Когда и зачем заключают договор доверительного управления имуществом

Когда и зачем заключают договор доверительного управления имуществом?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Тенденция к найму управляющих становится все более распространенной в России. Не всегда собственнику под силу справиться со всеми капиталами и требующими его присутствия делами. Порой не хватает для этого как знаний, так и здоровья. Тогда договариваются о доверительном управлении. Как и любая другая сделка, сотрудничество скрепляется официально.

Договор доверительного управления — официальный документ, в котором оговорены правила сотрудничества и кто какую ответственность на себя берет (ст. 1014, ст. 1015 ГК). В официальном тексте держатель собственности называется учредителем управления, выгодополучателем, а тот, кто принимает дела, — доверительным управляющим. Первый озвучивает, чем он владеет и чего бы хотел получить, второй обязуется обеспечивать профит нанимателя — ст. 1012 ГК. Последним может выступать любое лицо, как отдельный гражданин или некая организация, но никогда — государство.

В основе сотрудничества лежит обоюдная выгода сторон. Собственнику больше не придется волноваться, что имущество попадет в недолжные руки или бизнес выйдет из-под его контроля, менеджер получает плату за услуги. За всё, что он делает, управитель полностью отвечает, как если бы то было его собственное деяние.

Договор, скрепляющий сотрудничество, — возмездный, двухсторонний и реальный, схож с агентским, но не подразумевает перехода собственнических прав.

Менеджер всегда помнит о статусе и при необходимости оговаривает его, будь то беседа, переговоры или подписание деловых бумаг. Это требование считается выполненным, если при устных договоренностях партнер осознает, кто с ним говорит и в качестве кого, а в бумажном оформлении сделок после подписи делается помета «Д. У.»

Максимально допустимый срок документа о доверительном управлении — пять лет (ст. 1016 ГК).

Доверительный управляющий и выгодоприобретатель не могут быть одним и тем же лицом (ст. 1015 ГК). При надобности к заключению договора привлекают попечительский совет.

Сделка заключается обязательно в письменном виде и требует государственной регистрации, как и передача собственнического права. Если это условие не соблюдено, соглашение силы не имеет.

Предмет соглашения в данном случае — длящиеся юридические и фактические действия по распоряжению вверенным имуществом в интересах хозяина.

Предметом управления выступают некие дела, то, чем владеет наниматель:

• бизнес;
• имущественные комплексы;
• объекты недвижимости;
• права по бездокументарным ценным бумагам; исключительные права;
• ценные бумаги.

Но никогда — непосредственно деньги (за исключением особо оговоренных в законе случаев).

Помимо этого документ содержит:

• существенные условия;
• дополнительные условия;
• форс-мажор;
• условия расторжения;
• обязанности и ответственность участников.

Особого внимания заслуживает часть, посвященная существенным условиям и обязанности того, кому вверяются дела.

К категории существенных относятся все принципиальные моменты, которые фиксируются в тексте во избежание двусмысленных толкований и недоразумений:

• какие именно дела и имущество вверяются;
• в интересах кого осуществляется управление (наименование фирмы или данные гражданина);
• период действия;
• размер гонорара управляющего.

Ответственность за устные соглашения ни одна из сторон нести не может.

Обязанности того, кому перепоручается ведение дел, освещены в Гражданском кодексе РФ (ст. 1020):

• действия разного характера с тем, что ему доверено, исходя из соображений выгоды второй стороны;
• регулярная отчетность хозяину;
• при совершении операций — устно или при помощи пометы в документе обозначать свой статус.

Помимо обязанностей, прав у данного лица тоже немало, и он вправе требовать гарантии их соблюдения:

• требование вознаграждения за работу;
• требование всякого устранения помех осуществлению своих прав ради защиты того, что ему перепоручено (ст. 305; 304; 302; 301 ГК).

Бизнес и вся собственность, которые были передоверены, не могут стать предметом охоты требующих взыскания долгов. Исключение составляет ситуация возникновения вопроса вопрос о банкротстве хозяина.

Передоверить свои обязанности управитель вправе, но только по разрешению нанимателя и в случае крайней необходимости, если его к тому вынудили обстоятельства и все остальные выходы из ситуации не привели бы учредителя к выгоде.

Если учредитель облекает доверенное лицо другими обязательствами, это непременно указывается в тексте.

Любая сторона вправе разорвать сделку по уважительной причине, уведомив партнера как минимум за три месяца до назначенного дня (если не подразумевается иной срок). Разрыв возможен в силу следующих обстоятельств:

• отказ учредителя от выгоды (если иное не оговорено);
• смерть одного из участников;
• любая другая причина при условии выплаты менеджеру гонорара;
• отказ от дальнейшего выполнения обязательств ввиду обстоятельств непреодолимой силы;
• банкротство учредителя.

Наниматель может в любой момент отказаться от услуг нанятого им менеджера, своевременно уведомив его об этом и выплатив все, что причитается тому по контракту.

Лучше всего для заключения такого договора привлекать нотариуса, несмотря на то что законодательно это обязанностью не является. Это гарантированно избавит стороны от возможных недоразумений, а то и затяжных разбирательств в суде.

Как доверительному управляющему добиться получения имущества недееспособного нанимателя после его смерти?

Согласно нормам закона, нанятое лицо ни с какой стороны не может претендовать на имущество учредителя управления. Исходя уже из самого понятия об этом: наем специалиста для ведения, к примеру, бизнеса, не порождает никаких собственнических прав. Пока жив учредитель управления, менеджер останется менеджером. Покинет кто-то из участников бренный мир — рабочие отношения прекратятся, только и всего.

В конкретной ситуации, даже если хозяин вдруг с чего-то решит все завещать нанятому человеку, это у него не получится в силу недееспособности. То же с дарением. Даже если дарственную пропустит Росреестр, она немедленно вызовет подозрения у заинтересованных лиц и ее без труда оспорят.

Можно ли на основе доверительного управления продать квартиру бабушки, находящейся в интернате?

Социальная защита населения обязана защищать права социально уязвимых граждан. Поэтому любые операции с их имуществом не могут пройти мимо УСЗН. Все придется предварительно согласовывать с ними, дабы они убедились, что интересам подопечного ничто не грозит и от планируемой продажи тот никак не проиграет. Например, возможно одобрение сделки, при которой взамен проданной будет куплена большая по площади квартира и с лучшими условиями, где бабушка будет долевым сособственником.

Стоит ли насторожиться при покупке квартиры, находящейся под доверительным управлением?

Любые сделки со вверенной собственностью законны, если нанятая сторона четко соблюдает законодательство и условия договора, а также расписывается во всех юридических бумагах соответствующим образом — «Д. У.» — и далее подпись с расшифровкой. Это же относится в полной мере и к продаже жилища. Даже если тот, кто действует от имени продавца, что-то нарушит, он будет нести за это ответственность как за свое собственное деяние.

Так что при соблюдении всех правил не стоит отказываться от привлекательного варианта покупки только по причине того, что продавец действует опосредованно. Можно, конечно, подстраховаться и, узнав, от имени кого действует управляющий, познакомиться с самим собственником и переговорить с ним. Однако и эта мера необязательна, если бумаги оформлены по всем правилам и вам представлен договор доверительного управления, прошедший регистрацию в Росреестре.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Ничто не вечно: признание дома аварийным и подлежащим сносу

У любого строения есть предел запаса прочности. Сооружения которые не выдержали условий эксплуатации нуждаются в капитальном ремонте или подлежат сносу. Как признать дом аварийным – расскажет наш материал.

Как оформить пожизненное содержание с иждивением и что оно дает обеим сторонам?

Если у семейных людей обычно не возникает вопрос, кому достанется нажитое, то у одиноких, особенно обеспеченных, он стоит очень остро. Здесь и приходит на помощь рента с пожизненным содержанием.

Как составить соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в браке?

В ряде случаев супругам требуется письменное подтверждение достигнутой ими договоренности по поводу раздела имущества. Для этого они могут составить соглашение о разграничении прав собственности на нажитое в браке.

Чем будет полезна справка о наличии/отсутствии собственности?

Сведения об объектах недвижимости требуются довольно часто и в самых разных ситуациях. Получить их несложно, главное — определиться, в какой форме вам нужна справка и какую именно информацию вы хотите получить.

В чем суть договора доверительного управления имуществом

В материале мы рассмотрим

Имеют место случаи, когда вам необходимо получить недвижимость в свое распоряжение от другого человека, однако, оформить это юридически порой весьма сложно. До недавнего времени не было ни одного приближенного договора, позволяющего передавать и получать недвижимость от других физических лиц, поэтому появление договора доверительного управление имуществом не стало неожиданностью для российских граждан. В этой статье мы узнаем, что такое договор доверительного управление имуществом, какие стороны принимают в нем участие и его юридические нюансы.

Что такое договор доверительного управления имуществом, и для чего он нужен?

Как вы уже поняли, данный договор заключается с целью передачи имущества от одного физического лица к другому. Согласно 1012 статье Гражданского Кодекса РФ, вторая сторона, получающая имущество в свое распоряжение на определенный срок, обязуется управлять им в интересах учредителя.

Обратите внимание на ключевое словосочетание «на определенный срок»: данный вид сделки не предусматривает переход прав собственности от учредителя к получателю.

Что можно передавать благодаря договору, и между кем происходит сделка?

В первую очередь, стоит поговорить о субъектах договора – тех, кто доверяет имущество другой стороне. Вне зависимости от ситуации субъекта существует всего три:

• 1.Собственник имущества
• 2.Исполнитель завещания
• 3.Орган попечительства

Право быть доверительным управляющим (тем, кому доверяют имущество) получают:

• 1)Физическое лицо
• 2)Предприниматель
• 3)Коммерческая/некоммерческая организация

Важно помнить, что любые учреждения, государственные органы, унитарные предприятия и органы самоуправления лишены права на получение имущества от субъекта.

Объектом договора, а именно имуществом, которое можно передать от субъекта к управляющему могут быть следующие:

• Ценные бумаги
• Исключительные права
• Предприятия
• Недвижимость
• Деньги и имущество под оперативным управлением не передаются под эгидой договора доверительного управления.

Как и любая другая юридическая договоренность, доверительное управление имуществом влечет за собой ряд аспектов и нюансов, о которых не стоит забывать.

Три основных аспекта договора доверительного управления:

• Невозможность контроля движения денежных средств в процессе проведения сделки. Иными словами, даже без согласия субъекта, управляющий имеет право на заработок за счет недвижимости, предоставляемой на определенное время.
• Невыгодные условия для учредителя. При возникновении определенных убытков, все они покрываются не управляющим, а владельцем.
• Малая ответственность управляющего в процессе сделки.

Типовые договоры доверительного управления имуществом

И в заключении. Договор доверительного управления имуществом – востребованный документ в наше время, защищающий владельца имущества от мошеннических действий и серьезных убытков. Не забывайте о его существовании в ситуациях с передачей и получении имущества на небольшие сроки времени.

Договор доверительного управления имуществом — что это такое простыми словами

Основные моменты договора доверительного управления имуществом

На сегодняшний день нередко возникает необходимость решения жизненного вопроса о доверительном управлении собственностью. Многие предприятия, бизнесмены, да и обычные люди нередко задаются им. Если имеются накопленные активы, неиспользованное недвижимое имущество, ценные бумаги, лежащие, как говорится, мёртвым грузом, а человек не знает, как ими распорядиться, можно прибегнуть к помощи договора доверительного управления имуществом. Это один из видов соглашений гражданского права, заключаемых в соответствии с установленными нормами. Согласно ему, одно лицо делегирует второму лицу определённую собственность на некоторый период времени в доверительное управление в своих интересах или в интересах определённого третьего лица.

В большинстве случаев, это делается, чтобы передаваемая собственность максимально использовалась, или из неё можно было извлечь предельную выгоду. В некоторых случаях такая передача необходима по причине временного отсутствия человека, который сам должен беспокоиться о данном имуществе.
Сторонами данной сделки являются собственник объекта, называемый учредителем управления; лицо, которое берёт на себя обязанность управлять, являющееся доверительным управляющим; человек, исходя из интересов которого имуществом будут управлять, или выгодоприобретатель.

По обыкновению, лицо, берущее на себя функции по управлению, это физическое лицо предприниматель, или юридическое лицо. Под управлением подразумеваются любые операции, которые проделываются для извлечения прибыли. Это может быть, например, передача для сдачи в аренду торгового помещения, офиса или части участка земли, ценных бумаг, денежных средств. Но право собственности при этом никоим образом не переходит к доверительному управляющему. Он лишь выполняет единственно в интересах хозяина объекта (или выгодоприобретателя) определённые действия. Вместе с тем, владелец не может диктовать своих условий по руководству переданным имуществом: управляющий определяет самостоятельно наиболее выгодные средства управления и каким образом им это будет осуществляться.

Условиями описываемого договора, который заключается только в письменном виде, являются:

• обязательно указание передаваемого объекта или объектов. Непременным является его обособление от другого имущества. Вдобавок, на него не должен быть наложен арест, его не могут взыскать за долги;
• лицо, интересы которого определяются договорным обязательством;
• размер оплаты для доверительного управляющего. Если таковая не оговорена указание на её отсутствие;
• период осуществления сделки (не более, чем на пять лет);
• возможность пользования имуществом;
• основания для досрочного прекращения сделки;
• права и обязанности участников договора;
• ответственность за нарушения.

Возможны и другие положения в данном соглашении. Они могут быть оговорены сторонами дополнительно. В обязательном порядке данный документ должен быть зарегистрирован в Росреестре в том случае, когда передаётся в управление жилое помещение или предприятие. В иных случаях регистрируется лишь факт передачи. Как только участники сделки поставили подписи под нужным документом, и произошла действительная передача объекта, права на управление имуществом переданы, договор заключён.

Доверительный управляющий исполняет все юридические процедуры, заключает нужные соглашения от собственного имени, но действуя в интересах хозяина собственности либо выгодоприобретателя. В каждом документе, под которым он подписывается, должно быть отмечено, что этот человек исполняет все акции в качестве доверительного управляющего. При выходе за пределы своих полномочий в случае совершения какой-либо сделки он отвечает по ней самостоятельно. Но в этом случае необходимы доказательства в том, что третье лицо знало (или должно было знать) о выходе управляющего за принятые рамки. Менять форму или содержание переданного объекта или отчуждать его он не имеет права. На нём лежит ответственность возместить хозяину причинённый имуществу ущерб, а выгодоприобретателю в случае необходимости упущенную выгоду. Ответственность исключена лишь при наличии всех доказательств о непреодолимых обстоятельствах или действиях самих собственника или выгодоприобретателя, повлекших ухудшения.

Отношения между сторонами данного договора прекращаются, когда оканчивается срок его действия, если один из участников заявил об этом. В случае нежелания прекращать совместную работу и незаявлении данного факта, действие договора пролонгируется, как правило, на тот же срок. Если:

• выгодоприобретатель отказался от прибыли или умер (а в договоре не указано другое лицо, к которому переходят все права);
• возникли обстоятельства, из-за которых управляющий собственностью не в состоянии лично выполнять условия сделки и желает окончить сотрудничество;
• хозяин имущества не хочет продолжать действие договора и расплачивается с управляющим обещанной в договорённости оплатой;
• учредитель управления, который занимается предпринимательской деятельностью, обанкротился;
• управляющий признан недееспособным, объявлен банкротом либо умер, договор оканчивает своё исполнение.

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки.

Договор доверительного управления. На что обратить внимание

Если в собственности хозяйствующего субъекта оказывается имущество, управление которым требует специальных знаний и квалификации, то целесообразным представляется передать имущество в доверительное управление, оформив для этого специальный договор.

Общие правила
Статья 1012 ГК РФ устанавливает, что по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечёт за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом могут быть предусмотрены законом или договором.

Доверительный управляющий совершает сделки с переданным имуществом от своего имени, указывая, что действует в качестве такого управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). На практике это требование считается соблюдённым, если при совершении действий, не требующих письменного оформления:
• контрагент информирован об их совершении доверительным управляющим;
• в письменных документах после имени (наименования) сделана пометка «Д. У.».

Если отсутствует указание на действия в качестве доверительного управляющего, то он отвечает перед третьими лицами лично и только имуществом, которое принадлежит ему.

По общему правилу учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ). Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или организация, за исключением унитарного предприятия (ст. 1015 ГК РФ). Имущество не может быть передано в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления (п. 2 ст. 1015 ГК РФ).

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.

Могут быть переданы в доверительное управление:
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
• ценные бумаги;
• права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
• исключительные права и т. д. (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении (п. 3 ст. 1013 ГК РФ).

Особенности заключения договора
Договор доверительного управления имуществом может быть заключён только в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ). Если объектом доверительного управления выступает недвижимое имущество, то договор должен быть заключён в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), в том числе он подлежит государственной регистрации (ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключённым не со дня его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему, при условии если такая передача удостоверяется государственной регистрацией.

При этом для арендаторов договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только со дня государственной регистрации такой передачи (п. 2 ст. 551 ГК РФ). До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несёт собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечёт недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

Следует отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а именно передача имущества в доверительное управление. Таким образом, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а порядка управления им, то регистрировать эти документы нет оснований.

Существенными условиями договора доверительного управления имуществом являются (ст. 1016 ГК РФ):
• состав передаваемого в доверительное управление имущества;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения управляющему, если договором предусмотрена выплата вознаграждения;
• срок действия договора.

В случае отсутствия одного из указанных выше условий договор считается незаключённым. Например, критично отсутствие в договоре данных, позволяющих определённо установить имущество, подлежащее передаче доверительному управляющему.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключён договор (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Ограничение срока установлено в целях защиты прав собственника имущества. Однако если стороны не заявят о прекращении договора по окончании срока его действия, то он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Особенность доверительного управления в том, что этот договор заключается не для совершения разовых сделок с имуществом, а для управления им в течение длительного времени. Кстати, это подтверждается и судебной практикой. То есть договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку доверительное управление предполагает длящийся характер отношений.

Имущество, переданное в доверительное управление, должно быть обособлено от имущества как управляющего, так и учредителя управления (ст. 1018 ГК РФ). То есть объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ним ведётся самостоятельный учёт.

Впрочем, если в доверительное управление передаются ценные бумаги от разных учредителей, то они могут объединить свои пакеты акций для передачи ему (ст. 1025 ГК РФ).

В доверительное управление может быть передано имущество, обременённое залогом (п. 2 ст. 1019 ГК РФ), и залогодатель остаётся его собственником и сохраняет возможность распоряжения им. Это выгодно и залогодержателю, поскольку дополнительный доход от грамотного управления имуществом может помочь собственнику выполнить свои обязательства перед ним. В то же время управляющий должен быть предупреждён о залоге, в противном случае он вправе потребовать:
• расторжения договора;
• выплаты вознаграждения за один год.

Права и обязанности сторон
Доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Ограничения могут быть предусмотрены законом или договором (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

В интересах собственника имущества следует оговорить в договоре аспекты, связанные с отчётностью доверительного управляющего, а также необходимость согласовывать заключение отдельных сделок с переданным в управление имуществом.

Таким образом можно обезопасить себя, например, от несанкционированной реализации имущества. То есть учредитель управления может ограничить доверительного управляющего в действиях, например запретить ему продавать имущество без согласования с ним.

На имущество учредителя, переданное по договору доверительного управления, не допускается обращение взыскания по долгам учредителя, за исключением случаев банкротства (п. 2 ст. 1018 ГК РФ). Если же в процессе действия договора доверительного управления возникли долги по обязательствам в связи с управлением имуществом, то они погашаются за счёт этого имущества.

При недостаточности имущества учредителя, переданного по договору доверительного управления, и имущества управляющего взыскание долгов может быть обращено и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Очевидно, что доверительного управляющего надо выбирать тщательно, иначе можно не только не получить прибыли, но и лишиться того, что имеешь.

Доверительный управляющий несёт ответственность и собственным имуществом, если он:
• не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего;
• совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий;
• совершил сделку с нарушением установленных для него ограничений.

Он также обязан возместить возникшие убытки учредителя (ст. 1022 ГК РФ).

Доверительный управляющий также должен заботиться об интересах учредителя и выгодоприобретателя, и несоблюдение этого требования влечёт ответственность управляющего:
• выгодоприобретателю возмещается упущенная выгода;
• учредителю — убытки, причинённые утратой или повреждением имущества, плюс упущенная выгода (п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Доверительный управляющий может быть освобождён от ответственности за убытки, причинённые выгодоприобретателю и учредителю управления, вследствие непреодолимой силы или действия выгодоприобретателя или учредителя управления (п. 1 ст. 1022 ГК РФ). То есть если по вине третьих лиц произошёл пожар, то отвечает доверительный управляющий, если же имущество уничтожено в результате, например, стихийного бедствия, то ответственности управляющий не несёт.

В договоре доверительного управления имуществом можно предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК РФ).

Если в доверительное управление передаются ценные бумаги, то следует обратить внимание на то, что не освобождает от ответственности неисполнение эмитентом своих обязательств. Основание: от ответственности доверительного управляющего освобождает только непреодолимая сила, к обстоятельствам которой не относятся, в частности, нарушения обязанностей со стороны контрагентов. С учётом сказанного следует пресекать попытки включать подобные условия в договор.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведённых им при доверительном управлении имуществом, за счёт доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ).

В то же время доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением имуществом, иначе ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов.

В продлении договора на тех же условиях и на тот же срок может быть отказано, если учредителем доверитель-ного управления в положенный срок было направлено письмо о расторжении договора доверительного управления и об обязании возвратить имущество.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передаётся учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

ВАЖНО:

Если в собственности хозяйствующего субъекта оказывается имущество, управление которым требует специальных знаний и квалификации, то целесообразным представляется передать имущество в доверительное управление, оформив для этого специальный договор.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечёт недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

Доверительный управляющий вправе совершать в отношении имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Ограничения могут быть предусмотрены законом или договором (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением имуществом, иначе ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов.

Маргарита ПОЛУБОЯРИНОВА, эксперт ООО «Ваш надёжный партнёр»

Форма и порядок заключения договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.1017 ГК). Договор в письменной форме заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В противном случае договор доверительного управления признается недействительным (п.3 ст.1017 ГК). Последствия такого признания обозначены в ст.167 ГК. Применяя данную статью можно сказать, что при признании договора доверительного управления недействительным каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Договор доверительного управления будет считаться заключенным, если между сторонами будет достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГК). Данный договор будет заключаться посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п.2 ст.432ГК).

Договор доверительного управления может быть заключен посредством публичной оферты (п.2 ст.437 ГК). Так, посредством публичной оферты заключаются договоры доверительного управления при создании общих фондов банковского управления. В данном случае кредитная организация публикует Общие условия создания и доверительного управления имуществом. При публичной оферте эти Общие условия представляют собой адресованное неопределенному кругу лиц предложение заключить договор доверительного управления на данных условиях.

Надо полагать, что договор доверительного управления может быть заключен под условием (например, до получения сыном учредителя образования, позволяющего ему осуществлять функции управления имуществом самостоятельно).

Стороны могут заключить предварительный договор доверительного управления. Это возможно в случае, когда управляющим выступает профессионал, который в данные момент временно занят.

Договор доверительного управления является реальным договором, поэтому для его заключения необходимо не только соглашение сторон, но и передача имущества. Подзаконные нормативные акты, относящиеся к доверительному управлению, следуют этому правилу и предписывают, например, что договор доверительного управления ценными бумагами считается заключенным с момента передачи их учредителем управления доверительному управляющему. Если договором доверительного управления предусмотрено, что передача различных ценных бумаг учредителем управления доверительному управляющему осуществляется в разные сроки (поэтапно), то договор считается заключенным с момента передачи управляющему первого пакета акций.

Особые правила существуют относительно передачи средств инвестирования в ценные бумаги. Передача в доверительное управление средств инвестирования в виде наличных денежных средств, осуществляется путем их фактического вручения учредителем управления управляющему с условием соблюдения порядка, предусмотренного законодательством Российской Федерации, кассового обслуживания физических лиц и организаций (п. 3.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами).

Передача в доверительное управление денежных средств со счета учредителя осуществляется путем выдачи учредителем письменного распоряжения банку о перечислении средств на счет доверительного управления, открываемый управляющим специально для указанной цели. При этом моментом получения средств управляющим считается момент зачисления их на такой счет (п. 3.4. Положения о доверительном управлении ценными бумагами).

Надо отметить, что к оформлению правоотношения по доверительному управлению некоторыми видами имущества, могут предъявляться особые требования. Так. Для заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом недостаточно составления письменного документа. В данном случае закон требует совершить все действия, которые предусмотрены для договора продажи недвижимости (ст.550, 551 ГК). Передача недвижимости в доверительное управление осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора доверительного управления.

К договору доверительного управления недвижимым имуществом необходимо приложить соответствующие документы. Перечень документов зависит от вида недвижимого имущества (жилой дом, предприятие, земельный участок и т.д.) и требований правового акта или сторон договора.

Например, при передаче в доверительное управление предприятия, к договору необходимо приложить: передаточный акт, акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав имущества, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований и т.п. (ст. 561 ГК).

Передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации (п. 2 ст.1017 ГК). Государственная регистрация должна осуществляться в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. В настоящее время государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором указано, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и доверительное управление этим имуществом (ст. 4 ).

Если от государственной регистрации уклоняется одна из сторон, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление. Причем, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации такой передачи, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК).

Каких-либо специальных правил по оформлению договора доверительного управления движимым имуществом ГК РФ не предусматривает. Однако правовыми актами могут быть предусмотрены специальные правила оформления договоров доверительного управления движимым имуществом. Имеет особенность оформление правоотношений по доверительному управлению исключительными правами. Так, соглашения по передаче некоторых разновидностей исключительных прав требуют специальной регистрации в Патентном ведомстве. Представляется необходимой подобная регистрация и договоров доверительного управления такими правами. В этом случае момент заключения договора будет совпадать с моментом его регистрации в Патентном ведомстве.

Некоторые спорные вопросы доверительного управления имуществом в арбитражной практике

1. Договор ДУ не может предусматривать выплату дохода от ДУ в фиксированном размере

Главный риск, связанный с передачей имущества в ДУ, – это недостижение доверительным управляющим целей, поставленных перед ним учредителем управления, а поскольку наиболее распространенной целью является прирост стоимости управляемого имущества, получение от него дохода *(2), то либо неполучение этого дохода в определенном размере, либо вообще убыточность ДУ. По этой причине понятно желание учредителей управления устранить этот риск путем указания в договоре ДУ на обязанность управляющего выплачивать учредителю управления или выгодоприобретателю часть дохода от ДУ в фиксированном размере, а не в виде процентов от этого дохода. Именно такое условие договора ДУ и стало предметом рассмотрения в Постановлении ФАС ВВО от 9 августа 2005 г. N А17-324/1 *(3). Спорный договор ДУ предусматривал обязанность управляющего перечислять выгодоприобретателю базовую часть дохода от ДУ управляемым недвижимым имуществом, которая представляла собой сумму арендной платы за пользование аналогичной недвижимостью, находящейся в федеральной собственности.

Суд первой инстанции признал, что пункт договора ДУ, предусматривающий фиксированную выплату дохода, противоречит правовой природе ДУ, определенной в ст. 1012 ГК РФ, а потому является ничтожным. В своей кассационной жалобе истец (учредитель управления) просил отменить решение суда первой инстанции, исходя из того, что ст. 421 и 422 ГК РФ устанавливают возможность сторонам сделки самостоятельно определять условия сделки в пределах непротиворечия их закону, а ГК РФ не содержит прямого запрета на установление базовой части дохода по договору ДУ в твердой денежной сумме. Суд кассационной инстанции доводы учредителя управления не поддержал и оставил в силе решение суда первой инстанции – как представляется, совершенно обоснованно.

2. Доверительный управляющий акциями вправе оспаривать решения общего собрания акционеров

В связи с изложенным представляется, что крайне полезным для участников рынка ДУ было бы разъяснение, предложенное в п. 6 проекта информационного письма Президиума ВАС РФ “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с обжалованием решений общих собраний акционеров” *(5), о том, что доверительный управляющий имеет право от своего собственного имени заявлять требования об оспаривании решений общего собрания акционеров, если в соответствии с договором ДУ он не был лишен права участвовать в общем собрании акционеров и (или) обжаловать принятые им решения. Хотя, как видно, указанное разъяснение касается только акционерных обществ, но не обществ с ограниченной ответственностью.

3. Можно ли управлять акциями без лицензии?

Разрешения указанных проблем с безлицензионным ДУ акциями, вскрытых судебной практикой, можно ожидать после принятия проекта Приказа ФСФР “Об особенностях работы регистратора с лицевым счетом доверительного управляющего, осуществляющего только права по ценным бумагам” *(8), который предусматривает открытие специального лицевого счета доверительного управляющего с отметкой “без права распоряжения” и дает учредителю управления право распоряжаться акциями, устанавливая, что передача ценных бумаг, учитываемых на лицевом счете доверительного управляющего “без права распоряжения”, на иные, помимо лицевого счета учредителя ДУ счета осуществляется регистратором на основании передаточного распоряжения, подписанного и доверительным управляющим, и учредителем ДУ.

Оцените статью: