Как составить договор купли-продажи земельного участка по всем правилам

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет ( пп. 22 , 24 , 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 , п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

5 шагов для оформления договора купли продажи земельного участка. Документы и регистрация

Купля-продажа – одна из распространённых имущественных сделок в земельном праве, в результате которой одна сторона приобретает права на земельный участок (ЗУ) на возмездной (платной) основе, за счёт прекращения права собственности контрагента.

О том как оформить продажу земельного участка и о других подводных камнях в этой процедуре мы поговорим в статье.

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
2. свидетельство о принятии надела по наследству;
3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Оформление купли-продажи земельного участка: пошаговая инструкция

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

1. на стоимость аналогичных наделов;
2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Для составления ПДКП можно обратиться:

• в риелторскую компанию;
• к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Владелец уже НЕ имеет права:

1. передать ЗУ третьим лицам;
2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
3. объект может сниматься с резервирования.

Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.

Договор начинается с определения:

1. места и времени составления;
2. субъектов сторон;
3. предмета договора.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

1. Условия проведения имущественной сделки. В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
2. Права и ответственности сторон, определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи.
   Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
4. Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
6. Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН. Наряду с ней передаются:

1. кадастровый паспорт участка;
2. правоустанавливающий документ;
3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ТУТ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ, который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности, выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!

Как составить договор купли-продажи земельного участка?

Договор купли-продажи земельного участка — необходимый элемент сделки по продаже земли. Разберёмся, что из себя представляет этот документ и как он должен составляться.

Образец типового договора купли-продажи земельного участка 2016 года, плюсы и минусы использования его в качестве проекта документа

На многих сайтах предлагается скопировать или скачать образец договора купли-продажи земельного участка. Стоит ли пользоваться предложенными формами договорного документа, чтобы составить свой договор на их основе?

Как и все общие образцы, не привязанные к конкретной сделке, такой вариант составления договора купли-продажи земельного участка имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, для человека, не имеющего юридического образования или хотя бы опыта в составлении договоров, образец — вещь чрезвычайно нужная (по крайней мере, по нему можно понять, что именно должно содержаться в договоре купли-продажи земельного участка).

С другой стороны, некоторые из найденных типовых договоров купли-продажи земельных участков могут быть составлены с ошибками, а то и вовсе на основе устаревшего или зарубежного законодательства. Как ни странно, даже на правовых сайтах домена .ru встречаются документы, составленные на основе украинского, казахского или белорусского законодательства — нормы же этих стран, несмотря на общее советское прошлое, существенно отличаются от российских.

Поэтому, если вы решили скачать договор купли-продажи земельного участка, убедитесь хотя бы, что он ссылается на нормы Гражданского и Земельного кодексов РФ. То же самое касается и образца договора купли-продажи доли земельного участка, благо что его содержание идентично договору, по которому продается участок целиком.

В целом же можно сказать, что в составлении договора купли-продажи земельного участка нет ничего недоступного для грамотного и внимательного человека. Однако если у вас есть хотя бы малейшие сомнения — лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов и заказать договор. Ошибка может обойтись вам в значительную потерю времени и денег.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи земельного участка и где скачать бланк, чтобы его оформить?

Но допустим, что вы решили заняться составлением договора сами. Начать здесь лучше всего с составления предварительного договора купли-продажи земельного участка. Этот договор необязателен, но он служит отличной страховкой для обеих сторон и гарантией того, что основной договор будет заключён именно на тех условиях, которые были обговорены заранее, и ни продавец, ни покупатель не попытаются изменить его существенные условия.

В предварительном договоре обязательно должны быть отражены:

1. Условия, касающиеся предмета договора. То есть в нём должен быть как можно более подробно охарактеризован земельный участок, который вы собираетесь покупать или продавать. Здесь не следует экономить ни времени, ни сил: чем больше данных вы внесёте в договор, тем меньше будет вероятность того, что позднее возникнет спор. Площадь, адрес, кадастровый номер, целевая категория в соответствии с Земельным кодексом, реквизиты свидетельства о регистрации — всё это лучше указать в договоре купли-продажи земельного участка.
2. Существенные условия, на которых будет заключён основной договор купли-продажи земельного участка (о них мы поговорим позже).
3. Условия о том, когда и в каком порядке будет заключаться основной договор купли-продажи земельного участка. Эти условия могут быть связаны как со временем («Стороны обязуются заключить договор в течение … дней (недель, месяцев) с момента подписания настоящего договора…»), так и с наступлением определенного события («Основной договор будет заключен в течение … дней с момента предоставления Продавцом Покупателю копий документов на земельный участок…»).

