Пересечение границ cмежных земельных участков — как устранить

Что делать при наложение границ земельных участков: судебная практика, образец искового заявления

Нередко возникает ситуация, в которой при проведении межевания соседних участков, границы одного из них накладываются на другой. Это довольно неприятная ситуация, часто приводящая к спорам по межеванию между владельцами данных земель, при их регистрации или перепродаже.

Причин несовпадения границ участков несколько, поэтому в данной статье мы подробно рассмотрим каждую из них, а также расскажем вам, как решить этот спорный вопрос.

Наложение границ земельных участков (ЗУ) – это пересечение граничащих линий одного или нескольких соседних участков. Наложение бывает двух видов: формальное – учтенное только в документации; фактическое – действительное пересечение границ одним из участков с другим.

В первом варианте рассматриваются расчеты, по которым необходимо перенести границу в сторону чужого надела. Этому может способствовать следующее:

• изменение ландшафта спорной территории;
• внесение ошибочных данных в государственный реестр;
• ошибки в расчетах при проведении межевания;
• неверное измерение границ территории.

Сотрудники кадастровой службы, при согласовании плана межевания, могут найти некоторые ошибки или неточности, и подкорректировать данные, вносимые в реестр. Эти корректировки не всегда являются точными, что в итоге приводит к наложению границ ЗУ.

Изменение ландшафта – это еще одна проблема, по которой нередко возникают спорные вопросы. Меняясь, ландшафт сдвигает границы, перенося их в пользу того или иного владельца участка.

Второй вариант более простой. Здесь причины две: первая – один из владельцев участка решил расширить границы своего надела, путем передвижения межевой линии своей земли в сторону чужих наделов, тем самым произведя незаконный захват чужой собственности; второй – самостоятельное установление границ участка, без проведения процедуры межевания.

Выявить наложение границ ЗУ можно двумя способами:

Первый – при постановке на учет объектов.

Второй – в процессе межевания, которое проводится при разделе, перераспределении, объединении или регистрации ЗУ.

Оба этих варианта являются основанием для проведения судебного или иного разбирательства.

Первый вариант подразумевает вынесение решения об отказе или приостановке учета надела, на основании обнаружения ошибки в данных государственного реестра.

Во втором варианте, инженер кадастровой службы оформляет заключение, в котором должно быть конкретно указано, по какой причине произошло наложение и с границами какого участка, тем самым подтверждая факт несоответствия границ определенного участка.

Исправление кадастровой ошибки производится путем составления заключения, в котором инженер кадастровой палаты обязан указать следующее:

• подробное описание допущенной ошибки;
• конкретную причину ее возникновения;
• текущие данные, полученные в процессе межевания, которые позволяют исправить погрешность в реестре.

Такое заключение должно учитывать интересы собственников спорных участков, а не только решить проблему обратившегося владельца (например, если после устранения ошибки уменьшится площадь соседнего надела). Чтобы исключить такие негативные моменты, перед составлением заключения производится собрание всех заинтересованных лиц, с целью определения границ спорных участков.

Сотрудники Росеестра обязаны исправить ошибки в документации, после получения заявления от заинтересованного лица и заключения инженера. Производится корректировка данных в течение 5 рабочих дней.

Что делать если границы пересекают смежные участки?

Если возникла ситуация, в которой обнаружилось наложение границ определенного участка на другую территорию, собственнику необходимо сделать следующее:

• получить план межевания соседнего участка;
• вызвать инженера кадастровой палаты для пересчета данных;
• получить справку о межевании из проекта;
• запросить в кадастровой палате выписку, уточняющую границы своего надела.

После того, как вы проанализируете полученную информацию, необходимо выполнить следующие действия:

1. В отделении Росеестра (территориальном или его филиале) написать заявление, в котором указать характер ошибки и просьбу ее исправить.
2. Решить вопрос с владельцем соседнего участка, из-за которого получилась спорная ситуация.

Наложение границ может быть ошибкой в кадастре, в этом случае, владельцу ЗУ необходимо подать заявление об исправлении ошибки в Росеестр. С заявлением подается следующий пакет документов:

• заключение о границах ЗУ, составленное инженером кадастровой палаты;
• копия лицензии инженера, а также подробные сведения о нем;
• копия части плана межевания, касающейся спорной территории;
• выписка;
• документация на участок, подтверждающая собственность (если имеются);
• копия удостоверения личности владельца (паспорт).

Заявление рассматривают в течение 30 дней, после чего выносят положительное решение в пользу заявителя с внесением изменений в кадастр, или отрицательное решение с подробным обоснованием отказа.

Если ошибка допущена инженером кадастровой службы, вы вправе требовать возмещение убытков от компании, производящей работы, или требовать повторного проведения работ.

Если вас не устраивает работа данной фирмы, вы имеете полное право нанять независимого эксперта, который произведет межевание.

В случае, если независимый эксперт подтвердит ошибки, допущенные предыдущим инженером, вы вправе подать иск в суд на возмещение издержек. К кадастровому инженеру предъявляются следующие требования:

• иметь полис страховой ответственности;
• его опыт работы помощником кадастрового инженера должен быть не менее двух лет;
• состоять в федеральном реестре кадастровых инженеров;
• иметь высшее образование по соответствующей специальности;
• быть лицензированным.

Владелец соседнего участка самопроизвольно передвинул границу, тем самым осуществил захват части вашей территории. Ваши действия:

• попросить владельца соседнего участка предоставить выпуску из кадастра или межевой план его ЗУ;
• сравнить данные документы (или один из них) со своими, после выявлении ошибки, обратиться в Росеестр с заявлением об ее устранении;
• если сосед отказывается предоставлять документацию, то нужно произвести межевание своей территории;
• не менее чем за 10 дней до встречи, по поводу согласования границ и подписания акта межевания, уведомить владельца соседнего ЗУ (допускается отсылка телеграммы с подтверждением получения);
• составить акт согласования;
• если владелец отказывается полюбовно урегулировать ситуацию – подать иск в суд.

Важно! Самовольный перенос границы, повлекший к захвату территории соседнего ЗУ, наказывается административным штрафом в размере 5 000 рублей.

Существует еще один способ решения данной проблемы – это проведение землеустроительной экспертизы. Она стоит намного дешевле межевания двух ЗУ, но проводится только по согласию обеих сторон.

Поворотные точки, которые привязываются к элементам ландшафта, со временем могут сдвинуться при изменении ландшафта. Такой способ сейчас не используется, так как давал большие погрешности, его заменили на более совершенный метод, при котором используется высокотехнологичное оборудование. Именно при помощи таких приборов исправляются подобные ошибки.

Ситуация, в которой техническую ошибку допустил сам орган кадастрового учета, решается без участия владельца земельного участка. В данном случае, сотрудниками кадастровой организации сверяются данные кадастрового дела со сведениями кадастровой карты, и самостоятельно устраняют нестыковки.

Решение земельного спора во внесудебном порядке

Помните, что лучший способ решения спорного вопроса – это не обращаться в судебную инстанцию. Решить спор поможет следующее:

• Привлечение собственника ЗУ, если речь идет об аренде территории.
• Привлечение независимых экспертов к решению данной проблемы.
• Обращение в прокуратуру (совместное или одной из сторон).
• Мировое соглашение землевладельцев.

В данном случае, соседям лучше пойти на уступки, чем затягивать конфликт судебной процедурой. Это будет целесообразным решением, так как собственник участка, к которому выдвигаются претензии, имеет право подписи на акте межевания границ ЗУ, тем самым подтверждая линию межевания и избавляя себя от судебных разбирательств.

Устранение кадастровой ошибки по решению суда

Если одна из сторон не желает решить конфликт мирным путем, то владелец земли, чьи интересы нарушены, вправе подать иск в судебную инстанцию, которой подконтрольна территория спорного ЗУ.

Причины, по которым суд может исправить кадастровую ошибку:

• отказ второй стороны конфликта от внесения правок;
• отсутствие заявления об исправлении ошибки в кадастре от владельца ЗУ, в отношении которого необходимо исправить неточность.

В исковом заявлении указывается следующее:

1. Наименование суда, в который обращаетесь.
2. Ф.И.О. обеих сторон, с указанием адресов и телефонов (или других контактов).
3. Наименование документа.
4. Проблема, с которой обращаетесь и информация о ЗУ (последствия для сторон; действия для разрешения спора (какие предпринимались); время возникновения разногласий; когда был приобретен ЗУ (унаследован, подарен)).
5. Ссылки на нормы права.
6. Требования к ответчику.
7. Подпись заявителя и дата составления.
8. Список прилагаемых документов.

Обратите внимание! Требования, которые вы будете указывать в заявлении – это очень важная деталь, которую необходимо корректно изложить. В данной ситуации, лучший вариант – это обращение за помощью к опытному юристу, который поможет грамотно составить данное исковое заявление.

Документы, которые необходимо подать в судебную инстанцию вместе с заявлением:

• паспорт (копия);
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы на ЗУ (свидетельство и договор);
• кадастровый паспорт;
• план межевания;
• заключение кадастрового инженера;
• материалы экспертизы землеустройства;
• расходные чеки;
• иная документация (копия телеграммы; письменный отказ соседа; отказ сотрудников Росеестра).

Образец составления искового заявления можно скачать здесь

Заявление рассматривается судьей, если недостатки не выявляются, то копии отправляются сторонам конфликта и назначается дата предварительного заседания. На нем, судья может потребовать произвести некоторые экспертизы или представить дополнительные документы. Рассмотрение дела проходит в течение 60 дней, но может затянуться на более поздний срок (из-за проведения дополнительных экспертиз или других обстоятельств).

Важно! Документы, прилагаемые к иску, должны быть в нескольких копиях, сколько сторон – столько и копий.

Подобных споров огромное количество, поэтому судебная практика изобилует различными делами о спорах по границам земельных участков. Ниже приведены примеры таких дел.

1. Вологодским районным судом рассматривалось дело №98-5427/2017, в ходе процесса, истцу было отказано в исправлении кадастровой ошибки. Причина отказа – истец требовал признать границы участка, а исправление ошибки не восстановило бы его право, поэтому суд вынес отрицательное решение в пользу истца. Замечание: истец неверно указал требования, не обратившись за помощью к юристу.
2. Калининградским районным судом рассматривалось дело №14-77/2017. Гражданин Н. приобрел земельный участок в собственность и обнаружил наложение границ. В Росеестре, сведения о владельце соседнего участка отсутствовали, то есть, он фактически являлся собственностью районной администрации, которая и выступила ответчиком. В 2017 году было проведено определение границ, но формально они находились в другом месте. Суд изучил все представленные документы и вынес решение: права гражданина Н. нарушены, удовлетворить иск и установить надлежащие границы земельного участка.

Споры при межевании земельных участков

Если у вас возникла ситуация с наложением границ земельных участков, не спешите обращаться в суд с заявлением о том, что ваши права нарушены. Постарайтесь мирным путем разрешить данный спор: поговорите с владельцем соседней земли, объясните ситуацию, возможно, он пойдет вам на встречу. Заявление в судебную инстанцию – это крайняя мера, когда путей решения данной проблемы больше не остается.

Пересечение границ cмежных земельных участков — как устранить?

При проведении процессов кадастрового учета, оформления документации на землю иногда выясняется, что некоторые границы участка имеют пересечение с очертаниями соседнего. Эту проблему именуют «пересечение границ земельных участков», и у многих граждан, естественно, возникает вопрос:что делать? На самом деле вопрос определения характерных точек решаем, но чаще всего без помощи профессиональных юристов не обойтись.

Если необходимо получить консультацию у адвоката или нотариуса по земельным вопросам в Москве, сделать это можно на нашем сайте — вот здесь. Специалист внимательно ознакомиться с ситуацией, которая сложилась, после чего проконсультирует, как лучше всего поступить. Также при необходимости юрист предоставит образцы документов, которые могут понадобиться в процессе устранения проблемы с ранее учтенным земельным наделом.

Современные законы говорят о том, что при выявлении пересечения следует незамедлительно остановить на время кадастровый учет для выяснения причин такого нарушения. Подобные предписания имеются в кадастровом ФЗ (п.2 ч.2 ст.26), ратифицированном 24.07.2007.

Тут же имеется один нюанс: соседский надел — объект недвижимости, проходящий стадию преобразования.

Случается, что граница земельного участка пересекает соседнюю. Избавлением от проблемы станет устранение пересечения. Для начала нужно выяснить с максимальной точностью причины возникновения этого явления.

Бывает, что кадастровый инженер допустил ошибку, к примеру, сведения в кадастровом паспорте и реестре недвижимости о границах не совпадают или заметно отличаются между собой.

Проблема решается достаточно просто: организация кадастровыми органами территориального учета должна сама внести важные изменения. Получение результата не требует временных, финансовых затрат. Кроме того, владелец надела может не участвовать в процессе.

Дела будут обстоять по-другому, если погрешность была допущена кадастровым инженером-землеустроителем во время работы на участке.

ФЗ ст. №28 ч.4. говорит, что в таком случае ошибка устраняется так:

• в виде информирования, когда документация с ошибочной информацией, включенной в госреестр, является сходной с бумагами, которые были отправлены в кадастровый учет для взаимодействия в информационном поле;
• если бумаги с ошибкой относятся к документам, которые указаны в Федеральном Законе ст.22 о кадастре;
• на основании судебного решения, получаемого истцом непосредственно после заседания суда по делу.

В первых двух ситуациях ошибка, ставшая причиной пересечения, устраняется во внесудебном порядке. Тогда уточнение границ происходит исключительно через суд.

В представленном видео автор рассказывает о типичных ситуациях по исправлению ошибок, когда одна граница пересекает другую территорию.

А вот вторая часть видео, в которой рассматривается пересечение двух и более участков:

Как оспорить пересечение границ земельных участков

Если права владельца земли нарушены, решить проблему он может без обращения в суд с учетом законодательных норм и поправок в Земельном кодексе, облегчающих взаимодействие землевладельцев с государственными органами. В противном случае стоит обратиться с исковым заявлением в суд.

Согласно законодательным актам, если необходимо исправление кадастровой ошибки в случае наличия ошибочных сведений земельного надела, учтенного в прошлом, регистрирующий орган в обязательном порядке должен принять решение относительно приостановления кадастрового учета на время.

Для оперативного устранения пересечения возможно оформление межевого плана со сведениями относительно уточняемого/образуемого надела, место размещения границы земельного участка.

К межевому плану прилагается акт согласования местоположения границ земельных участков, в расположении которых имеются ошибки. Специалисты говорят, что если при их устранении в границах учтенного участка не изменилась конфигурация или площадь, тогда акт согласования не оформляется.

Чаще всего мирно решить проблему при пересечении границ земельного участка не представляется возможным, поскольку земельные споры ведутся людьми с давних времен, иногда перерождаясь во вражду между несколькими поколениями соседствующих семей.

Согласование местоположение границ наделов в суде в большинстве случаев связано с несогласием соседа с уточненными очертаниями. Земельные споры такого плана в суде чаще всего затягиваются на продолжительное время, поэтому стоит быть терпеливым.

Чтобы местоположение границы земельного надела оспорить в суде, следует внимательно составить исковую заявку, указав в ней все данные, относящиеся к делу.

После вынесения судом решения в пользу истца нужно обратиться в местные органы кадастрового учета, постановившие приостановить кадастровый учет для устранения проблемы пересечения. Специалисты кадастра учитывают, есть ли в решении суда на участок межевой план, где прописаны точные координаты.

Следовательно, для дальнейшей успешной работы сотрудников важно наличие межи двух смежных участков в документации, что повлияет на быстрое внесение изменений.Юристы считают, что при составлении иска важно требовать внесение в решение суда правильных геодезических данных, положения и координаты участков.

Исправленные сведений проходят государственную регистрацию на основании заявления. Подавать его нужно в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В 2000 году гражданин Александр П. купил под Дмитровом участок 8 соток, после чего его оформил с государственной регистрацией (согласно ст.218 Федерального закона). В 2006 и 2012 гг. были получены новые свидетельства, изменен кадастровый номер и выписка. В 2013 в пункте «Особые отметки» была поставлена информация «границы участка не установлены». Александр П. обратился в кадастровую палату, откуда получил официальный ответ от специалистов «границы участка восстановлены», дана рекомендация обратиться в кадастр. В кадастровой выписке из ЕГРН значится, что «присутствует пересечение границ участков». Как поступить в таком случае?

Ответ юриста: Необходимо вступать в переписку для получения информация, с каким участком замечено пересечение границ. Нужно обжаловать постановку на кадастровый учет надела, с которым имеется пересечение границ надела гражданина П., так как межевание участка, принадлежащего ему, проводилось раньше. Если появится спор относительно прав с собственником надела с проблемными границами, в таком случае Александр П. должен будет признать его право собственности на площадь пересечения в суде.

Игорь Н. пользовался участком с 1995 и зарегистрировал право собственности на него на основании специальной выписки из хозяйственной книги. Когда уточнялись границы, обнаружилось наличие их пересечения с соседним наделом, на который права были прекращены судовым решением из-за выяснения недействительности правоустанавливающей документации. Согласно кадастровой выписке межи соседского надела не определены, однако имеются границы двух его частей с кадастровыми номерами. Как поступить: просить суд снять надел с кадастрового учета или писать исковое заявление на исключение данных о границах частей?

Ответ юриста: Если отмежевание смежного участка выполнено неправильно, при невозможности постановки участка (кадастровый учет) нужно выполнить «исправление кадастровой ошибки». Процедура выполняется кадастровыми инженерами.

Наложение границ земельного участка при межевании в Раменском районе

На сегодняшний день наиболее распространённой проблемой при межевании и постановке на кадастровый учет земли является пересечение границ земельных участков. Это ситуация когда границы, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости одного участка пересеклись с границами смежного земельного участка. Проверить есть ли такое наложение на Вашем земельном участке можно, зайдя на официальный сайт Росреестра_ Публичная кадастровая карта, для этого в поиск необходимо ввести кадастровый номер земельного участка. Также реестр земельных участков с пересечениями границ размещен на Портале гос.услуг Московской области.

Когда возникает пересечение границ земельных участков

1. Ошибка кадастрового инженера. При проведении межевания земли неправильно выставили координаты точек.
2. Ошибка работников Росреестра и кадастровой палаты. Координаты точек неверно внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
3. Граница участка изменена самовольно собственником смежного земельного участка, самовольно запользовавшим чужую территорию.

Как исправить пересечение границ земельных участков

Существует два варианта решения проблемы:

• В добровольном порядке, путем мирового соглашения, достигнутого между собственниками земельных участков.
• В судебном порядке, путем подачи искового заявления об установлении границ земельного участка.

Порядок устранения наложения границ земельных участков

В начале необходимо четко установить причину пересечения границ земельных участков.

• Если пересечение границ земельных участков произошло по вине неверных данных, предоставленных кадастровым инженером:

1. Необходимо запросить межевое дело вашего земельного участка в территориальном отеле Росреестра. Из межевого дела необходимо получить информацию о координатах поворотных точек и о месте расположения границ земельного участка
2. Также у собственника земельного участка, с которым у вас произошло пересечение границ нужно запросить копию межевого плана или выписку из ЕГРН с описанием границ.
3. Заказать у независимого кадастрового инженера или земельного эксперта (землеустроительная экспертиза) заключение с пересчетом всех измерений с целью выявления ошибки при проведении межевания участка.

• Если наложение границ произошло при внесении сведений в ЕГРН сотрудниками службы:

1. Необходимо запросить межевое дело вашего земельного участка в территориальном отеле Росреестра. Из межевого дела необходимо получить информацию о координатах поворотных точек и о месте расположения границ земельного участка.
2. Запросить выписку из ЕГРН на земельный участок с описанием границ.
3. Подать в Росреестр (через МФЦ) заявление об исправлении реестровой ошибки. К заявлению необходимо приложить документы:

— доверенность (при необходимости)

— выписка из ЕГРН с описанием границ

— правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли-продажи, решение суда и т.д. документы основание приобретения земли)

— копия межевого плана

— заключение независимого кадастрового инженера о фактическом состоянии границ.

Порядок устранения наложения границ земельных участков в судебном порядке

Если наложение границ произошло по причине самозахвата земли собственником смежного участка, и удалось мирно договориться с соседом:

— у кадастрового инженера нужно заказать межевые планы на оба земельных участка

— акт согласования границ, подписанный обоими собственниками

— заключение кадастрового инженера о причине внесения изменений в сведения ЕГРН и фактическом расположении границ участков

В случае недостижения соглашения со смежным землепользователем, придется обратиться в суд с исковым заявлением об установлении границ земельного участка.

В иске необходимо указать причины обращения в суд, разъяснить какие меры предпринимались для решения спора в досудебном порядке, а также обосновать при помощи заключений кадастрового инженера или заключения эксперта землеустроительной экспертизы, причины пересечения границ земельных участков. Если ваш земельный участок прошел межевание и стоит на кадастровом учет к исковому заявлению нужно приложить копию межевого дела на земельный участок, а также выписку из ЕГРН с описанием границ на свой земельный участок. В отношении ответчика (собственника смежного земельного участка) копию межевого дела и выписку из ЕГРН с описанием границ можно запросить в Росреестре при помощи судебного запроса. Третьими лицами по такому иску будут территориальный орган Россреестра и кадастровой палаты.

Пересечение границ земельных участков в г.Раменское, Раменском районе, г.Жуковский, Люберецком районе, г.Бронницы

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять “кусок” своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.

Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.

Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.

В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.

– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.

– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.

Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр “земельное” дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.

Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип “Кто первый их в кадастр внес, тот и прав”, рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.

Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.

Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.

Управляющий партнер АБ “Юг” Юрий Пустовит

Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.

Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»

Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.

Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.

Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.

Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова

Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.

Оцените статью: