Основные положения закона «об ипотеке»

Описание страницы: основные положения закона «об ипотеке» от профессионалов для людей.

Закон об ипотеке: простыми словами основные положения

Закон об ипотеке (залоге имущества) устанавливает, что стороны, вступающие в правоотношения, заключают соответствующий договор. По его условиям один участник, кредитор по обязательству, обладает правом на удовлетворение своих денежных требований. Взыскание осуществляется из стоимости объекта, который является предметом залога. Имущество, относительно которого подписывается такой договор, остается у должника в пользовании и владении. Рассмотрим далее подробнее закон об ипотеке (залоге недвижимости).

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20390

К правоотношениям по ипотеке, возникающим в соответствии с указанным выше договором, применяются правила о залоге. Общие предписания присутствуют в ГК. Залог предприятий, земельных участков, квартир, сооружений и прочих недвижимых объектов возникает постольку, поскольку оборот этого имущества допускается в соответствии с ФЗ.

Ипотека может устанавливаться для обеспечения исполнения условий кредитного договора, соглашения о займе. Обязательство может исходить из купли-продажи, подряда, аренды, причинения вреда, если другое не установлено в нормативных актах. Закон об ипотеке (залоге) предписывает вести бухгалтерский учет кредитору и должнику, если они выступают как юрлица.

Федеральный закон об ипотеке устанавливает, что предмет договора обеспечивает выплату основного долга полностью или в части, определенной в соглашении. При заключении сделки могут предусматриваться процентные начисления. В этом случае ипотека, которая устанавливается во исполнение обязательств, обеспечивает и их выплату. Если в договоре не указано другое, Федеральный закон об ипотеке предусматривает также установление платежей, выступающих:

  1. Как возмещение ущерба или в качестве пени (неустойки, штрафа) при неисполнении, просрочке исполнения либо другом нарушении условий договора.
  2. В виде процентов, устанавливающихся за неправомерное использование чужих денежных средств.
  3. Как возмещение судебных расходов и прочих издержек, связанных с обращением на заложенное имущество взыскания.
  4. В качестве компенсации затрат на реализацию объекта.
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20391

Закон об ипотеке допускает установление твердой суммы требований. Она не должна превышать обязательств должника. В противном случае требования не будут считаться обеспеченными ипотекой. Исключения составляют ситуации, предусмотренные в пунктах 3 и 4 (приведенных выше), а также установленные в ст. 4 ФЗ № 102.

Закон об ипотеке: обеспечение дополнительных затрат

Если кредитор по условиям договора либо ввиду необходимости сохранить целостность имущества вынужден покрывать расходы на его содержание либо охрану, ему полагается возмещение этих издержек. Компенсация затрат предусматривается и в том случае, если указанный субъект погашает заложенности, касающиеся налогов и сборов по данному объекту, коммунальным платежам. Возмещение осуществляется за счет заложенной недвижимости.

Федеральный закон об ипотеке (залоге) устанавливает категории объектов, которые могут выступать в качестве предмета договора. При определении имущества нормативный акт отсылает к п. 1 ст. 130 ГК. В соответствии с нормой, по ипотечному договору может закладываться имущество, право на которое зарегистрировано в порядке, предусмотренном для процедуры госрегистрации. Кроме этого, в качестве предмета соглашения могут выступать:

  1. Земельные наделы, кроме указанных в ст. 63 комментируемого закона.
  2. Здания, сооружения, предприятия и иные объекты капстроительства, эксплуатируемые в ходе предпринимательской деятельности.
  3. Квартиры, жилые дома, их части, включающие в себя одну либо несколько изолированных комнат.
  4. Садовые дома, дачи, гаражи и прочие постройки потребительского назначения.
  5. Морские/воздушные суда, космические объекты, корабли внутреннего плавания.

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20392

Сооружения, в том числе жилые дома, непосредственно связанные с земельным наделом, могут являться предметом ипотечного договора при соблюдении правил, предусмотренных в ст. 69 комментируемого закона. Отсутствие госрегистрации прав на участки, госсобственность на которые не разграничена, не выступает в качестве препятствия для возникновения рассматриваемых правоотношений.

Действующий закон об ипотеке устанавливает, что вещь, выступающая в качестве предмета договора, и ее принадлежности – это единое целое. Это предусмотрено в ст. 135 ГК. Это означает, что принадлежности закладываются вместе с основным объектом сделки. Иное может предусматриваться в договоре. В качестве самостоятельного предмета сделки не может выступать вещь, натуральный раздел которой невозможен без изменения ее назначения. Закон об ипотеке предписывает применение указанных правил к договору аренды, долевого участия в строительстве.

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20393

Закон об ипотеке предъявляет требование к кредитору. Оно состоит в том, что имущество, которое станет предметом договора, должно принадлежать ему на праве собственности или хозяйственного ведения. Не допускается обеспечение требований имуществом, изъятым из оборота, на которое не может обращаться взыскание, а также для которого предусмотрена или запрещена приватизация. Закон об ипотеке недвижимости разрешает в качестве предмета договора использовать право аренды. При этом для заключения соглашения необходимо согласие арендодателя. Такое допущение возможно, если нормативными актами либо самим договором предоставления имущества не предусматривается другое. В установленных в п. 3 ст. 335 ГК случаях требуется также согласие законного владельца объекта либо лица, использующего его по праву хозяйственного ведения.

Ипотека на такое имущество может быть установлена при наличии согласия всех законных владельцев. Оно должно быть предоставлено в письменном виде. При долевой собственности участник вправе заложить свое имущество без согласия других совладельцев. При обращении взыскания при продаже этой части объекта должны применяться правила, установленные в ст. 250 и ст. 255 ГК о преимущественном праве приобретения.

Читайте так же:  Сколько получают риелторы

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20394

Он заключается в соответствии с общими правилами ГК. В договоре должны присутствовать сведения о предмете ипотеки, его оценке, сроке исполнения и размере обязательств. Стороны вправе предусмотреть условия о возможном обращении на имущество взыскания во внесудебном порядке либо порядок и способы его реализации при разрешении спора в суде. Они могут оформляться в виде отдельного соглашения. К нему применяются предписания о форме и госрегистрации, сформулированные в законе о договоре об ипотеке.

В договоре должно указываться наименование объекта, а также место его расположения. В документе приводится описание, достаточное для идентификации предмета. В договоре также должно быть указано право, в соответствии с которым объект принадлежит кредитору, а еще название органа, уполномоченного осуществлять госрегистрацию имущества, поставившего его на учет. Если в качестве предмета выступает аренда, то должен указываться ее срок. Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20395

Она определяется на основании законодательных актов по соглашению кредитора и должника. В том случае, если предметом договора является земля, то должны соблюдаться требования ст. 67 рассматриваемого ФЗ. Оценка объекта приводится в договоре в денежном выражении. При ипотеке муниципального/государственного имущества указанная процедура проводится в соответствии с требованиями, которые установлены в ФЗ. Если предмет договора – объект незавершенного строительства, принадлежащий государству или МО, оценка осуществляется по рыночной стоимости. Данный абзац включен в закон от 13 ноября 2001 г. (ФЗ № 143).

Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, называется в договоре с указанием суммы, основания, в соответствии с которым оно возникло, а также срока, установленного для его исполнения. Если оно исходит из какого-либо соглашения, должны быть поименованы его стороны, место и дата подписания. Если договор предусматривает, что сумма обязательства будет устанавливаться впоследствии, необходимо указание порядка и прочих существенных условий ее определения. Исполнение требований может осуществляться частично. В этом случае договор должен содержать периодичность осуществления соответствующих платежей, а также их размеры. Если не установлены конкретные величины сумм, подлежащих к уплате, должны предусматриваться условия, в соответствии с которыми они могут быть определены.

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20396

В том случае, если права залогодержателя (кредитора) удостоверяются по закладной (согласно ст. 113 рассматриваемого закона), то указания на это должны присутствовать в ипотечном договоре. В нормативном документе, однако, предусмотрены исключения. Они представлены случаями выдачи закладного документа при ипотеке по закону. Данный пункт был дополнен ФЗ № 18 с 14 февраля 2002 г.

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fpravovedus.ru%2Fstorage%2Fposts%2FeuzdaqDJGczbPO6luCCxgZoApsnw3ElzsI6XX4Ks

Федеральный закон № 102 об ипотеке представляет собой основополагающий документ в данной сфере. Помимо него, области правоотношений в вопросах ипотеки регламентируют:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
  • ФЗ № 218 «О кредитных историях»;
  • а также, другие законодательные акты Правительства и органов самоуправления каждого отдельного региона.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.07.1998 г., как и любой другой законодательный акт, имеет свои особенности, в том числе, устанавливает права и обязанности для участников правоотношений в данной сфере, а также дает четкое определение понятию «ипотеки». В соответствии с законодательным актом, ипотека – есть одна из форм залога, когда закладываемое имущество остается в собственности должника, но при этом кредитор имеет право приобрести на него право и получить удовлетворение за счет его реализации, если должником не выполняются возложенные на него обязательства.

Важно! Понятие «ипотеки» следует отличать от понятия «ипотечное кредитование», поскольку в последнем случае кредит выдается банком непосредственно под залог имущества, который является гарантом возврата кредита. То есть, ипотечный кредит является одной составляющей основной ипотечной системы.

Основные положения закона об ипотеке статьями 1-8 устанавливают основания возникновения ипотеки, обязательства и требования ее обеспечения, перечень имущества, которое может является предметом ипотеки и право его отдачи по соответствующему договору. Так, согласно нормам статьи 5 закона, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в том числе:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).
  • земельный участок (исключения перечислены в ст. 63 закона об ипотеке);
  • дачи, садовые участки и дома, гаражи;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
  • жилые помещения;
  • предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • машино-места.

Эта же статья устанавливает, что предметом ипотеки не может быть часть имущества, которое не подлежит разделу в натуре без изменения его назначения.

Согласно статьи 8 закона, договор об ипотеке заключается по правилам гражданского законодательства. Содержание договора зафиксированы в пунктах статьи 9 закона. Так, в документе обязательно должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое подлежит обеспечению по ипотеки. Предмет определяется указанием его полного наименования (то есть дом, квартира, земельный участок, здание и т.д.), места нахождения и описания, которого будет достаточно для его идентификации. Оценка имущества происходит в соответствии с российским законодательством по соглашению сторон договора, с обязательным соблюдением требований статьи 67 закона, если речь идет о земельном участке. В договоре об ипотеке обязательно должно быть названо обязательство с указанием точной суммы и основанием его возникновения, а также сроком его исполнения. Если сумма обеспечения подлежит определению в перспективе, в договоре делается отметка о порядке и иных условиях ее определения.

Читайте так же:  Скоро маркировка охватит все товары

Важно! В договоре об ипотеке, при исполнении обязательств по частям, обязательно прописываются сроки и периодичность осуществления платежей, и их размеры.

Глава 4 закона об ипотеке устанавливает основания и порядок осуществления государственной регистрации ипотечных сделок. Статья 19 закона фиксирует, что ипотека подлежит обязательной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном законом о государственной регистрации недвижимости. Порядок регистрации ипотеки устанавливает статья 53 Закона о государственной регистрации недвижимости, из которой следует:

  1. регистрация возникает в силу договора об ипотеке и осуществляется на основании заявления залогодержателя и залогодателя, составленного совместно;
  2. регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на соответствующий объект недвижимости;
  3. регистрация ипотеки происходит путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости;
  4. датой регистрации является день совершения регистрационной записи.

Закон об ипотеке: простыми словами основные положения

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fst03.kakprosto.ru%2Ftumb%2F220x170%2Fimages%2Fthematic_ads%2F2019%2F1%2F74201_5c4f10b4b32705c4f10b4b32ab

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fst03.kakprosto.ru%2Ftumb%2F220x170%2Fimages%2Fthematic_ads%2F2019%2F1%2F74201_5c4f10b8c5d7b5c4f10b8c5db3

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fst03.kakprosto.ru%2Ftumb%2F220x170%2Fimages%2Fthematic_ads%2F2019%2F1%2F74201_5c4f10bc86ede5c4f10bc86f19

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fst03.kakprosto.ru%2Ftumb%2F680%2Fimages%2Farticle%2F2017%2F11%2F13%2F1_5a3a1fac660cc5a3a1fac66103

  • Закон об ипотеке: простыми словами основные положения
  • Как написать обоснование
  • Что такое движимое и недвижимое имущество

Другое название ипотеки – залог недвижимости. Так называется способ, посредством которого обеспечиваются обязательства, когда должник предоставляет кредитору преимущество в удовлетворении своих требований из стоимости залога, каковым становится недвижимое имущество. В системе этих отношений должник выступает в качестве залогодателя, а кредитор – в роли залогодержателя.

В самом общем случае ипотека может служить обеспечением денежных обязательств разного вида. Предполагается при этом, что обязательства могут быть уже существующими к моменту заключения ипотечного договора, а могут возникнуть и в будущем. В настоящее время ипотека получила свое развитие в области предоставления займов и кредитов гражданам.

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fst03.kakprosto.ru%2Ftumb%2F220x165%2Fimages%2Fthematic_ads%2F2019%2F1%2F74201_5c4f1455d4b2f5c4f1455d4b6a

Ипотека может возникнуть как в силу закона, так и по ипотечному договору. В силу закона залог возникает, когда совершается сделка по купле-продаже недвижимого имущества без его оплаты покупателем в полном объеме. При этом продавец выступает залогодержателем, а покупатель – залогодателем. Ипотека по договору предполагает совершение письменной сделки между двумя или даже несколькими сторонами. По такому договору залогодателем становится собственник или лицо, на законных основаниях осуществляющее хозяйственное ведение объектом.

Закон об ипотеке устанавливает, что стороны, которые вступают в правовые отношения, заключают между собой соответствующий договор. По условиям этого документа одна из сторон (кредитор по обязательству), имеет право удовлетворить свои денежные требования. Их источником становится стоимость объекта, выступающего предметом залога. Договор подписывается относительно имущества, которым владеет и пользуется должник.

Указанный выше договор вызывает к жизни правоотношения по ипотеке, к которому применяются залоговые принципы. Поскольку оборот предприятий, квартир, сооружений, земельных участков допускается законом, в отношении этих объектов возможен залог.

Возможно установление ипотеки для того, чтобы обеспечить исполнения условий соглашения о займе или кредитного договора. Исходить обязательство может из фактов купли-продажи, подряда, аренды или причинения вреда.

Закон об ипотеке (залоге) вводит необходимость ведения бухучета и должнику, и кредитору, если они являются юридическими лицами.

Предмет договора должен обеспечить выплату основного долга либо в полном размере, либо в той части, которая определена соглашением сторон. Заключая сделку, стороны по договору могут внести в него условие по выплате процентов. Закон устанавливает возможность выплаты требований в виде твердой суммы; она не может превышать обязательства по договору.

Закон предусматривает иные платежи, к которым относятся:

  • возмещение ущерба;
  • неустойка;
  • штраф при нарушении условий договора;
  • возмещение судебных издержек;
  • компенсация затрат при реализации объекта.

Случается, что кредитор, желая сохранить целостность имущества, вынужден расходовать деньги на его полное содержание и охрану. В этом случае ему положено возмещение издержек за счет заложенной недвижимости.

Категории объектов, которые могут стать предметом соглашения, определяются законом об ипотеке. В соответствии с гражданским законодательством, закладываться по ипотечному договору может то имущество, которое в установленном порядке зарегистрировано.

Предметом ипотечного договора могут выступать:

  • земельные наделы;
  • здания, сооружения, предприятия, прочие объекты капитального строительства;
  • жилые дома, квартиры, равно как и их части, представляющие собой изолированные комнаты;
  • гаражи, дачи, садовые дома, иные постройки потребительского назначения;
  • воздушные суда, морские суда, а также космические объекты.

В ряде случаев закон об ипотеке позволяет считать предметом договора жилые дома, которые непосредственно связаны с земельным наделом. Если отсутствует регистрация на участки, государственная собственность на которые не разделена, это не может быть препятствием для формирования ипотечных правоотношений.

Читайте так же:  В какие криптовалюты следует инвестировать в 2019-2020-м году

Согласно Гражданскому кодексу и закону об ипотеке, вещь, являющаяся предметом договора, а также ее принадлежности представляют собой единое целое. Поэтому принадлежности становятся частью общего залога, если иное не установлено соглашением сторон. Не может быть самостоятельным предметом сделки вещь, которую невозможно разделить без изменения ее основного назначения.

Требование к залогодателю состоит в том, что имущество, выступающее предметом договора, должно быть в его собственности или хотя бы в хозяйственном ведении. Если объект изъят из оборота или на него может быть обращено взыскание, обеспечение требований таким имуществом не допускается. Этот же момент касается имущества, в отношении которого не может быть проведена приватизация.

По закону об ипотеке предметом договора может выступать право аренды, если на то имеется согласие арендодателя или лица, которое использует объект по праву хозяйственного ведения.

Ипотека на имущество, находящееся на момент заключения соглашения в общей совместной собственности, может быть установлена, если имеется согласие на это со стороны всех законных владельцев. Такое согласие должно иметь письменную форму. В случае долевой собственности лицо вправе заложить принадлежащее ему имущество, не спрашивая согласия прочих совладельцев.

В договоре о залоге следует указывать:

  • предмет ипотечного договора;
  • оценку такого предмета;
  • существо соглашения;
  • размер исполнения обязательства и его срок.

Ипотечный договор заключается в соответствии с общими правилами и принципами гражданского законодательства. В документе должны быть прописаны сведения о предмете соглашения, о его оценке, других существенных моментах исполнения обязательств. Стороны могут внести в документ конкретные условия, предусматривающие возможность обращения на имущество взыскания. Эти сведения разрешается оформить в виде отдельного соглашения.

Ипотечный договор содержит наименование объекта и место, в котором он расположен. Приводимое в документе описание должно быть достаточным для идентификации объекта. Прописывается в документе и право, на основании которого объект принадлежит кредитору. Если предметом выступает аренда, требуется указать ее срок.

Оценка предмета договора определяется выработанным его сторонами соглашением и приводится в денежном выражении. Оценка объекта незавершенного строительства осуществляется по его рыночной стоимости.

То обязательство, которое обеспечивается ипотекой, указывается в договоре вместе с основанием его возникновения и сроком, на который оно устанавливается. Договор может предусматривать, что размер денежных обязательств будет установлен позже; в этом случае необходимо прописать условия определения суммы обязательств.

Если по соглашению сторон требования могут осуществляться частично, в договор необходимо внести сроки и периодичность платежей. Если конкретный размер суммы платежей не установлен, необходимо прописать условия для их определения.

Ипотека подлежит непременной государственной регистрации. Она приобретает силу лишь с момента внесения записи в соответствующий государственный реестр. В выписке из реестра запись о залоге недвижимости отражается в виде обременения прав собственника на то или иное имущество.

Частный случай залога недвижимости – ипотека на квартиру. Эта форма залога получила широкое распространение после начала осуществления государственных программ, нацеленных на поддержку тех граждан, которые приобретают жилье. По ипотечному соглашению данного типа залогодатель передает в залог квартиру, чтобы тем самым обеспечить взятые на себя финансовые обязательства. Договор залога квартиры подписывает кредитор и собственник жилья. Регистрация договора производится в срок, который не превышает пяти рабочих дней.

Кредитор кровно заинтересован в том, чтобы полученное им в залог имущество было сохранным до полного исполнения должником его финансовых обязательств. Поэтому закон предусматривает страхование предмета ипотеки от возможных рисков повреждения или утраты. Такое страхование является обязательным. Банки нередко создают собственные страховые компании, где осуществляется страхование объектов ипотечного договора. Эти структуры порой предлагают заемщикам дополнительные виды услуг, что объективно ведет к повышению общих затрат и удорожает кредитную услугу.

Правовые основы ипотеки и залога: обзор Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПравовые основы ипотеки устанавливает Федеральный закон 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это основной документ, закрепляющий права сторон сделки и описывающий ее процедуру. Рассмотрим ключевые аспекты законодательного акта, нововведения и пункты, на которые заемщикам следует обратить особое внимание.

Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» proxy?url=https%3A%2F%2Fcreditkin.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F010

Что регулирует закон об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции на 2018 год

Федеральный закон № 102 определяет основания возникновения ипотеки, регулирует права заинтересованных сторон и описывает процедуру регистрации залога и оформления соглашения об ипотеке. В соответствии с п.1 ст.1, сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик), который в качестве обеспечения обязательств передает кредитору недвижимое имущество.

Этот правовой акт является одним из главных документов для ипотечных заемщиков, так как именно на его основе банки определяют условия договора.

Закон был принят в 1998 году, но за прошедшие годы претерпел множество изменений. В 2018 году были внесены очередные корректировки. Что нового в документе:

  1. Стороны сделки могут оформлять закладную в электронном виде на портале Госуслуг или сайте Росреестра. Такие поправки позволят упростить процедуру оформления бумаг, снизить материальные затраты заемщика и обеспечить сохранность документа.
  2. Изменились требования к содержанию закладной. Помимо основной информации, касающейся данных сторон, суммы обязательств и сроков, в документе должны быть указаны расширенные сведения о должнике (СНИЛС и ИНН) и о недвижимости (кадастровый номер, характеристика объекта, рыночная стоимость).
  3. Изменения коснулись содержания договора между кредитором и заемщиком. С 1.07.2018 года перечень основных условий определяется ФЗ №353 «О потребительском займе». Перечень обязательных пунктов договора значительно расширился, что снижает риск возникновения споров сторон.
  4. Сумма возмещения задолженности и размер неустойки с 2018 года будет зависеть от процентной ставки Центрального банка.
  5. Последняя поправка коснулась условий взыскания. В соответствии со ст. 61 закона в новой редакции, долг заемщика будет считаться закрытым, если цены на недвижимость упали настолько, что банку не удалось продать залог на публичных торгах.
Читайте так же:  Чем отличается отставка от запаса

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

Законопроект совершенствуется каждый год. Нововведения призваны, в первую очередь, защитить права сторон и упростить процедуру оформления сделки.

Основные плюсы закона:

  • учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
  • при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
  • возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Несмотря на постоянные корректировки, закон по-прежнему имеет массу слабых сторон. Например, в нем не указаны случаи, когда обременение с имущества можно снять в случае расторжения договора купли-продажи. Основания, на которых заканчивается действие залога, перечислены в ст. 352 ГК РФ, и в нем тоже нет ни слова о прекращении обременения в случае расторжения договора купли-продажи. Если заемщик купил квартиру на кредитные деньги, но потом расторгнул договор с продавцом, то запись об ипотеке в Росреестре останется действительной вплоть до погашения займа покупателем.

Еще один существенный минус – право кредитора на переуступку прав требования долга. Банк может продать долг заемщика третьим лицам, не имеющим лицензию на осуществления ипотечного кредитования. Получается, что залогодержателем может стать любая сторонняя организация.

Также можно отметить, что документ в целом больше направлен на защиту интересов банка, его возможность взыскать долг и реализовать залог.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

Таким образом, ипотечный закон является фундаментальным документом, на основе которого строятся взаимоотношения между банком и заемщиком.

Ипотека – это дополнительный договор, обеспечивающий выполнение основного договора (кредитного, займа, купли-продажи, аренды, подряда) и некоторых гражданско-правовых обязательств, например из причинения вреда. Ипотека регулируется такими нормативными правовыми актами, как Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке), информационное письмо Президиума ВАС РФ 28 января 2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке”.

Ипотека – это договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым залогодержатель, будучи кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику по основному обязательству из стоимости заложенного другой стороной (залогодателем) имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Предметом ипотеки могут быть, в частности, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, незавершенное строительство дома.

Значение залога заключается в том, что он обеспечивает залогодержателю:

  • – уплату основной суммы долга по обязательству, обеспечиваемому ипотекой;
  • – возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
  • – уплату процентов за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренных обязательством, обеспеченным ипотекой либо федеральным законом;
  • – возмещение судебных издержек;
  • – возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке);
  • – возмещение расходов, понесенных залогодержателем по содержанию, охране и хранению заложенного имущества (ст. 4 Закона об ипотеке).

Требования к заложенному имуществу:

  • а) объект ипотеки должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке);
  • б) не допускается ипотека следующего имущества:
    • – изъятого из оборота;
    • – на которое не может быть обращено взыскание;
    • – в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация;
    • – приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
    • – без согласия лица, разрешение которого требуется для ипотеки конкретного имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке);
  • в) наличие согласия всех сособственников закладываемого имущества, если оно находится в общей собственности нескольких лиц (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке).

Особенности заключения договора об ипотеке:

  • а) договор заключается в письменной форме (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);
  • б) в договоре об ипотеке должно быть указано следующее:
    • – предмет, его оценка и существо;
    • – срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке);
    • – периодичность платежей, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, подлежит исполнению по частям (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке);
  • в) договор ипотеки считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);
  • г) государственная регистрация ипотеки является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке);
  • д) залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки (нарушение этого правила дает право залогодержателю на досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, либо на изменение условий договора об ипотеке – ст. 12 Закона об ипотеке);
  • е) права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
Читайте так же:  Нужна ли лицензия на продажу сигарет

Основные положения о закладной (ст. 13 Закона об ипотеке):

  • а) закладная является именной ценной бумагой;
  • б) закладная удостоверяет следующие права ее владельца:
    • – право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
    • – право залога на имущество, обремененное ипотекой;
  • в) закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, – также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой;
  • г) передача прав по закладной и залог последней осуществляется в соответствии со ст. 48 и 49 Закона об ипотеке;
  • д) участники отношений, связанных с закладной, могут изменить условия, установленные в ней ранее;
  • е) аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке;
  • ж) содержание закладной регламентировано ст. 14 Закона об ипотеке, регистрация ее – ст. 16, а осуществление прав по ней – ст. 17. Восстановлению прав по закладной в случае ее утраты посвящена ст. 18.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу. В этом случае новый собственник имущества приобретает обязанности залогодателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

Вопросу государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящена гл. IV Закона об ипотеке (ст. 14–28). Государственная регистрация имеет публичный характер – любое лицо может получить не только сведения, но и выписку о ней (ст. 26).

Обращение взыскания рассматривается в гл. IX Закона об ипотеке (ст. 50–55). Оно осуществляется по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных ст. 55 данного Закона. Реализация заложенного имущества в соответствии с решением суда производится путем продажи его с публичных торгов в форме конкурса или аукциона в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством РФ (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке).

Изложенное выше является общим для ипотеки всех видов объектов недвижимости.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир содержатся в гл. XIII Закона об ипотеке и сводятся к следующим:

Правовое регулирование ипотеки осуществляется не только Законом об ипотеке, но и Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге”, если положения последнего не противоречат первому.

Ипотечное кредитование переживает сейчас не лучшие времена: количество выдаваемых кредитов сокращается в связи с тем, что кредитные организации с 2008 г. стали принимать под залог только помещения, сданные в эксплуатацию после 1995 г.; кроме того, увеличилось количество продаж недвижимых объектов (из-за кризиса) [2] .

Все основания прекращения права собственности на жилое помещение можно разбить на три следующие группы:

  • а) основания прекращения по воле собственника (п. 1 ст. 235 ГК РФ):
    • – отчуждение собственником своего жилого помещения;
    • – отказ собственника от права собственности на жилое помещение;
  • б) основания прекращения против воли собственника (п. 2 ст. 235 ГК РФ):
    • – обращение взыскания на жилые помещения по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);
    • – реквизиция жилого помещения (ст. 242 ГК РФ);
    • – конфискация жилого помещения (ст. 243 ГК РФ);
    • – отчуждение недвижимого имущества (жилого помещения) в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ);
    • – в других случаях, предусмотренных законом (ст. 252, 272, 282, 285,293 ГК РФ);
  • в) основания прекращения независимо от воли собственника (п. 1 ст. 235 ГК РФ):
    • – гибель или уничтожение жилого помещения;
    • – иные случаи, предусмотренные законом.
  • [1] См.: Хуснетдинова Л. К вопросу о защите прав залогодателя в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение // Жилищное право. 2009. № 4. С. 99.
  • [2] См.: Новиков Е. В. Обзор рынка недвижимости. Итоги осени // Жилищное право. 2008. № 12.
Изображение - Основные положения закона «об ипотеке» 34009884445
Автор статьи: Илья Апинов

Здравствуйте. Я Илья и более 5 лет занимаюсь юридическим консультированием. Считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.9 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here