Помимо этого в предварительный договор обычно включают условия о предоплате или задатке. Разница между ними состоит в том, что предоплата в случае отказа от договора просто возвращается, а задаток или остаётся, или возвращается, но уже в двойном размере — в зависимости от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Наконец, необходимо сказать, что в отличие от основного договора, предварительный договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации.

Если вам необходим бланк договора купли-продажи земельного участка, скачать его можно на нашем сайте. Вы вполне можете воспользоваться этим бланком, чтобы составить свой проект договора купли-продажи земельного участка.

Особенности договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Если требуется, чтобы договор купли-продажи земельного участка оформлял не сам продавец или покупатель, необходимо делать особую отметку в тексте договора. Выглядит она примерно так: «Иванов Иван Иванович, паспорт серии… номер…, выдан…, в лице Петрова Петра Петровича, паспорт серии… номер …, выдан…, действующий на основании доверенности №…., выданной…».

Это единственное отличие такого договора от заключаемого сторонами напрямую. Представитель по доверенности может действовать как со стороны продавца, так и со стороны покупателя — главное, чтобы его полномочия были надлежаще подтверждены (лучше всего — нотариальной доверенностью).

Содержание договора купли-продажи земельного участка и его оформление

Обязательных требований по оформлению договора купли-продажи земельного участка законом не предусмотрено, однако по сложившейся практике в нем должны содержаться:

1. Указание на то, кто является сторонами договора. Для обычных граждан и ИП это будут полные имена, для организаций — название и организационно-правовая форма.
2. Предмет договора. Здесь, как уже было сказано, нужно как можно подробнее охарактеризовать участок земли, который продаётся.
3. Обременения на земельный участок, если таковые есть. Если в договоре не указано, что участок находится в аренде или под сервитутом, хотя таковое имеет место, покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денег.
4. Цена договора. Наряду с предметом для купли-продажи это существенное условие, без которого говорить о заключении договора вообще не имеет смысла.
5. Порядок оплаты. Здесь всё — на усмотрение сторон.
6. Реквизиты сторон (для физических лиц — адреса и паспортные данные, для ИП — номер и серия свидетельства о регистрации, для организаций — ИНН, БИК, КПП и прочая банковская информация).

Помимо основных пунктов, перечисленных выше, стороны по своему усмотрению могут включать в договор и дополнительные условия. Они могут касаться как условий форс-мажора, при которых неисполнение условий ненаказуемо, так и куда более полезные сведения: о порядке разрешения возможных споров, об ответственности за нарушение договоров, о том, за чей счёт будет происходить государственная регистрация сделки и т. д.

О форме договора купли-продажи земельного участка нужно помнить, что он должен быть:

• только письменным (и лучше всего — в виде единого документа);
• непременно зарегистрирован в Росреестре.

Во всем остальном, касающемся оформления договора купли-продажи земельного участка, стороны вольны действовать по своему усмотрению. Ни размер бумаги, ни шрифт, ни порядок размещения частей в тексте закон не определяет.

Условия, которые не должны включаться в текст договора купли-продажи земельного участка

Помимо вышеперечисленных условий есть некоторые пункты, которые, напротив, ни в коем случае не должны включаться в договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с Земельным кодексом, к ним относятся:

• право продавца при желании выкупить участок обратно;
• ограничения покупателя на пользование или распоряжение участком, если они не предусмотрены законом (к примеру, продавец не вправе запретить покупателю в будущем сдавать землю в аренду или продавать её);
• отказ продавца от ответственности, если на землю в будущем заявят права лица, не участвовавшие в договоре (дескать, я продаю землю как есть, а что дальше — проблемы покупателя).

Эти условия, даже если они были включены в договор, не имеют ни малейшей силы, поэтому ссылаться на них нельзя. Поэтому, если вы решили скачать бланкдоговора купли-продажи земельного участка, проследите, чтобы в тексте этих положений не было.

Как составить договор купли-продажи земельного участка по всем правилам

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Составление договора купли-продажи земельного участка включает в себя юридические тонкости, которые должны учитываться при заключении сделки. Правильное оформление этого важного соглашения позволит избежать целого ряда проблем в будущем.

Договор купли-продажи земли является документом, удостоверяющим передачу территории от владельца покупателю за определенную сумму денег. Он составляется в письменной форме и может быть как простым, так и нотариально заверенным. Гражданское законодательство не обязывает участников сделки нотариально удостоверять документ.

Следует понимать, что заключение договора еще не означает возникновение законного права на территорию. Переход права собственности на землю от продавца к покупателю осуществляется только после государственной регистрации документа.

Правила сделок с землей регулирует Земельный кодекс РФ (статья 37). В данном правовом акте предусмотрены следующие особенности купли или продажи земли, которые необходимо учитывать при составлении документа:

1. Купить или продать можно только участок земли, состоящий на кадастровом учете. При оформлении договора продавец обязан предоставить информацию о возможных ограничениях использования и об обременениях отчуждаемой территории (если они имеются).
2. При предоставлении продавцом ложной информации о предмете договора, покупатель имеет законное право потребовать расторжения сделки, снижения цены или возмещения ущерба.
3. В случае, если отчуждаемая территория относится к землям сельскохозяйственного назначения, от муниципальных органов требуется официальный отказ от приоритетного права покупки данного объекта. За неимением этого документа сделка признается недействительной.
4. Могут быть признаны недействительными следующие условия сделки купли-продажи:

• возможность выкупа продавцом земли обратно;
• ограничение покупателя в распоряжении территорией (передача в аренду, ипотека, совершение сделок);
• ограничение ответственности продавца при предъявлении имущественных прав третьих лиц на участок.

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Оформление договора купли-продажи земли начинается со вступления, содержащего следующие сведения:

• наименование соглашения и его номер;
• место и дата заключения документа;
• паспортные данные участников договора;
• наименование сторон соглашения (если одна из сторон является юридическим лицом);
• реквизиты участников договора;
• фамилии, имена и отчества лиц, которые действуют от имени участников сделки, а также реквизиты доверенности;
• определение роли участников сделки: Покупатель, Продавец и т. д.

Далее в договоре прописывается основная часть, отображающая предмет и условия сделки в следующих ключевых разделах:

• предмет купли-продажи;
• обременения участка (если таковые имеются);
• ограничения в использовании земли (если таковые имеются);
• порядок расчетов, а также размеры и условия платежей;
• права и обязанности сторон.

При оформлении соглашения важно уделить особое внимание предмету сделки. Земельный участок должен быть максимально подробно описан. Необходимо документально обозначить место нахождения территории, категорию земли и ее целевое назначение, площадь территории, кадастровый номер.

Адресом земельного участка считается почтовый адрес или другое описание, позволяющее определить местоположение объекта на территории регистрационного округа. Площадь территории указывается согласно кадастровому плану и правоустанавливающим документам, данные о земельном участке в которых должны совпадать. Это очень важно, так как данные будут заноситься в договор, а затем в свидетельство на право собственности.

Обязательное условие договора — это стоимость земельного участка. Она определяется согласно действующей в данном регионе нормативной цене земли соответствующей категории (дачная, садовая, сельскохозяйственного назначения). Если цена в соглашении указана на единицу площади (сотку, гектар), общая стоимость прописывается за всю фактическую площадь.

Порядок оплаты объекта сделки определяется по соглашению участников. Деньги могут быть переданы продавцу до сделки или после. Этот момент обязательно должен быть обозначен. Также прописывается момент передачи земли от продавца к покупателю.

К договору купли-продажи для регистрации перехода права собственности прилагаются оригиналы и копии следующих документов:

• график платежей (при необходимости);
• кадастровый паспорт продаваемого земельного участка;
• свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• документ, на основании которого продавцу была выделена земля;
• акт приемо-передачи земельного участка;
• заверенное у нотариуса согласие одного из супругов на денежные средства, если покупатель на момент приобретения земли находится в браке;
• заверенное у нотариуса согласие одного из супругов, разрешающее продажу участка, если он является совместно нажитым имуществом;
• справка, подтверждающая отсутствие строений на продаваемом участке (если земля находится в населенном пункте);
• протокол разногласий и протокол согласования разногласий.

Сделка считается заключенной с момента подписания документа обеими сторонами. Договор составляется в трех экземплярах и с прилагаемыми документами сдается в регистрационный орган.

Что еще следует учитывать при составлении договора купли-продажи земельного участка

Как составить договор купли-продажи земельного участка с домом

Как правило, земля и возведенный на ней дом неотделимы друг от друга, поэтому рекомендуется составлять один общий договор на оба объекта. Документ составляется в таком же порядке, как и при оформлении соглашения о земельном участке, но имеет некоторые особенности:

1. В документе подробно прописываются оба предмета сделки. Прописываются по отдельности идентификационные данные дома и земельного участка. Указывается адрес, назначение, площадь и свидетельство на право собственности дома. В описании участка указывается месторасположение, площадь, кадастровый номер, категория земли и документ, подтверждающий право собственности.
2. Денежная сумма, которая подлежит оплате за землю и дом, указывается как общая, так и отдельная по объектам.

Следует знать, что, согласно Земельному кодексу РФ, отчуждение земли без продажи построенного на ней дома допускается только при следующих условиях:

• если продавцу принадлежит только часть дома, которую нельзя выделить из общей постройки вместе с частью земли для продажи;
• если дом расположен на территории, изъятой из оборота согласно Земельному кодексу РФ.

Как лучше составить договор купли-продажи земельного участка — с нотариусом или без его помощи

Участники сделки по обоюдному согласию решают, как составлять договор — самостоятельно или же с участием нотариуса. Оба варианта имеют и плюсы, и минусы. Самостоятельное оформление потребует минимум расходов на оформление документов, но огромной траты времени на посещение многочисленных инстанций. К тому же при самостоятельном составлении документа есть вероятность допустить какую-либо ошибку, из-за которой он может быть признан недействительным.

Составление с участием нотариуса, конечно, повлечет за собой дополнительные денежные расходы. Но в тоже время помощь юриста дает возможность оформить документы намного быстрее и юридически правильно. В любом случае, если покупатель привлечет к сделке независимого юриста, это позволит ему обезопасить себя от проблем в будущем. Нотариальное удостоверение документа должно осуществляться в том же нотариальном округе, где находится продаваемая территория.

Как составить договор купли-продажи земельного участка с постройками

Хозяйственные постройки (баня, летняя кухня, сарай), расположенные на территории, должны быть отражены в документе в том случае, если строения зарегистрированы и стоят на кадастровом учете. Постройки нужно прописать в документе с указанием кадастровых номеров. Если же строения не поставлены на учет, участники сделки имеют право не отражать их в соглашении и не регистрировать по обоюдному желанию.

Как составить договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Иногда при купле или продаже земли одним из участников сделки может выступать представитель покупателя или продавца, действующий по нотариально заверенной доверенности. В этих случаях в договоре прописываются реквизиты доверенности и паспортные данные представителя.

Доверенность должна содержать паспортные данные владельца земельного участка, от чьего имени действует представитель, и данные самого доверенного лица. Также в доверенности обязательно четко прописывается объект сделки, в отношении которого может совершать правомочные действия доверенное лицо.

Очень важно составить договор купли-продажи земельного участка юридически верно, чтобы в будущем не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Регистрация дома — это ответственная процедура. При этом важно знать, как правильно оформить жилое строение в собственность и какие для этого могут потребоваться документы.

Оформляем землю в собственность: процедура, цена вопроса и правовые нюансы

​Оформление земельного участка в собственность – довольно сложная процедура, связанная со многими законодательными тонкостями. В этой статье мы подробно разберем все нюансы процедуры.

Как и почему менялся срок дачной амнистии и когда ждать его окончания

Срок действия дачной амнистии, который должен был закончиться в 2015 году, вновь продлили, на этот раз до 2018. Это позволит воспользоваться его преимуществами всем, кто ещё этого не сделал, но у землевладельцев возникают вопросы по поводу ряда нюансов.

Возможно ли приобрести дачу на материнский капитал?

Для покупки дачи за средства материнского капитала следует соблюсти ряд важных правил. Главное — дом на участке должен быть признан пригодным для проживания семьи.

Оцените статью: