Расписка при покупке квартиры как один из способов обезопасить сделку

Расписка при покупке квартиры как один из способов обезопасить сделку

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Сделки с недвижимостью сопряжены с серьёзным риском. Крупные денежные суммы привлекают злоумышленников, которые мастерски пользуются пробелами в законодательстве. Мошеннических схем существует довольно много, поэтому обеспечение безопасности сделки становится одной из основных задач каждой стороны.

К примеру, по закону собственник квартиры меняется, как только будет зарегистрирован договор её покупки. Согласно этому документу, стороны берут на себя определённые обязательства: продавец предоставляет жильё, а покупатель оплачивает его стоимость. Однако факт передачи денег процедурой регистрации не подтверждается, и отсутствие каких-либо доказательств свершившегося расчёта грозит покупателю потерей жилья и потраченных на него средств.

Подписанный договор, документы на аренду банковской ячейки, показания свидетелей – все эти сведения суд, конечно, примет во внимание, но их недостаточно, чтобы отстоять свою правоту. П. 1 ст. 162 ГК сообщает, что в отсутствие письменной формы сделки стороны не могут привлекать для подтверждения своей правоты показания свидетелей. Договор купли-продажи такой «письменной формой» не является, а единственным документом, который сможет защитить интересы покупателя, считается расписка при покупке квартиры.

Что такое расписка о получении денег и для чего она нужна

Расписка – это имеющий юридическую силу документ, способный подтвердить полное или частичное исполнение финансовых обязательств. Её нужно требовать всякий раз при передаче денег физическому или юридическому лицу, чтобы обезопасить себя в случае возникновения спорных ситуаций.

Как оформлять расписку в распространённых случаях покупки квартиры

Приобретение квартиры – вопрос сложный и имеющий много нюансов. Идеальный вариант простого обмена жилья на деньги встречается редко, не у каждого покупателя есть такая сумма. Чаще всего квартиры берутся в ипотеку. Иногда подходящее имущество предлагает собственник, который готов продать его по заниженной стоимости. Такие особенности усложняют сделку, но расписка необходима в каждом из подобных случаев.

Если не вдаваться в подробности, то схема ипотеки очень проста. Банк покупает квартиру у собственника и передаёт её новому владельцу, который в течение условленного времени будет частями выплачивать кредитной организации стоимость жилья плюс проценты. Наличие трёх участников сделки затрудняет понимание момента, когда и с кого брать расписку при покупке квартиры в ипотеку.

• Такие покупки обычно совершаются с предоплатой. Она говорит о серьёзности намерений покупателя, а продавца ограничивает в возможности продать жильё кому-то другому. Внося этот платёж, покупатель должен взять от продавца соответствующую расписку.
• Оставшуюся часть денег за квартиру платит банк. Обычно финансовые организации не забывают о подобной страховке, но покупателю квартиры стоит уточнить, как будет отражено в договоре это обстоятельство.
• Что касается регулярных ипотечных платежей, то их факт будет подтверждён кассовыми чеками или подобными документами.

Чтобы продажа квартиры не расценивалась как получение дохода, она должна пробыть в собственности не меньше определённого количества времени. Оно с начала 2015 года составляет 5 лет (или 3 года, если квартира была подарена, недавно приватизирована или получена в наследство). Если это условие не соблюдается, то придётся платить 13 % подоходного налога со стоимости сделки. Её можно уменьшить на величину налогового вычета (1 миллион рублей) или на сумму, за которую была куплена квартира. Однако, учитывая цены на недвижимость, сумма налога всё равно получается внушительной, поэтому владельцы таких квартир прибегают к практике занижения стоимости жилья.

Здесь возникает спорный момент. Продавцу невыгодно указывать в документах настоящую сумму: такие договор и расписка при покупке квартиры для налоговой станут призывом к действию. Однако интересы покупателя тоже должны быть учтены, поэтому расписок пишется две:

• В первой указывается та же цифра, что и в договоре купли-продажи. Формально она означает цену жилья.
• Вторая расписка пишется на оставшуюся сумму, но в пункте о назначении денег указывается, что они потрачены на так называемые неотделимые улучшения: ремонт, дизайнерское оформление и т. п.

Такая схема является незаконной. Об ответственности за уклонение от уплаты налогов говорится в ст. 198 УК. Она предусматривает наказание в виде внушительных штрафов и даже лишения свободы, поэтому весьма опасна для продавца. Вторая расписка, которая будет храниться у покупателя, подтверждает налоговое нарушение.

Для покупателя такая сделка опасна по ряду других причин:

• Налоговые органы давно знают о таком способе уклонения от налогов. Если сделка покажется им подозрительной, они могут провести проверку. Покупатель в таком случае станет соучастником продавца.
• Если планируется покупка квартиры по ипотеке, то банк может не дать согласия.
• В случае оспаривания сделки в суде покупатель рискует суммой второй расписки, хотя в большинстве случаев суд всё же удовлетворяет требование о её возврате.

Решаясь приобрести такое жильё, нужно тщательно взвесить все «за» и «против». Возможно, есть смысл дождаться наступления безналогового периода, чтобы не совершать рискованных покупок. Если это невозможно, расписка при покупке квартиры по заниженной стоимости станет важным аргументом в отстаивании своих интересов.

Типовых бланков этого документа нет, он составляется в произвольной форме, хотя с соблюдением ряда обязательных требований, без которых расписка не будет иметь юридической силы.

Примерный образец расписки при покупке квартиры можно скачать здесь .

• Нужно обязательно указать валюту и сумму цифрами и прописью, во избежание ошибок и разночтений.
• Непременно должно быть записано, за что получены деньги: вид недвижимости, адрес, кадастровый номер и прочие данные.
• Ещё одно обязательное условие: указать имена, адреса и паспортные данные тех, кто передаёт и получает деньги. Если при этом присутствовали свидетели, то не помешает указать и сведения о них.
• Получатель денег обязательно должен написать, что получил сумму полностью и претензий не имеет.
• Требуется указать дату и место, где был подписан документ.

• Текст расписки должен быть написан от руки лично получателем денег. Это требуется на случай, если он станет утверждать, что оплаты не было и расписку видит впервые в жизни. Результаты графологического анализа тем точней, чем больше материала предоставлено для его проведения.
• Писать нужно только шариковой ручкой. Цвет пасты – синий. Опытные риелторы даже рекомендуют получателю расписки дать свою ручку тому, кто её пишет, чтобы исключить использование исчезающих чернил.
• Подписи в договоре должны соответствовать тем, что стоят в паспорте.
• Нельзя допускать помарок, исправлений, зачёркиваний.
• Заверять у нотариуса такую расписку необязательно. Будучи правильно составленной, она является полностью легитимным документом. Однако если есть такое желание – хуже от нотариального заверения не станет.
• Расписку нужно беречь – она действительна лишь в оригинале.

Итак, составление расписки при покупке квартиры – необходимая часть сделки, позволяющая защитить свои интересы от мошеннических действий. Этот документ поможет отстоять свои интересы в суде, если возникнут спорные моменты, но должен быть составлен правильно. Безопасность расчётов при проведении подобных сделок – один из ключевых моментов, к которому нужно относиться с максимальной ответственностью.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Советы продавцу: как не остаться без денег и имущества при продаже квартиры

Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.

У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.

Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.

Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как передать деньги при сделке с недвижимостью: 2 основных способа

Вложение денег в недвижимость — хороший способ инвестиции в состоятельное будущее без страха потери денег из-за непредсказуемой инфляции. Но при оформлении договоров, особенно на вторичном рынке, актуальной остаётся безопасная передача денег при сделке с недвижимостью, поскольку от мошенников никто не застрахован.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Как происходит передача денег при сделке с недвижимостью?

Возможных вариантов расчета по сделкам с недвижимостью много, однако все они без исключения подразделяются на две большие условные группы:

• Расчет наличными, который не основан на электронных переводах, но допускает участие банка;
• Расчет по безналу, в основе лежат сугубо электронные переводы.

К первой группе относятся:

• Использование арендованной банковской ячейки (депозит);
• Непосредственная передача наличных из рук покупателя в руки продавца.

Ко второй группе относятся:

• Аккредитив;
• Ипотека;
• Перевод.

Приобретение недвижимости через депозит (безопасный способ)

Депозит — банковская ячейка, которая представлена в виде сейфа, арендованного у банка на необходимый срок. В данном случае банк предоставляет сейф, обеспечивает сохранность его содержимого и контролирует доступ к сейфу, при этом содержимое ячейки банк не интересует.

Сейф открывается с одновременным использованием двух автономных ключей, один из которых находится у работника банка, а второй — передается продавцу. До тех пор пока арендатор ячейки не одобрит операцию, продавец не сможет получить доступ к ячейке. При передаче ключа продавцу стоит взять расписку о получении последним денег.

В классическом виде, сложившемся исторически, такой способ расчета состоит в передаче одним лицом денежных средств другому лицу, и основан исключительно на доверии и предварительно достигнутых договоренностях. Кстати, о доверенностях: информация содержится здесь.

На практике получается, что продавец обещает передать пакет документов для оформления сделки одномоментно с передачей денег покупателем (по факту).

Документировать ли передачу денег при сделках с недвижимостью?

Сегодня этот способ претерпел ряд метаморфоз и получил некоторые разновидности. В частности, такой способ передачи денег может осуществляться с нотариальным сопровождением, когда денежные средства передаются и все необходимые бумаги оформляются только в присутствии нотариуса, который засвидетельствует совершившуюся сделку.

Альтернативой нотариусу может стать агентство недвижимости, которое в определенной степени берет на себя функции посредника и сопровождает заключаемую сделку. Передача денег со встречной передачей оформленной документации осуществляется в присутствии представителя агентства по недвижимости.

Аккредитив: как передавать квартиру и деньги по защищённой схеме

Аккредитив — одна из операций, проводимая банками. Заключается в том, что покупатель объекта недвижимости открывает банковский счет на имя продавца этой квартиры. На счету размещается оговоренная сторонами сумма денег. Получить эти деньги продавец может только тогда, когда сделка будет совершена, а у продавца будет на руках документ, подтверждающий это.

Этот документ необходимо предъявить в банке, чтобы получить доступ к счету и возможность распоряжаться деньгами. В случае, когда сделка до конца не доведена, несостоявшийся покупатель может забрать деньги и закрыть счет.

Аккредитивы в большей степени ориентированы на организации и предприятия при осуществлении им финансово-хозяйственной деятельности и расчетов с контрагентами, и стоимость такой операции достаточно высока.

Схема аккредитива для работы с покупкой недвижимости.

Такой способ заключается в переводе денег на счет продавца, либо в зачислении их в наличной форме, либо в переводе со счета покупателя. Такая операция обязательно облагается комиссией банка, составляющей незначительный процент от суммы перевода.

Подобный способ оплаты допустим при наличии согласия продавца, поскольку ипотека подразумевает участие банка-кредитора в качестве третьей стороны, имеющей свой интерес, в виду чего оформление документов на недвижимость на нового покупателя осуществляется первостепенно.

А после, спустя минимум две недели, осуществляется оплата продавцу на открытый расчетный счет в банке. Возможно ли погасить ипотеку? — Узнайте!

Оформление залога: порядок, акт передачи и расписка — реквизиты, скачать образцы

Приобретение недвижимости – это достаточно дорогостоящая операция, поэтому практика привлечения банковских заимствований и ипотечных кредитов породила оформление залога на приобретенный недвижимый объект.
При этом оформляется закладная, в которой в обязательном порядке отражаются:

• Сведения об объекте передаваемой недвижимости (площадь, адрес и т.д.) и стоимостная оценка;
• Порядок обращения взыскания, когда имеет место просрочка по оплате с нарастающим долгом перед кредиторами.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №1.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №2.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №3.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №4.

Когда имеет место залог квартиры, в Росреестре обязательно делается об этом отметка.
Помимо закладной для подобных сделок характерно оформление передачи денег в одном из видов:

• Акта передачи денег;
• Расписки.

Акт передачи – равнозначная по юридической силе альтернатива гражданско-правовому договору. Такой способ подтверждения расчета осуществляется при участии и в присутствии представителя банка или нотариуса.

Содержание акта передачи отражает:

• Сведения о сторонах сделки (анкетные и паспортные данные);
• Сведения о недвижимом объекте сделки;
• Размер суммы, переданной продавцу в счет оплаты объекта сделки.
• Печать кредитора (банка иного кредитного учреждения) либо нотариуса.

Оформление соответствующего акта свидетельствует о состоявшемся взаиморасчете между сторонами сделки.

Расписка – один из возможных вариантов подтверждения совершения юридически-значимого действия, в частности передачи денег в счет оплаты по договору купли-продажи. Требований к оформлению указанный документ как таковых не имеет, оформляется в простой письменной форме.

Обязательные реквизиты:

• Дата, место и место получения продавцом денег в счет оплаты;
• Анкетные и паспортные данные продавца и покупателя;
• Сумма переданных денег в счет оплаты стоимости приобретенного объекта.

Юридическую силу такой документ будет иметь, однако целесообразнее его оформить нотариально, чтобы в случае судебных тяжб у суда не было сомнений в сведениях, отраженных в расписке.

Посмотреть и скачать образец расписки можно тут.

Возможные риски при факте передачи денег за недвижимость

Крупные сделки чреваты рисками, обусловленными недобросовестностью одной из сторон, которые участвуют в их совершении. Однако, зная подводные камни каждого вида расчетов, можно себя обезопасить, выбрав максимально приемлемый способ оплаты.

Наиболее рискованными на практике считаются сделки, связанные с расчетами наличностью.

Расчёт наличностью за недвижимое имущество считается самым рискованным.

Наибольшим рискам подвержен покупатель, однако нередко и продавцы страдают при таких расчетах. Все зависит от договоренностей и порядочности сторон. Может быть две ситуации при расчете наличностью из рук в руки:

1. Покупатель передал продавцу деньги, а последний отказался передавать или вовсе переоформлять оплаченную квартиру;
2. Продавец оформил все необходимые документы, но покупателя не интересует передача денег при сделке с недвижимостью.

При расчетах с использованием депозита, в большей степени рискует продавец, поскольку, как уже было выше отмечено, содержимое ячейки известно только покупателю, а доступ к ячейке продавец получает только после предъявления свидетельства о переходе права собственности.

Аккредитив, как способ передачи денег и гарант совершения сделки в соответствии с договоренностями, сводит риски к минимуму, однако обходится в копеечку, поскольку эта услуга рассчитана на юр. лиц и соответственно ее стоимость достаточно высока.

Ипотека также достаточно надежный способ обеспечения выполнения договоренностей по сделке, несмотря на то, что для продавца есть определенные трудности, заключающиеся в ожидании перевода денег на счет банком после оформления сделки. Информация о снятии обременения с квартиры опубликована в другой статье.

В любом случае, выбор безналичного расчета защищает права обеих сторон в большей степени, поскольку имеет место бумажный след и задействуются не только заинтересованные стороны, но и независимые свидетели (нотариус, банковские работники), что упрощает разрешение споров в суде.

До того, как осуществить передачу денег за квартиру либо другую недвижимость, предлагаем ознакомиться с мнением юриста из приведённого ниже видео:

Способы передачи денег при покупке квартиры. Как сделать это максимально безопасно?

Одна из главных проблем при заключении договора купли-продажи квартиры – это организовать оплату так, чтобы не рисковали ни продавец, ни покупатель. Вариантов, которые одинаково устраивали бы всех не существует, однако есть некоторые способы обезопасить передачу. Рассмотрим способы передачи денег при покупке квартиры, проследим как сделать это максимально безопасно, а также определим правильные действия для предотвращения возможных проблем.

Есть несколько способов передачи денег при покупке недвижимости, позволяющих сторонам обезопасить себя от возможного мошенничества. Рассмотрим, чем отличается порядок расчетов по каждому из них при продаже квартиры.

Это банковская услуга, предусмотренная ст. 867 ГК РФ, в которой банк гарантирует сохранность денег на счету плательщика и передачи их другой стороне лишь если достигнуты определённые условия. В этом случае покупатель заключает с кредитной организацией договор, помещает деньги на особый счёт. Продавец может их оттуда получить, если предоставит доказательства того, что сделка состоялась (например, выписку из ЕГРН).

Достоинство этого способа – высокая надёжность. По сути, банк отвечает перед покупателем за то, что средства будут переданы только когда надо. Недостатки же следующие:

• Услуга платная и её цена может достигать десятков тысяч рублей.
• Негибкость схемы. При альтернативной сделке, когда происходит встречная продажа с участием нескольких сторон крайне трудно зафиксировать условия договора об аккредитиве так, чтобы они устроили всех.
• Аккредитив может быть при наличии некоторых обстоятельств отозван плательщиком. В этом случае продавец денег не получит.

Посмотреть видео об особенностях банковской услуги аккредитив:

В этом случае покупатель заключает с банком другой договор о том, что ему предоставляется защищённый сейф в хранилище, из которого продавец сможет забрать деньги.

Минусы же у этого способа тоже есть:

1. Аренда ячейки услуга платная, и в итоге покупатель переплачивает за сделку.
2. Банк за содержимое ячейки не отвечает, и если там не окажется денег, либо они будут фальшивые продавец должен будет разбираться самостоятельно.

Посмотреть видео о проведении сделки на покупку квартиры через банковскую ячейку:

Это относительно недавний метод безопасного перечисления: первые экскроу-счета (от англ. «escrow») начали открываться лишь после 2014 года. В этом случае плательщик (покупатель) кладёт деньги на особый счёт, с которого получатель (продавец) может их снять при наступлении определённых условий. При этом на размещённые средства банк ещё и начисляет проценты.

Главное отличие экскроу-счёта от аккредитива – то, что экскроу трёхсторонний. Ни банк, ни покупатель в одностороннем порядке не могут никуда вывести деньги. Лишь собравшись вместе стороны могут решить вопрос о судьбе вложенных средств. Кроме того, договор об открытии экскроу-счёта предусматривает повышенную ответственность банка и кредитная организация становится заинтересованной в том, чтобы передача произошла нормально.

Но есть и недостатки:

• Не все российские банки предоставляют услугу по открытию экскроу.
• Основная сфера применения экскроу-счетов – это договоры долевого участия. Купить с его помощью готовую квартиру проблематично.
• Экскроу не может применяться в отношениях с участием юридических лиц (кроме самого банка).

При использовании наличных процесс выглядит следующим образом:

• Покупатель передаёт продавцу оговоренную заранее сумму.
• Продавец пишет расписку о том, что денежные средства переданы в полном объёме, а он сам претензий не имеет. В случае возникновения претензий именно этот документ в суде будет подтверждать, что передача состоялась.

При желании сторон расписка может дополнительно оформляться с помощью свидетелей, которые указывают свои данные. Наконец, если всё же стороны друг другу доверяют не вполне и опасаются мошенничества, передачу можно оформить в присутствии нотариуса – это одна из дополнительных нотариальных услуг.

В том случае, если наличный расчёт не используется, а покупатель просто перечисляет деньги на счёт или карточку продавца, не требуется и расписки. Факт получения денег будет подтверждаться уже документами, выданными банком (например, выпиской о движении средств на счёте). Банк же укажет, с какого счёта перечислены средства и когда состоялось их зачисление.

Момент, когда покупателю нужно отдавать деньги и как, собственно, платить, стороны обговаривают сами, заключая договор. Обычно используются следующие варианты:

1. Полная предоплата. В этом случае все средства передаются покупателем продавцу сразу же, как подписан договор. Интересы продавца защищены полностью, но покупатель рискует всей суммой.
2. Продажа с частичной предоплатой. По договору об авансе или задатке часть средств (её размер стороны определяют сами) передаётся продавцу, а остальное – после того, как переход права будет зарегистрирован, и квартира полностью перейдёт в собственность покупателя.
3. Продажа в рассрочку. Здесь покупатель согласно графику, определённому сторонами, периодически платит продавцу даже после того, как состоялась регистрация в ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Такой вариант выгоден покупателю, но в случае просрочки продавцу остаётся только взыскивать деньги через суд.
4. Оплата после регистрации права. Если покупатель полностью доверяет продавцу, он может передать или перечислить через банк всю сумму после того, как право зарегистрировано, а договор вступил в полную силу.

Отдельно стоит поговорить об использовании валюты при расчётах за квартиру.

Государственной валютой в России является рубль. Соответственно, после того как безумная инфляция 90-х годов была остановлена, основная масса сделок совершается именно в рублях.

Однако никто не запрещает сторонам использовать и иностранную валюту. Здесь существуют лишь некоторые ограничения:

• Перечислять деньги в валюте одному резиденту другому со счёта на счёт можно лишь, если они оба открыты за пределами России (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).
• Можно устанавливать цену в валюте, а оплачивать в рублях по официальному курсу на день передачи денег (ст. 317 ГК РФ).
• Рассчитываться наличной валютой ИП имеют право лишь в пределах суммы, эквивалентной 100 000 рублей (указание ЦБ РФ № 3073-У).

Таким образом, можно сделать вывод: если сделка совершается в России и по российским законам – надёжнее всего использовать рубли.

В том случае если продавец с покупателем используют для расчёта наличные деньги, самые безопасные способы передачи – это:

1. Передача при свидетелях, которые подтвердят факт, что деньги уплачены.
2. Передача при нотариусе и с оформлением нотариальной расписки.
3. Передача наличных через надёжного посредника. Им может выступать агентство недвижимости, репутации которого доверяют обе стороны, иная организация или иное лицо.
4. Передача денег в присутствии охраны. Несколько экзотичный способ, но если покупатель передаёт значительную сумму и опасается ограбления – он может заключить договор с ЧОП или соответствующим подразделением Росгвардии и передавать деньги в присутствии вооружённой охраны.

Производя расчёты, стороны часто допускают типичные ошибки. Вот семь самых распространённых из них.

Передача до или после регистрации права собственности

Момент передачи денег стороны определяют самостоятельно. Однако есть два обстоятельства, про которые нужно помнить:

• Если деньги передаются полностью до регистрации – рискует покупатель. Может оказаться, что право в ЕГРН зарегистрировано не будет.
• Если же после – рискует продавец. Покупатель может и не передать деньги – и их останется только взыскивать в судебном порядке.

Если средства переданы, а расписка не оформлена – трудно будет доказать, что покупатель исполнил свои обязанности. В этом случае продавец запросто может подать иск в суд и повторно взыскать полную сумму по договору с покупателя.

Такую ошибку часто совершают доверчивые или юридически неграмотные люди.

Бороться за свои права здесь крайне трудно, а если при передаче ещё и никто не присутствовал – то практически невозможно.

Один из очень старых способов мошенничества – это «кукла»,когда при расчёте покупатель передаёт продавцу вместо денег пачку нарезанной бумаги, покрытую несколькими купюрами. Также бывают и ситуации, когда расплачиваются с помощью фальшивых денег.

Лучший способ борьбы – это проверка количества и подлинности купюр сотрудниками любого нейтрального банка. Если банковские служащие не заинтересованы в исходе сделки, вероятность неправильного результата проверки практически нулевая. При этом цена на услуги по проверки намного ниже цены квартиры.

К сожалению, уличная преступность существует. И даже если и покупатель, и продавец абсолютно честны, есть ненулевая вероятность, что они могут быть на улице ограблены.

Способ защиты здесь прост – передача денег в помещении банка. Здесь:

• Имеется вооружённая охрана, которая обязана пресечь действия грабителей.
• Покупатель может снять наличные со своего счёта прямо там и передать их продавцу.
• Продавец может сразу же положить деньги на свой счёт. Украсть же деньги со счёта или карточки намного труднее, чем наличные из кармана.

Если деньги передавались наличными, но никто этого не видел – есть риск, что даже расписку продавец объявит написанной под угрозами или давлением и попытается взыскать деньги с покупателя, попутно обвинив его в преступлении.

Если все или большая часть денег заплачены сразу – есть риск, что продавец с ними скроется. Поэтому размер предоплаты должен зависеть от степени доверия между сторонами по сделке.

Наконец, договор или расписка в получении денег могут быть составлены неправильно и опротестованы в суде. Этого можно избежать, воспользовавшись квалифицированной юридической помощью. Да и при самой передаче денег немалое значение имеет профессиональная помощь сотрудников банка или охранников.

Посмотреть видео о наиболее частых ошибках при передаче денег за покупку квартиры:

Не существует идеальных методов, позволяющих обезопасить расчёты по сделке. Однако в зависимости от конкретной ситуации и отношений между продавцом квартиры и её покупателем можно предпринять некоторые меры, которые значительно снизят риски и позволят завершить продажу к общему удовлетворению.

Оцените статью: