Поиски и наем жилья в москве на практике

Основная трудность при съеме квартиры в крупных городах — большой отрыв рекламных объявлений от реальности. Из-за непомерной дороговизны аренды, глаз сразу выхватывает наиболее дешевые объявления, но к сожалению, они оказываются из категории «на заборе написано». Очень трудно снять квартиру в Москве, так как город сам по себе огромный, и информационные базы сдающихся квартир огромны: их порой нереально обработать. Как снять квартиру в Москве быстро и практично? Как с порога разглядеть, что данный вариант подходящий или, наоборот, овчинка выделки не стоит?

Начнем с цены. Не тратьте напрасно время на зовущие, заманчивые предложения по сверхнизким ценам — это скорее всего «фуфел». Можно, конечно, попытаться пройтись по всем адресам, гарантирующим манну небесную (а вдруг?), но итогом будут — мозоли на подошвах, дрожащие от усталости коленки, охрипший голос и начинающаяся шизофрения.

Чтобы не делать лишних движений и не травмировать свою психику, сразу познакомьтесь с реальными средними, а не выдуманными воображением риэлторов и вашим цены на аренду в Москве:

• Однокомнатная квартира — около 30 000 руб.;
• Двухкомнатная — около 40 000 руб.
• Трехкомнатная может дотягивать и до 58 000 — 60 000 руб.

Цены могут отличаться на 5 тыс. руб. в ту или иную сторону (квартиры ниже номинальной стоимости на 5 тыс., говорят, разлетаются как пирожки).

Это категория стандартных типовых квартир эконом и комфорт класса, начиная со времен Сталина и Хрущева и заканчивая современными типовыми проектами.

Если хотите еще дешевле, то тогда придется искать комнату:

Снять комнату в Москве можно от 10 000 руб. до 25 000 руб. в месяц.

Таким «бизнесом» занимаются чаще всего пенсионеры. Однако найти приличную комнату в долгосрочную аренду не так просто: они в основном сдаются посуточно.

Цены же на квартиры бизнес класса и элитные квартиры в Москве на порядок выше, и исчисляются долларами:

• Квартиры бизнес-класса: 2000 — 5000 $.
• Элитные квартиры: 5000 — 25 000 $.

Это построенное коммерческое жилье, коттеджи, предназначенные целенаправленно для состоятельных граждан, которых также в Москве немало.

Здесь тоже могут быть такие же различия в требованиях, как и в ценах.

Минимальные предпочтения рядового потребителя:

• Квартира подальше от промзоны и ядерных отходов.
• Удобство в транспортном отношении (близость метро, центрального шоссе с остановками и т. д. ).
• Развитая инфраструктура (наличие магазинов, аптек, поликлиник и т. д. ).
• Не слишком долго добираться до работы (чем ближе к центру, тем дороже квартиры).

Однако последний пункт может не так уж волновать, если человек сознательно выбрал тяжкий путь испытаний, вычеркнув из жизни ежедневно 5 — 6 часов на транспорт. (Этот недостаток, кстати, можно слегка сгладить, закачав в смартфон всевозможные аудиокурсы и книги).

Если квартира снимается по рекламному объявлению, не поленитесь подробно изучить карту Москвы, именно того микрорайона, где сдается квартира: риэлторы любят «округлять» реальное расположение метро в 2 — 3 раза.

Для состоятельного гражданина расположение приобретает совсем другое значение:

• Метро и остановки не играют роли, так как имеется свой транспорт и часто нет нужды ездить на работу (либо же квартира выбирается изначально в центре недалеко от офиса).
• Экология, зеленые насаждения, красота пейзажа, шумность района, криминальная обстановка — все это входит в требования. Если повышены требования именно к экологии, тишине и пр., то предпочтение отдается обычно загородной зоне.

Помимо удобства расположения, важна и безопасность квартиры. Убедитесь в том, что:

• в подъезде имеются домофон или консьерж;
• входная дверь в квартиру надежна (металлическая или бронированная);
• хозяин поменял замки после предыдущего жильца;
• на балконных рамах и окнах имеются решетки (требования для квартир первых и последних этажей).

Повышает безопасность квартиры сигнализация, видеокамеры в подъезде, добрые и неравнодушные соседи.

Требования к бизнес-жилью, а тем более к элитному, более жесткие (и немудрено — цены-то какие):

• наличие не консъержа, а вооруженной охраны;
• видеокамеры не только у входа, а снаружи, по всему периметру;
• навороченная сигнализация и т. д.

Выбирая жилье, уже на подходе к нему, замечайте каждую мелочь:

• Чистый и аккуратный подъезд уже в пользу проживающего контингента.
• Неработающий лифт, отсутствие света в подъезде, грязные облупленные стены — знаки того, что всем глубоко наплевать, в каких условиях они живут. Слова риэлтора о том, что «еще вчера лифт работал, и все было нормально» не должны приниматься на веру. Скорее всего, в этом доме так все было всегда, и так будет и дальше, если только вы за свой счет не приметесь все исправлять.
• Если в вашей семье инвалид или маленькие дети до года, то важно убедиться, чтобы лестницы на первом этаже и пороги оборудованы пандусом.

Оценка состояния квартиры и психологический портрет хозяина

На пороге квартиры уже можно оценить ее состояние:

Старая покосившаяся мебель, ржавая столетняя сантехника говорят либо о бедности хозяина, либо о его невероятной прижимистости.

Бедность, как говорится, не порок, но все равно не лишне поинтересоваться, намерен ли собственник сам ремонтировать все поломки, выделяя на это средства из полученной арендной платы или он втайне надеется, что это будете делать вы. Последнее будет вряд ли справедливо, так как обрушиться что-то или поломаться здесь может даже из-за сквозняка.

• Необходимо согласовать этот момент с собственником и включить в договор пункт, за чей счет будет производиться текущий ремонт.
• Неплохо было бы также сделать опись имущества с описанием его состояния (даже если хозяин говорит, что у него нет денег на оценщика, сделайте опись за свой счет).

А вот грязь и беспорядок, оторванные или замасленные обои ни о чем хорошем не говорят, так как даже небогатый человек может содержать квартиру в чистоте.

Если причина в алкоголизме или депрессии, то с таким «хозяином» могут возникнуть проблемы:

• он будет «забывать» о вашей оплате и условиях договора;
• может заниматься самодурством (например, повысит арендную плату, замучает проверками, или потребует преждевременного выселения).

Если уж решили рискнуть снять такое жилье, пропишите в договоре обязательно следующие условия:

• Недопустимость изменения стоимости аренды в течение договорного срока.
• Посещение квартиры только в указанное договором время.
• Договоритесь с хозяином, что вы будете платить по безналичному расчету — для этого ему необходимо будет открыть счет. Небольшие хлопоты, но теперь вы всегда сможете доказать факт оплаты, и освободите и себя, и собственника от лишних встреч.

В квартирах бизнес-класса и элитных обычно не экономят на ремонте, и тут трудно что-либо судить о хозяине, так как это обычно — строительная фирма или фирма-арендатор, берущая недвижимость в субаренду для создания таких вот квартир-картинок для богатых клиентов. Однако придирчивые клиенты все равно могут придраться:

• например, телевизоры не в каждой комнате;
• колористика в интерьере плохо подобрана;
• нет какой-то подсветки;
• унитаз не подвесной, а напольный и т. д.

Чтобы потом не звонить возмущенно хозяину, в его присутствии проведите испытания оборудования и мебели квартиры:

• всю абсолютно технику включите и проверьте ее работу;
• не постесняйтесь подергать за все ручки, открыть и закрыть все шкафчики, испытайте диван на прочность, энергично присев на него;
• тщательно осмотрите все розетки и выключатели.

Когда все проверено, и вы результатом довольны, закажите выписку из ЕГРП обо всех собственниках интересующей вас квартиры — таким образом вы выясните:

• имеет ли право человек, представившийся собственником, сдавать квартиру в аренду;
• нет ли у недвижимости других собственников.

Если этого не сделать, договор на аренду может оказаться ничтожным.

Убедившись в чистоте квартиры, приступайте к заключению договора, и только после его подписания передавайте деньги наймодателю.

Трудно. Звонишь, например, по объявлению «сдам без посредников» и попадаешь все равно на посредников. Ну прямо совсем, как в нашем видео.

Видео: Снять квартиру без посредников.

Агентство ипотечного жилищного кредитования запускает первый доходный дом в столице. По замыслу правительства, аренда должна стать одним из ключевых способов решения «квартирного вопроса».

О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.

«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», – заметила Балкарова.

Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.

«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.

Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта , которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.

Арендное жилье дешевле ипотеки

Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц. При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам. За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».

Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры – год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.

В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности – в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.

Другая сторона арендного вопроса – работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.

«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт – паи такого фонда. Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», – заметила управляющий директор АИЖК.

Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.

Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доходность по жилью, даже на падающем рынке, – это 4 года, по аренде – 17 лет, – рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. – Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю. Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».

Покупать квартиры уже невыгодно

По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным. Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли. А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.

Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.

Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», – согласилась она.

При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.

Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», – аргументировал он.

В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.

Как защититься от недобросовестных квартиросъёмщиков

Рынок арендного жилья в России является очень многослойным, поскольку предложения о найме жилых помещений носят самый различный характер. Это и краткосрочная аренда (почасовая или посуточно), и долгосрочная от нескольких месяцев до года и более. При этом предметом аренды может выступать как комната или койко-место, так и изолированное жилье (мебилированное или без обстановки).

Статья старшего партнера, адвоката Адвокатского бюро “Нянькин и партнёры” Алексея Нянькина в Вести недвижимость.

Отношения между арендодателем и арендатором жилья также могут быть крайне полярными, а расставание нередко заканчивается разочарованием для одной или обеих сторон договора.

Мы с Вами рассмотрим основные риски арендодателей при сдаче в наем целых жилых помещений, а также способы их защиты от действий недобросовестных квартиросъемщиков.

Основные проблемы собственников жилья, решивших сдавать свой «угол», укладываются в несколько пунктов. Рассмотрим их, чтобы затем найти предложения как минимизировать риски сдачи в аренду жилых помещений.

Арендатор перестал платить квартплату, но освобождать жилье не хочет

Квартиросъемщик допускает поведение, на которое жалуются соседи

Квартиросъемщик съехал и не оплатил коммунальные услуги

В квартире оказалась повреждена обстановка (мебель, бытовая техника), либо вообще имущество было похищено

Арендатор съехал из жилья, не передав помещение и ключи.

Как правильно заключить договор найма (аренды) жилья?

Начнем с того, что договор найма жилья (аренды), если он не безвозмездный, а такое тоже бывает, должен быть заключен в письменной форме. Количество экземпляров договора – не менее двух (для каждой из сторон), экземпляры должны быть одинаковыми, желательно, чтобы содержание договора должно быть изложено так, чтобы внести в него изменения другой стороне было бы невозможно.

Поскольку налоговые органы, пользуясь поддержкой участковых инспекторов, в последнее время активно выявляют физических лиц, которые сдают жилье и не платят налоги, желательно все-таки декларировать доход, получаемый от сдачи жилья в наем. В противном случае можно сравнительным методом получить немаленькую недоимку и пени, которые Вам начислит налоговый инспектор.

Также Вы избавитесь от угрозы шантажа от недобросовестного квартиросъемщика, вдруг заявившего о том, что он Вас «сдаст» налоговой.

В договоре аренды обязательно должны быть указаны следующие условия, которые впоследствии позволят Вам отстоять свою правоту в случае необходимости обращаться в суд.

Предмет договора – это та самая квартира, которую вы передаете на определенный срок арендатору. Описывая помещение, следует указать основание распоряжения жильем (данные о зарегистрированном праве собственности именно на Арендодателе), а также описать значимые характеристики квартиры или частного жилого дома. Например, если Ваш балкон застеклен, включите это в описание квартиры. В противном случае придется доказывать, что на балконе до того, как его разбили квартиранты, стоял дорогой стеклопакет.

Характеристики квартиры, а также предметы интерьера, бытовая техника (с указанием модели и технического состояния), которые передаются вместе с квартирой, следует указать в отдельном приложении, которое будет являться неотъемлемой частью договора и содержать подписи Сторон. Некоторые собственники при передаче квартиры делают видеозапись, на которой отображается техническое состояние квартиры, а также интерьера, бытовой техники и мебели.Договор аренды жилья может быть срочным (то есть с указанием окончания срока аренды) и бессрочным (со ссылкой на условия, при которых договор по требованию одной из Сторон может быть прекращен в одностороннем порядке).

В связи с этим в Договоре следует четко указывать условия о сроке действия, порядке его продления, изменения условий или прекращения. Поскольку договор аренды жилья является возмездным, условие об арендной плате и порядке её внесения обязательно должен быть отражен.

Как устроен рынок аренды жилья в Москве – отличительные особенности

На московском рынке аренды жилья исторически сложился ряд неписанных правил, если так можно выразиться, стандартов рынка, которых обычно вынуждены придерживаться все его участники – арендодатели, съемщики, риэлторы. Если Вы не так давно приехали в Москву из регионов и планируете снять квартиру, либо просто никогда не сдавали / не снимали квартиру в Москве, то Вам будет очень полезно узнать о них. Некоторые из них зачастую кажутся иррациональными, порой вызывают возмущение (особенно со стороны арендаторов), но договориться на иных условиях бывает на практике достаточно сложно. О страховом депозите, правилах распределения риэлтерской комиссии и других нюансах столичного рынка аренды квартир пойдет речь в статье от Estimate-Estate.ru.

Страховой депозит – гарантия арендодателя от недобросовестного нанимателя

Страховой депозит – это гарантийный платеж, который арендатор вносит в момент заключения договора и который при некоторых условиях может быть возвращен арендатору (зачтен в счет последнего месяца) в случае, если последний будет добросовестно исполнять свои обязанности по договору. На практике употребляется большое количество синонимов, которые по своей сути обозначают то же самое – задаток, залог, страховая сумма, гарантийный взнос, обеспечительный платеж, последний месяц и пр. Важно понимать, что страховой депозит не является юридическим термином (в отличие от, к примеру, залога, задатка и обеспечительного платежа – полный перечень способов обеспечения исполнения обязательства приведен в Главе 23 Гражданского кодекса). Как результат, содержание термина определяется сугубо договором аренды и может очень сильно варьироваться в зависимости от договоренностей сторон. Поэтому, при любых спорах о порядке оплаты / возврата страхового депозита первично именно то, что стороны закрепили в договоре.

Страховой депозит защищает владельца квартиры от порчи имущества, от расторжения договора арендатором раньше срока и в какой-то мере от неплатежеспособности съемщика.

Во всех этих случаях убытки арендодателя компенсируются как раз из суммы страхового депозита. Стороны могут договориться, что в случае отсутствия форс-мажорных обстоятельств депозит будет засчитан в счет последнего платежа (отсюда и одно из названий – «последний месяц»), либо возвращен арендатору. В целом это абсолютно нормальная практика, которая применима по всей стране, причем при сдаче в аренду не только жилой, но и коммерческой недвижимости (офисы, помещения в торговых центрах).

Сумма депозита устанавливается сторонами индивидуально, но чаще всего она равна одному месяцу аренды. Конечно, это создает дополнительные сложности для арендатора, так как в два раза увеличивается сумма, которую ему необходимо единовременно заплатить за аренду квартиры. Но чаще всего собственники настойчиво требуют внесения в договор пункта о депозите, так как они также несут определенные риски (будем объективны, недобросовестных нанимателей примерно столько же, сколько и собственников квартир). Арендатору, чтобы защитить свои интересы, важно указать в договоре, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя страховой депозит подлежит возврату в двукратном размере (чтобы компенсировать в том числе расходы на комиссию риэлтора, об этом детальнее ниже).

Комиссия риэлтора чаще всего оплачивается арендатором

Это одно из наиболее спорных (и критикуемых) негласных правил московского рынка аренды жилья. Действительно, риэлтора обычно привлекает собственник квартиры, за собственника же риэлтор выполняет значительную часть работы (составляет и размещает объявление, продвигает его на онлайн-досках недвижимости, договаривается с арендаторами о показах, подготавливает проект договора и пр.) и его же интересы на сделке отстаивает, а платить в конечном счете должен наниматель квартиры, который с риэлтором даже не состоит в договорных отношениях.

Истоки этой практики в том, что исторически рынок аренды жилья в Москве был рынком собственника.

Границы города ограничены, жилья не так много, а платежный спрос на аренду велик (в том числе благодаря многочисленным приезжим из регионов России и стран бывшего СССР). Риэлторы, конкурируя за клиентов, предлагали владельцам помещений дополнительный сервис в виде поиска (и отсева неблагонадежных) клиентов, а также составления договоров – абсолютно бесплатно. Естественно, те с радостью соглашались. Кроме того, на практике арендаторы обычно обращают внимание в первую очередь на арендную ставку (и меньше – на сопутствующие траты, такие как депозит и комиссия). Если бы собственник сам оплачивал расходы риэлтора, то он был бы вынужден компенсировать их посредством более высокой арендной ставки, а значит, его предложение по умолчанию проигрывало бы конкуренцию на многочисленных досках объявлений по недвижимости. Как результат, московские арендодатели со временем привыкли к тому, что комиссию оплачивает именно наниматель.

Сумма комиссии чаще всего равняется месячной стоимости аренды (на практике может быть и выше, и ниже). Как результат, в момент заключения договора съемщик чаще всего единовременно должен уплатить сумму, составляющую трехкратную стоимость аренды квартиры (плата за первый месяц + страховой депозит + комиссия риэлтора). Избежать оплаты риэлтерской комиссии обычно пытаются следующими способами:

В заключении важно добавить, что это не только московская практика, она также широко распространена в Санкт-Петербурге и многих других городах-миллионниках. Уже сейчас, по мере роста затоваренности рынка и снижению уровня доходов населения, ситуация постепенно начинает меняться в обратную сторону – некоторые арендодатели, стремясь сдать квартиру быстрее, компенсируют часть комиссии своему риэлтору, либо даже полностью оплачивают его услуги за свой счет. На рынке купли-продажи квартир общераспространенной является практика, когда комиссию агенту платит тот, кто его нанял. На рынке аренды элитного жилья и жилья бизнес-класса ситуация точно такая же – там важно именно найти платежеспособного арендатора и сдать сам объект. Эконом-сегмент тоже постепенно двигается в эту сторону, но пока наиболее распространенной практикой остается все же оплата комиссии арендатором.

Договор найма жилого помещения заключается на 11 месяцев

Абсолютное большинство договоров аренды жилья в Москве заключается на 11 месяцев. Причина достаточно проста – в соответствии с нормами ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения требует регистрации в Росреестре (точнее, требуется регистрация не самого договора, а возникающего обременения на жилое помещения). Это нужно на тот случай, если собственник решит продать квартиру – потенциальный покупатель должен знать о том, что у него в течение определенного срока не будет возможности выселить жильцов из квартиры.

Мало кто из владельцев квартир хочет связываться с дополнительными сложностями в виде похода в Росреестр. Более того, регистрация в Росреестре создает для собственников дополнительные налоговые риски – мало кто из них уплачивает налоги с суммы арендной платы. Поэтому

стандартная практика на рынке – заключить договор в простой письменной форме на 11 месяцев, а затем, если всех все устраивает, перезаключить его на новый срок

Иногда бывает даже, что стороны, в целом довольные друг другом, вообще избегают дополнительных юридических формальностей и по истечении старого договора новый не заключают, а продолжают жить и рассчитываться «как есть». Это сразу же помещает арендатора в разряд бесправных – его можно в любой момент выселить из квартиры, даже не предоставив время на поиск нового жилья. Поэтому крайне рекомендуем включать в договор аренды условия вроде «в случае отсутствия возражения сторон договор считается заключенным на тех же условиях на тот же срок».

Платежи за аренду производятся чаще всего наличными

Эта ситуация – ещё одно прямое следствие желания абсолютного большинства собственников сэкономить на налогах. Одно из главных доказательств, подтверждающих уклонение от уплаты налогов – наличие доказательств получения денежных средств. Даже при наличии договора аренды у владельца квартиры зачастую остается возможность оспорить факт уклонения – так или иначе пытаясь убедить налоговую службу, что деньги он не получал (например, из-за неплатежеспособности жильцов, а не выселял их исключительно из чувства сострадания).

Сложности с временной регистрацией в арендуемой квартире

В соответствии с требованиями российского законодательства, гражданин должен зарегистрироваться по месту временного пребывания, если срок его пребывания в регионе (субъекте федерации) превышает 90 дней (ст.5 5242-1 ФЗ). Исключение составляют случаи, когда гражданин имеет регистрацию по месту жительства в том же субъекте федерации, где проживает (для Москвы и Санкт-Петербурга включая область). В противном случае ему грозит административный штраф (ст. 19.15.1 КоАП РФ). Более того, значительная часть государственных услуг (медицинские услуги, услуги школ и детских садов) предоставляются именно по месту проживания. Поэтому арендатор обычно крайне заинтересован в получении данной регистрации. Для этого, согласно законодательству, необходимо согласие собственников жилого помещения (ст. 9 Постановления Правительства РФ №713 от 17.07.1995). Однако многие из них по-прежнему против этого – все из-за тех же самых налоговых рисков.

Поэтому наиболее распространенная ситуация – отсутствие регистрации по месту временного пребывания у арендаторов, приехавших в Москву из других субъектов

При этом арендадатель сам рискует получить штраф за предоставление жилого помещения гражданину, не имеющего регистрации по месту пребывания. Однако сумма штрафа в Москве составляет на текущий момент от 5 до 7 тысяч рублей, что несопоставимо с суммой экономии на налогах (которая исчисляется десятками тысяч), да и вероятность получить штраф не столь высока. Поэтому, если вы понимаете, что временная регистрация вам необходима (например, для устройства ребенка в детский сад, куда по закону в первую очередь принимают детей зарегистрированных на подведомственной детскому саду территории), то в любом случае будет необходимо договариваться с арендодателями о предоставлении временной регистрации, пусть в этом случае Вам, скорее всего, потребуется согласиться на некоторое увеличение ставки аренды.

Коммунальные платежи делятся между арендодателем и арендатором

Чаще всего, стороны договариваются, что квартплата уже включена в стоимость аренды, за исключением “счетчиков”. То есть жилец оплачивает только те виды коммунальных услуг, стоимость которых напрямую зависит от объема потребления (электроэнергия, холодная и горячая вода). Оплачивать все остальное (содержание жилого помещения, взносы на капитальный ремонт, отопление и пр.) – прерогатива хозяина квартиры.

Все, что сказано выше – очень часто применимо не только к московскому рынку аренды жилья, но и ко всей России (в первую очередь к крупным городам). Московским «правилом» следует считать в первую очередь особенности распределения комиссии агента при съеме жилья.

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент – анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!

Особенности национальной аренды: истории иностранцев о найме жилья в Москве

МОСКВА, 13 октября — РИА Новости, Евгения Петрова. Московские арендодатели готовы носить иностранных квартирантов на руках, утверждают эксперты, опрошенные “РИА Недвижимость”. Сами же экспаты признаются, что ситуация не всегда складывается в их пользу: приходится мириться с издержками старого ремонта, высокой ценой аренды, а иногда и c хамским отношением хозяев квартир или соседей.

“Сигнализаторы” в машинах

Развитие собственного бизнеса – с этой целью приехали в России англичане Лим и его девушка. Пара попала в Москву несколько лет назад, решив, что именно здесь они откроют филиал фирмы, которая будет поставлять услуги по преподаванию английского языка и переводу. Их школы уже работают в столицах Китая и Англии.

“Мы оба из Лондона, из района Найтсбридж. В России уже много времени, несколько лет. Мы выбрали Москву именно потому, что хотим предоставить британское качество рынку преподавания и перевода”, — рассказывает молодой человек.

Сейчас Лим вместе с девушкой проживает в съемной квартире на севере Москвы, ежемесячная арендная плата составляет 38 тысяч рублей. Говорит, это его первый опыт аренды жилья в российской столице: места хватает, но состояние квартиры оставляет желать лучшего.

“Предыдущие квартиры все были английскими, гораздо чище. Интерьер нашей квартиры несовременный и не очень качественный, но это Россия. Все в нашей квартире медленно ломается. Но я слышал, что везде в России также. Мы тратим большие деньги на новую мебель, но фундаментальные части квартиры все же остаются плохими”, — сетует собеседник “РИА Недвижимость”.

Найти крышу над головой в Москве паре труда не составило. Лим утверждает, что процесс был совсем несложным – нашел через агентство Expat Flats. Проблемой стало само заселение. Дело в том, что у предыдущего арендатора было два ключа, которые он не захотел по какой-то причине отдавать ребятам. Те, в свою очередь, долго не думали, просто сменили замки и “выбросили все его вещи на улицу”.

“Наша хозяйка довольно сумасшедшая — она часто заходит в нашу квартиру без предупреждения, что ОЧЕНЬ плохо среди британцев, а еще она часто нежничает ни о чем”, — возмущается Лим.

Он признается, что осложняют жизнь и не особо приветливые соседи, которые ведут себя по-хамски. “Соседи готовы жаловаться на то, как мы шумим, но когда мы жалуемся на их шум, они начинают сердиться на нас”, — уточняет собеседник агентства.

За то время, пока пара проживает в России, оба уже заметили, что русские не готовы принять иностранцев, “они не очень дружелюбны”.
Эксперты все-таки советуют экспатам не торопиться с такими выводами и, что называется, не мести всех русских под одну гребенку. Ситуации случаются разные, и зачастую сами иностранцы ведут себя неподобающим образом.

Например, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Spenser Estate Вадима Ламина, жители России, сдающие жилье иностранцам, чаще всего стараются угодить гостям из-за рубежа.

“Владельцы квартир буквально носят своих иностранных арендаторов на руках, но иногда экспаты этого не ценят. Например, был случай, когда москвич сдавал гражданину Франции достаточно большой дом. Тот вдруг решил завести собаку, и решил, что арендодателя предупреждать о животном не нужно. Из-за этого между мужчинами разгорелся жуткий скандал”, — рассказывает Ламин.

Он обращает внимание на то, что, безусловно, уважение друг к другу должны проявлять обе стороны: и арендатор, и собственник квартиры, и это не зависит от того, экспату сдается квартира или русскому.

Дзержинский на Лубянке

Фотограф из Канады Паскаль пока всем доволен, главное, что есть работа и крыша над головой, причем ни где-нибудь, а в самом “сердце” Москвы. Он признается, что ему нравится жить в историческом центре города, поскольку здесь все настоящее. Более чем реальной – революционно правдивой – кажется ему и обстановка в съемной комнате: старая мебель, шторы, высокий потолок и портрет Дзержинского.

Молодой человек поселился в “двушке” на Лубянке, занимает вместе с соседом одну комнату. Всего в квартире их проживает трое. Ежемесячно он отдает за аренду 30 тысяч рублей. По мнению Паскаля, это не так уж и дешево, однако позволяет быть “мобильным” жителем города.

“Мне важно жить в центре. Москва – это очень большой город. У меня есть друзья, которые живут в Подмосковье или за “кольцом”, но их жизнь труднее, чем у меня, потому что каждый день на дорогу у них уходит до нескольких часов. Да, на окраине можно найти квартиру за 25-30 тысяч, но мне важнее спокойная жизнь, в том плане, что я могу в любое время пойти пешком туда, куда мне нужно”, — рассказывает собеседник агентства.

Паскаль уверен, что центр столицы России не может не нравиться иностранцам, потому что это история. Наряду с красотой изящных фасадов зданий, бегущих куда-то москвичей, переменчивой погодой и пробками, Паскаля все еще удивляют “просто ужас цены” на аренду.

“В Канаде дешевле. Сейчас я плачу 30 тысяч рублей за комнату и я lucky, потому что я знаю, что если буду жить на Речном вокзале, то в моей жизни будет чего-то не хватать. Если я задержусь с друзьями в центре, мой путь больше часа туда и больше часа обратно”, — негодует Паскаль.

Комната на Лубянке, как оказалось, не первый опыт аренды для фотографа. Во время своей двухмесячной стажировки он снимал комнату в 25 минутах ходьбы от станции “Улица 1905 года”. Это, по его словам, хотя, и не “Люблино”, но вариант менее удобный, нежели “Лубянка”, потому что ежедневно на дорогу все равно уходил час.

В компании Spenser Estate согласны с тем, что иностранцы предпочитают селиться все-таки в центре Москвы. Правда, предупреждает Ламин, в исторической части города почти нет жилья по ценам эконом-класса, поэтому придется потратиться: квартиры стоят в несколько раз дороже, чем на периферии. Вряд ли можно снять хорошую квартиру на Арбате за 30 тысяч рублей – цены начинаются примерно от 2 тысяч долларов. Но тот, кто готов платить за свой комфорт, не встретится с трудностями при поиске квартиры.

“Иностранцам нравится гулять по переулкам в историческом центре города. Многие предпочитают добираться на работу пешком. Даже если место работы находится на окраине, экспаты все равно снимают квартиры ближе к центру”, — поясняет эксперт.

Москва или я!

Правда, цена бизнес- или премиум-класса на квартиру в центре Москвы не всегда гарантирует соответствующее качество жилплощади. Отсутствие ремонта, прыгающая стиральная машинка, перемотанная изолентой ручка холодильника, старый телевизор марки “Рекорд” – все это интерьер квартиры, которую некоторое время снимал на Арбате за 50 тысяч рублей герой следующей истории.

Евгений считает себя “условным” экспатом, ведь до 17 лет он жил в Москве, а потом уехал вместе с родителями в Штаты. В российской столице ничего не осталось – вся недвижимость была продана.

“Моя история состоит из двух частей. В первый раз я вернулся в Россию в 2011 году. Тогда приехал на практику на два месяца со своей девушкой-американкой. Я хотел, чтобы ей все понравилось, чтобы ей было комфортно находиться в чужой стране, поэтому снял квартиру в центре города. Но, оказалось, подготовился я очень плохо”, — рассказывает молодой человек.

По его словам, квартиру он нашел по интернету, причем, особо не заморачивался – некогда было. Результат огорчил не только его. Итог — испорченные отношения с подругой, которая только и делала на российских просторах, что сидела дома, боясь выйти прогуляться на улицу.

Как признается сам Евгений, это был не первый его опыт проживания “на квартире”. Он снимал жилплощадь в Америке, причем в разных местах и за разную стоимость.

“Там все проще, есть культура аренды. Хороший вариант ты можешь найти всего за день, просто нужно обратиться в офис того или иного доходного дома. Где-нибудь в провинциальном городе квартира будет стоить примерно 800 – 900 долларов в месяц. В Нью-Йорке, естественно, дороже. Например, во Флориде цены ниже чикагских в 1,5 раза”, — делится наблюдениями собеседник “РИА Недвижимость”.

В следующий раз Евгений более серьезно подошел к поиску съемного жилья. Он приехал в Россию в 2013 году и уже самостоятельно выбирал квартиру – ходил, смотрел, старался избежать прошлых ошибок. Проблема была решена в течение одной недели. Он отдал предпочтение однокомнатной квартире в “сталинке” в центре Москвы с видом на набережную. Теперь он платит 60 тысяч в месяц, работает консультантом по бизнесу в одной из иностранных компаний, и его больше не заботят “недуги” съемной квартиры. Кстати, та девушка предпочла остаться в Америке – так уже ее напугало жаркое московское лето.

Просветитель на Арбате

Тренер по йоге из Индии Баблу не претендует на квартиру в “сталинке”: ему бы простую комнату возле метро “Университет” или у любой другой станции на “красной” ветке. Молодой человек прибыл в Москву из Индии 1 октября — прошло чуть больше недели. За это время он столкнулся не только с трудностями поиска постоянного жилья, но и языковым барьером: по-русски он не говорит вообще.

На вопрос о том, как же он выходит из положения, Баблу просто отвечает, что помогают русские друзья и переводчик в Интернете.
Сейчас он живет на Арбате в хостеле, за место платит 550 рублей в сутки, с учетом того, что 350 рублей ушло на регистрацию, признается, что обстановка в номере не впечатляет.

“Местный номер очень плох, все как в банке — 10 человек в 120 квадратных футов”, — делится йог. К сведению, если перевести площадь комнаты в метрическую систему, получится примерно 11 “квадратов” – совсем не густо.

Цель приезда Баблу в Москву — организация занятий йогой и семинаров для россиян для повышения их знаний в этой области. В дальнейшем он планирует открыть свой центр йоги, но сначала нужно найти жилье. Он планирует тратить на аренду около 15 – 20 тысяч рублей в месяц. Может и больше, но при условии, что ему не придется отдавать 100% арендной платы.

“Если квартира находится возле метро, то я могу платить больше. Я думаю, что это так, но агенты увеличивают арендную плату всех квартир. А вообще, я ищу квартиру или комнату с кухней и ванной рядом с любой станцией метро по “красной” линии”, — добавляет собеседник агентства.

Ну что же, Баблу, как и многим иностранцам, которые приехали пробиваться в Москву самостоятельно, остается пожелать только удачи и сговорчивых собственников на пути.

Эксперты же советуют экспатам обращаться в специализированные компании по поиску жилья – на рынке такие есть. На первом этапе “обживания” в столице это позволит избежать сложностей с языком.

“Первая проблема — трудности перевода. Брокер, владеющий иностранным языком, не редкость, но с собственниками такая проблема возникает. Даже если при сделке экспату помог брокер, потом общение может быть трудным, поэтому многие компании сопровождают сделки в течение всего срока аренды”, — комментирует генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба” Надежда Хазова.

Далее сложности и недопонимания могут возникнуть с оплатой наличными и ориентацией экспатов в российском законодательстве. Как вспоминает Ламин, в его практике был случай, когда в компанию буквально с мольбой обратилась женщина, желающая выселить из квартиры американца.

“Иностранец прожил в квартире год, а потом поспросил у хозяйки пожить еще чуть-чуть. Это длилось около трех месяцев, и все это время он не платил за аренду. Мы помогли нашей клиентке составить письмо, в котором грамотным юридическим языком, на английском, естественно, были изложены все нюансы его положения — он понял и в этот же день освободил квартиру”, – рассказывает риелтор.

В целом эксперты рынка выделяют две категории экспатов-арендаторов в Москве: те, кто приезжает всей семьей, и те кто, кто перебираются в одиночку. В первом случае иностранцев, как правило, интересуют квартиры в 120-160 квадратных метров поблизости от иностранных школ или детских садов, во втором случае излюбленным местом остается центр, в том числе Патриаршие пруды, уточняет Хазова. При этом в “элитке” семейным иностранцам аренда встанет примерно в 10 тысяч долларов в месяц, а экспатам-одиночкам – в 4,5 тысячи долларов.

Правда, как выяснилось, далеко не все иностранцы готовы тратиться, если им не оплачивает аренду работодатель и приходится искать жилье самостоятельно. Ценовой диапазон здесь более широк, а ценовые запросы, по данным департамента аренды квартир “Инком-Недвижимости”, могут быть ограничены диапазоном до 1 тысячи долларов.

Оцените статью: