Как продать долю в квартире рекомендации для собственников

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Заниженная цена – это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное – не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю?

Предметом сделки, связанной с продажей жилой недвижимости, обычно является квартира целиком. Однако бывают ситуации, когда на сделку идёт только один из сособственников – и тогда продаётся не само жильё, а доля в праве на него.

Можно ли продать свою часть квартиры другому совладельцу? Собственник вправе продать свою долю как постороннему лицу, так и одному из других совладельцев-дольщиков. Посмотрим же, как оформляется сделка по продаже доли.

Ст. 250 ГК РФ предусматривает, что прежде чем заключать договор с посторонним покупателем – продавец должен уведомить сособственников о том, что он намерен продать долю. И лишь после того, как уведомленные не дали ответа в течение месяца со дня уведомления либо дали отказ – можно заключать сделку с посторонним лицом.

Закон прямо говорит, что отказ от преимущественного права не допустим. Даже если сособственники заключили соглашение, в котором разрешили любому из них продавать долю без уведомления остальных – этот документ не будет иметь юридической силы.

Правило об уведомлении не применяется, если покупателем выступает другой собственник-дольщик. В этом случае можно сразу же заключать договор, не сообщая о продаже другим сособственникам.

Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы:

Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. При определении цены необходимо учитывать следующее:

• Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле.
• При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё.
• Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ.
• Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон.

Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене.

В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно ст. 250 ГК РФ, требуется уведомить об этом остальных сособственников. Уведомление о продаже составляется в письменном виде. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.).

Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется.

Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

1. Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
2. Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
3. Техническая документация на квартиру.
4. Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
5. Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).

• Скачать бланк согласия на продажу доли
• Скачать образец согласия на продажу доли от супруга

Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно. Такое требование действует с момента вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Конкретно именно ст. 42 этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом.

По отношению к сделке по купле-продаже доли в квартире закон предусматривает только два требования:

1. Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
2. Требуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. Условия совершения договора:

1. Кто совершает сделку.
2. В какой квартире и какая доля подлежит продаже.
3. По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику
• Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику

В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.

Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона.

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется:

• Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
• В МФЦ, действующий в соответствующем городе.
• По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
• С помощью онлайн-сервиса на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию.

При регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи.

После того как прежний долевой собственник заключил сделку по купле-продаже своей доли, наступают следующие последствия:

• Продавец перестаёт иметь какое-либо отношение к квартире (если он продал долю целиком, а не часть от неё). Он больше не имеет права пользования квартирой, его голос не учитывается при решении судьбы жилья.
• Покупатель полностью заменяет собой продавца, а если продаётся только часть доли – то становится таким же сособственником, как и все остальные.

Договор купли-продажи доли – обычная сделка. И если она совершена без нарушения действующего законодательства, по своим правовым последствиям она равна обычному договору купли-продажи. В договоре купли-продажи квартиры указываются реквизиты сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон, другие условия. Договор купли-продажи квартиры скрепляется подписями сторон. Также он заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

• собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
• в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
• если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

• письменный отказ всех содольщиков от покупки;
• при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
• свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
• технический паспорт из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
• документы, удостоверяющие личность сторон;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Как продать долю в квартире: рекомендации для собственников

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

При огромном количестве предложений на рынке недвижимости сложно продать и полноценную квартиру: покупатели достаточно избалованы и придирчивы, поэтому ожидание сделки может затянуться надолго. А как продать долю в квартире в существующей рыночной ситуации, и вовсе ответить сложно. Найти желающих приобрести лишь часть квартиры — практически невозможно, поэтому подобные предложения могут годами ожидать своего покупателя.

Но если вам повезло, и покупатель нашёлся, нужно оформить сделку купли-продажи и знать, как это сделать правильно. Вообще, процедура продажи доли аналогична продаже стандартной квартиры. Но есть и некоторые нюансы, которые мы рассмотрим.

Хорошо, если собственники квартиры находятся в отличных отношениях и могут согласовать между собой вопросы продажи долей имущества. Но что делать, если один из владельцев жилья не желает выкупать вашу долю и препятствует выкупу третьим лицом? Как продать долю в квартире если второй собственник против?

Есть три способа продажи доли в таком случае.

1. Прямая продажа доли. Гражданский кодекс гласит, что собственники долей обладают преимущественным правом выкупа частей собственности остальных дольщиков. То есть, чтобы подписать договор купли-продажи с третьим лицом, необходимо иметь на руках нотариально заверенный отказ остальных собственников от выкупа доли. Отправить уведомление с предложением выкупить долю вы можете телеграммой, курьерской доставкой или заказным письмом с обязательным уведомлением о получении.
2. Отчуждение через дарение. Подарить своё право собственности на долю вы можете и без согласия остальных собственников долевой недвижимости. Поэтому как вариант — договориться с покупателем и оформить дарственную вместо договора купли-продажи.
3. Отчуждение через залог. Можно оформить и зарегистрировать договор залога, согласно которому хозяин оставит в залог своё имущество покупателю (в договоре — кредитору). После регистрации договора залога стороны заключают соглашение об отказе от своих прав. В результате часть квартиры, используемая в качестве залога, будет отчуждена.

По рыночной цене часть квартиры продать будет невероятно сложно, почти невозможно. Потому что желающих обычно находится немного, да и цену они предлагают во много раз меньшую. Поэтому стоит постараться наладить отношения с остальными собственниками, чтобы они либо выкупили вашу собственность, либо не возражали против продажи. Тогда не придётся ломать голову, как продать долю в квартире без согласия других собственников.

Продажа имущества несовершеннолетнего собственника

Если вы хотите продать недвижимое имущество несовершеннолетнего ребёнка, процедура несколько усложняется.

Закон тщательно блюдёт интересы детей, поэтому контролирует, чтобы условия жизни ребёнка не ухудшились после продажи принадлежащей ему собственности. За этим следят органы опеки и попечительства, согласие которых необходимо, чтобы совершить продажу.

Итак, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребёнка? Во-первых, получить согласие органа опеки, оформленное в письменном виде. Во-вторых, предоставить несовершеннолетнему имущество не хуже продаваемого. Это необходимое условие: ребёнок должен получить другое имущество в собственность. При этом площадь и качество нового жилья должны быть либо аналогичными предыдущему, либо превосходить его.

14-летние несовершеннолетние вправе самостоятельно принимать решение об отчуждении своего имущества. Для этого он вместе с законными представителями (родителями, опекунами, усыновителями) должен явиться в органы опеки на собеседование.

Сама процедура оформления сделки купли-продажи практически ничем не отличается от отчуждения обычной «целой» квартиры.

Итак, как продать долю в приватизированной квартире? Алгоритм действий следующий.

1. Определитесь с ценой, которую вы хотите установить в качестве продажной стоимости. Учтите, что если рыночная стоимость квартиры 2 миллиона, то 1/2 часть этой квартиры за миллион вы не продадите. К сожалению, доля — крайне неликвидный товар на рынке недвижимости. Несведущие в делах, связанных с недвижимостью, люди, часто даже не знают, какую цену поставить в объявлении, чтобы оно привлекло покупателей. На самом деле всё просто: посмотрите цены на аналогичные предложения и установите в своём объявлении среднее значение. Затем оцените обратную связь: очень много звонков? Значит, стоит увеличить цену. Никто не звонит? Снижайте стоимость в объявлении.
2. Затем отправьте всем остальным собственникам уведомление с предложением выкупить вашу часть имущества. В принципе, договориться можно и устно. Но если собственники откажутся, этот отказ необходимо заверить в нотариальной конторе. Если в течение месяца с момента уведомления никто не откликнулся на ваше предложение, вы смело можете продать свою часть третьему лицу.

В остальном схема стандартная: продавец и покупатель заключают договор купли-продажи, а затем регистрируют сделку. При необходимости до сделки получается согласие органов опеки и представляются другие документы для проверки юридической чистоты (от продавца покупателю).

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

• несколько владельцев;
• доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
• все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
• совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
• расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

• Гражданским кодексом;
• Налоговым кодексом;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
• ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
• «Основами законодательства РФ о нотариате»;
• Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

✔ Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

✔ Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

• описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
• цены;
• информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

✔ Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

✔ Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Оцените статью: