Купили квартиру с прописанным человеком — что делать

Что делать, если купил квартиру с прописанными людьми?

Покупка квартиры — важный шаг для каждого гражданина. Иногда обстоятельства складываются таким образом, что сделка купли-продажи уже проводится, а жильцы из квартиры выписаться не успевают. Как быть в данном случае? Разберемся во всем по порядку.

Согласно законодательству продать квартиру с прописанными в ней людьми не составит труда, ведь они лишь претендуют на проживание в ней и не являются собственниками. Это значит, что их согласия на продажу квартиры не требуется. При этом, никто не вправе запретить прописанному в квартире гражданину проживать в ней. В этом и кроется основная проблема.

По сути, юридически прописанного в квартире человека можно считать обременением. После совершения сделки купли-продажи все зарегистрированные ранее граждане должны будут самостоятельно сняться с учета. Однако, могут возникнуть сложности.

Покупатель квартиры с подобным обременением должен помнить о всех тонкостях. Обращение в суд в некоторых случах ничего не даст.

За граждан, прописанных в квартире, но не проживающих в ней, новому владельцу придется доплачивать по некоторым пунктам коммунальных платежей. Усугубляется проблема еще и в том случае, если человек в квартире прописан и проживает, при этом являясь:

• получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (в документах будет прописано право проживания в квартире);
• нанимателем по договору с конкретным сроком или без него;
• ссудополучателем при наличии договора безвозмездного пользования жильем.

Этих граждан не удастся выселить новому владельцу.

Покупатель должен выяснить, есть ли у приобретаемой квартиры обременение такого рода, заранее. Сделать это довольно просто. При сборе документов до совершения сделки продавец предоставляет выписку из домовой книги. Покупателю лучше запросить расширенный документ, где будут указаны:

• все лица, прописанные в квартире;
• те граждане, что сняты с учета временно (в качестве примера к данному случаю можно рассматривать тех лиц, что выписаны на срок отбывания наказания в связи с судимостью).

Важно убедиться в том, что:

1. В приобретаемой квартире не зарегистрирован ребенок.
2. В квартире не зарегистрировано недееспособное лицо.
3. Человек в квартире может быть прописан, но проживает по другому адресу.
4. Гражданин не является родственником продавца.
5. Тот, кто зарегистрирован в квартире ранее не отказывался от своей доли в пользу других лиц.

Выписать людей из приобретенной квартиры можно двумя способами:

• при их согласии самостоятельно;
• через суд.

Последний способ применяется в сложных ситуациях, когда нет возможности решить проблему мирно. Иногда гражданин берет на себя обязательство выписаться в срок, но не выполняет его или вовсе, пропадает. Для начала разберем ситуацию, когда зарегистрированное лицо согласно выписаться после осуществления сделки купли-продажи.

Снятие с регистрации на добровольной основе — процесс довольно простой. Для этого нужно обратиться в паспортный стол по месту жительства и предоставить следующие документы:

1. Паспорт прописанного гражданина.
2. Заявление о снятии с учета.
3. Адресный листок убытия (заполняется в двух экземплярах).
4. Домовая книга (при ее наличии).
5. Статистический листок убытия (при выезде за границу).

При выписке из квартиры несовершеннолетних граждан ситуация несколько меняется, об этом расскажем ниже. Заявление, адресный и статистический листки выдаются и заполняются непосредственно в паспортном столе согласно форме.

Случаи обращения в суд на самом деле случаются редко и связаны они с наличием проблем:

• при отсутствии возможности связаться с гражданином;
• при проживании прописанного лица за пределами страны;
• в ситуации, когда зарегистрированное лицо отбывает наказание в местах лишения свободы и так далее.

Если гражданин проживает за границей, можно выписать его различными способами, в том числе и через суд. Если же он согласен сняться с учета по месту жительства добровольно, то вариантов решения вопроса два:

1. Составить обращение для осуществления процедуры снятия с учета через консульство той страны, где гражданин проживает.
2. Получить нотариально заверенное согласие на выписку по почте (гражданин может оформить такую бумагу и в Консульстве за границей).

При возникновении спорных ситуаций необходимо обращаться в суд с исковым заявлением. В данном случае очень важно, сообщал ли продавец квартиры с обременением покупателю о том, что у него возникнут проблемы с выпиской некоторых жильцов.

• признать сделку ничтожной и расторгнуть ее, обязав продавца возвратить полученные средства;
• удовлетворить иск нового владельца и выписать гражданина из квартиры;
• отказать в удовлетворении иска при наличии соответствующих обстоятельств.

