Виды стоимости земельного участка

земля сельскохозяйственный оценка ценообразование

Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией РФ формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.

Теория оценки земли базируется на трех взаимосвязанных фундаментальных экономических категориях: стоимости, цене и затратах, которые не следует отождествлять.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях уже совершенных сделок. Но цена не обязательно представляет обыкновенную количественную меру стоимости на дату оценки. Она может быть больше или меньше стоимости. На рынке недвижимости цена выполняет ряд важнейших функций:

• · измерительную – размер (сумму) денег, переданных или полученных в сделке с земельным участком;
• · соизмерительную – сопоставление ценности различных земельных участков;
• · учетную – отражение в системе учета инвестиций в земельный участок;
• · распределительную, т. е. перераспределение спроса на земельные участки различных категорий;
• · социальную;
• · стимулирующую улучшение использования земель;
• · регулирования товарно-денежных процессов путем выравнивания спроса и предложения на земельные участки и другие товары.

Затраты применительно к оценке стоимости земель – это сумма денежных средств, необходимых:

• · на воспроизводство экономического плодородия земель сельскохозяйственного назначения (внесение удобрений, освоение, мелиоративные и другие работы);
• · воспроизводство или замещение инженерной инфраструктуры земель населенных пунктов.

Земля – это природный объект, ценность которого во многом определяется его естественной производительностью и местонахождением, однако в сельском, лесном хозяйстве земля выступает в качестве основного средства производства, экономическое плодородие которой является результатом труда человека по улучшению ее качества.

Стоимость – всеобщий экономический показатель или денежный эквивалент собственности, который потенциальный покупатель готов обменять на товар – земельный участок. Стоимость выражает внутренние экономические отношения, она не находится непосредственно на поверхности хозяйственной жизни, поэтому определять ее необходимо с учетом многочисленных факторов в конкретный момент времени. Существуют различные концепции стоимости как «мимолетного видения»: трудовая, многофакторная, предельной полезности, спроса и предложения. Именно вокруг стоимости колеблется цена товара. Они могут совпадать только на совершенном рынке.

Стоимость земли, как и любого другого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую.

Рассмотрим названные виды стоимости земельных участков.

Потребительная стоимость – это специфическая (особая, личная) оценка недвижимости (земельного участка) конкретным лицом исходя из его сугубо личных интересов, предпочтений и целей пользования, а не продажи или совершения других сделок на рынке, т. е. это субъективная оценка имущества при фактически сложившемся его использовании. Она определяется системой естественных и экономических характеристик земельного участка с точки зрения конкретного пользователя, для которого особо важное значение может иметь, например, плодородие почв, местоположение, функциональное и разрешенное использование земли или другие качественные и количественные показатели .

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объекта недвижимости – земельного участка на денежный эквивалент.

Потребительная стоимость земельного участка подразделяется, например, на инвестиционную, налогооблагаемую, балансовую.

К меновой стоимости земельного участка могут быть отнесены рыночная, залоговая, кадастровая, арендная, страховая виды стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка в определенный момент времени на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в условиях, когда:

• · продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;
• · участок представлен на рынке в форме публичной оферты;
• · обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;
• · имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;
• · платеж осуществляется наличным или другим сравнимым способом в денежных средствах;
• · цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон, которые не обязаны совершать сделку;
• · объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки;
• · определение производится обычно исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Залоговая стоимость – стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, ее величина гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

Кадастровая стоимость – усредненная рыночная стоимость единицы земельной площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам. Определяется на основе статистического анализа данных о рыночных ценах, а также иной информации о земельных участках. Если рыночной информации нет, кадастровая оценка производится на основе экспертного определения степени влияния отдельных факторов на стоимость земельных участков.

Инвестиционная стоимость – стоимость земельного участка для конкретного инвестора, определяемая его индивидуальными предпочтениями, интересами исходя из ожидаемых доходов и ставки их капитализации.

Налогооблагаемая стоимость в настоящее время определяется на основе кадастровой при нормативной стоимости земли. В дальнейшем она будет устанавливаться на базе рыночной стоимости земель с учетом их функционального назначения.

Ликвидационная стоимость – стоимость земельного участка при срочной вынужденной его продаже на открытых торгах.

Арендная стоимость – сумма арендной платы, за которую земельный участок может быть сдан в аренду при обычных (типичных) рыночных условиях, когда:

• · не учитываются предложения арендных ставок особо заинтересованных арендаторов, а также состоящих в родственных и иных отношениях с арендодателями;
• · условия рынка аренды земель на дату оценки стоимости аренды являются обычными средними (типичными);
• · стороны договора действуют рационально в своих интересах и не испытывают форс-мажорных обстоятельств.

В большинстве случаев методика определения арендной платы за земельные участки устанавливается органами власти субъектов РФ на основе соответствующих ставок земельного налога с корректировкой их на вид деятельности, экологическое воздействие и другие условия.

Стоимость права аренды земли – денежные средства, необходимые для выкупа права заключить договор аренды конкретного земельного участка государственной или муниципальной собственности. Определяется на основе рыночных цен прав аренды по итогам проводимых конкурсов.

Балансовая стоимость – стоимость земельного участка, отраженная в балансе организации по затратам на его приобретение (приватизация, покупка и т. п.) на момент ввода в эксплуатацию (использование по функциональному назначению) или по нормативной цене.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две большие группы: имущественное и личное страхование.

4. Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков

При индивидуальной оценке земельных ресурсов в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земель­ного участка все виды стоимости разделяют на две группы:

стоимость в использовании (потребительская стоимость);

стоимость в обмене (рыночная стоимость).

Стоимость в использовании – это стоимость земли для конкретных целей и для конкретного пользователя при существующем использовании. По­скольку стоимость в использовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее называют субъективной стоимостью (subjective value). Данный вид стоимости не предполагает продажу земельного участка на откры­том и конкурентном рынке. К этой группе относятся: балансовая стоимость, инвестиционная стоимость и др.

Инвестиционная стоимость – стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица.

Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей доходности, степени доходности и риска, ставках налогообло­жения. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости.

Стоимость в обмене – это расчетная величина, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. Это объективная стоимость (objective value), поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в обмене предназначается для операций по покуп­ке, продаже, передаче в залог, в том числе под ипотечные кредиты, сдаче в аренду объектов собственности и др. При этом учитывается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, максимально повышающее стоимость объекта.

Различают следующие разновидности стоимости в обмене:

рыночная стоимость при существующем использовании;

альтернативная рыночная стоимость;

Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую зе­мельный участок при наилучшем и наиболее эффективном использовании может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действует непринужденно и в своих интересах.

Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

продавец и покупатель действуют в рамках закона и на основании типич­ных мотиваций;

продавец и покупатель хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

оплата производится в денежной форме (наличный или безналичный расчет) и не сопровождается дополнительными условиями.

Для сравнения приведем общепринятое и зафиксированное в Международных стандартах оценки (МСО) следующее определение рыночной стоимости.

«Рыночная стоимость есть расчетная величина (денежная сумма), за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

Рыночная стоимость на практике может быть больше или меньше, чем цена в реальной сделке. Она более точно, чем другие стоимости, отвечает условиям и целям налогообложения, кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на аукционах и конкурсах, вложения капитала при совершении сделок куп­ли-продажи, заключения договоров аренды, ренты пожизненного содержания, мены, внесения прав на земельный участок в уставный фонд.

По рыночной стоимости оцениваются, в основном, земли несельско-хозяйственного назначения, она является базовой для определения производных от нее видов стоимости в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной.

Рыночная стоимость при существующем использовании – это стоимость земли при неизменном ее целевом назначении и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет.

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, – это чистая денежная сумма, которую собственник может получить при передаче земельного участка от вынужденного продавца к добровольному покупателю в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация означает, что продажа земельного участка проводится в течение периода, достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену. Принудительная ликвидация означает, что земельный участок продается настолько быстро, на­сколько это возможно. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учитывать все затраты, связанные с ликвидацией объекта собственности.

Для застроенных земельных участков определяются следующие виды стоимости:

Восстановительная стоимость(стоимость воспроизводства или улучшения)– это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.

Стоимость замещениярассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.

Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.

Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.

У каждого земельного участка существует несколько вариантов стоимости, самыми часто употребляемыми из которых являются рыночная и кадастровая.

Понятие стоимости земельного участка является экономической категорией, которая отражает фактическую сумму денежных средств, которую придется потратить физическому или юридическому лицу, если оно захочет приобрести в собственность тот или иной участок.

Определение стоимости того или иного земельного участка может быть осуществлено путем проведения одного из видов оценки, регулируемых действующим законодательством:

• Денежной оценки, целью которой является установление конкретной физической стоимости участка для определения ставки налогообложения либо для определения той суммы, которая может быть передана от одного владельца участка к другому (например, в случае купли-продажи земель);
• Экономической оценки, которая позволяет определить адекватность использования земельного участка для выращивания тех или иных культур либо для иных вариантов эксплуатации конкретного земельного надела;
• Оценки качества почв (бонитировки) с позиций пригодности того или иного участка к проведению определенных видов работ, а также определения состояния почв, в том числе, для фиксации уровня потерь плодородия (применительно к сельскому хозяйству).

Так, например, в рыночной стоимости выделяется еще и выкупная стоимость, а в кадастровой – удельная.

Ценообразование земельных участков на территории России может происходить различными способами в зависимости от того, какие это земли и для чего они будут использоваться.

Основными факторами, которые влияют на образование стоимости того или иного надела, следует считать:

• Расположение участка в границах того или иного земельного района;
• Принадлежность его к землям того или иного целевого назначения, а также вид использования в настоящий период времени;
• Расположение участка относительно инженерных и коммуникационных сетей, а также относительно крупных промышленных предприятий, которые могут оказать негативное влияние на экологическое состояние участка;
• Наличие различного рода обременений на участке, в том числе, запретов на возведение построек на всем участке или на какой-то его части;
• Наличие различных строений, которые могут либо затруднить, либо улучшить возможности эксплуатации участка;
• Наличие документального подтверждения проведения процедуры юридического установления границ того или иного участка и т.д.

В настоящее время, как уже говорилось выше, выделяют такие виды стоимости как кадастровая, рыночная и нормативная с определением их подвидов – выкупной и удельной.

Кадастровая стоимость является самым распространенным показателем на сегодняшний день и представляет собой цену участка, установленную государством по результатам проведения специализированной оценки. Данная стоимость является унифицированным показателем, так как определяется для нескольких участков, схожих по их техническим и качественным характеристикам.

Установление кадастровой стоимости проводится, как правило, в рамках одного кадастрового квартала для земель одной целевой категории использования. Именно по этой причине данная стоимость является лишь основой для определения размера земельного налога, а также для формирования нормативной стоимости участка.

В расчетах между собственниками участков данный показатель используется крайне редко (в основном, для определения стоимости подаренного земельного надела либо для формирования величины арендной платы).

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это такой вид стоимости земли, который используется в подавляющем большинстве сделок с данным видом ресурса.

Устанавливается эта стоимость либо самим владельцем земельного участка, либо специально нанятыми для проведения оценки организациями.

Именно по этому экономическому показателю и осуществляется купля-продажа участка либо исчисление тех средств, которые следует зачесть в уставный капитал той или иной организации.

Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).

Расчет данного показателя осуществляется либо от кадастровой стоимости участка и от сформированного на ее основе налога на землю, либо на основе рыночной стоимости (в процентном соотношении к этому показателю).

Выкупная стоимость также является экономическим термином, определенным в Гражданском Кодексе РФ как та цена земельного участка, по которой такой участок может быть выкуплен государством.

В данную сумму вкладывается не только стоимость самого участка (расчет ведется, как правило, от рыночной стоимости), но и стоимость всех расположенных на участке строений.

Данная стоимость определяется государством в процессе проведения специализированной оценки того или иного участка.

Удельная стоимость

Удельная стоимость участка является подвидом кадастровой стоимости, так как представляет собой стоимость одного квадратного метра земли, определенного по результатам проведенной кадастровой оценки участка.

Кроме того, удельная стоимость может также быть рассчитана и исходя из нормативной цены участка. В этом случае данный показатель будет использоваться для расчета суммы, которая будет необходима для уплаты за участок (если невозможно посчитать цену за гектар из-за неправильной геометрической формы или если точная площадь в гектарах неизвестна).

Нормативная стоимость земельного участка: что это и как рассчитать?

Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

С/х земли: сколько стоит гектар и из чего формируется показатель?

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Стоимость того или иного земельного участка может изменяться в зависимости от того, о каком именно показателе идет речь.

Кадастровая стоимость меняется каждый год путем увеличения на 5% по сравнению с предыдущим годом. Данное положение заложено в действующее земельное и кадастровое законодательство.

Но при закладке нового показателя обязательно должны быть учтены изменения, которые произошли как с самим участком (в сторону улучшения или ухудшения условий его эксплуатации), так и с той экономической обстановкой, которая царит на момент проведения оценки в государстве и на рынке земли.

Нормативная стоимость меняется в зависимости от того, были ли изменения в кадастровом или рыночном значениях из-за прямой зависимости этого показателя от указанных.

Выкупная стоимость участка может быть изменена по усмотрению государства в зависимости от того, возникла ли срочная необходимость выкупить тот или иной участок или можно обойтись без него.

Удельная стоимость также, как и нормативная, находится в прямой зависимости от кадастрового и рыночного показателя. По этой причине ее изменение напрямую зависит, как и изменение нормативной стоимости, от колебаний указанных показателей.

Самостоятельный расчет стоимости может быть осуществлен при условии, что собственник участка или лицо, заинтересованное в установлении цены, имеет необходимые стартовые значения.

Если речь идет о кадастровой стоимости, то для проведения ее расчетов необходимо знать дату проведения последней кадастровой оценки, а также сумму, которая была установлена по результатам оценки. Каждый последующий полный год (то есть двенадцать месяцев) показатель увеличивается на пять процентов. Если год еще не закончен, то прибавлять пять процентов нельзя.

Рыночную стоимость можно назначить самостоятельно, а можно доверить расчет специально уполномоченному лицу, которое учтет при проведении оценки все необходимые показатели, в результате чего полученная цена будет максимально приближена к действительности.

Что же касается расчетов нормативной, выкупной и удельной стоимости, то их самостоятельно рассчитать не получится, так как при формировании этих показателей используются региональные корректирующие коэффициенты, которые установлены для каждого субъекта отдельно.

Стоимость земельного участка – достаточно широкое понятие, которое делится на несколько направлений. Каждый из видов стоимости может меняться в зависимости от сложившихся экономических условий или в зависимости от заложенных пределов изменения в действующем законодательстве. Самостоятельно рассчитать можно только значения кадастровой и рыночной стоимости. Для остальных видов необходимо будет прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов.

Стоимость объекта недвижимости – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции или при совершении другой подобной операции (страхование). В качестве объекта недвижимости могут выступать земельный участок или долговременные права на его аренду. Стоимость объекта недвижимости еще называют рыночной стоимостью.

Шпаргалки на телефон — незаменимая вещь при сдаче экзаменов, подготовке к контрольным работам и т.д. Благодаря нашему сервису вы получаете возможность скачать на телефон шпаргалки по ценообразованию. Все шпаргалки представлены в популярных форматах fb2, txt, ePub , html, а также существует версия java шпаргалки в виде удобного приложения для мобильного телефона, которые можно скачать за символическую плату. Достаточно скачать шпаргалки по ценообразованию — и никакой экзамен вам не страшен!

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

ВИДЫ СТОИМОСТИ ПРИ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Стоимость в обмене предназначается для операций по покуп­ке, продаже, передаче в залог, в том числе под ипотечные кредиты, сдаче в аренду объектов собственности и др. При этом учитывается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, максимально повышающее стоимость объекта.

• оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).

1. Денежная. Она важна для регулирования экономических отношений в области гражданского оборота земельных участков. Выполняется для определения точной стоимости при заключении гражданско-правового договора. Такая оценка также важна при установлении ставки земельного налога.
2. Экономическая. Проводится государством, регионами, муниципалитетами для определения нормативной стоимости земельного участка. Важна для выяснения экономической годности земель; для проведения сельскохозяйственных, мелиоративных и иных работ. Основу оценки составляет анализ пригодности использования земли по сравнению с другими природными ресурсами в конкретной местности.
3. Бонитировка почвы. Она необходима для целей установления нормативов и ценовых параметров в рамках государственного земельного кадастра. Оценка проводится для установления пригодности использования аграрных земель. При помощи бонитировки определяется экологическая пригодность грунта для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Рыночная стоимость земельного участка – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции и осознанных рациональных действий покупателей и продавцов, получающих полный объем достоверной информации и избавленных от воздействия непредвиденных чрезвычайных обстоятельств.

Понятие и виды оценки земельных участков как недвижимого имущества

3) государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

1. Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных (в обозримом прошлом) сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками. Анализ проводится тремя методами:

Стоимость в обмене предназначается для операций по покуп­ке, продаже, передаче в залог, в том числе под ипотечные кредиты, сдаче в аренду объектов собственности и др. При этом учитывается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, максимально повышающее стоимость объекта.

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

41. Виды стоимости и цены земли

Стоимость объекта недвижимости– это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции или при совершении другой подобной операции (страхование). В качестве объекта недвижимости могут выступать земельный участок или долговременные права на его аренду. Стоимость объекта недвижимости еще называют рыночной стоимостью.

Нормативная цена земли– это стоимость земельного участка, обладающего определенным набором качественных характеристик и определенным местоположением, рассчитанная на основе потенциального дохода за расчетный период окупаемости.

Нормативная цена земли определяется на основе:

1) ставки налога на землю, причем должны учитываться повышающие коэффициенты;

При определении нормативной цены не учитываются: льготы по налогу на землю, повышение налога за превышение норм отвода земель.

По конкретным участкам нормативная цена рассчитывается как 200–кратная ставка налога на землю на единицу площади участка с соответствующим целевым назначением.

Субъекты РФ имеют право устанавливать повышающие коэффициенты к нормативной цене земли, но таким образом, чтобы она в конечном итоге не была больше, чем 75 % рыночной цены земель данной категории и зоны.

Местная власть может изменять установленную нормативную цену земли не более чем на 25 %.

Необходимо учесть также, что при продаже заложенных участков по суду для цен не устанавливается ограничений.

Нормативная цена земли применяется в следующих случаях:

1) при передаче земли в собственность;

2) при установлении сверх неоплачиваемой нормы общей совместной собственности;

3) при передаче по наследству;

5) при использовании участка в качестве залога для получения кредита;

6) при изъятии земельного участка для государственной или общественной необходимости;

7) при распространении прав собственности на строение или жилой дом;

8) в других случаях, предусмотренных законом. Понятие нормативной цены земли и алгоритм ее

расчета утверждены в Законе РФ «О плате за землю».

Рыночная стоимость земельного участка – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции и осознанных рациональных действий покупателей и продавцов, получающих полный объем достоверной информации и избавленных от воздействия непредвиденных чрезвычайных обстоятельств.

На рыночную стоимость влияют:

Равновесная рыночная стоимость определяется взаимодействием перечисленных факторов. Ее можно считать объективной характеристикой земельного участка на данный период времени и для сложившейся рыночной ситуации.

Оценочная цена земельного участка– это цена уже заключенной конкретной сделки по купле—продаже. На цену сделки, кроме объективных факторов, могут также влиять: особая заинтересованность покупателя именно в этом участке, реклама, недостаточная информация о конъюнктуре рынка и т. д.

Оцените статью: