Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

Особенности ипотеки на покупку квартиры по переуступке права требования

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью. Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Понятие переуступки права требования на квартиру в строящемся доме

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

• цедент – продавец,
• цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
2. Есть ли сданные объекты.
3. Качество выполненных работ.
4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

• договор долевого участия,
• согласие застройщика на переуступку,
• согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
• квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

‘ alt=””>

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

1. Проинформировать застройщика о своих планах.
2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

• сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
• кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

‘ alt=””>

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Продажа квартиры по переуступке или ДДУ в ипотеке: как оформляется?

” data-medium-file=”https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?fit=300%2C123″ data-large-file=”https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?fit=640%2C262″ class=”size-full wp-image-2327″ src=”https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?resize=640%2C262″ alt=”продажа квартиры по переуступке в ипотеке” width=”640″ height=”262″ srcset=”https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?w=2200 2200w, https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?resize=300%2C123 300w, https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?resize=768%2C314 768w, https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?resize=1024%2C419 1024w, https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?w=1280 1280w, https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/banner-2.jpg?w=1920 1920w” sizes=”(max-width: 640px) 100vw, 640px” data-recalc-dims=”1″> продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Способов покупки квартиры существует великое множество, однако далеко не все они подходят для большинства граждан. Далеко не у всех есть возможность оплатить покупку наличными. Тогда на помощь приходят банки и возможность оформить ипотеку практически на любое жилье. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке – практика довольно распространенная, однако это далеко не единственный способ, которым можно приобрести новую квартиру.

В нашей статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, а также остановимся на том, как продать квартиру в ипотеке по переуступке, и почему переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке в последнее время становится все более предпочтительным способом продажи и покупки квартиры с ипотечным обременением.

Однако для начала нам потребуется остановиться на том, что из себя представляет ипотека на переуступку прав по ДДУ, как может быть оформлена покупка квартиры с обременением и кому в такой ситуации труднее: продавцу или покупателю.

Как можно купить квартиру в новостройке?

” data-medium-file=”https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/1461508166_kontraktnoe_proizvodstvo001.jpg?fit=300%2C113″ data-large-file=”https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/1461508166_kontraktnoe_proizvodstvo001.jpg?fit=640%2C242″ class=”size-full wp-image-2326″ src=”https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/1461508166_kontraktnoe_proizvodstvo001.jpg?resize=640%2C242″ alt=”продажа квартиры по переуступке в ипотеке” width=”640″ height=”242″ srcset=”https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/1461508166_kontraktnoe_proizvodstvo001.jpg?w=1000 1000w, https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/1461508166_kontraktnoe_proizvodstvo001.jpg?resize=300%2C113 300w, https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/1461508166_kontraktnoe_proizvodstvo001.jpg?resize=768%2C290 768w” sizes=”(max-width: 640px) 100vw, 640px” data-recalc-dims=”1″> продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Если решено купить квартиру в строящемся доме, то в этом случае можно получить деньги в банке на ее покупку. Важно помнить, что в статус вторички квартиры в таких домах переходят сразу же после постройки. Именно поэтому ипотека на переуступку прав по ДДУ оформляется чаще всего. Покупка квартиры в строящемся доме может быть произведена тремя основными способами:

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство, с покупателем могут быть заключены различные договора, все зависит от его желания и возможностей.

Это основные способы, которыми могут быть приобретены квартиры в новостройке при прямом взаимодействии застройщика и покупателя. Однако существуют моменты, когда квартира в новостройке продается с ипотечным обременением, несмотря на то, что дом еще не введен в эксплуатацию. Происходит это потому, что заявителю необходимо срочно уехать или потому, что внезапно свалилось наследство в виде квартиры, заболела бабушка, надо уехать в глушь, нужное подчеркнуть – не имеет значения. Важно лишь то, что квартира продается, и у такой покупки будут свои особенности. Также продажа квартиры по переуступке в ипотеке осуществляется не только на начальном этапе строительства дома. В ипотеке понятие переуступки также может относиться к продаже ипотечного долга.

Именно поэтому крайне важно подробнее остановиться на том, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке при такой необходимости и не упустить свою выгоду.

Нюансы продажи квартиры по переуступке ДДУ.

” data-medium-file=”https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Prodazha-kvartiry-s-kommunalnymi-dolgami.jpg?fit=300%2C181″ data-large-file=”https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Prodazha-kvartiry-s-kommunalnymi-dolgami.jpg?fit=600%2C361″ class=”size-full wp-image-2331″ src=”https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Prodazha-kvartiry-s-kommunalnymi-dolgami.jpg?resize=600%2C361″ alt=”продажа квартиры по переуступке в ипотеке” width=”600″ height=”361″ srcset=”https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Prodazha-kvartiry-s-kommunalnymi-dolgami.jpg?w=600 600w, https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Prodazha-kvartiry-s-kommunalnymi-dolgami.jpg?resize=300%2C181 300w” sizes=”(max-width: 600px) 100vw, 600px” data-recalc-dims=”1″> продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе – это затея опасная, так как вы приобретаете то, чего фактически еще не существует. А приобретение новостройки на заемные средства выглядит еще более забавно. Вы приобретаете несуществующую квартиру на чужие деньги, которые для вас фактически также не существуют.

Если имеет место продажа квартиры по переуступке в ипотеке продавец квартиры как бы связан по рукам и ногам. С одной стороны, он должен застройщику, с которым заключен соответствующий договор. С другой стороны, он также должен банку. Поэтому приходится изыскивать средства для того, чтобы решить свою проблему как можно быстрее, и желательно за чужой счет. В особенности в том случае, если обстоятельства требуют стремительного решения.

Проблема может крыться там, где многие и не ожидают ее увидеть (сарказм): непосредственно в договоре. Например, ипотека на переуступку прав по ДДУ может быть недоступна из-за того, что в договоре «внезапно» обнаруживается запрет на отчуждение квартиры в течение определенного времени после постройки или до того момента, как кредит не будет выплачен полностью. Иными словами – от квартиры вы никак не избавитесь. Именно поэтому лучше всего не подписывать такой договор. Например, переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке не только вполне возможно, но и делается настолько часто, что специалисты банка уже вполне способны ответить на все ваши вопросы прямо по телефону.

Иногда такое огорчение не является основанием для того, чтобы передумать и не искать, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке. Многие продавцы идут до последнего и изыскивают любые способы избавиться от квартиры. Например, получить деньги от покупателя, оплатить ипотеку полностью, снять обременение с квартиры, а после этого получить оставшуюся часть. Конечно же, тоже не просто так, а за переоформление ДДУ. Звучит привлекательно, не правда ли? Однако у такого подхода есть определенные трудности:

• Такой подход означает, что покупатель должен просто взять и отдать вам огромную сумму денег, которая нужна для покрытия ипотеки.
• При этом никакого договора купли-продажи без предварительного оформления квартиры в собственность быть не может, а до погашения ипотеки ни о каком праве собственности на квартиру речь и не идет.
• Кроме того, что покупатель никак не защищен юридически, ему еще и придется ждать, пока вы снимете обременение и переоформите все документы, и все это в подвешенном состоянии без каких-либо гарантий с вашей стороны.

Понятно, что такая продажа квартиры по переуступке в ипотеке не устраивает большинство покупателей, и надо искать другие способы решения проблемы.

А потому гораздо более реально – продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором, то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем. Если еще пару лет назад получить на это согласие банка было весьма проблематично, то сейчас некоторые кредитные организации не возражают против смены собственника заложенного жилья. Особенно если дольщик-заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не потянуть.

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

” data-medium-file=”https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/prodazha_kvartiry_1_24111253-1.jpg?fit=300%2C208″ data-large-file=”https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/prodazha_kvartiry_1_24111253-1.jpg?fit=640%2C444″ class=”size-full wp-image-2329″ src=”https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/prodazha_kvartiry_1_24111253-1.jpg?resize=640%2C444″ alt=”продажа квартиры по переуступке в ипотеке” width=”640″ height=”444″ srcset=”https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/prodazha_kvartiry_1_24111253-1.jpg?w=1200 1200w, https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/prodazha_kvartiry_1_24111253-1.jpg?resize=300%2C208 300w, https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/prodazha_kvartiry_1_24111253-1.jpg?resize=768%2C533 768w, https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/prodazha_kvartiry_1_24111253-1.jpg?resize=1024%2C711 1024w” sizes=”(max-width: 640px) 100vw, 640px” data-recalc-dims=”1″> продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Как известно, кредитным организациям гораздо выгоднее регулярно получать платежи по кредиту, чем заниматься реализацией залоговой квартиры, а тем более – недостроенной.

Что для этого необходимо сделать:

Какими еще способами можно продать квартиру в новостройке?

” data-medium-file=”https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoj-platezha.jpg?fit=300%2C182″ data-large-file=”https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoj-platezha.jpg?fit=640%2C388″ class=”size-full wp-image-2330″ src=”https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoj-platezha.jpg?resize=640%2C388″ alt=”продажа квартиры по переуступке в ипотеке” width=”640″ height=”388″ srcset=”https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoj-platezha.jpg?w=640 640w, https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoj-platezha.jpg?resize=300%2C182 300w” sizes=”(max-width: 640px) 100vw, 640px” data-recalc-dims=”1″> продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке – далеко не единственный способ, которым вы можете воспользоваться для продажи квартиры в новостройке. Однако все эти способы рассчитаны не на то, чтобы извлечь прибыль, а на то, чтобы избавиться от квартиры, которая по каким-либо причинам перестала вам требоваться. В таких условиях крайне сложно хотя бы отбить свои деньги и выйти в ноль по долгам, не говоря уже о прибыли. Поэтому мы крайне не рекомендуем вам связываться с продажей ипотечной квартиры для извлечения прибыли: предприятие это весьма сомнительное.

Итак, остановимся более подробно на том, какие еще способы можно использовать для продажи квартиры:

Сложно ли продать квартиру по переуступке в ипотеке?

” data-medium-file=”https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/chto_vyigodnee_obmen_ili_kuplya-prodaja-1.jpg?fit=300%2C200″ data-large-file=”https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/chto_vyigodnee_obmen_ili_kuplya-prodaja-1.jpg?fit=640%2C427″ class=”size-full wp-image-2328″ src=”https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/chto_vyigodnee_obmen_ili_kuplya-prodaja-1.jpg?resize=640%2C427″ alt=”продажа квартиры по переуступке в ипотеке” width=”640″ height=”427″ srcset=”https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/chto_vyigodnee_obmen_ili_kuplya-prodaja-1.jpg?w=1200 1200w, https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/chto_vyigodnee_obmen_ili_kuplya-prodaja-1.jpg?resize=300%2C200 300w, https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/chto_vyigodnee_obmen_ili_kuplya-prodaja-1.jpg?resize=768%2C512 768w, https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/chto_vyigodnee_obmen_ili_kuplya-prodaja-1.jpg?resize=1024%2C683 1024w” sizes=”(max-width: 640px) 100vw, 640px” data-recalc-dims=”1″> продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Продать жилье с обременением в принципе сложно, не говоря уже о том, чтобы продать квартиру в новостройке, да еще и не построенную до конца. В этом случае вам очень повезет, если вы хотя бы избавитесь от долгов. Однако в большинстве случаев продажа такой квартиры сулит только одни убытки. Переплачивать придется буквально за все.

Для тех, у кого нет другого выхода, мы подготовили простые советы, которые помогут справиться в это непростое время:

• В первую очередь, мы советуем вам обратиться в агентство недвижимости. Да, это трата, но трата разумная. Подберите хорошее агентство и попросите подобрать покупателя под квартиру в ипотеке. Здесь есть свои нюансы, поэтому продажа такой квартиры на том же авито вряд ли вам чем-то поможет, только окончательно запутает и затянет сроки. Лучше всего заручиться поддержкой специалистов.
• Не бойтесь обращаться в банк. Если вам необходимо продать квартиру потому, что у вас возникли непреодолимые обстоятельства, банк может пойти вам навстречу и взять реализацию квартиры на себя. В этом случае прибыли вы не получите, зато хотя бы от долгов избавились. Кроме того, как мы уже упоминали выше, на прибыль в этом случае и так рассчитывать не следует.
• Если вы нашли человека, который готов переоформить вашу ипотеку на себя, не стесняйтесь уточнять, в каком состоянии находятся его документы. Лучше убедиться во всем заранее, чем впоследствии получить отказ от банка.

В нашей статье мы постарались подробно рассмотреть, как можно продать квартиру в новостройке с переуступкой ДДУ. Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ну а мы продолжим рассматривать самые трудные и любопытные ипотечные вопросы и рассказывать вам решение простым и понятным языком!

Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски?

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

• После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
• Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
• Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
• Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля». Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением. Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости со Сбербанком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

• Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
• Отсутствие уголовных и административных преступлений;
• Позитивная кредитная история;
• Низкая закредитованность;
• Наличие дополнительных источников дохода;
• Возраст от 21 года до 65 лет;
• Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотеки от Сбербанка производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Переуступка ипотеки сторонней организации (без оформленной закладной)

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Новый заимодавец получает право на удовлетворение своих требований за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель, которому уступлено право требования, обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Переуступка ипотеки от Сбербанка предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

1. Дата и место подписания;
2. Реквизиты сторон;
3. Номер ипотечного соглашения;
4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
5. Сроки передачи документов;
6. График оплаты долговых обязательств;
7. Условия расторжения сделки;
8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Переуступка ипотеки от Сбербанка регистрируется в государственных органах.

Переуступка ипотеки сторонней финансовой организации (с оформленной закладной)

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую права залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств. Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка). Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то переуступка ипотеки от Сбербанка осуществляется путём внесения записи по электронному счёту. Приходная запись удостоверяет права нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца. Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Сбербанк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей. Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель. Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

• Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
• Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
• Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
• Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
• ДДУ;
• Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
• Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита. Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина. Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу. Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

• По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
• Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
• Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
• Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы. Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

• Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
• Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.

Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:

• Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
• В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова. Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика. Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку. Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни: Видео

Оцените статью: