теоретические основы, обрисованные указе Минэкономразвития, выработаны при помощи международных стандартов. Они составляют теоретическую основу, необходимую каждой компанией, проводящей оценку стоимости имущества.

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Focenki_nedvizhimosti_4_21094401-400x174

Согласно этому документу, предметом экспертизы может стать любое имущество, фигурирующее предметом гражданских правоотношений. Конечной целью любой экспертизы является определение итоговой стоимости.

Она является сводным результатом оценки, суммой нескольких других выводов, сделанных при использовании альтернативных экспертных подходов.

Подход к экспертизе имущества — это совокупность методов, принципов и взглядов, лежащих в основе общей процедуры по определению стоимости недвижимости.

В приказе Минэкономразвития допускаются следующие экспертные подходы:

При использовании первого выясняют, какой потенциальный денежный доход может приобрести владелец недвижимости.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

В ходе второго выбранный объект сравнивается согласно своим экономическим, техническим и социальным характеристикам с другими, похожими на него, в результате чего выявляется примерная стоимость.

Федеральный стандарт оценки 2 (ФСО 2): цели оценки и разновидности стоимости

Согласно нормативам Минэкономразвития, конечной целью любой экспертизы имущества является определение ее текущей цены.

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Focenki_nedvizhimosti_5_21094524-400x178

Результатом исследования служит сумма, определенная в денежном выражении, рекомендуемую к использованию субъектам сделки.

В нормах правительства имеются такие разновидности стоимости:

  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • инвестиционная;
  • рыночная.

Отчет, составляемый оценочной организацией, представляет собой аналитический доклад, предназначенный для заказчика экспертизы. Результат определяется и после использования определенных методов, являясь промежуточным, так и в результате подведения итогов, являясь финальным.

В стандарте существуют следующие нормы составления документа:

  1. Полнота данных, необходимых для оценки.
  2. Обоснованность выводов и данных.
  3. Недвусмысленность текста.
  4. Проверяемость на практике.
  5. Содержание не должно отклоняться от темы.

Федеральный стандарт оценки 4 (ФСО 4): кадастровая оценка

На закрытых и открытых рынках. Кадастровая экспертиза проводится лишь в отношении недвижимого имущества, состоящего в публичном кадастровом реестре.

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Focenki_nedvizhimosti_6_21094601-400x267

Одной из норм проведения экспертизы является ориентирование на текущий состав публичного кадрового реестра. Используемые экспертом методы обосновываются в содержании.

При проведении процедуры допускается электронное моделирование объекта.

Федеральный стандарт оценки 5 (ФСО 5): экспертиза отчетов

Как и другое имущество, отчет подлежит экспертизе. К нему применяются нормы, составленные правительством в этом указе.

Такую экспертизу обязана проводить сама экспертная фирма, если такой пункт прописан в договоре, либо если клиент недоволен ее результатом.

Существует два вида подобных экспертиз:

  1. Проверка соответствия отчета законам России, в том числе стандартам Минэкономразвития.
  2. Проверка результата исследования эксперта на правдивость.

Такую проверку не может проводить тот, чью экспертизу оценивают. Также ее нельзя проверять учредителям фирмы и акционерам.

Федеральный стандарт оценки 6 (ФСО 6): требования к компетентности эксперта

Требования к профессионалам, которые проверяют чужие экспертные отчеты, отражены в этом документе правительства. Согласно требованиям приказа Минэкономразвития, эксперт должен быть достаточно компетентен, чтобы:

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Focenki_nedvizhimosti_7_21094639-400x263

  1. Проводить полную проверку на соответствие чужого отчета законодательству России.
  2. Проверять, действительно ли указанная в отчете стоимость соответствует рыночной.
  3. Проверить обоснованность выводов и рекомендаций, выведенных экспертом в отчете.
  4. Провести проверку соответствия содержания отчета на соответствие формальным требованиям федеральным стандартам.
  5. Определять однозначность определений в содержании и выводах.
  6. Обоснованности и уровне применения методов оценки недвижимого имущества.
Читайте так же:  Какую систему налогообложения выбрать ип

Под объектами недвижимости в законодательстве подразумевают земельные участки, на которых ведется или не ведется капитальное строительство. Также под ними понимают сами строения, а еще части земельных участков и строений.

Исследование ФСО: оценка недвижимости производится комплексно, экспертизе подвергаются как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, если на них установлено право собственности. Процедура производится при полном соблюдении прав собственника недвижимости.

Чтобы в отчете был указан правильный результат, в первую очередь эксперту следует провести оценку сегмента рынка, в котором данный объект недвижимости числится.

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Focenki_nedvizhimosti_8_21094734-400x310

Он должен проанализировать общее состояние региона, в котором находится имущества. Престижность района, социально-экономическое положение местных жителей.

Важной частью отчета должен стать общий анализ развитости рынка недвижимости в том месте, где располагается оцениваемая недвижимость.

Исследованию должны подвергнуться сделки в сегменте рынка объекта, чтобы на их основе, а также на основе ранее перечисленных факторов определить рыночную стоимость недвижимости.

Федеральный стандарт оценки 8 (ФСО 8): оценка бизнеса

Предметом экспертизы, нормы которой определяет документ, может выступать имущество, представляющее собой юридически закрепленное право на обладание частью коммерческой фирмы. Акции, паи, доли уставного капитала — вот объекты исследования для экспертной фирмы.

В отчете надо указывать полное название фирмы и подробные данные, касающиеся предмета исследования. Должен быть назван полный тираж ценных бумаг на момент проведения экспертизы, их биржевая стоимость, индекс ликвидности на рынке.

Федеральный стандарт оценки 9 (ФСО 9): оценка для целей залога

Такое исследование стоимости имущества проводится только при согласии его собственника, в данном случае — залогодержателя. По умолчанию фирмы обязаны исследовать только рыночную стоимость, иные подходы к определению стоимости имущества используются при персональной просьбе заказчика.

Имущество оценивается, как часть остальных активов, а также как актив, функционирующий самостоятельно, на этой основе в результате строится его стоимость. Также в докладе эксперта должна быть указывается ликвидность исследованного объекта.

Федеральный стандарт оценки 10 (ФСО 10): оценка стоимости машин и оборудования

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Focenki_nedvizhimosti_9_21094842-400x227

Как правило, исследование их стоимости производится вместе с другими объектами, находящимися с ними на одной территории.

Объектами оценки в данном случае выступают предметы, являющиеся продуктом машиностроительного производства.

Чтобы провести исследование стоимости машин и оборудования, эксперт изучает рынок, на котором их можно реализовать.

Федеральный стандарт оценки 11 (ФСО 11): оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

Особенностью исследования такого вида собственности является тот нюанс, что она не выражена материально. Предметом может выступать как право на литературное произведение, так и деловая репутация фирмы или ее торговая марка.

Чтобы исследовать цену такого объекта, эксперту нужно провести анализ возможной выгоды от обладания им, выявить привилегии от владения такой собственностью. Обязательным требованием является сравнение предметам с другими в этом же сегменте рынка.

Стандарты оценки выработаны правительством для простоты и понятности этой деятельности. Общие положения распространяются на все остальные, касающиеся бизнеса, недвижимости, интеллектуальной собственности и так далее. Стандарты обязательны к соблюдению.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо proxy?url=https%3A%2F%2Fpandia.ru%2Fuser%2Fcontent%2Fuser%2F791%2Fphoto%2Ftb%2F1395663336a8j4o

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

приказом Минэкономразвития России

от «___» ____________2013г. № ______

«Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

При оценке недвижимого имущества оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами проведения оценки, установленными настоящим федеральным стандартом, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки ФСО №№1-3.

Положения настоящего федерального стандарта не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр.

II. Объекты оценки

Для целей настоящего стандарта под недвижимым имуществом (недвижимостью, недвижимыми вещами) понимаются земельные участки и все, что прочно связано с землей (далее – улучшения), в том числе здания, сооружения, подземные коммуникации, объекты незавершенного строительства, а также части (доли) указанных объектов, в том числе, жилые и нежилые помещения. В качестве оцениваемых объектов недвижимости могут выступать земельные участки или их части (доли), улучшения или их части (доли), а также объекты, в состав которых входят земельные участки (части земельных участков) и улучшения (части улучшений), если это не противоречит действующему законодательству.

III. Общие требования к проведению оценки недвижимости

В случае не проведения осмотра объекта оценки оценщик приводит в отчете об оценке причины, по которым объект не осмотрен, обоснование достаточности имеющихся в его распоряжении материалов для идентификации объекта оценки, а также факторы, которые могут повлиять на достоверность итоговой величины стоимости объекта оценки, и связанные с этим допущения и ограничения.

Читайте так же:  Коммунисты предлагают карать чиновников за хамство гражданам

Для определения стоимости объекта оценки оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование объекта, а также другие разрешенные правилами зонирования территории виды использования, необходимые для проведения анализа наиболее эффективного использования.

IV. Задание на оценку

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

состав объекта недвижимости с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его составных частей;

характеристики объекта недвижимости и его составных частей, или ссылки на документы, содержащие такие характеристики;

оцениваемые права, ограничения этих прав, а также обременения каждой из составных частей объекта недвижимости;

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки объекта недвижимости. К таким величинам, могут относиться, в том числе:

затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки;

убытки (реальный ущерб и упущенная выгода) при вынужденном отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

а) Доходный подход, как правило, применяется для оценки объектов недвижимости, генерирующих или способных генерировать доходы

б) В рамках доходного подхода стоимость недвижимого имущества может определяться:

    методом прямой капитализации; методами капитализации доходов по норме отдачи на капитал – методом дисконтирования денежных потоков и методами, использующими модели доходов и стоимости.

в) Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, не требующих значительных капиталовложений в их ремонт или реконструкцию, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на общую ставку капитализации.

При использовании метода прямой капитализации общая ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и стоимостей объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

г) Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость, путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. Метод, как правило, используется для оценки на нестабильных рынках, а также свободных земельных участков, застраиваемых коммерческими объектами недвижимости или застроенных земельных участков, которые, исходя из анализа их наиболее эффективного использования, требуют сноса или реконструкции улучшений.

д) Методы, использующие модели доходов и стоимости, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

е) Структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и/или капитализации должна соответствовать структуре капитализируемого дохода.

ж) Оценка недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса, обладающего торговым потенциалом (гостиницы, рестораны, автозаправочные станции и т. п.), а также специализированной недвижимости (трубопроводные системы, производственные участки и т. п.), за исключением объектов, которые, как правило, сдаются в аренду, проводится на основе денежного потока от операционной деятельности бизнеса за вычетом доли дохода, приходящейся на бизнес. При этом стоимость недвижимости допускается определять как разность между результатом капитализации денежного потока, очищенного от приходящейся на бизнес доли, и стоимостью движимого имущества, участвующего в генерации доходов бизнеса.

При применении сравнительного подхода оценщик учитывает следующие положения.

а) Сравнительный поход применяется, как правило, для оценки объектов недвижимости, имеющих активный рынок, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов одного сегмента рынка (однородную выборку) с известными ценами продаж (предложений).

б) Для формирования однородной выборки и последующего проведения сравнительного анализа используются объекты недвижимости с единым с объектом оценки видом наиболее эффективного использования и единым набором характеристик (ценообразующих факторов), влияющих на определяемую расчетную величину (стоимость, арендную плату и др.). При этом для всех объектов, включая оцениваемый, влияние каждого из факторов на определяемую расчетную величину должно быть единообразным.

в) В качестве единиц сравнения используются типичные для рынка оцениваемого объекта удельные показатели, такие как цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема и другие. При необходимости, оценщиком может быть выбрано несколько единиц сравнения.

Читайте так же:  Судебная практика по заливу квартиры соседями сверху

г) При определении расчетной величины (стоимости, арендной платы) и (или) размера корректировок по ценообразующим факторам оценщик использует методы анализа рыночных данных, соответствующие доступной на рынке информации (многомерный регрессионный анализ, количественные корректировки, качественные сравнения, обработка экспертных мнений и др.).

Использование в расчетах методов обработки лишь части доступных оценщику рыночных данных должно быть обосновано в отчете об оценке.

д) Определение стоимости, арендной платы или расчет корректировок цен (арендных ставок) аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). При этом в расчетах учитываются лишь те элементы сравнения, различия по которым влияют на стоимость недвижимости на рынке.

Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие:

предаваемые по сделке права на объект недвижимости, ограничения этих прав, а также обременения объекта недвижимости;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок;

условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки);

характеристики местоположения объекта,

физические характеристики объекта, в том числе, свойства земельного участка, состояние улучшений, соотношения площадей земельного участка и улучшений;

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения.

а) Затратный подход, как правило, применяется для оценки объектов недвижимости (но не их частей или долей, например, встроенных помещений или квартир), слабо или вовсе не представленных на рынке в качестве объектов сделок.

б) Стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует сумме стоимости прав на земельный участок и стоимости права собственности на улучшения.

Расчет стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок;

определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устаревания;

определение стоимости улучшений путем суммирования затрат на создание улучшений и прибыли предпринимателя, и вычета износа и устаревания;

определение рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений.

в) Для целей определения рыночной стоимости земельный участок рассматривается как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования.

При этом определяется стоимость фактического или ожидаемого покупателем в соответствии с законодательством права на земельный участок.

г) Определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений производится на основании:

данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе;

сметных расчетов стоимости нового строительства.

д) Затраты на создание (воспроизводство либо замещение) улучшений вычисляются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных со строительством, и издержек, сопутствующих возведению улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

е) Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, расчетных моделей или экспертных оценок с учетом затрат на создание улучшений и затрат на приобретение прав на земельный участок.

ж) Величина износа и устаревания, в т. ч. из-за недоиспользования (неэффективного использования) земельного участка, определяется как потеря объектом недвижимости своей стоимости в результате физического износа, функционального и внешнего устаревания.

При юридической невозможности либо экономической нецелесообразности сноса или реконструкции имеющихся улучшений, стоимость объекта недвижимости в целом, с учетом неэффективного использования земельного участка, допускается рассчитывать при рассмотрении земельного участка как улучшенного.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод/методы оценки в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

объект оценки: объект недвижимости;

цель оценки: определение рыночной арендной платы;

имущественные права на объект оценки: вещное право собственности арендодателя;

оцениваемые права: обязательственное право арендатора владеть и пользоваться или только пользоваться (вытекает из договора аренды) объектом недвижимости на условиях договора аренды;

существенные условия договора аренды: состав дополнительных услуг, плата за которые включена в арендную плату, расчетный и платежный периоды, срок аренды, условия изменения арендной платы в течение срока аренды.

Читайте так же:  Уступка прав на ипотеку

22. При указании итоговой величины рыночной арендной платы в отчете об оценке должны быть приведены существенные условия аренды, для которых она была рассчитана.

23. Определение рыночной стоимости прав на заключение договора аренды с известными из условий договора величиной арендной платы и условиями ее изменения в течение срока аренды проводится капитализацией (дисконтированием) разности величин рыночной и известной арендной платы в каждый расчетный период срока аренды.

Оценка недвижимости по Федеральному стандарту ФСО №7

При проведении многих операций с недвижимостью (например, при купле-продаже, дарении, наследовании и т.п.) бывает необходимо предварительно оценить стоимость объекта.

Документы, их оформление, а также порядок действий — специально разработаны и утверждены законодательно, согласно приказам Минэкономразвития России.

Эти проекты, в случае оценки имущества, применяются в обязательном порядке.

ФСО №7 был разработан сравнительно недавно (в 2014 году) и считается дополнением к предыдущим проектам.

Согласно этим стандартам объекты, которые подлежат оценке, следующие:

  • Земельные участки, объекты и конструкции, способствующие улучшению данного участка (например, коммуникации).
  • Жилые и нежилые помещения.
  • Определённая часть/доля объекта. Где, доли/части — единица недвижимости, разделенная на части со своими владельцами; доли в праве — объект не разделен физически, но имеет двух (или более) владельцев.

При желании можно продать весь участок/объект или его часть (первый этаж дома, половина/часть квартиры, коммуникации под домом и т. п.).

Для каких операций с недвижимостью бывает необходима оценка

  • для продажи;
  • сдачи в аренду;
  • для погашения долговых обязательств;
  • для залога и т. п.

Справка. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки описаны в ФСО №1

Общие положения к процедуре оценки по стандартам ФСО

Процесс оценивая поэтапный.

  • заключение договора с экспертом (определение стоимости услуг специалиста);
  • сбор и анализ информации об имуществе;
  • применение подходов к оценке (доходный, сравнительный, затратный);
  • согласование результатов оценки (ФСО №3);
  • составление отчёта.
  • Доходный подход означает определение стоимости недвижимости с учётом получения прибыли в будущем. То есть составляется прогноз капитала, который может принести объект. Применяется преимущественно для оценки коммерческой недвижимости.
  • Затратный — анализирует стоимость на покупку, где рассчитываются дальнейшие вложения на ремонт, постройку сооружений, проведение коммуникаций и т. п., то есть дополнительные расходы. Применяется преимущественно для оценки первичного рынка недвижимости.
  • Сравнительный — определяет стоимость в сравнении с другими объектами такого же типа, выставленными на продажу. Применяется преимущественно для оценки жилых объектов.

Оценка недвижимости может проводится независимыми оценщиками, риелторами или самостоятельно.

Следует учитывать, что специалист-оценщик необходим в тех случаях, когда вам нужны юридически правильно составленные и заверенные документы. Риелтор таких полномочий не имеет. Документы, составленные экспертом, считаются официальными и особенно важны при передачи недвижимости в залог, инвестировании и других положениях.

Справка. Оценщик не должен состоять в родстве с клиентом или находиться у него в подчинении. Это должен быть только независимый эксперт.

  1. Исследует рынок.
  2. Собирает информацию о недвижимости, составляет задание.
  3. Анализирует наиболее эффективное использование имущества, то есть определяет эксплуатацию объекта, при которой цена будет наибольшей.
  4. Определяет подходы к оценке (доходный, сравнительный, затратный).
  5. Согласует результаты оценки, где анализирует преимущества и недостатки подходов к оценке, проверяет достоверность собранной информации. Согласование проводится согласно стандартам ФСО №3.
  6. Составляет отчёт согласно стандартам, которые указаны в ФСО №3.

Справка. Цель оценки и виды стоимости описаны в ФСО №2..

Услугами риелтора можно воспользоваться по телефону, онлайн или непосредственно пригласить его на объект. Но специалист этого уровня не даёт официальных документов, плюс необходимо учитывать опыт проведения данных работ.

На сегодняшний момент услуги риелтора расцениваются как средние (персонал в большинстве не имеет юридических знаний) и подходят преимущественно для оценки квартир.

Услуги риелтора в режиме oонлайн или по телефону не сильно отличаются друг от друга. Такой процесс сводится к минимальным затратам и усилиям, но эксперт не вносит в стоимость много нюансов объекта (например, качество ремонта, коммуникаций, планировку, расположение).

Риелтор оценивает стоимость квадратных метров в хорошем/плохом районе, плюс иногда требуются отдельные затраты на оформление документов у юриста.

Если же вы намерены произвести оценку самостоятельно, то вам необходимо ознакомиться со стандартами работы профессионального оценщика, а также собрать необходимый пакет документов.

1.Необходимо собрать и проанализировать информацию об имуществе:

  • во сколько оценивается объект на рынке;
  • определить факторы, которые могут повлиять на стоимость имущества (скидки, период окупаемости объекта, коммуникационные вопросы, расположение инфраструктуры);
  • проанализировать основные положения: мотивацию покупателей, колебание цен на этот вид имущества, количество представленных объектов данного типа на сегодняшний момент.
Читайте так же:  Уникальный номер станет главным реквизитом в полисе осаго

Одной из ситуаций, когда может понадобиться оценка недвижимости является, например, ДАРЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Если Вас интересуют вопросы дарения квартир, стоит заглянуть СЮДА

О процедуре регистрации договора дарения квартиры в регистрационной палате — http://nedvicon.ru/kvartira/dar/registraciya-dogovora.html

2.Собрать необходимый пакет документов на собственность (смотрите перечень НИЖЕ).

  • описание недвижимости;
  • имущественные права;
  • цель оценочной процедуры;
  • вид стоимости;
  • сведения об обременениях объекта(наличие страховки/договоров/соглашений/долговых обязательств, арендаторов на данный объект и т. п.);
  • срок и дата проведения оценки;
  • ограничения/допущения оценки и т. д.

4. Определить подход к оценке (смотрите ВЫШЕ — в общих положениях к процедуре оценки):

  • доходный преимущественно применяется для оценки магазинов, офисов, ресторанов, банков, торговых центров, а также производственных, складских и промышленных объектов;
  • сравнительный, как правило, применяется для квартир;
  • затратный — для только что построенных или находящихся в процессе стройки объектов.
  • дата/номер отчёта;
  • сведения о специалисте, который проводил оценку (ФИО, его место нахождение/работы, как можно с ним связаться, членство в организации);
  • цель/основания оценки (на продажу, для сдачи в аренду, для залога, для погашения долга);
  • тщательное описание объекта (план/карта местоположения, стоимость, количество этажей/комнат, состояние: достроен/недостроенный/ремонт есть/нет, что входит в состав объекта — здания сооружения, коммуникации);
  • указание подхода, с помощью которого проводилась оценка, и обоснованность такого выбора (если доходный/затратный/сравнительный поход, то почему);
  • перечень документов/источников, с помощью которых проводилось оценка;
  • дата, когда проводилось оценка имущества.

6. Если вы владеете частью/долей объекта или на владение имуществом имеют права другие собственники — нужен юридический документ (заявление/договор), в котором второй владелец даёт своё согласие на оценку объекта.

Для этого необходимо заверить бумаги у нотариуса.

Справка. После составления отчёта, продать имущество необходимо в течение 6 месяцев.

При самостоятельном определении стоимости следует учитывать следующие положения:

  • «чистый» объект (когда в нём никто не зарегистрирован и не проживает) оценивается дороже;
  • для оформления необходимых бумаг рекомендуется обратиться к юристу (не риелтору!);
  • обязательно учитывать местоположение объекта: наличие инфраструктуры (метро, дороги, школы, магазины, коммунальные услуги), вид из окон, балкон/лоджия, а также престижность и экологичность района;
  • при оценке загородных построек: наличие газа, водопровода, электоросети, дорог, качество ремонта, количество этажей, площадь земельного участка (стоимость земли и постройки, которая на нём находится, оценивается отдельно!) и т. п.

Документы для процедуры оценки отличаются для разных видов недвижимости, но самым главным считается свидетельство о праве собственности. Документ выдаётся Федеральной регистрационной службой.

Перечень необходимых бумаг для оценки объекта коммерческого типа:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Сведения об обременениях объекта.
  • Справка из БТИ.
  • Сведения о положении объекта (план/карта с описанием местоположения и границ).
  • Документы, которые подтверждают право владения землёй (собственность, аренда).
  • Сведения о сооружениях, которые входят в состав объекта.
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Паспорт собственника (если объект находится во владении нескольких сторон, всех лиц включительно).
  • Справка из БТИ.
  • Сведения об обременениях объекта.

Перечень необходимых бумаг для оценки земельной площади:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Сведения о положении объекта (план/карта с указанием границ).
  • Класс участка земли (поле, дачный и т. п.).
  • Сведения о коммуникациях: имеется или нет, состояние.
  • Ставка налога/арендной платы на землю (если есть).
  • Договор аренды земли (если есть).

Оценка недвижимости проводится согласно требованиям, которые установлены законодательством и являются обязательными к выполнению. Целесообразно проводить оценку с помощью эксперта (оценщика).

Специалист составит необходимые документы, которые будут считаться официальными.
Услуги риелтора, как и самостоятельная оценка, в большинстве случаев потребуют заверения бумаг у юристов.

Следовательно, для качественного и законного оформления документов рекомендуются услуги профессиональных оценщиков.

Видео — Некоторые вопросы практики применения Федерального стандарта ФСО №7 по оценке недвижимости

Изображение - Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо 34009884445
Автор статьи: Илья Апинов

Здравствуйте. Я Илья и более 5 лет занимаюсь юридическим консультированием. Считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.9 проголосовавших: 20

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here