Не редки случаи, когда покупатель заранее знает о наличии обременения и просит предоставить ему приличную скидку за те сложности, которые возникнут при снятии с учета по месту жительства прописанного гражданина.

Как выписать несовершеннолетних из купленной квартиры?

Выписка несовершеннолетнего — особая процедура. Ребенка нельзя не только выписать без наличия нового места жительства, но и без учета соответствия нового его жилья условиям предыдущего. То есть, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире, которая точно не будет хуже предыдущей.

1. Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
2. Наличие у родителей (опекунов) иной жилплощади, куда прописывается ребенок.

Если же гражданин, не достигший совершеннолетия, владеет долей в квартире, для ее продажи нужно получить разрешение от органов опеки на продажу. В противном случае сам ребенок, достигнув 18-ти лет сможет сделку аннулировать.

Согласно закону, для того, чтобы выписать гражданина, отбывающего наказание в тюрьме, требуется дождаться его освобождения. Он лично должен будет явиться в паспортный стол и сняться с учета по месту жительства. Это уместно в том случае, если он не отказывался от доли в данной квартире, а также не является ссудополучателем.

В случае, если после освобождения человек не выходит на контакт, с учета не снимается и проживает по другому адресу, выписать его можно через суд. В этом случае помех для выноса положительного решения нет.

Подведем итог, ведь любому гражданину, согласному приобрести квартиру с обременением, нужно понимать, что существует категория граждан, выписать которых не удастся.

Из квартиры по закону нельзя выписать следующие категории граждан:

• членов жилищного кооператива и всю их семью;
• несовершеннолетних граждан;
• тех, кто имеет право пользования квартирой ввиду наличия завещательного отказа (в случае, если собственник умер, но указал в завещании, что гражданин имеет право проживать в данном помещении);
• тех, кто ранее отказался от приватизации в пользу другого лица.

Дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим. Юристы настоятельно советуют не покупать квартиры с прописанными в них детьми.

Покупка квартиры — сделка сложная и требующая от покупателя внимания и определенных знаний. В этом случае всегда оправданно пользоваться услугами квалифицированных юристов для проверки и составления документации. Даже если снятие с регистрации человека является возможным, потребуется время и некоторые средства для осуществления процедуры. Без соответствующего опыта подходить к подобным покупкам нужно крайне осторожно.

Купил квартиру, а бывшие хозяева не выписываются. Как решить проблему если есть прописанный человек?

Одним из неприятных сюрпризов при покупке квартиры на вторичном рынке является наличие в ней прописанных граждан. Хорошо, если о них станет известно еще на стадии заключения сделки. Но иногда о «балласте» новый собственник узнает значительно позже.

Сегодня я расскажу об особенностях таких сделок – некоторым гражданам они действительно интересны, ведь цена на квартиру ощутимо снижается. Также поговорим о ситуациях, когда о сожителях покупатель узнал позднее: как принудительно выселить жильцов, всегда ли это реально и есть ли возможность отказаться от приобретенного жилья.

○ Особенности покупки такой квартиры.

Наличие зарегистрированных в помещении людей не препятствует продаже недвижимости, но вводит некоторые ограничения (обременения) на возможность распоряжения такой квартирой собственником. Зачастую наличие прописанных людей покупателей не пугает, и они идут на такого рода сделки, ведь цена корректируется в сторону снижения на 15-20 %.

Я не буду рассказывать всю процедуру приобретения недвижимости. Поговорим лишь об отличиях покупки квартиры с прописанными людьми от покупки «чистого» жилья.

1. Как и при всякой сделке с недвижимостью, между покупателем и продавцом заключается письменный договор по общим правилам, приведенным в стст. 549-558 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на требования п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса:

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.»

Таким образом, существенными условиями соглашения являются его предмет, цена и – в отличие от сделки недвижимости без обременения – список прописанных в квартире лиц.

2. Не только право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Росреестре, но и само обременение. П.1 ст. 131 ГК РФ:

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.»

П.1 ст. 8.1 ГК РФ:
«Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.»

Таким образом, покупая квартиру с прописанными людьми, внимательно читаем договор и проверяем сведения, внесенные в Росреестр. Если собственник обещает выписаться из жилья в ближайшее время, в соглашении следует прописать сроки снятия с регистрации его и родственников.

Совет: при покупке квартиры возьмите у работника паспортного стола или через МФЦ расширенную выписку из Домовой книги. В ней точно будет указано количество прописанных лиц и основания их регистрации в помещении.

○ Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?

Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?

Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»

То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.

Жильцы, приходившиеся бывшему хозяину родственниками, утрачивают право пользования помещением, так как хозяин меняется (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Как договориться о выселении с людьми, проживающими в квартире по бессрочному договору аренды? В этом случае договор между арендодателем и арендатором не прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новому владельцу следует предупредить жильцов о необходимости съехать за три месяца до выселения. В п. 2 ст. 610 ГК РФ сказано:

«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.»

Если Вы не знаете, как договориться о выселении, попробуйте провести конструктивную беседу с жильцами и укажите им на вышеуказанные нормы Гражданского кодекса, на основании которых Вы имеете полное право заставить съехать нежелательных лиц.

Ситуация осложняется, если договор аренды заключен на определенный период. Остается только ждать его окончания или договориться с квартиросъемщиком покинуть помещение в удобные для него сроки.

Помните: расторжение соглашения раньше времени может повлечь дополнительные растраты, связанные с существенным нарушением условий договора (арендатор в этом случае имеет полное право обратиться с иском в суд на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ).

На основании существенных нарушений прав покупателя, лицо, не знавшее о том, что имущество обременено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Законным основанием для обращения служит п. 2 ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Иск подается в суд общей юрисдикции в течение года после того, как покупатель узнал о регистрации иных лиц в квартире (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В процессе рассмотрения дела истцу нужно доказать, что он не знал и не мог знать о гражданах, зарегистрированных в помещении.

Признание сделки недействительной является основанием для возвращения денег покупателю. П. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

Если Вы расставаться с квартирой не желаете, и задумываетесь о том, как принудительно выселить жильцов, следует обратиться в суд по местонахождению недвижимости.

Право собственника позволяет покупателю распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе требовать от других лиц не препятствовать ему в пользовании имуществом.

Иск составляется в письменной форме по правилам стст. 131, 132 ГПК РФ. В иске нужно:

• Указать на каком основании заявитель владеет недвижимостью.
• Привести перечень лиц, прописанных в квартире, отказывающихся съехать добровольно.
• Изложить просьбу о принудительном выселении нежелательных граждан.

К иску прикладываются паспорт, документы на квартиру, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги и другие материалы, имеющие отношение к делу. Перед обращением в суд уплачивается государственная пошлина, ее размер составляет 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Квитанцию следует приложить к иску.

○ В каких случаях жильцов выписать не получится никогда?

Существуют категории граждан, которых выписать не выйдет даже через суд. Это следующие лица:

• Отказавшиеся от добровольной приватизации.
• Пользующиеся квартирой на праве завещательного отказа.
• Рентополучатели.

Также нельзя выписать несовершеннолетних детей без согласия их родителей или опекунов. Даже получив такое согласие, ребенка можно выселить только с обязательным предоставлением иного жилья.

✔ С прописанными жильцами невозможно нормально жить, можно ли продать эту квартиру другому человеку?

Да, такая сделка предусмотрена ст. 460 ГК РФ. Обязательным требованием при заключении соглашения о купле-продаже является предупреждение покупателя о наличии обременения в виде жильцов. В договоре указываются все граждане, зарегистрированные в квартире (ст. 558 ГК РФ).

✔ Риелторская фирма намеренно скрыла факт наличия других прописанных жильцов в квартире, сделка расторгнута и деньги возвращены, можно ли наказать риэлтора?

Да, недобросовестного риэлтора можно привлечь к материальной ответственности, обратившись в суд. В судебном порядке есть возможность возместить все прямые и косвенные убытки, связанные с признанием сделки недействительной. Например, если Вам негде жить в связи с несостоявшейся сделкой и приходится снимать квартиру, данные растраты можно возместить на основании ст. 15 ГК РФ.
Если действия риэлтора причинили Вам моральные переживания, можно предъявить иск о компенсации морального вреда. К нему желательно приложить медицинские справки от психиатра.

Адвокат Владимир Бахвалов рассказывает о том, что делать если купили квартиру с “прописанным” человеком.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Бывают случаи, когда совсем не стоит рассматривать ту или иную квартиру для покупки. Хотя продавец будет всячески смягчать какие-либо сомнительные детали, однако вам следует понимать, что после завершения сделки вам придется иметь дело с негативными последствиями.

Итак, нельзя покупать квартиру, если:

-в квартире прописаны лица, которые отказались от приватизации.

Купив такую квартиру, вы рискуете тем, что вынуждены будете проживать в этой квартире вместе с этими людьми на вполне законных основаниях. Лица, которые отказались от участия в приватизации, не лишаются права проживания в купленной вами квартире. Отказаться от жилья эти люди могут только по собственному желанию. Здесь бесперспективно обращаться в суд.

-в квартире прописан человек, который находится на лечении, к примеру, в психоневрологическом учреждении.

Даже если его выпишут из купленной вами квартиры, это обстоятельство не лишает его права вновь вернуть себе прописку и себя самого на квадратные метры.

-продажа квартиры по доверенности.

Вам необходимо четко понимать, по какой причине была оформлена доверенность на третье лицо, и почему собственник не может сам участвовать при заключении сделки. Необходимо также проверить действительность доверенности.

-дети в квартире, которые либо прописаны в ней, либо являются собственниками жилья.

Имейте ввиду, что такие сделки необходимо оформлять только через органы опеки. Убедитесь также в том, что при покупке квартиры прежним собственником, не использовались средства материнского капитала.

-в квартире произведена незаконная перепланировка.

-квартира за короткий промежуток времени часто меняла владельца.

-срок вступления в наследство менее трех лет.

Для этого случая лучше пригласить квалифицированного юриста, чтобы более детально изучить документацию на квартиру и ее историю.

Какие особенности при покупке квартиры с прописанным человеком?

Покупка квартиры с прописанным человеком может повлечь проблемы для нового владельца, поэтому наличие невыписанных лиц нередко отпугивает потенциальных покупателей. На самом деле бояться нечего, если будут соблюдены все необходимые процедуры. Подробности — в статье далее.

Прописанные в квартире — кто такие и что с ними делать?

Прописанный в приобретаемой квартире человек является не чем иным, как обременением данного объекта недвижимости. Именно поэтому законодатель в такой ситуации встает на защиту добросовестного покупателя: после того как квартира перерегистрирована, все проживавшие в ней ранее граждане должны пройти процедуру снятия с регистрационного учета. То есть то, что вы прописаны в квартире, не дает вам права распоряжаться ее судьбой, если сделка купли-продажи уже совершена.

Если же прописанные граждане по собственному желанию выписываться не хотят, это можно сделать и без их согласия, обратившись с соответствующим заявлением в суд. Впрочем, здесь есть исключения, т. к. выписать нельзя:

• лиц, которые в силу завещательного отказа имеют право пользования квартирой;
• лиц, которые отказались от приватизации в пользу других;
• лиц, которые являются членами жилищного кооператива, а также членов их семей;
• несовершеннолетних.

Это основные категории, на которые стоит обратить внимание. Также сложности возникают с тем, что выселение человека — это крайняя мера, на которую суд идет не очень охотно, стараясь разрешить дело мирным путем.

Каким образом вы можете узнать о прописанных в квартире лицах? В выписке из домовой книги есть все сведения о лицах, которые были зарегистрированы в данной квартире. Выписку лучше брать расширенную, так как в ней есть сведения и о гражданах, которые временно выписаны (например, в связи с отбыванием наказания).

Продажа квартиры с прописанным человеком. Особенности, последствия, нюансы оформления

Согласно нормам Гражданского кодекса, право собственности после регистрации переходит от одного владельца квартиры к другому. Соответственно, у нового хозяина появляется возможность распоряжаться, владеть и пользоваться новой жилплощадью, а у старого такая возможность пропадает: бывший владелец вместе с членами семьи должен собрать вещи и выехать из квартиры, не забыв попутно выписаться в паспортном столе.

Однако бывают такие ситуации, когда гражданин не проживает в квартире, но и не выписывается. Вроде это вам и не мешает, вроде уже и забыли… Правда, есть один нюанс: вы-то, может быть, и забыли, а вот коммунальные службы — нет, и потому по квитанциям за ЖКУ приходится платить больше, чем нужно. Связано это с тем, что за некоторые услуги мы платим не с кв. м, а с количества прописанных в квартире людей. Таким образом, получается, что при невыписке прежних жильцов вы можете платить за людей, которых даже не знаете.

Еще один нюанс касается категорий граждан, которые могут числиться в квартире, даже если она продана (т. е. их вы выселить не сможете, как бы сильно вам этого ни хотелось):

• наниматели жилого помещения;
• получатели ренты (если заключен договор пожизненного содержания с иждивением и в договоре оговорено право проживания в данном помещении);
• ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилищем.

Таким образом, если вы все-таки решились купить квартиру с прописанным в ней человеком (такие квартиры нередко продаются с хорошей скидкой, что очень соблазнительно), нужно убедиться в том, что:

1. В квартире не прописаны несовершеннолетние и недееспособные.
2. Проживающий в квартире ранее не отказывался от приватизации в пользу других лиц.
3. Проживающий не приходится владельцу родственником.
4. Человек прописан, но в квартире не проживает.

Это поможет купить квартиру без особых проблем, т. к. всех невыписанных в этом случае вы сможете выписать через суд.

Очень часто бывшие владельцы просят дополнительное время для выезда из квартиры и снятия с регистрации. Вы, конечно же, можете пойти навстречу и подождать. Можно ли гарантировать, что ожидание не затянется на неопределенное время? В данном случае есть два выхода: вы либо не отдает часть денег до окончательного выселения бывшего владельца и его семьи, либо прописываете в договоре дату выезда.

Выписка гражданина из квартиры может быть осуществлена как в добровольном порядке, так и в судебном. В некоторых случаях покупатели квартиры бывают очень убедительными, поэтому дело разрешается на стадии договоренностей. Однако бывают и ситуации, когда на компромисс обе стороны не идут по личным причинам (например, прописанного гражданина нет или он проживает в другой стране).

Пример из практики

Н. купила квартиру у В. На стадии оформления сделки был обговорен вопрос о том, что прописанный в квартире бывший супруг И. выселится, как только подыщет жилплощадь. Скидка на квартиру составила около 80 тыс. руб. Собственность на квартиру была оформлена, Н. пришла к бывшему супругу с разговором о выселении. Он согласился, но попросил дать ему время на поиск новой квартиры — 3 месяца. После чего пропал и на контакт с Н. больше не выходил. Н. подала в суд иск о прекращении права пользования жилым помещением. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что у бывшего супруга есть квартира в отдаленном районе. На основании этого суд принял решение об удовлетворении заявленных требований.

Если же возникает ситуация, когда человек, прописанный в квартире, проживает в другой стране, то здесь возможно три варианта:

1. Гражданин обращается в консульство страны, где проживает, и оформляет процедуру выписки из квартиры там.
2. Новый собственник обращается в суд с соответствующим заявлением.
3. Гражданин высылает нотариально удостоверенное согласие о выписке из квартиры.

Пример из практики

Документы по продаже квартиры были оформлены, но через какое-то время на квартиру начал претендовать человек, который отбывал наказание в колонии и был временно выписан. Более того, в свое время он отказался от участия в приватизации и поэтому имел полное право на проживание в квартире. Однако продавец почему-то «забыл» уведомить покупателя о своем «неблагополучном» (но тем не менее зарегистрированном в квартире) родственнике. Ситуация разрешилась после обращения в суд с иском о признании сделки недействительной и взысканием с продавца денег.

Правда, не всегда ситуация разрешается так благополучно. Бывает и так, что суд выносит решение в пользу добросовестного приобретателя, назначает сумму выплат бывшему владельцу квартиры и направляет решение к судебным приставам, после чего выясняется, что деньги уже потрачены, а в собственности у бывшего владельца ничего нет. В результате сумма начинает взыскиваться с его доходов и выплачиваться взыскателю постепенно. Негативной стороной такого варианта является то, что это «постепенно» может растянуться на долгие годы.

Сроки выселения при выписке через суд тоже могут быть различными. Они могут длиться от нескольких месяцев до нескольких лет — все зависит от конкретной ситуации.

Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.

Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.

Купил квартиру с прописанным человеком — как выписать?

Покупка квартиры в условиях российской действительности зачастую является единственной крупной сделкой в жизни рядового обывателя. Поэтому стоит внимательно отнестись не только к выбору объекта, но и к сопровождающим сделку купли-продажи документам. Один из неприятных сюрпризов, поджидающих новых собственников вторичного жилья – зарегистрированные на их квадратах люди, которые к ним не имеют никакого отношения.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры?

Продажа квартиры с обременением в виде зарегистрированных в ней людей вполне возможна, поскольку прописанный человек не является собственником и его согласия на сделку не требуется. После проведения купли-продажи зарегистрированный человек сохраняет своё право на проживание по указанному адресу. В этом и скрывается проблема. Новому хозяину придётся либо мириться с соседом, возникшим из ниоткуда, либо доплачивать за него по ряду коммунальных платежей.

Статья 282 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет собственнику выписать любое прописанное лицо без его согласия. Однако существует круг лиц, которых выписать лишь на этом основании вряд ли получится, в их числе:

• участник жилищного кооператива и члены его семьи;
• получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• несовершеннолетний ребёнок;
• арендатор с конкретным сроком действия договора аренды;
• получил право пользования в следствие завещательного отказа;
• ссудополучатель с договором безвозмездного пользования квадратными метрами;
• отказавшийся от своих прав во время приватизации в пользу третьего лица.

Покупателю следует заранее озадачиться выяснением количества зарегистрированных в приобретаемом жилье лиц. Сделать это можно, запросив у продавца расширенную выписку из домовой книги. В этом документе отображается не только перечень зарегистрированных на данный момент по указанному адресу лиц, но и те, кто выписан временно (например, в связи с отбыванием наказания в исправительном учреждении или службой в армии).

Ещё одна страховка для покупателя – указание в договоре пункта со сроками физического и юридического освобождения квартиры бывшими жильцами.

Что делать, если при покупке квартиры в ней оказались прописаны люди?

В ситуации, когда в только что купленной квартире обнаружены зарегистрированные посторонние лица, новый собственник может действовать двумя путями – договорившись мирно или обратившись в суд.

Первый шаг решения этой проблемы – попытка мирного урегулирования. В этом случае зарегистрированные на момент оформления сделки граждане самостоятельно обращаются в паспортный стол и выписываются из квартиры. Такой вариант возможен, если зарегистрированный человек не претендует на пожизненное проживание по данному адресу, достиг совершеннолетия и не скрывается от нового собственника.

Если среди прописанных лиц сам бывший собственник, то ему можно отправить письменное уведомление со ссылкой на пункт договора об обязательности юридического освобождения квадратных метров. Также новый собственник вправе претендовать на признание излишне уплаченных коммунальных платежей в качестве необоснованного обогащения прежнего хозяина.

Особая процедура – выписка несовершеннолетнего. Ребёнка можно выписать с одновременной регистрацией по другому месту жительства, при этом новые условия проживания не должны быть хуже предыдущих. Если другого варианта нет, то следует подготовить согласие родителей (законных представителей) на выписку несовершеннолетнего. Кроме того, он может оказаться собственником доли в квартире, что потребует ещё одного документа – разрешение из органов опеки и попечительства.

На каком этапе можно расторгнуть договор купли-продажи?

Отказ от совершённой сделки приобретения квадратных метров может быть проведён на любом этапе, в том числе и после проведения окончательного расчёта. Для этого следует обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Однако для признания сделки недействительной по судебному решению потребуется доказать, что продавец не уведомил покупателя своевременно о возможных проблемах с выпиской жильцов. Выслушав обе стороны, судья может признать сделку ничтожной и обяжет предыдущего собственника возместить все затраты.

Согласно нормам статьи 292 ГК РФ переход права собственности к новому владельцу – достаточное основание для выписки всех ранее зарегистрированных по данному адресу жильцов (случаи исключения рассмотрены выше).

Как правило, проблем не возникает и жильцы самостоятельно снимаются с учёта в течение 14 дней после оформления сделки. Однако иногда в силу причин различного характера не получается связаться с зарегистрированным гражданином. Тогда на помощь приходит судебное разбирательство.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Письменное уведомление зарегистрированных лиц со ссылкой на договор купли-продажи и просьбой самостоятельно выписаться из квартиры, отправленное заказным письмом с уведомлением о вручении. Этот пункт можно опустить, если нахождение данных лиц неизвестно.
2. Иск об утрате права пользования жилищем и снятии с учета подаётся в федеральный суд по месту регистрации недвижимости. К иску прилагаются договор купли-продажи, справка №8 из паспортного стола или выписка из домовой книги, квитанция об уплате государственной пошлины, свидетельство о праве собственности. Если выписать планируется осужденного, то понадобится ещё копия его приговора.
3. При положительном вердикте суда истец может обратиться в управляющую компанию для получения перерасчёта по коммунальным платежам, уплаченным за зарегистрированных ранее лиц.

Сделка купли-продажи требует внимания и знаний, что оправдывает обращение к квалифицированным юристам для проверки и подготовки необходимого пакета документов. Наличие обременения в виде прописанных лиц позволяет получить скидку в 10-30% от заявленной стоимости квартиры. Однако в ряде случаев предстоящая процедура и судебные издержки могут оказаться гораздо выше суммы торга.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Оцените статью: