И снова о дду приоритеты сместились в сторону банков

И снова о ДДУ: приоритеты сместились в сторону банков

Долевое строительство связано с привлечением денежных средств граждан, у которых возникают права собственности на еще не построенный дом. Для того, чтобы обезопасить граждан от риска утраты имущества или получения некачественного жилья, в 2004 г. был принят ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве МКД…» Рассмотрим, каким образом ФЗ о долевом строительстве регулирует отношения между застройщиками и участниками долевого строительства сейчас? Акцентируем также внимание на происшедших в конце 2018 г. изменениях в законе. Убедимся в том, что интересы дольщиков защищаются как обещано.

Федеральный закон № 214 — ФЗ об участии в долевом строительстве

Закон постановляет, что привлекать ср-ва граждан можно только в двух случаях:

• на основании ДДУ (договора о долевом участии);
• в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), ведущем стр-во на земельном участке, выделенном им в безвозмездное временное пользование из государственного или муниципального земельного фонда.

Федеральный закон 214 не касается инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимых объектов, в т. ч. и МКД, которая не основана на ДДУ. Юридические лица или ИП, связанные с инвестициями, не имеют право передавать жилье в собственность по договору уступки требований (ч. 3, ст. 1 ФЗ 214).

Закон о ДДУ имеет отношение:

• к программе реновации, проводимой в Москве;
• к защите дольщиков при несостоятельности застройщиков (основание — ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. О публично-правовой защите прав дольщиков).

В роли застройщиков могут быть, согласно ст. 2 ФЗ 214:

• хозяйственное общество с опытом стр-ва МКД не менее 3 лет, общей площадью построенных объектов не менее 5000* м2 и разрешением на ведение такого стр-ва, имеющее в собственности (аренде или субаренде) земельный участок;
• некоммерческая фондовая организация, созданная в соответствии с законом о защите дольщиков.

*Значение, установленное последней редакцией закона от 25.12.2018 г.

Объектами могут выступать не только жилые/нежилые помещения, но также машиноместа, которые передаются дольщиками после того, как застройщику дали добро на введение объекта в эксплуатацию.

Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг.

ФЗ № 214 претерпевает непрерывные изменения. Суть закона, требования к застройщикам, порядок выплаты неустойки дольщикам раскрыты в этой статье.

В июле 2018 г. из ч. 2 ст. 1 ФЗ 214 убрали, наконец, подпункт 2, разрешающий привлечение средств граждан эмитентами земельных участков (собственниками и арендаторами) путем продажи им жилищных сертификатов. Данная форма привлечения позволяла застройщикам брать фактически деньги в долг у населения взамен на не подкрепленные в правовом смысле обещания предоставить на эти средства жилье. Вексельные договоры не содержали информации о конкретной квартире, в результате чего практиковалась продажа большего количества векселей, чем было жилых помещений в возводимых МКД.

Внимание! Эмитенты, разместившие жилищные сертификаты до 1.07.2018 г., имеют право привлекать при их помощи ср-ва долевых участников.

Больше информации о застройщике и безналичная оплата

Застройщики теперь проходят более тщательную проверку. Получить разрешение на строительство МКД и подобных объектов теперь не так просто.

Добавилась информация, которую должен предоставлять застройщик (ст. 3.1 ФЗ):

• градостростроительный и планировочно-организационный планы участка под строительство;
• документы, информирующие о наличии собственных финансов и стабильности застройщика;
• информация о процедуре банкротства;
• извещение о начале стр-ва или реконструкции объекта;
• номер счета и банковские реквизиты, сообщение об открытии и закрытии счета.

Оплата цены договора (единовременная или поэтапная) происходит безналичным способом (поправка была сделана 1 июля 2018 г.).

Однако требование к масштабам строительного опыта уменьшилось с 10 тыс. кв. м. до 5 тыс:

С 25 декабря 2018 г. разрешено принимать участие в долевом строительстве застройщикам, построившие объекты с общей суммарной площадью не менее 5 тыс. кв. м.

Увы, но ФЗ 214 устанавливает обязательства застройщика более перед банками, чем перед участниками долевого строительства. И все нововведения в этой области касаются упрощения процедуры заключения ДДУ для застройщиков и кредитных организаций.

По-прежнему основным способом обеспечения долговых обязательств застройщика перед дольщиком является залог, в роли которого выступает сам земельный участок и объект незавершенного стр-ва. Залог должен обеспечивать возврат денежного взноса и уплату неустоек в виде пени и штрафов дольщику со стороны застройщика (п. 4 ст. 13 ФЗ 214). Однако если застройщик кредитуется не только у долевого участника, а прежде него взял целевой займ в банке, то залогодержателем будет банк:

Ч. 7 ст. 13 в новой редакции гласит, что передача залога другим залогодержателям возможна только с согласия дольщиков, если только он не передан в банк в качестве обеспечения возврата кредита. Добавление условия «с согласия дольщика» никак не уменьшило преимущественное право банка на залог застройщика.

Ч. 6 ст. 13 ФЗ 214 допускает привлечение денег долевых участников, если:

• залогодержателем будет признан банк, где был взят целевой кредит;
• залогодержатель согласится рассматривать заложенное имущество в качестве гаранта и будет согласен, с тем, что с вводом объекта в эксплуатацию право залога перестанет распространяться на ОКС (на основании п. 8 ст.13).

Бремя обязательств, возложенных на застройщиков, стало уменьшаться еще в 2017 г.: из ФЗ убрали ст. 15.1, 15.2 и 15.3, а из ст. 12.1 — пп. 2 и 3, которые, помимо залога, могли выступать гарантией возврата ср-в дольщику:

• Обеспечение обязательств застройщика путем банковского поручительства.
• Страхование гражданской ответственности застройщика (обязанность заменили правом, согласно ст. 15.6).
• Обязательство застройщика заключать договоры поручительства с другими лицами, если его уставный капитал менее 10% от стоимости объекта.

Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах

Важное нововведение произошло 25 декабря 2018 г.

Если застройщик воспользовался целевым кредитом, деньги застройщиков должны размещаться на счете эскроу в том же банке, где кредитуется застройщик (п. 1.1 ст. 15.4).

Плюсы для дольщика здесь в том, что деньги теперь под контролем банков, и не могут использоваться неизвестно на что. (Как выяснится далее, деньгам дольщиков можно найти еще 101 способ полезного применения).

Минусы нововведения — счет эскроу беспроцентный, и забрать деньги долевой участник с него просто так не сможет.

Расторжение договора в одностороннем порядке возможно для дольщика в следующих случаях:

• невыполнении застройщиком своих обязанностей;
• несоответствии качества объекта договорным требованиям;
• при других причинах, описанных в.ст. 9;
• по требованию кредитора досрочно погасить займ и обращению взыскания на ЗУ;
• при банкротстве или ликвидации застройщика.

Застройщик сам должен сообщить в банк о «наличии оснований для расторжения договора» дольщиком, но только в одном случае — при требованиях кредитора о возврате кредита. Хотя банк прекрасно осведомлен о своих собственных требованиях. А о невыполнении своих основных обязательств по ДДУ, банкротстве или ликвидации можно и не сообщать.

Получается, банку важны только собственные интересы, а дольщик по-прежнему не избавлен от всех остальных рисков (мало того, что банк бесплатно вертится на его средствах и дает их в виде кредитов застройщикам). Прекрасная схема: все в одних руках. Раньше дольщики зависели от застройщиков, а теперь обе стороны ДДУ в зависимости от банков.

• Банк в рамках борьбы с коррупцией, отмыванием денег и терроризмом может отказаться от заключения договора-эскроу с одной из сторон. Вторая сторона получает возможность одностороннего расторжения договора (п. 11, ст. 15.5).
• Еще один риск для дольщика — возможность утраты лицензии самим банком на фоне массовых отзывов лицензий. Хотя иметь эскроу счета могут далеко не все банки (право на такие счета сопряжены с рядом требований), это не дает полной гарантии, что однажды и такой банк не разорится.

Банков со спец-счетами всего около двух десятков: маловато для огромной армии застройщиков и кредиторов. Это может породить дефицит кредитования, рост процентной ставки и, как следствие, подорожание жилья на первичном рынке.

Скупая строка ст. 18 о том, что «деньги долевых участников могут быть использоваться только на строительство МКД и других объектов» с 2004 г. переродилась в гигантскую простыню с 20 пунктами применения ср-в. Теперь деньги дольщиков застройщик может использовать абсолютно на все, что связано с этим строительством и не только:

• приобретение земли;
• составление планов застройки;
• подведение инженерных коммуникаций и создание объектов инфраструктуры;
• договор освоения территории;
• договоры о развитии и комплексном освоении территории;
• оплату процентов за кредиты;
• уплата налогов и сборов;
• плата за содержание помещений, машино-мест до передачи их в собственность;
• регистрация прав собственности;
• плата коммерческому исполнителю застройщика;
• временное размещение свободных средств застройщика на депозите того же банка, где находится его расчетный счет (!).

Полный список — в ст. 18 ФЗ 214.

Дольщики теперь платят буквально за все. Слабо верится как-то, что эти расходы не будут включены в стоимость жилья…

Заключение

К положительным сторонам ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве можно отнести:

• отмену жилищных сертификатов и других ценных бумаг с целью привлечения денег для строительства;
• более тщательную фильтрацию и проверку застройщиков;
• введение безналичного способа оплаты цены договора;
• контролируемое размещение средств дольщиков.

В то же время можно отметить:

• явное усиление роли банков в долевом строительстве;
• их приоритетную роль в качестве залогодержателей;
• снижение требований к обязательствам застройщика перед долевыми участниками;
• увеличение целевых возможностей использования денег дольщиков, в то время как последние даже не имеют права получать за это проценты.

Данные факторы в сумме не дают полной гарантии долевому участнику и могут привести к подорожанию жилья в новостройках.

Открыть полную версию ФЗ 214 последняя редакция от 25 декабря 2018 г.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Всем добрый день!
Подскажите, пожалуйста, какие варианты у меня есть в моей ситуации.
Суть такова: Выбрал квартиру, подписали договор ипотеки, подали на регистрацию ДДУ в 20 числах декабря 17 года, пока документы из Росреестра еще не получил, но застройщик свою копию забрал вчера (мне еще смс о готовности документов не приходила).

Сегодня был на стройке и в моей квартире криво выложены перегородки ванны и сама геометрия в коридоре нарушена, углы не под 90 градусов, хотя на следующем этаже все ровно сделано. Поменять объект залога на другой я сейчас не могу ,т.к. недавно сменил работу и срока на последнем месте для получения нового одобрения от банка еще недостаточно.

В связи с этим как я могу расторгнуть договор ДДУ, получается уже после регистрации в Росреестре, но денежные средства у банка я еще не получал, первый взнос не вносил и перевода денег застройщику не был ? Кривую квартиру желания приобретать никакого у меня нет. Банк готов выдать справку, что не против расторжения дду и ипотеки.
Грозят ли мне какие сложности при этом и денежные неустойки/штрафы?

Я думаю, что условий расторжения до оплаты в договоре не предусмотрено.

Это типовой договор, предусмотренный законом с длинным названием, в просторечье, 214-ФЗ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/

При отклонений условий договора от норм закона применяются нормы закона, а не положения договора.

Условия расторжения по инициативе дольщика (ст. 9) состоят в несоблюдении сроков передачи до которых, вероятно, еще далеко. Есть еще условия, связанные с качеством, но доказать их наличие до наступления срока оплаты по договору, скорее всего, не получится.

Застройщик может расторгнуть в одностороннем порядке договор (ст. 5, п. 5) при просрочке оплаты, а может и не расторгать и требовать внесения оплаты плюс процентов за просрочку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ст. 5, п. 6) .

В соответствии со ст.4, п. 5 “При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.” Советую внимательно проверить соответствие договора этим требованиям. Если не все они соблюдены, то это будет наилучший способ выхода из договора до оплаты. Если же они соблюдены, то советую оценить состояние застройщика. Если застройщик серьезный, то есть надежда, что он устранит недостатки или снизит цену или договор можно будет расторгнуть позднее и вернуть вложенные деньги плюс проценты плюс компенсацию процентов уплаченных банку про ипотеке. Если есть реальные основания полагать, что застройщик объект не достроит или недостатки слишком значительны и компенсацию за них с застройщика получить не удастся, то я бы постарался сделать так, чтобы от ипотеки отказаться по двухстороннему соглашению с банком, если это возможно.

Недостатки, описанные топикстартером, не выглядят серьезными и если кроме них других причин для недовольства нет, а застройщик добровольно расторгать договор не захочет до оплаты, то я бы все-таки исполнил обязательства по оплате, которое, к счастью, не мое.

Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья — вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, должна занять три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5–6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5–3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

Оцените статью: