Тсн и тсж — в чем разница

Разница между общественными формированиями «ТСЖ» и «ТСН», имеющими статус юридического лица по законодательству России, заключается в виде самой недвижимости. Но для лучшего понимания необходимо ознакомиться с отличиями этих Товариществ более детально. У ТСЖ имеются свои минусы, и у ТСН, но есть и очевидные плюсы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Выбирая, какое формирование лучше, следует обращать внимание на их функциональные задачи, отчетность перед налоговой службой, законодательные нормы и правила создания, ведения хозяйственной некоммерческой деятельности.

ТСЖ – это Товарищество собственников жилья. Под жильем в данном случае подразумеваются квартиры, расположенные в многоквартирном доме.

За этим домом необходим уход, за прилегающей к нему территорией, также важно обеспечивать коммунальную бесперебойность, благоустраивать такие участки строения, как окна, двери, мусоропроводы, вентиляции и прочее.

Вот за всем этим и следит общественная организация ТСЖ. Для её функционирования существуют свои статьи в Жилищном Кодексе РФ.

Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.

Эти способы законны и отражены в ч.2 ст.161 ЖК РФ:

1. Непосредственная забота о доме жильцами.
2. Создание Товарищества собственников жилья с главенствующей единицей – председателем.
3. Жилищный, либо потребительский кооператив.
4. Управляющая организация.

Управленческий способ, а также общество ТСЖ имеет свою специфику – система регулярных планируемых и внеплановых собраний членов, оплата членских взносов, протоколирования хода собраний и вынесения их решений.

Такие собрания организовываются с соблюдением порядка, зафиксированного в ч.3 ст.161 ЖК РФ.

Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, ч.1 ст.135 ЖК РФ).

ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз.«а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона №99-ФЗ от 05.05.14г.).

Организация создается добровольно владельцами недвижимости, которая может быть не только квартирами, но и:

• частными домами;
• гаражами;
• складскими помещениями;
• земельными участками, территориями;
• садоводческих, фермерских, огороднических наделов;
• торговыми площадями в каком-нибудь престижном торговом центре и так далее.

Эти формирования организовываются с тем, чтобы также обеспечивать максимальное благоустройство внутренних помещений и наружной территории, прилегающей к недвижимости, либо же обеспечивать правовую защиту участка земли.

Организация создается на добровольных началах. Имущество может выделяться общим сразу по нескольким объектам, а не только по одному дому, как это практикуется в системе ТСЖ.

Товарищество собственников недвижимости актуально для тех обществ, где встает остро вопрос о некоей кооперации владельцев участков земли, либо дач, или гаражей.

Необходимость возникает тогда, когда люди понимают, что их недвижимое имущество находится на некоей общей территории, получает электроснабжение и прочие блага цивилизации, за бесперебойной подачей которых нужно кому-то проследить.

Обратите внимание! Переход или создание ТСН является дело добровольным, поэтому законодательство не обязывает другие организации в срочном порядке переводиться на такую систему правления объектами недвижимости.

Получается, что в ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости и то, в основном, МКД – многоквартирного дома.

А в ТСН проводятся мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений. Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но по масштабам они более обширны и широки.

Поэтому какое-нибудь ТСЖ вполне может входить в ТСН, либо жильцы могут вовсе отказаться от объединения ТСЖ, чтобы своим собранием присоединиться к ТСН – более масштабному учреждению, которое может решать вопросы также и МКД, а не только земельные, гаражные, складские, дачные и прочие потребы.

Для краткого анализа похожестей и различий двух форм существования общественных организаций собственников недвижимого имущества, можно рассмотреть сведенную таблицу данных, характеризирующих оба направления Товариществ:

Категория исследования

ТСН

2. Некоммерческая организация – если в структуру входят объекты недвижимости, на которых регулярно деньги не зарабатывают.

Собственники – физические лица.

Либо – объединение земельных участков, производственных и прочих помещений и т.д.

Собственники – физические или юридические лица.

2. Создание благоприятных условий проживания жильцов.

3. Коммуникации с коммунальными и прочими обслуживающими дом организациями.

4. Благоустройство прилегающей территории.

5. Создание правил поведения жильцов дома и взаимодействие с ними.

6. Сезонные и плановые проверки инженерных коммуникаций, трубопроводов, вентиляций и прочих систем.

7. Выставление поквартирных счетов для оплаты за предоставленные коммунальные, ремонтные, административные и прочие услуги.

8. Решение споров в суде, касающихся общественного имущества Товарищества и другие задачи.

— вопросы аренды помещений;

— обеспечение сохранности общего имущества;

— приумножение общего имущества его развитие;

— содержание общественного имущества;

— вопросы общественного характера, взаимодействия людей;

— работа со сметой для установления платы за коммунальные, ремонтные, административные, охранные и прочие услуги каждому собственнику и другое.

Обратите внимание! Деятельность и того, и другого вида управленческой формы должна обязательно вестись на основании Устава.

Но в ТСН есть возможность ввести какие-либо нужные дополнительные структуры исполнительного характера. К примеру, это может быть сервис по ремонту электричества в домах и зданиях, всего, что с этим связано.

К плюсам Товарищества владельцев жилых помещений относятся следующие факторы:

1. Вопросы по благоустройству и содержанию дома и прилегающей к нему территории легко решать – каждый проживающий может обратиться к собранию с тем или иным предложением или вопросом.
2. Конфликты с соседями могут решаться силами Товарищества, не прибегая при этом к правоохранительным органам.
3. В теории, у всех пришедших на собрание есть право голоса при голосовании и право на участие в обсуждении по принятию того или иного решения.
4. Информационная открытость финансовой составляющей Товарищества, а также деятельности председателя.
5. Налогообложение – УСН (упрощенная система). Отражается на финансах Товарищества как небольшая нагрузка.
6. Лицензия на ведение деятельности ТСН не нужна.
7. Есть возможность выбирать управляющую организацию.

К минусам, относящимся к деятельности ТСЖ, можно отнести следующие недостатки:

• не всегда жильцы-собственники, пришедшие на собрание товарищества, могут как-то повлиять своим мнением на принимаемое решение. Учитывается мнение большинства;
• слишком много разных членских взносов;
• есть риск повышения платежей по использованию тех или иных услуг. На собрании могут принять решение использовать дорогостоящее оборудование, либо выбрать дорогую услугу.;
• законодательная поддержка считается слабой;
• инициативность жильцов отмечается слабой.

Обратите внимание! Структура происходящих собраний общества жильцов такова, что не всегда удобно подать свою идею так, чтобы ее услышали.

На практике при многочисленном собрании сложно подать свой голос, чтобы его рассмотрели, а в теории все жильцы имеют на это право. Поэтому такое положение вещей часто может рассматриваться как минус.

Плюсы Товарищества владельцев недвижимости можно выделить следующими:

1. Гражданин-собственник, либо юридическое лицо-собственник, даже если не являются членами правления ТСН, могут обращаться за разрешением своих споров, вопросов, касающихся общего имущества, своего недвижимого имущества.
2. Всем жильцам, либо пользователям нежилых помещений не нужно помещать собрания Товарищества. Это делают только избранные члены, которые несут свою ответственность.
3. Сосредоточение объединения только на управлении и приросте имущества, что может быть выгодным даже для владельцев, где прибыль может разделяться между собственниками.
4. Открытая система отчетности перед собственниками за проделанную работу и планируемые мероприятия по деятельности организации. Любому владельцу предоставляется возможность проверить даже финансовые движения по Товариществу.

Минусы ТСН выражены в следующих недостатках:

• мнение большинства не учитывается, принимается во внимание только мнение участников-членов объединения;
• в виду того, что ТСН – это юридическое лицо, то в любой момент организации вправе объявлять себя банкротом, что может сказаться негативно на доходности собственников, которые имели выгоду с деятельности Товарищества.

Обратите внимание! Товарищество владельцев и собственников любой недвижимости не несет никакой ответственности за те обязательства, которые должны исполнять его участники – члены объединения.

А сами собственники, в свою очередь, не ответственны за действия и решения Товарищества, его руководства.

Рассматривать вопрос о том, что лучше ТСН или ТСЖ можно тогда, когда речь идет о планах создать некое общественное учреждение по многоквартирному дому (или нескольким таким домам).

Объединения отличаются между собой тем, что в структуру первого включается не только жилая недвижимая собственность владельцев, но также и нежилая, имеющая коммерческую составляющую.

Поэтому в случае, когда требуется содержать несколько объектов разного назначения, будет уместным организовывать ТСН. А если недвижимость представлена только МКД, тогда лучше остановиться на ТСЖ.

Что касается системы налогообложения, то, безусловно, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, нежели стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН.

В связи с вступившим в силу 5 мая 2014 года новым законом №99-ФЗ, переходить с Товарищества собственников жилья на Товарищество собственников недвижимости – это право, а не обязанность.

Многим удобнее оставаться на упрощенном налогообложении, тем более что дом для жильцов, а не для коммерции. Поэтому не все ТСЖ переименовываются на ТСН.

Обратите внимание! Получить новую лицензию, доказать, что Товарищество подходит под категорию собственников недвижимости – тоже является хлопотным делом бюрократии, что не всех устраивает. Это может тоже быть преградой к тому, чтобы переходить с одной систему правления на другую.

Для самих жильцов не всегда удобно ходить постоянно на собрания, которые обязательны в структуре ТСЖ.

Поэтому, исходя из этого подхода, собственникам квартир даже кажется удобнее, чтобы было создано Товарищество из владельцев недвижимости, где не будет от них требоваться посещения собраний, участие в принятии решений.

Однако не все так рассуждают, есть неравнодушные жильцы домов, их немало – они могут либо становиться членами Товарищества, если организацией будет совершен переход на ТСН, либо же ходатайствовать за то, чтобы оставить ТСЖ как есть.

Как правило, практика показывает, что если речь идет об одном многоквартирном доме, то не имеет смысла создавать общество собственников недвижимости.

А если домов несколько, их жильцы согласны между собой на объединение усилий по благоустройству, тогда лучше формировать Товарищество из владельцев жилья.

Если среди квартир в доме есть такие, которые не используются под жилое помещение, а применяются с целью бизнеса, то в этом случае регистрируют Товарищество собственников недвижимости. Такое часто может происходить тогда, когда в доме на первых этажах имеются магазины и прочие организации.

Структуры ТСН или ТСЖ отличаются между собой по масштабности функций, налогообложению, ключевыми участниками собраний, от которых зависит принятие тех или иных решений и другими признаками.

Когда есть некоммерческие, жилые помещения в многоквартирном доме, то функции управленческой силы осуществляют собственники жилья.

Когда же в объединение будут входить нежилые помещения, коммерческие образования недвижимости, либо земля, тогда благоустройством и содержанием общего имущества, выделенного по таким объектам, занимаются члены Товарищества собственников недвижимости.

На основании чего действует председатель ТСЖ, читайте здесь.

Видео: Почему именно Совет дома? ТСЖ (ТСН- риск злоупотреблений и коррупции)

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
   • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
   • Регионы – 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Что подразумевают под товариществом собственников жилья многоквартирного дома

Основным законодательным регулятором деятельности товариществ собственников жилья является раздел 6 Жилищного кодекса РФ, который так и называется – «Товарищество собственников жилья».

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товариществом собственников жилья называется некоммерческая организация, объединяющая под своим началом владельцев жилых и нежилых помещений в здании. ТСЖ организуется на добровольной основе со следующими целями:

• Совместное управление недвижимым имуществом многоэтажки.
• Обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимого комплекса.
• Владение, использование и распоряжение (в закрепленных законом рамках) общей собственностью многоэтажки.

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это УК, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников, а также председателя.

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.

Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.

Спектр функций и задач, что входят в функции председателя, достаточно велик. Поэтому при необходимости он может быть инициатором пополнения штата работников ТСЖ бухгалтером, секретарём и разнорабочими.

Главная » ЖКХ » ТСЖ и ТСН: в чем разница, что лучше?

Многоквартирный дом – это небольшое государство, которым необходимо управлять. Для этого избирается УК, ТСЖ, ТСН, ЖКХ или ЖКУ. Все зависит от того, кому доверят жильцы ведение своего имущества.

Для уточнения информации необходимо расшифровать такие понятия, как ТСЖ и ТСН. Ведь с одной стороны – это просто буквы, значение которых известно не многим.

Под ТСЖ понимается товарищество собственников жилья. Товарищество – сообщество, направленное на решение связанных с жильем вопросов.

Все участники являются заинтересованными лицами. Собственник – это обладатель имущества, которое принадлежит ему по праву, что можно доказать документально. Под жильем подразумевается собственность, предназначенная для постоянного проживания.

Соединив понятия, получаем определение:товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир в одном многоквартирном доме, деятельность которых не является коммерческой и направлена на решение общих вопросов.

Причем важно отметить, что в этом случае решающим фактором является слово «квартир», так как под жильем мы понимаем помещение, предназначенное для постоянного проживания.

В обязанности ТСЖ входит:

• управление общим имуществом;
• обеспечение бесперебойной подачи коммунальных услуг;
• благоустройство территорий;
• решение общественных вопросов, связанных с управлением домом.

ТСЖ – некоммерческое объединение, поэтому его целью не является получение прибыли.

Внимание! Главным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жильцами и ТСЖ, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Здесь закреплены основные положения, которые дают возможность собственникам управлять домом.

В целом, Жилищный кодекс РФ предполагает несколько видов управления имуществом собственников многоквартирных домов.

Они перечислены в статье 161 ЖК РФ:

• ведение хозяйственной жизни самими собственниками, без привлечения сторонних организаций (подобное управление приветствуется тогда, когда дом небольшой, в нем проживает не более восьми семей);
• управление домовладением посредством ТСЖ (при этом избирается председатель, который будет ответственный за решение общественных вопросов);
• Жилищный кооператив создается редко, однако имеет возможность существовать в России;
• часто ведение хозяйственной жизни передается Управляющей компании (при этом собственники обязаны уплачивать некоторую сумму, направленную на оплату услуг УК).

Каждый вид существенно отличается друг от друга. Отличие, прежде всего, заключается в способе управления и получении дохода. Если управляющая компания взимает за свои услуги деньги, то ТСЖ не имеет на это прав.

Собственники жилья в любом случае являются главными распорядителями. Именно на основании общего решения вносятся поправки в договор, рассматриваются вопросы. Правила проведения собрания отражены в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Деятельность ТСЖ не может быть признанна коммерческой, так как она направлена на решение общих вопросов. Правило регламентировано статьей 50 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 135 Жилищного кодекса РФ.

Аббревиатура ТСН расшифровывается как товарищество собственников недвижимости. Попробуем разложить это понятие. Товарищество – это объединение, направленное на решение общественных вопросов. Чаще деятельность товарищества не приносит дохода.

Собственники – это владельцы имущества, которое принадлежит им согласно существующим документам. Недвижимость – это вид имущества, который представляет собой помещение любого назначения.

Таким образом, можно составить полноценное определение: товарищество собственников недвижимости – это объединение, направленное на решение общественных вопросов, связанных с управлением имуществом, принадлежащим нескольким собственникам.

При этом важно обратить внимание на то, что к учету принимаются не только квартиры, но и другая недвижимость.

Как составить жалобу на ТСЖ в Прокуратуру, читайте тут.

Важно! В целом управление направлено на следующие виды собственности:

• несколько частных домов, например, небольшое поселение;
• гаражи (часто используется кооператив, но ТСН может существовать);
• склад (необходимо создание ТСН в том случае, если на одной территории находятся складские помещения, принадлежащие нескольким собственникам);
• земли (земельными участками также можно управлять и распоряжаться, например, при ведении общей сельскохозяйственной деятельности);
• садоводства, дачные участки (собстенность похожа на земельные участки, но здесь параллельно учитывается недвижимость, находящаяся на земле);
• торговые площадки (ведение хозяйственной деятельности в отношении нескольких площадок, предназначенных для торговой деятельности, принадлежащих нескольким собственникам);
• другая собственность, которую можно отнести к недвижимости.

Деятельность ТСН направлена на ведение хозяйственной деятельности в отношении любой недвижимости. Участники не получают прибыли. Их интересы совпадают.

Главным отличием ТСЖ от ТСН является вид собственности, которая включена в перечень управленческой деятельности. Если во втором случае товарищество ведает всеми видами имущества, то ТСЖ направлено на управление только многоквартирными домами, то есть помещениями, предназначенными для постоянного проживания.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Товарищество собственников жилья и Товарищество собственников недвижимости — понятия схожие, однако имеют существенные различия. И в первом, и во втором случае деятельность организаций не направлена на получение прибыли. Но их целью является успешное управление имуществом собственников.

К основным отличиям ТСЖ от ТСН относят:

• вид собственности. Если при ТСЖ под управление попадают только жилые помещения, то во втором случае организация ведет деятельность в отношении всей принадлежащей собственникам недвижимости, например, частные дома и смежные дворовые постройки, в том числе гаражная территория;
• участниками ТСЖ могут быть исключительно физические лица, когда организовывать ТСН могут и предприятия. Это удобно, когда несколько организаций сотрудничают. Однако от создания ТСН фирмы не могут получать прибыли;
• цели ТСЖ и ТСН немного отличаются друг от друга. Деятельность ТСЖ направлена на обслуживание общего имущества, его содержание. ТСН не только пытается сохранить и обеспечить достойный физический облик имуществу, но и распоряжается им. Например, ТСН сдает помещения в аренду, выдает разрешения на постройку зданий на земле, может распорядиться о продаже территорий и так далее;
• несомненно, наименование устава организации будет меняться. Ведь фактически товарищества носят разный характер. Некоторые пункты документа носят существенные отличия;
• вид управления. При организации ТСЖ главными управленцами становятся собственники. Решения принимаются на основании общего решения путем проведения голосования. При ТСН создаются: орган управления, контрольный орган, исполнительный отдел.

Раньше отличие ТСН от ТСЖ заключалось в возможности выбрать упрощенную систему налогообложения. Правом обладало исключительно ТСЖ. Но в 2015 году благодаря Письму Министерства финансов Российской Федерации N 03-11-03/2/14958 от 19 марта 2015 г, и N 03-11-03/2/14938 от 19 марта 2015 г.

Собственники сами решают что выбрать, ТСН тли ТСЖ. Каждый вид управления имеет плюсы и минусы.

Учтите! К достоинствам товарищества собственников недвижимости относят:

• если у собственника – юридического или физического лица нет возможности вовремя решать вопросы, связанные с управлением имуществом, можно избрать ТСН, которое будет заниматься решением проблем вместо обладателя имущества. Поэтому и достоинством ТСН считается экономия времени;
• при ТСН управлением занимается исключительно определенный круг лиц. Невозможно встретить нарушения при обслуживании, а при их обнаружении легко найти виновное лицо;
• получение прибыли – это не цель ТСН, поэтому собственники могут рассчитывать на благоприятное ведение хозяйственной деятельности. Все внесенные средства будут направлены на обеспечение сохранности и преумножение имущества;
• деятельность ТСН открыта. Участники в любой момент могут ознакомиться с документацией.

Однако ТСН имеет не только достоинства, но и недостатки. Во время принятия решений мнение большинства не учитывается. Решение принимает орган управления. Никто не сможет повлиять на окончательное постановление. ТСН в любой момент сможет объявить себя банкротом, при этом средства собственников, направленные на ведение деятельности, никто не вернет.

Главным отличием, которое с одной стороны — достоинство, а с другой – недостаток, является получение лицензии. Правило регламентировано статьей 192 Жилищного кодекса Российской Федерации.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Выход из членов ТСЖ.

Создание товарищества собственников жилья имеет множество достоинств, которые, прежде всего, заключаются в:

• возможности решения вопросов благоустройства общей территории, обслуживания дома;
• возможности принимать участие в решение отдельных вопросов (они принимаются на основании мнения жителей путем проведения голосования);
• деятельность ТСЖ полностью открыта, любой собственник имеет возможность запросить бухгалтерские, налоговые и другие финансовые документы;
• введение упрощенной системы налогообложения, что связано со снижением затрат на управление;
• легкость организации товарищества собственников жилья, нет необходимости проходить лицензирование.

Однако кроме достоинств ТСЖ имеет свои минусы.

Запомните! К ним относят:

• меньшинство собственников обязано подчиняться решению большинства;
• необходимо вносить членские взносы, некоторые не всегда понимают, на что они идут.

Таким образом, достоинств создания ТСЖ больше, чем недостатков. Вносить некоторую сумму, предназначенную для ведения хозяйственной деятельности, потребуется в любом случае при выборе любой управляющей организации. А если жилец с чем-то не согласен, он всегда может инициировать внеочередное собрание, на котором вынести на обсуждение волнующий вопрос.

ТСЖ немного напоминает ТСН, однако имеет существенные отличия. ТСН – это юридическое лицо, а ТСЖ – это общество гражданских лиц. При принятии решения о создании той или иной формы потребуется внимательно изучить все аспекты каждого понятия.

Посмотрите видео. ТСЖ — плюсы и минусы:

Цели, задачи ТСЖ и ТСН практически совпадают. ТСЖ создается для ведения хозяйственной деятельности. Однако при организации ТСН объединение занимается не только содержанием имущества, но и его распоряжением, например, сдает внаем, в аренду, занимается реализацией и так далее.

И ТСЖ, и ТСН имеют право взимать с собственников плату, направленную на содержание имущества. В ином случае средств для обеспечения функционирования компании не будет.

Деятельность ТСЖ и ТСН регламентирована внутренним уставом.

Таким образом, можно сделать несколько выводов:

• цель ТСЖ – возможность обеспечения сохранности имущества. Задача ТСЖ – ведение хозяйственной деятельности;
• цель ТСН – формирование фонда, обеспечение сохранности имущества и его преумножение. Задача ТСН – ведение хозяйственной деятельности и эксплуатация имущества.

Участниками ТСЖ становятся все собственники многоквартирного дома. ТСН является юридическим лицом и может становиться банкротом.

В 2014 году внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации.

Внимание! Теперь ТСЖ переквалифицируется в ТСН, если:

• деятельность носит постоянный характер;
• есть множество участников;
• предполагается взыскание с жильцов средств на обслуживание дома.

При этом меняется правовая форма. То есть если ТСЖ – это объединение физических лиц, то ТСН – это одно юридическое лицо.

В 2015 году при создании ТСН обязательно получать лицензию на осуществление деятельности.

Во время преобразования меняется:

• устав. Сменяется правовая форма и, как следствие, некоторые аспекты документа;
• круг прав и обязанностей. Собственники жилья освобождаются от обязанности посещать собрания и голосовать для принятия решений.

Считается, что ТСЖ обязательно преобразовать в ТСН. Однако это не так. Решение могут принять только жильцы на общем собрании.

Что лучше выбрать, ТСЖ или ТСН, выбирать только собственникам. Оцените обе правовые формы. Рассмотрите их достоинства и недостатки. Судить о выборе неактуально. В этом случае можно посоветовать только одно. Если вам необходимо включить в обслуживание не только жилые помещения, но и, например, территорию гаражей, то лучше создавать ТСЖ.

Если нет необходимости вносить в перечень управления другие виды недвижимости, кроме квартир, то выгоднее создавать ТСЖ. При этом нет необходимости получать лицензию, а вся деятельность организации прозрачна.

Создание ТСЖ подразумевает постоянное участие в голосованиях, посещение собраний. При ТСН нет необходимости погружаться в решение вопросов. Однако не всегда решение главного органа может устроить всех собственников. Именно поэтому стоит тщательно исследовать проблему выбора управляющей организации.

Посмотрите видео. Особенности преобразования ТСЖ в ТСН:

Учредители ТСЖ – кто это такие, а также каковы их права и обязанности перед собственниками жилья

Чем занимается товарищество собственников жилья в многоквартирном доме?

Основным законодательным регулятором деятельности товариществ собственников жилья является раздел 6 Жилищного кодекса РФ, который так и называется – «Товарищество собственников жилья».

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товариществом собственников жилья называется некоммерческая организация, объединяющая под своим началом владельцев жилых и нежилых помещений в здании. ТСЖ организуется на добровольной основе со следующими целями:

• Совместное управление недвижимым имуществом многоэтажки.
• Обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимого комплекса.
• Владение, использование и распоряжение (в закрепленных законом рамках) общей собственностью многоэтажки.

Правление ТСЖ – что это такое? Это исполнительный орган товарищества, создаваемый членами объединения и решающий во время своих собраний ключевые вопросы управления домом:

• о текущей деятельности организации;
• о тактике решения возникающих проблем;
• вносят предложения по формированию стратегии развития товарищества;
• согласовывают необходимость расширения штата наемных сотрудников и обсуждают кандидатуры на штатные должности.

Орган формируется посредством голосования на общем собрании. Кандидатуры выдвигаются заблаговременно до начала сборов. Обязательные требования к каждому потенциальному члену Правления:

• он должен быть собственником недвижимого имущества в доме, который находится под юрисдикцией данного ТСЖ;
• необходимое условие – наличие членства в товариществе;
• отсутствие обязательств перед ТСЖ по трудовому договору, то есть член Правления не может одновременно выполнять свои функции в исполнительном органе объединения и быть в нем наемным сотрудником.

Все решения принимаются Правлением во время их собраний путем голосования.

Для кворума собрания необходимо присутствие более половины членов, решение считается принятым, если за него отданы голоса свыше 50% участвующих.

Какие права имеет товарищество собственников жилья

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает следующие права и обязанности товариществ собственников жилья. ТСЖ вправе:

• Подписывать договоры на управление зданием, содержание и ремонт общедомового имущества, оказание жилищно-коммунальных услуг и пр.
• Составлять смету годовых доходов и расходов.
• Самостоятельно устанавливать объем платежей и сборов каждого владельца квартиры (в согласованности с долей в праве на общедомовое имущество многоквартирного здания и с утвержденной сметой).
• Продавать, сдавать в аренду, обменивать недвижимую собственность товарищества.

В случаях, когда это не влияет на права и не затрагивает интересы владельцев квартир, ТСЖ имеет право:

• Отдавать в полное или частичное использование общедомовое имущество многоквартирного здания.
• Перестраивать и иными способами менять конфигурацию недвижимости в соответствии с нормами закона.
• Забирать в использование или покупать в общедолевое владение землю под строительство жилых домов и хозпостроек, а также их последующую эксплуатацию.
• Выполнять застройку придомовых территорий согласно требованиям закона (действуя от имени и за счет владельцев квартир).

Все участники товарищества собственников жилья должны вносить взнос в общие расходы ТСЖ. При невыполнении этой обязанности товарищество может подать на жильца в суд, который в принудительном порядке обяжет его выплатить долг. Кроме того, ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков, понесенных в результате невыполнения владельцем квартиры своих финансовых обязательств, через суд.

Любому товариществу собственников жилья приходится иметь дело как минимум с двумя типами имущества. Во-первых, речь идет об общедомовом, которым пользуются все владельцы помещений в здании, управляемом ТСЖ (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Во-вторых, сюда же относится имущество, принадлежащее ТСЖ, которое находится внутри или вне здания (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Где проходит граница между общедомовым и собственным имуществом товарищества?

Типы общедомового имущества, которым на праве общей собственности пользуются все владельцы помещения, прописаны в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в пункте 2 Правил содержания общего имущества. Главным критерием такого имущества является обслуживание двух и более помещений в здании. Следует учитывать, что права собственности на квартиру и долю в общедомовом имуществе связаны неразрывно, поэтому передача их по отдельности невозможна (ст. 37 ЖК РФ).

Теперь рассмотрим, какое имущество может принадлежать товариществу. Право на владение движимым имуществом и недвижимостью для ТСЖ регламентируется статьей 151 Жилищного кодекса, которое вытекает из особого юридического статуса, присущего ТСЖ. Такое имущество может учитываться в составе основных средств ТСЖ, поэтому оно необходимо ему, чтобы полноценно функционировать как юридическое лицо.

В роли такого имущества могут выступать, к примеру, нежилое офисное помещение, офисная мебель и техника, хозинвентарь, инструменты, строительные материалы, то есть все, что помогает обеспечивать деятельность ТСЖ, осуществлять обслуживание и реконструкцию общедомовой собственности. При этом функции такого имущества не являются решающим аргументом в пользу его отнесения к собственности ТСЖ.

Ключевое отличие имущества ТСЖ и общедомовой собственности – разные источники формирования. ТСЖ покупает свое имущество за счет членских взносов в товарищество. Также члены ТСЖ могут передавать имущество, например, компьютер, во владение товариществу добровольно. При этом новые объекты общедомовой собственности приобретаются на целевые взносы всех владельцев квартир, даже не являющихся членами ТСЖ.

Тот факт, что имущество находится в собственности ТСЖ, должен закрепляться в документах (ТСЖ должно быть указано в качестве покупателя в договорах купли-продажи, в качестве добровольного получателя при соответствующих сделках). При разговоре о недвижимости определяющим фактором являются правоустанавливающие бумаги: свидетельство о регистрации права собственности с пометкой «ТСЖ» в графе «Субъект права».

Если говорить об общедомовом имуществе, нужно отметить следующее. Не исключено, что владельцы квартир захотят улучшить свое общедомовое имущество, например, создать новый объект: установить спортивную площадку во дворе, загородить проезд шлагбаумом с охранной будкой, ограничить проезд забором или воротами. В таких ситуациях также может возникнуть проблема, связанная с разграничением общедомового имущества и владений ТСЖ.

Новые предметы общедомового имущества не возникают сами собой. Обычно инициатором их создания становится именно ТСЖ, которое консультирует владельцев квартир, собирает необходимые документы и деньги с жильцов, нанимает подрядные организации. В итоге все бумаги оформляются на ТСЖ, убытки также несет товарищество. Но означает ли это, что владельцем нового имущества становится товарищество как юрлицо? Нет!

• Во-первых, любые решения о создании нового общедомового имущества принимаются только на общем собрании жильцов (п. 1, п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
• Во-вторых, новые объекты создаются для обслуживания всех помещений в здании.
• В-третьих, формирование новых объектов финансируется из средств жильцов.

Только если все указанные характеристики по каким-либо причинам отсутствуют, можно говорить о том, что новое имущество является собственностью ТСЖ. К примеру, члены товарищества решили поставить железную дверь в офис ТСЖ, взяв на это деньги из членских взносов. В таком случае эта дверь становится собственностью ТСЖ.

Однако существует несколько причин, по которым ТСЖ зачастую присваивает себе новые объекты общего имущества. Ведь товарищество является представителем всех собственников, и ему весьма удобно оформить все имущество на своего председателя, а не на множество собственников. Однако даже если ТСЖ является добросовестным и желает оформить новые объекты на его законных владельцев – жильцов, сделать это бывает очень трудно.

Ведь сейчас в законах не прописан формат документации, необходимой для технического учета в здании и содержащей полный перечень элементов общедомового имущества. При отсутствии такой бумаги госрегистрация права общедолевой собственности на новые объекты недвижимости является невозможной. Этот законодательный пробел особенно сильно сказывается на оформлении в собственность имущества вне здания (придомовых территорий, детских площадок, шлагбаумов и т.д.).

Отсюда следует, что оформление новых элементов в собственность ТСЖ противоречит закону, но является самым надежным и простым способом вообще узаконить имущественные права. Более сложный вариант – оформить имущество в общедолевое владение всех жильцов здания на основании Гражданского кодекса (речь идет о ситуациях, когда право общей собственности не имеет тесной взаимосвязи с правом собственности на квартиру или иной объект недвижимости).

Первый (простой) способ вовсе не является предпочтительным, он сопряжен со множеством рисков, ведь у ТСЖ есть не только право распоряжаться чужим имуществом, но и строгие обязательства, сопряженные с ним. Вначале стоит задуматься о налогообложении новых имущественных объектов.

Согласно статье 373 НК РФ, плательщиком налога на имущество могут быть любые юрлица. ТСЖ – это юридическое лицо, которое объединяет владельцев квартир и помогает им рационально управлять своим имуществом, эксплуатировать и использовать его в соответствии с нормами закона и права (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Объектом налогообложения считается как движимая, так и недвижимая собственность (в частности, переданная во временное владение, использование, распоряжение и пр.), которая стоит на балансе в качестве объекта основных средств (порядок устанавливается при ведении бухгалтерского учета в п. 1 ст. 374 НК РФ).

Если следовать прямым законодательным требованиям, ТСЖ должны указывать в бухгалтерских отчетах сведения обо всем принадлежащем им имуществе и, соответственно, вносить за него все налоговые платежи. На деле обычно выходит так, что ТСЖ берут на себя лишние обязательства, прописывая в бухгалтерских документах не только свою собственность (которой может не иметься вообще!

Чтобы избежать судебных издержек и дискуссий, товариществам следует верно вести бухгалтерскую и налоговую отчетность. В таких случаях с ТСЖ не будут брать налоги на собственность, которой они не владеют.

Товарищества собственников жилья иногда выходят с инициативой (чаще всего под давлением налоговой службы) о выплате налога на землю. При этом в Письме Минфина от 13.09.2007 г. №03‑11‑04/2/224 четко прописано, что они не должны этого делать. Такая обязанность возлагается не на ТСЖ, а на владельцев земельных участков (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Очевидно, что товарищество ни в каких случаях не является собственником придомовых участков, как и недвижимости. До момента выдачи кадастровых документов, в том числе паспорта и плана земельного участка, муниципальные власти могут сдавать его товариществу в наем. В этом случае ТСЖ обязано вносить арендную плату, но не налог на землю.

Из судебной практики следует то же самое: ТСЖ не выступают в качестве плательщиков налога на землю (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2007 г. №14201/06). А Постановлением от 01.10.2008 г. № Ф09-6951/08‑С3 ФАС УО отклонил претензии налоговиков к ТСЖ как незаконные (якобы товарищества должны платить этот налог до тех пор, пока право общедолевой собственности на землю не будет закреплено за владельцами квартир).

Организация товарищества собственников жилья: плюсы и минусы

Причины, говорящие в пользу организации товарищества собственников жилья:

• Владельцы жилья могут сами выбирать метод исполнения работ и услуг.
• Имеется возможность привлечь к выполнению работ сторонних специалистов и подрядные фирмы или провести их собственными силами.
• Если ТСЖ предъявляет претензии к подрядной организации, оно может расторгнуть контракт с ней и быстро отыскать нового исполнителя.
• Самостоятельное составление перечня работ, которые необходимо провести в доме.
• Каждый член ТСЖ может контролировать расходование средств товарищества.
• Товарищество собственников жилья имеет право самостоятельного распоряжения имуществом (сдавать торговые и рекламные площади в аренду, направлять полученные средства на общедомовые нужды).
• Собственники могут легко контролировать расходование воды, электроэнергии, тепла и экономить эти ресурсы.
• Жители дома более ответственно относятся к местам, находящимся в совместном пользовании, поскольку знают, что оплачивать ремонт придется им самим.
• Возрастание стоимости квартир на рынке недвижимости из-за их расположения в ухоженных зданиях.
• Задолженность за услуги ЖКХ жильцы могут отработать, оказывая платные услуги товариществу собственников жилья.
• Здания под управлением ТСЖ первыми претендуют на участие в программах благоустройства, капремонта и пр.

Главные недостатки ТСЖ:

Помимо прав, у ТСЖ есть четко очерченный круг обязанностей. В их число входят следующие пункты:

Обратите внимание! Перечисленные права и обязанности имеет любой учредитель ТСЖ точно также как член правления. Таким образом, они принимают активное участие в жизни родной организации и стараются улучшить её, как уже упоминалось выше.

Оцените статью: