Разграничение балансовой и эксплуатационной ответственности в гражданском законодательстве

Разграничение балансовой и эксплуатационной ответственности в гражданском законодательстве

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Вопрос разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности становится актуальным, когда управляющая компания или товарищество собственников жилья собирается заключить договор о поставке ресурсов со снабжающей организацией. Определить разделение необходимо на случаи аварий в сетях, не относящихся к общедомовому имуществу, поскольку по договору такая обязанность, как и финансовое бремя по содержанию, может быть возложена на ТСЖ или УК, а значит, и на собственников жилья.

Заключение договоров относительно энергоснабжения регламентируется Гражданским кодексом. В статье 539 границы эксплуатации обозначены следующим образом:

• снабжающая организация обязана поставлять энергию потребителям;
• потребитель обязан эту энергию оплачивать, соблюдать определенный договором режим ее потребления и обеспечивать исправность сетей и безопасность их использования.

При этом у абонента, получающего электроэнергию, должны быть:

• устройство для приема энергии;
• подключение к сетям ресурсоснабжающей организации;
• учетные приборы энергопотребления;
• другое необходимое оборудование.

Как видно из этого перечня, у ресурсополучателя гораздо больше обязанностей, чем у поставщика. Именно поэтому документ о разграничении играет важную роль: он позволяет избавить адресата услуг от лишней деятельности и затрат.

С эксплуатационной ответственностью (ЭО) неразрывно связано понятие балансовой принадлежности (БП). Точное определение обоих терминов отсутствует в действующем законодательстве. Однако можно определить их при помощи ряда тезисов, закрепленных в правовых нормах.

Так, например, п. 2 раздела I «Общие положения» Правил водоснабжения (утверждены Постановлением Правительства № 644 от 29.07.2013) определяются понятия:

• пределов БП как разделительной линии водоснабжающей и/или водоотводящей систем между пользователями на основании права собственности, хозведения либо оперативного управления;
• пределов в отношении эксплуатации как разделительной линии водоснабжающей и/или водоотводящей систем между пользователями на основании обязанностей, сопровождающих пользование водопроводными сетями.

Раздел ЭО определяется при помощи соглашения поставщика и потребителя. А если такое соглашение не достигнуто, то ответственность делится по границе БП.

В нормах о снабжении теплоэнергией такое разделение не указывается. Так, в Письме Федеральной службы по тарифам № СН-570/14 от 18.02.2005 (п. 31) теплоэнергия описывается как ресурс, отпущенный абоненту не границе ЭО (БП).

Наиболее точные и полные описания бумаги, составляемой по поводу разделения ответственности сторон в вопросах ресурсоснабжения, содержатся в п. 2 раздела I Правил недискриминационного доступа к электроэнергии (утверждены Постановлением Правительства № 861 от 27.12.2004). Согласно этому нормативному документу:

• акт разграничения БП по отношению к электросетям — бумага, которая определяет границы балансовой принадлежности и составляется непосредственно при присоединении к электросети устройств для энергоприема;
• акт разграничения ЭО — документ, который определяет границы эксплуатационной ответственности и составляется при присоединении к электросети устройств для энергоприема.

Из приведенных определений следует, что балансовая принадлежность зависит от особенностей правопринадлежности (признака собственности или иного законного владения), а ЭО — от бремени содержания эксплуатируемых сетей, возложенных на стороны.

Назначение и смысл соглашения о разделении ЭО и БП

Граница балансовой принадлежности разделяет общедомовое имущество в многоквартирном доме и все остальное. Собственность, являющуюся общей для жильцов МКД, определяет статья 36 Жилищного кодекса.

В результате подписания акта каждая из сторон в курсе, за какой именно участок сетей она несет ответственность, и на чьи средства будут ремонтироваться коммуникации в случае аварии. Кстати, если нельзя определить ЭО и деление обязанностей происходит в соответствии с БП, следует иметь в виду, что последняя устанавливается по внешней стене здания или сооружения. В отличие от нее граница ЭО может:

• быть определена по соглашению поставщика и потребителя;
• совпадать с БП;
• проходить в месте присоединения общедомового прибора учета к сети МКД.

Акт подписывается для того, чтобы документально закрепить границы, разделяющие обязанности организации, поставляющей ресурсы, и их получателя. Однако возможно и недостижение соглашения сторон по причине необоснованного сдвига границ компанией-поставщиком в сторону расширения круга обязанностей абонента. Тогда придется делить ответственность уже в судебном порядке.

Обычно составление документа, закрепляющего за каждой из сторон-участниц договора ресурсоснабжения соответствующие обязанности, осуществляет компания-поставщик. Если этого не произошло, нужно направить ресурсоснабжающей организации следующие документы:

• выписку из Единого реестра недвижимости (для подтверждения права собственности);
• копию разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса;
• копию акта введения в эксплуатацию (ст. 55 ГрК).

После этого можно будет получить акт разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности.

Основные пункты документа о разграничении обязанностей таковы:

• «шапка» с реквизитами акта;
• основная часть: реквизиты поставщика, получателя, местоположение и технические характеристики объекта, относительно которого распределяется сфера ответственности, схема коммуникаций;
• заключительная часть: определение разделения обязанностей сторон.

Обязательной четко установленной формы у документа нет, в нем просто должны содержаться все перечисленные блоки в соответствии с общими правилами делопроизводства. Специального бланка для этого тоже не требуется.

Составляется документ в трех экземплярах: для потребителя, для поставщика и для контролирующей организации. При этом подписывается он двумя сторонами.

Можно ли разграничить обязанности сторон договора энергоснабжения следующим образом: чтобы граница проходила на вводе коммуникаций в частный дом, а организация-поставщик была бы ответственна за содержание сетей в границах участка потребителя?

Нет, нельзя. Вопрос прохождения границ ответственности регулируется Постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12.2004, и п. 13 гласит, что потребитель должен отвечать за состояние коммуникаций в пределах своего участка, тогда как снабжающая компания — за его пределами.

Кто ответственен за устранение последствий аварии, произошедшей по причине прорыва трубы полотенцесушителя?

Если в соответствии с актом, составленным вызванным на аварию сантехником, причина затопления — разрыв трубы полотенцесушителя, то отвечает за это управляющая компания, поскольку согласно п. 6 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.06.2006 эта труба относится к общедомовому имуществу.

К категории общего имущества МКД законом отнесена система отопления: стояки, обогреватели, регуляторы и запорная арматура, общедомовые учетные приборы теплоэнергии и других элементов системы отопления.

Законно ли составление акта о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, если по гражданскому законодательству система отопления — общее имущество, а значит, оно неделимо?

Да, законно. Действительно, общедомовая собственность согласно ст. 290 ГК едина и неделима, что подтверждается указанием на запрещение ее отчуждения (п. 2). При этом ответственность за общее имущество МКД (ст. 36 Жилищного кодекса) несет управляющая компания либо товарищество собственников жилья.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Как оплатить коммунальные услуги онлайн: легко, просто и без очередей

Чтобы оплатить услуги ЖКХ, уже не нужно идти в банк и терять своё драгоценное время в очередях. Воспользуйтесь одной из систем онлайн-оплаты и внесите платёж без комиссии прямо из дома!

Как рассчитать идеальную квартплату с максимальной экономией

Чтобы минимизировать расходы на оплату содержания жилья и коммунальных услуг и проверить, верно ли рассчитывается квартплата в ежемесячных квитанциях, следует знать алгоритм начислений и действующие правила ЖКХ.

Восемь способов узнать задолженность по квартплате

О необходимости своевременного внесения квартплаты знает каждый жилец, однако иногда приходится уточнять сумму задолженности. Сейчас это можно сделать различными способами: в управляющей компании, в банке или на специализированных ресурсах.

Как разделить лицевой счёт в приватизированной квартире: юридические нюансы

Если вы проживаете в одной квартире с несколькими собственниками и не хотите платить в одиночку слишком большие коммунальные платежи, стоит задуматься о получении нового лицевого счёта.

В помощь УК/ТСЖ/ЖСК:Границы эксплуатационной ответственности /граница балансовой принадлежности

Опубликовано 10 Окт 2013 – 12:12 пользователем Ольга

Одним из самых болезненных вопросов при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО) для ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний является разграничение так называемой эксплуатационной ответственности и определение ее границ. Практика показывает, что для ТСЖ и ЖСК данный вопрос часто становится актуальным при возникновении аварий на сетях, не имеющих отношения к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, когда в силу опрометчиво подписанного договора обязанность ремонта указанных сетей возлагается на ТСЖ и ЖСК.

Дополнительные метры инженерных коммуникаций возлагают на управляющую организацию (а значит, и на собственников помещений МКД) дополнительное финансовое бремя на их содержание и ремонт, которое подчас, например, ТСЖ не под силу, а также предполагают неизбежные расходы на покрытие потерь коммунального ресурса.

Нормативное регулирование

При рассмотрении указанного вопроса следует обратиться прежде всего к Гражданскому кодексу, регулирующему все договоры энергоснабжения. Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ве­дении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Общие положения Гражданского кодекса РФ относительно границ эксплуатационной ответственности получили развитие в таких нормативных актах, как:
Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ “Об электроэнергетике”;
Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период формирования электроэнергетики, утв. постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530 (далее – Правила электроэнергетики);
Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 (далее -Правила доступа);
Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167 ( в редакции от 29 июля 2013 г.) (далее -Правила водоснабжения);
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;( в редакции 14 мая 2013 г.)
Циркулярное письмо Госстроя России от 14.10.1999 № ЛЧ-3555/12 “О разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации”.(Текст письма официально опубликован не был)

Эксплуатационная ответственность и балансовая принадлежность

Из анализа правовых актов следует, что граница балансовой принадлежности делит инженерные сети по признаку собственности или иного законного владения, а граница эксплуатационной ответственности предполагает линию раздела по признаку возложения бремени содержания инженерных коммуникаций.

При заключении договоров ресурсоснабжения МКД граница балансовой принадлежности будет отделять инженерные сети, являющиеся общим имуществом собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ), от иных инженерных сетей. В связи с этим важно понимать, что относится к общему имуществу.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая в т. ч. из сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического обо­рудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил содержания общего имущества).

В силу п. 8 рассматриваемых правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в т. ч. сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не предусмотрено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).

Таким образом, границей балансовой принадлежности при заключении договоров ресурсоснабжения МКД всегда является внешняя граница стены такого дома, а граница эксплуатационной ответственности установлена не императивно – она может:
устанавливаться по соглашению сторон;
совпадать с местом соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом;
совпадать с границей балансовой принадлежности (для собственников МКД ею является внешняя стена дома).

Так, конкретизируя п. 8 Правил содержания общего имущества, можно обратиться к п. 14 Правил водоснабжения, в котором указано: при наличии согласования разграничение может быть установлено по колодцу (или камере), к которому подключены устройства и сооружения для присоединения абонента к коммунальной водопроводной или канализационной сети. Относительно тепловых сетей возможны варианты установки границы эксплуатационной ответственности на стене тепловой камеры на вводе абонента либо по первым отключающим устройствам (постановление ФАС СКО от 28.05.2009 № А53-9063/2008-С2-41). Все указанные варианты должны быть согласованы в акте разграничения эксплуатационной ответственности.

Судебные споры

Анализ законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод о том, что при недостижении согласия между управляющей организацией и РСО по вопросу определения границы эксплуатационной ответственности последняя определяется по границе балансовой принадлежности, которой является внешняя стена многоквартирного дома.

Проблемным является вопрос о необходимости подписания указанного акта. В силу ст. 543 ГК РФ к существенным условиям договора энергоснабжения, без которых договор ничтожен, относится условие об обеспечении содержания и безопасности эксплуатации сетей, приборов и оборудования. Согласовывая границы эксплуатационной ответственности, стороны предусматривают порядок содержания и эксплуатации инженерных сетей и оборудования. Акт разграничения эксплуатационной ответственности является техническим документом, формой, позволяющей отразить такое согласование. Кроме того, все рассмотренные нормативные документы также предполагают подписание этого акта при заключении договора ресурсоснабжения.

Однако акт разграничения эксплуатационной ответственности имеет место при достижении согласия между РСО и абонентом по данному вопросу, а при недостижении такового границы ответственности определяются по границам балансовой принадлежности. Следовательно, акт разграничения эксплуатационной ответственности может присутствовать не всегда. О том же свидетельствует и анализ судебной практики по спорам об условиях договоров, возникающим при их заключении: суды порой даже исключают из текста договора приложения, в которых содержится данный акт.

Итак, можно сделать следующий вывод: при отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности граница устанавливается по месту соединения коллективного (общедомового) прибора учета, а при его отсутствии – по границе общего имущества собственников помещений МКД.

В свою очередь, в состав указанного имущества могут входить только внутридомовые системы жизнеобеспечения, заканчивающиеся внешней границей стены дома и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Поэтому если управляющей организации предлагают взять бремя ответственности за инженерные сети, находящиеся за пределами МКД либо обслуживающие более одного многоквартирного дома (вне зависимости от места нахождения), то она смело может отказаться и настаивать на установлении границ эксплуатационной ответственности по внешней стене дома.

Так, например, Шестой арбитражный апелляционный суд отказал организации-застройщику в требовании о понуждении управляющей организации принять на содержание и техническое обслуживание наружные инженерные сети электроснабжения, ливневой канализации, канализации водопровода. В судебном заседании было установлено, что данные коммуникации предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в нескольких многоквартирных домах, а не в одном многоквартирном доме и, следовательно, не отвечают всем установленным законодательством критериям общего имущества многоквартирного дома (постановление от 17.07.2009 № 06АП-2631/2009). И наоборот, управляющей организации не удалось доказать неправомерность включения в состав муниципальной собственности тепловых трасс и транзитных трубопроводов горячей воды, проходящих по подвалам домов, бойлера горячей воды в подвале дома и других транзитных трубопроводов (и дальнейшей передачи их в аренду РСО). Несмотря на то что данные объекты находятся в подвале МКД, общим имуществом они не являются, так как обслуживают более одного многоквартирного дома, а также поскольку внешняя граница стены дома не может являться границей транзитных тепловых сетей (постановление ФАС УО от 18.05.2009 № Ф09-2962/09-С6).

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК – внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов – внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

• помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором – УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса – место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК – место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК – предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

• для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
• для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница – сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
• для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
• для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).

А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь! Ксения Терлецкая

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2009, N 9

Одним из самых болезненных вопросов при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО) для ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний (далее – управляющие организации) является разграничение так называемой эксплуатационной ответственности и определение ее границ. Однако практика Нижегородской ассоциации ТСЖ показывает, что для ТСЖ и ЖСК данный вопрос часто становится актуальным даже не в момент заключения такого договора, а при возникновении аварий на сетях, не имеющих отношения к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, когда в силу опрометчиво подписанного договора обязанность ремонта указанных сетей возлагается на эти ТСЖ и ЖСК.

Совершенно очевидно, что дополнительные метры инженерных коммуникаций возлагают на управляющую организацию (а значит, и на собственников помещений в многоквартирном доме) дополнительное финансовое бремя на их содержание и ремонт, которое подчас, например, ТСЖ не под силу, а также предполагают неизбежные расходы на покрытие потерь коммунального ресурса.

При рассмотрении указанного вопроса следует обратиться прежде всего к ГК РФ, регулирующему все договоры энергоснабжения. Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Общие положения ГК РФ относительно вопроса границ эксплуатационной ответственности получили развитие в таких нормативных актах, как:

• Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ “Об электроэнергетике”;
• Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530 (далее – Правила электроэнергетики);
• Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861 (далее – Правила доступа);
• Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167 (далее – Правила водоснабжения);
• Правила содержания общего имущества;
• Циркулярное письмо Госстроя России от 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 “О Разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ”.

Эксплуатационная ответственность и балансовая принадлежность Понятия

В перечисленных выше актах понятие границ эксплуатационной ответственности неизменно стоит рядом с понятием границ балансовой принадлежности, при этом общего определения ни для того ни для другого в законодательстве не закреплено. Между тем существует ряд определений в рамках регулирования различных договоров энергоснабжения. Так, в соответствии с п. 1 Правил водоснабжения:

• граница балансовой принадлежности – линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления;
• граница эксплуатационной ответственности – линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности.

Относительно снабжения тепловой энергией подобного определения вовсе нет, но в п. 31 Письма ФСТ России от 18.02.2005 N СН-570/14 указано, что отпущенная тепловая энергия – это тепловая энергия, отпущенная потребителю тепловой энергии (потребителям) на границе эксплуатационной ответственности (балансовой принадлежности).

Наиболее полные определения рассматриваемых понятий касаются снабжения электрической энергией. Согласно п. 2 Правил доступа:

• акт разграничения балансовой принадлежности электросетей – документ, составленный в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств (энергетических установок) физических и юридических лиц к электрическим сетям, определяющий границы балансовой принадлежности;
• акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон документ, составленный сетевой организацией и потребителем услуг по передаче электрической энергии в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств, определяющий границы ответственности сторон за эксплуатацию соответствующих энергопринимающих устройств и объектов электросетевого хозяйства;
• граница балансовой принадлежности – линия раздела объектов электроэнергетики между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании, определяющая границу эксплуатационной ответственности между сетевой организацией и потребителем услуг по передаче электрической энергии (потребителем электрической энергии, в интересах которого заключается договор об оказании услуг по передаче электрической энергии) за состояние и обслуживание электроустановок.

Таким образом, из анализа правовых актов следует, что граница балансовой принадлежности делит инженерные сети по признаку собственности или иного законного владения, а граница эксплуатационной ответственности предполагает линию раздела по признаку возложения бремени содержания инженерных коммуникаций.

Исходя из изложенного выше, при заключении договоров ресурсоснабжения многоквартирного дома граница балансовой принадлежности будет отделять инженерные сети, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), от иных инженерных сетей. В связи с этим важно понимать, что относится к общему имуществу.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая в том числе из сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил содержания общего имущества).

В силу п. 8 рассматриваемых Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не предусмотрено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).

Таким образом, границей балансовой принадлежности при заключении договоров ресурсоснабжения многоквартирного дома всегда является внешняя граница стены такого дома , а граница эксплуатационной ответственности установлена не императивно – она может:

• устанавливаться по соглашению сторон;
• совпадать с местом соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом;
• совпадать с границей балансовой принадлежности (для собственников многоквартирного дома ею является внешняя стена дома).

Подчеркнем, именно внешняя граница стены дома, а не границы придомового земельного участка.

Так, конкретизируя п. 8 Правил содержания общего имущества, можно обратиться к п. 14 Правил водоснабжения, в котором указано: при наличии согласования разграничение может быть установлено по колодцу (или камере), к которому подключены устройства и сооружения для присоединения абонента к коммунальной водопроводной или канализационной сети. Относительно тепловых сетей возможны варианты установки границы эксплуатационной ответственности на стене тепловой камеры на вводе абонента либо по первым отключающим устройствам (Постановление ФАС СКО от 28.05.2009 N А53-9063/2008-С2-41). Между тем все указанные варианты должны быть согласованы в акте разграничения эксплуатационной ответственности.

Акт разграничения эксплуатационной ответственности

Анализ законодательства (основные положения содержатся в п. 8 Правил содержания общего имущества, п. 14 Правил водоснабжения, п. 114 Правил электроэнергетики) и судебной практики позволяет сделать вывод о том, что при недостижении согласия между управляющей организацией и РСО по вопросу определения границы эксплуатационной ответственности последняя определяется по границе балансовой принадлежности, которой является внешняя стена многоквартирного дома (при отсутствии общедомового прибора учета).

Постановления ФАС ЦО от 17.02.2009 N Ф10-12/09, ФАС ВВО от 24.03.2009 N А29-5292/2008.

Проблемным является вопрос о необходимости подписания указанного акта. В силу ст. 543 ГК РФ к существенным условиям договора энергоснабжения, без которых договор ничтожен, относится условие об обеспечении содержания и безопасности эксплуатации сетей, приборов и оборудования. Согласовывая границы эксплуатационной ответственности, стороны предусматривают порядок содержания и эксплуатации инженерных сетей и оборудования. Акт разграничения эксплуатационной ответственности является техническим документом, формой, позволяющей отразить такое согласование. Кроме того, все рассмотренные выше нормативные документы также предполагают подписание этого акта при заключении договора ресурсоснабжения.

Однако акт разграничения эксплуатационной ответственности имеет место при достижении согласия между РСО и абонентом по данному вопросу, а при недостижении такового границы ответственности определяются по границам балансовой принадлежности. Следовательно, акт разграничения эксплуатационной ответственности может присутствовать не всегда. О том же свидетельствует и анализ судебной практики по спорам об условиях договоров, возникающим при их заключении: суды порой даже исключают из текста договора приложения, в которых содержится данный акт .

Постановление ФАС СКО от 28.05.2009 N А53-9063/2008-С2-41.

Споры, возникающие в связи с установлением границ эксплуатационной ответственности

Итак, можно сделать следующий вывод: при отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности граница устанавливается по месту соединения коллективного (общедомового) прибора учета, а при его отсутствии – по границе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В свою очередь, в состав указанного имущества могут входить только внутридомовые системы жизнеобеспечения, заканчивающиеся внешней границей стены дома и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Поэтому если управляющей организации предлагают взять бремя ответственности за инженерные сети, находящиеся за пределами многоквартирного дома либо обслуживающие более одного многоквартирного дома (вне зависимости от места нахождения), то ей смело можно отказываться и настаивать на установлении границ эксплуатационной ответственности по внешней стене дома.

Оцените статью: