Доходные дома могли бы решить жилищную проблему

Доходные дома существовали в мире давно и предназначались в основном для сдачи в аренду малоимущему городскому населению (студентам, рабочим, служащим), которые не могли позволить себе ни покупку жилого помещения, ни проживание в гостинице. Сегодня эта разновидность многоквартирного дома никуда не исчезла. Напротив, в Западной Европе доходные дома весьма сегодня популярны: люди не желают нести бремя собственности и предпочитают ей свободу, которую даёт аренда. Современный доходный дом — что это такое?

Доходные дома часто возводились на средства государственных, образовательных или религиозных учреждений, частных благотворителей и меценатов. Собственник доходного дома сдавал квартиры, в основном однокомнатные, жильцам на длительный срок, и взимал с них вполне приемлемую плату, которая была гораздо ниже по цене, чем стоимость самого дешевого гостиничного номера. Существовали также и бесплатные дома для самых бедных.

Проекты домов были типичны:

• лестничные площадки, галереи, коридоры, вокруг или вдоль которых группировались квартиры;
• несколько этажей;
• внутренний узкий дворик по типу колодца;
• красивый парадный вход, выходящий на улицу;
• некоторые дома ещё в 19 веке оснащались наружными лифтами.

Доходные дома при этом выглядели респектабельно и красиво, вписывались в городской архитектурный ансамбль. Многие из них сегодня признаны культурным наследием и исторической достопримечательностью. Самыми выдающимися памятниками культуры являются здания, построенные великим архитектором Гауди: его произведения до сих пор украшают архитектурную жемчужину Европы — Барселону.

На фото: Доходный дом Бальо в Барселоне, построенный в конце 19 века.

Доходным домом сегодня считается любое многоквартирное здание, предназначенное для сдачи в аренду. Из определения убрано социальное предназначение и слово «малоимущий»: это означает, что здание может быть любого класса.

В странах западной Европы, особенно в Великобритании и Германии доходный дом — это предпочтительное место проживания для мобильных людей:

• Сегодня ты живёшь в этой стране, и в этом городе, завтра захотел, и уехал на другой конец земли, и никакое ярмо в виде ипотеки тебя не держит.
• Сейчас твой заработок позволяет снимать вместе с друзьями небольшую дешевую квартиру, но однажды ты переезжаешь в роскошные апартаменты.
• Не нравятся условия или интерьер в этом доме? Совсем рядом множество других помещений, из которых можно выбрать, что душе угодно.

Для справки: В Германии 60% населения проживает в доходных домах.

В Москве в дореволюционной России существовало 800 доходных домов, что составляло около 40% всего столичного жилого фонда.

Для сравнения: В рамках экспериментальной правительственной программы, согласно постановлению пр. Москвы N 239 о доходных домах, было возведено в 2002 г. всего одно здание из 47 квартир.

Примеры доходных домов:

• Дом Экономического общества офицеров на Воздвиженке.
• Дом бесплатных квартир (ныне там офис Роснефти).
• Дом Перлова (ул. Мясницкая).
• Здание страхового общества на Сретенке.

На фото: Доходный дом Кекушевой на Остоженке

Идея о доходных домах витает и сегодня. В 2009 г. Грызлов предложил возродить её как добрую старую традицию.

Так, социальные опросы показали:

• первое место по популярности именно у ДД (8,5 баллов);
• второе — частные жилые дома (6 баллов);
• третье — жилищные кооперативы и товарищества (1,9);
• четвёртое — социальное жилье (1.15);
• пятое — приватизированные МКД (1).

Предполагалось, что арендная плата в доходном доме составит от 10 до 15 тыс. руб. в месяц. В расчет бралось соотношение 1/9 или 1/12 от средней суточной платы в гостинице.

Но идея о доступном жилье, за который не нужно платить огромную цену, засохла на корню. (Жаль, что человеколюбивые проекты, не приносящие денег, у нас обречены). Гораздо более рентабельным оказалось строительство гостиниц или квартир, которые сдаются посуточно по диким ценам. Установлена также государственная монополия на ипотечное и коммерческое жилье под аренду, и ограничены права частных фирм-застройщиков.

• В 2010 г. построены дома бизнес-класса в микрорайоне Рублево-Мякинино, но вряд ли это жильё по карману малоимущим.
• В 2013 г. началась разработка пилотных проектов по строительству подобных домов, но также в отнюдь не бедных районах Москвы: Москва-Сити, Рублево-Архангельское.
• Первый доходный дом для иностранных бизнесменов в Москве: цена за месяц трёхкомнатной квартиры — 20 тыс. $.
• В Нижнем Новгороде планируется построить целых пять домов по 340 квартир.
• Активно реализуется идея также в Ростове-на-Дону.

Для справки: 50 старых доходных домов в Ростове-на-Дону признаны историческим архитектурным наследием.

Собственниками хотят быть далеко не все, а коллективными собственниками тем более. В существующей ныне форме кооперативы и товарищества изживают себя, так как ни у жильцов, ни у управляющих компаний нет никакой заинтересованности в развитии домов и каких бы то ни было вложениях. Причина — смешанный вид собственности.

Квартира вроде бы принадлежит жильцу, но сам дом, земля, все подведённые коммуникации, коммунальные службы — это муниципальная собственность. Жилец может исправно платить по счетам, но нет более зависимого от обстоятельств человека, чем он:

• у ЖСК или ТСЖ образовались долги — в доме могут отключить воду, лифт, перестать вывозить мусор;
• МКД давно нуждается в капитальном ремонте — но он может осуществиться лишь на бумаге и стать средством для отмывания чьих-то денег;
• в доме коллективных собственников постоянно есть должники — они пользуются услугами и имуществом дома наравне с добросовестными жильцами.

Все это приводит к постепенному обветшанию и запустению домов в ЖСК и ТСЖ.

В доходном доме, у которого есть свой собственник, совсем другая ситуация, так как хозяин заинтересован в том, чтобы жилец не ушёл в другой дом.

• Собственник не боится вкладывать средства в модернизацию и развитие: в доме могут быть автономные коммуникации, нет перебоя с поставкой услуг, ремонт осуществляется вовремя.
• У владельца дома нет нужды бегать по жильцам и напоминать о долгах: если жилец не может платить, он просто находит себе другое, более дешёвое помещение по средствам.
• В доме подбирается однородный состав жильцов, обладающих примерно одинаковым уровнем доходов, нет опустившихся на самое дно маргиналов.
• Жильцам ДД нет нужды собираться на собрания по текущим делам дома, решать какие-то организационные или технические проблемы: они могут просто жить и радоваться жизни, а по желанию быстро переехать в другое место.
• Не нужно трястись за свою собственность, если она в элитном доме в центре города, и ждать, что в любой момент какие-то преступники могут отнять и твоё жильё, и даже жизнь.

Почему доходные дома в России не получили развития

Сегодня в жилищно-строительной сфере сложилась странная ситуация, в которой искусственно поддерживается дефицит дешевого жилья. За границей даже на маленькую зарплату человек может снять квартиру и жить, пусть и без излишеств, но со всем необходимым. Наши же малоимущие граждане вынуждены с протянутой рукой просить у государства поддержку в виде субсидии или надеяться на социальную аренду. Им дозировано выделяются подачки, но так, чтобы обеспечены были не все желающие, и дефицит жилья был сохранен.

Государство же реально помогает только богатым слоям получить ещё больший доход:

• В Думе лоббируются интересы коммерческих кругов.
• Поддерживаются высокие цены на жильё: если бы велось активное строительство доходных домов и социального жилья, цены бы давно упали. Но это не выгодно классу домовладельцев.
• Ключевая ставка в России одна из самых высоких в мире, что привело и к самой дорогой ипотеке. Но снижать её банкирам невыгодно, и государство их в этом поддерживает: компенсирует всё потери по льготным ставкам не населению, а банкам.
• Населению внушают мысль о выгоде ипотеки, (в которой человек платит двойную или тройную цену за квартиру, в любой момент может потерять и свои деньги, и квартиру, и стать вечным банковским должником. И вновь встать с протянутой рукой, прося милостыню у государства в виде реструктуризации долга)

Но ведь банковский процент падает! — могут возразить оппоненты. Ситуация как в анекдоте: раньше ипотека была по 12%, а сейчас по 6%.

Однако при ближайшем рассмотрении ипотека 6% оказывается иллюзией и обманом. Рассмотрим реальный пример. Предположим, кредит в размере 3 млн руб. берется на 15 лет в Сбербанке. Первоначальный взнос — 600 000 руб. (20%).

• По условиям банка выдача льготного 6% -го кредита возможна только при страховании не только недвижимости, но и личного страхования (хотя второе — нарушение прав заемщика). Это добавляет ежегодно около 14 000 руб. в год (при страховом тарифе 0,5%), то есть фактически в первые три года процент будет составлять не 6, а 6.5%. В настоящее время по 6.7% можно взять ипотеку в новостройке без всяких льгот, но при определенных требованиях.
• Перестрахование производится каждый год на оставшуюся сумму кредита, что должно уменьшать страховую выплату. Но с учетом того, что банк вначале старается взять с заемщика свои проценты, а потом уже сам кредит, первые 7 лет долг по телу кредита будет уменьшаться крайне медленно, поэтому и сумма страховки будет меняться незначительно.
• Льготы предоставляются только на три года. (Хотите ещё на пять — рожайте третьего), а остальные 12 лет придётся платить по фиксированной ставке.

Обратите внимание! Ставка фиксируется в размере ключевой ставки на дату заключения договора (в настоящий момент она равна 7,25) + 2%. Это означает, что оставшиеся 12 лет заемщик будет выплачивать ипотеку по 9.25% (с учетом страховки — это фактически 10%), даже если ключевая ставка к тому времени составит 4 — 5%. Таким образом, оставшиеся 12 лет из 15 ипотека может оказаться откровенной обдираловкой, чуть ли не в два раза дороже предоставляемого на стандартных условиях кредита.

Второй пример: Ипотека в новостройке 6.7%

На самом деле, здесь также 6.7% и не пахнет:

• если заемщик не имеет зарплатную карту, добавляется 0.8%;
• за отказ от добровольно-принудительного личного страхования — еще 1%;
• за отсутствие справки НДФЛ-2 — 0,8%;
• за отказ провести электронную регистрацию ипотечного договора — 0.1%;
• за то, что выбрана не та фирма-застройщик, с которой сотрудничает банк — 2%.

В итоге тариф 6.7% вырастает до 9,6%.

Чем вступать в такую псевдо-дешевую ипотеку, не лучше ли было бы:

• Средства, предназначенные для первого ипотечного взноса, положить на накопительный депозит.
• Снять квартиру в доходном доме за 10 тыс. руб. в месяц на 10−15 лет.
• Купить через этот период себе жильё на собранные средства.

Но видимо, недорогие доходные дома не появятся до той поры, пока не изменится государственная политика поддержки олигархической прослойки, когда главенствующей целью становятся сверхприбыли одного процента населения.

К сожалению, хорошими идеями как всегда пользуются аферисты: об этом видео.

В последней статье мы затронули вопрос о строительстве доходных домов в России. Историческая практика показывала, что строить их выгодно, текущая практика показывает, что строить необходимо. Только вот власти страны и застройщики к этому пока не готовы. Судя по тому, как жаркая полемика об этом идет на нашем форуме в теме, посвященной доходным домам, нашим читателям эта тема интересна. А раз так, то мы продолжим наши публикации о ней.

Мы уже говорили о том, что сейчас, по сути, существует два варианта строительства доходных домов в России. По одному из них эти дома должно строить государство, по второму – частники с помощью государственных и муниципальных органов власти. На энтузиазм самих лишь частных застройщиков в эпоху кризиса надеяться не приходится – они до сих пор не знают, куда деть старые новостройки, простаивающие без жильцов. В итоге, вся надежда на помощь государства – как прямую, с помощью финансирования, так и косвенную, с помощью налогов.

К сожалению, в ближайшие 3 года говорить о внедрении проектов доходных домов рано, потому что недавно правительство объявило о продлении сроков приватизации на 3 года. Видимо это кому–то нужно. Тем, кто не успел за 20 лет приватизировать квартиры или иную федеральную собственность, дана возможность сделать это в ближайшие годы. Однако готовить проект к реализации – просто необходимо. Странно, что Россия, перенимающая достижения развитых стан во многих отраслях промышленности, не использует положительный опыт строительства доходных домов. Хотя доходные дома выгодны для государства и вот почему.

• Решаются проблемы жилья. Улучшаются жилищные условия у миллионов граждан России, молодых и мобильных.
• Повышается эффективность экономики России за счёт роста производительности труда и эффективности производства в сфере ЖКХ
• Возникает новый бизнес на строительстве и эксплуатации арендного жилья.
• Увеличиваются налоговые поступления.
• Улучшается качество услуг и эффективность ЖКХ.

Самый глобальный плюс – это решение проблем жилья. Текущая стратегия государства породила невиданную волну спекуляций и необоснованно завышенных цен на этом рынке. Все это привело к тому, что у миллионов россиян просто нет возможности купить свое собственное жилье. Как отметил один из экспертов, верить в то, что ипотека решит все проблемы, так же наивно, как и верить, что на Марсе есть жизнь. То есть верить хочется, но не получается.

Ранее все жили по договорам некого социального найма – государство сдавало в аренду квартиры гражданам. Мы не говорим о кооперативном жилье, которое составляло мизерную долю жилья. Конкуренции и какого-то развития ЖКХ не происходило, так как государство и отдельные предприятия, имевшие на балансе жилые помещения, не стремились улучшать потребительские свойства жилья. Норма на человека была около 8 м2. Посмотрите зарубежные фильмы, любой даже безработный в развитых странах имел квартиру только с гостиной около 40 м2. А какие кухни?

Приватизация была одним из вариантов развития перестройки в России. В одночасье люди из арендаторов бесплатно становились владельцами жилья, прежде находящегося в собственности у государства. Однако в идеале нужно было приватизировать не квартиры, а жилые дома с правом выкупа за ваучеры. А жильцам – арендаторам гарантировать аренду на долгий срок по понятным правилам. У домов должны были появляться собственники, как в своё время у промышленных объектов, и мы бы не говорили бы сейчас об угрожающей изношенности жилого фонда России. Конкуренция давно заставила бы собственников не только ремонтировать дома, но и улучшать их потребительские качества.

В итоге, хотели как лучше, а получилось…Что такое приватизация квартир в неприватизированном доме? Это ремонт квартиры в дворцовом стиле, например, а за порогом квартиры грязный, пропахший мышами подъезд и «социалистический» ДЕЗ или ЖЭК и никакой возможности повлиять на состояние дома.

Сегодня квартиры можно купить или нелегально арендовать. Согласно экспертным данным, купить квартиры смогут около 30 % желающих. Это данные на 2010 год, причем, как отмечают сами авторы, в результате затяжного кризиса в экономике, эта цифра будет лишь уменьшаться. А по сути, те, кто может – уже купили или купят, а кто не мог – так и не купит. Где возьмут деньги молодожёны на 1-й взнос? У папы с мамой, если есть. А если нет, то у родственников и друзей. А потом отдавать и друзьям, и банкам. Это кабала на всю жизнь. Ставки аренды жилья сейчас сопоставимы с ипотечными платежами и многие, особенно молодёжь, рассуждают так, что вместо арендной платы, лучше вступить в ипотечные отношения с банком, и платить уже за своё жилье по ипотеке. Люди вынуждены отдавать последние деньги, чтобы выплатить первый платеж, а потом живут на пределе возможностей. Любые экономические изменения массово провоцируют граждан на невыполнение обязательств по ипотеке. Кризис показал это в полной мере. Это социально опасная ситуация.

Те 60% граждан, кто не может купить квартиру (это миллионы семей в масштабах России), либо живут в нечеловеческих условиях, либо арендуют квартиры у нелегальных частников, без гарантий и оформления. В любой момент их могут выселить, поднять ставки аренды, потребовать сделать ремонт. И это государственная проблема, на которую чиновники, почему–то, не обращают должного внимания.

Не забудьте также про 10% граждан, в том числе и иностранцев, которым нужно временное домашнее жильё на время контракта или длительной командировки. Покупать нет смысла, а легально арендовать не получится. На заседании президиума Госсовета 26 февраля в Тюмени правительство предложило развивать ипотеку, добавить в оборот «длинные» деньги. И это правильно. Но это забота о 30% нуждающихся в жилье граждан. К сожалению, для остальных 70% нуждающихся в жилье граждан, правительство решения не было предложено, вопрос о массовом строительстве доходных домов не поднимался.

Многие трудоспособные люди, приватизировавшие квартиры, сдают их в аренду, живя при этом в саду или на даче. Особенно это характерно для Москвы. По официальным данным, 120 тыс. владельцев сдают жилье. По неофициальным – вдвое больше. Деньги за аренду с лихвой перекрывают зарплату, поэтому мы не досчитываемся опытных врачей, учителей и инженеров, не говоря уже о дворниках, слесарях, рабочих. Налоги поступают только от 5 тыс. граждан. В прошлом году бюджет получил от них 200 млн. рублей, а должен был получить 4 млрд. рублей (исходя из объема аренды). Те, кто может – покупают не по 1-й квартире. В лучшем случае сдают, в худшем – квартира стоит пустая, как вложение денег с целью заработать на росте стоимости. За аренду квартир частный арендатор налоги не платит, это незаконно, государство недополучает гигантскую суму налоговых отчислений. Половина домов в Москве стоит полупустыми, особенно элитные дома. Ау! Жильцы! соседи! где Вы? Когда государственные чиновники бодро рапортуют о количестве вводимого в эксплуатацию жилья, это вовсе не значит о соответствующем улучшении жилищных условий граждан.

По прогнозам экспертов, запуск проекта обеспечения россиян доступным социальным съемным жильём обойдется государственной казне около $4 млрд. и позволит к 2014 году вывести на арендный рынок около 3 млн. м2 “доходного” жилья. Финансировать строительство доходных домов на первых порах возможно из бюджетов всех уровней. Из центра выделить около $3 млрд., а $1 млрд. придется найти регионам. Через некоторое время проект строительства доходных домов социального найма выйдет на самоокупаемость.

Массовое строительство доходных домов (как муниципальных, так и коммерческих), не только легализует рынок арендного жилья, но и существенно упорядочит стоимость аренды. “Плата планируется вполне сопоставимой с той, что москвичи платят при найме социального жилья, – пояснил первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев – Если социальный наём обходится по 75 копеек за квадратный метр, то в доходном доме он будет стоить рубля два. Учитывая, что такие дома будут состоять в основном из “однушек” и “двушек”, за всю квартиру жильцам придется платить рублей 100-150. Но в отличие от нанимателей муниципального жилья, которым за услуги ЖКХ доплачивает бюджет города, арендаторы дома коммерческого использования будут оплачивать их на 100 % из своего кармана”. Посчитаем: в итоге получается 2 тыс. рублей в месяц. Есть и другие цифры – по мнению специалистов, минимальная стоимость аренды в доходных домах составит приблизительно 100-110 рублей ($4-4,4) за квадратный метр. То есть проживание в стандартной 35-метровой «однушке» обойдется в 3,5-4 тысячи рублей в месяц. Но даже если это так, все равно выгода для потенциальных арендаторов очевидна, ведь это в 6-7 раз дешевле, чем снимать квартиру у частника.

Ипотеку никто не отменяет. Просто у людей должен быть выбор. Или купить квартиру или арендовать. Доходные дома рассчитаны в основном на средний класс. Во всех странах мира распространена практика, когда малоимущие получают или арендуют социальное жилье, средний класс – пользуются арендой доходных домов, а богатые – приобретают в собственность дорогое коммерческое жилье. Различные по уровню обеспеченности группы населения будут по – разному использовать возможности аренды. «Золотая» молодёжь – с целью пожить отдельно от родителей. Молодожёны – с целью отделиться от тёщ и свекровей. Средний класс – улучшить жилищные условия здесь и сейчас. Малообеспеченные слои населения – потому что нет собственного жилья. И, отдельной строкой, компании – с целью предоставления временного жилья сотрудникам.

В развитых странах государство участвует на рынке аренды: регулирует арендную плату (Чехия, США); субсидирует малоимущих или предоставляет им в аренду социальное жильё (США, Австралия); субсидирует арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим; регулирует развитие рынка аренды фискальными методами; привлекает общественные организации для управления арендуемым социальным жильем (Канада, Великобритания); выделяет на льготных условиях земельные участки для строительства жилых многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды (Китай, Бразилия); субсидирует строительства жилья для социального найма (Канада, Китай); организует фонды финансирования строительства и сдачи жилья в наем (Бразилия, США). Многие из этих государственных мер могут и должны быть применены и в России.

Государство должно не просто поддерживать идею строительства доходных домов, а обязано пропагандировать этот проект, как один из важнейших путей улучшения жилищных условий в России. На государственном уровне необходимо утвердить регламенты сдачи квартир в аренду, прописав гарантии, как для арендаторов, так и для арендодателей. Нужны льготы на налоги и кредиты при строительстве и эксплуатации доходных домов. Уверены, что это позволит в обозримом будущем улучшить условия проживания миллионам граждан России.

В новых статьях мы поговорим о других плюсах для России от строительства доходных домов.

Доходный дом — это старейший вид многоэтажных домов, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. По сравнению с гостиницей доходный дом рассчитан на долговременное проживание, нередко растягивающееся на десятилетия. За рубежом такой вид жилья — самый популярным тип МКД, одновременно признанный экспертами и самым эффективным видом эксплуатации жилой недвижимости.

В 19 в. на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на широчайшую аудиторию клиентов, достаточно вспомнить влачащего жалкое существование Раскольникова у Достоевского, и булгаковского профессора Преображенского, который жаловался на убранный ковер в парадном после революции.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но из этого правила есть исключение. Это жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами. Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность. На сегодняшний день ситуация мало изменилась — в ряде российских городов один кв. м ветхой «гостинки» может стоить значительно дороже метра приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, ─ только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог. А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал. Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв. м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности. Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице. Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям. В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

Жилищная проблема – варианты решения в современных условиях Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Бессонов М.С.

Статья посвящена актуальной проблеме обеспечения российских граждан жильем . Проведен анализ существующей ситуации в жилищной сфере. Особое внимание уделено обзору основных векторов развития жилищного строительства .

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Бессонов М.С.,

THE HOUSING PROBLEM – SOLUTIONS IN MODERN CONDITIONS

Article deals with the problem of providing Russian citizens with housing. Analyzes of the current situation in the housing sector. Special attention is paid to the review of the basic vectors of development of housing construction.

Текст научной работы на тему «Жилищная проблема – варианты решения в современных условиях»

Проблемы экономики и менеджмента

кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет », г. Санкт-Петербург

ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА – ВАРИАНТЫ РЕШЕНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Аннотация. Статья посвящена актуальной проблеме обеспечения российских граждан жильем. Проведен анализ существующей ситуации в жилищной сфере. Особое внимание уделено обзору основных векторов развития жилищного строительства.

Ключевые слова: жилищный вопрос, строительство, жилье, рынок недвижимости.

M.S. Bessonov, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint Petersburg

THE HOUSING PROBLEM – SOLUTIONS IN MODERN CONDITIONS

Abstract. Article deals with the problem of providing Russian citizens with housing. Analyzes of the current situation in the housing sector. Special attention is paid to the review of the basic vectors of development of housing construction.

Keywords: housing, construction, housing, real estate market.

Жилищный вопрос в России имеет сложный, широкомасштабный характер. Примерно одна из каждых тридцати российских семей живет в доме, который не является пригодным для проживания. Около 30% жилищного фонда России является ветхим и аварийным, а множество семей сейчас живут в общежитиях и коммунальных квартирах [1]. Покупка собственного жилья – важнейший вопрос для людей, вступающих в брак, создающих семью и планирующих воспитывать детей. Во все времена жилищный вопрос решался разными способами, но обычно такие проблемы решаются очень медленно. Представители власти, и ведущие политики открыто признают нерешенность жилищного вопроса, а большая часть населения страны находится в затруднительном состоянии и само не сможет найти выход.

В современной России множество людей, а соответственно и семей, имеют проблемы с жильем. Большая часть, конечно же, это молодые семьи [2]. Отсутствие собственного жилья, его непригодность для жизни, неблагоустроенность или финансовые проблемы сказываются на каждом отдельно взятом человеке. Материальное положение является главным фактором в решении жилищного вопроса.

Анализ спроса на жилье в крупных городах России показывает, что этот спрос в значительной мере удовлетворяется путем аренды жилья (квартир и комнат) на условиях, диктуемых рыночной ситуацией [3]. В настоящее время значительная часть населения не имеет возможности приобрести жилье в собственность, что вынуждает обращаться к найму жилья как единственно возможному решению жилищной проблемы.

Проблемы экономики и менеджмента

Предложенный правительством России путь решения этой проблемы путем ипотечного кредитования пока малодоступен для большинства граждан по причине высокой стоимости кредитов. В этих условиях строительство за счет бюджета жилищного фонда и сдача его в аренду нуждающимся гражданам по ценам ниже коммерческих приведет помимо решения жилищной проблемы к появлению дополнительного источника пополнения доходной части бюджета [4]. Первый опыт такого типа, т.н. «доходный дом», был построен в Москве в 2004 г. и результаты его функционирования за первый год после сдачи в эксплуатацию свидетельствует о выгодности вложения средств в подобный проект, так как он окупается в течение чуть более 2 лет. Строительство доходных домов было широко распространено в нашей стране до революции и приносило значительный доход лицам, которые их строили и эксплуатировали.

В настоящее время сдача жилья в аренду превратилась в выгодный бизнес для частных владельцев жилья, которые зачастую уклоняются от уплаты налогов с получаемых доходов [5]. Почему же государство не может взять на себя инициативу для создания жилищного фонда в виде доходных домов, приносящих выгоду городскому бюджету, а не в виде теневых доходов частных владельцев?

Решение жилищных проблем является одной из главных, но в то же время трудновыполнимых задач, стоящих перед органами государственной власти на всех уровнях: федеральном, региональном, муниципальном; ведь именно государство должно заботиться о своих гражданах и помогать им [6]. Это не означает, что государство должно обеспечить всех и каждого жилой площадью, но оно должно оказывать им поддержку и помощь в решении жилищного вопроса [7]. Одним из таких вариантов государственной помощи гражданам, нуждающимся в решении жилищного вопроса, являются национальные проекты, такие как «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», в рамках которого на сегодняшний день реализуется федеральная целевая программа помощи молодым семьям. За несколько лет существования этих программ многие семьи получили собственную жилплощадь, но все же выполнение мероприятий таких целевых программ, направленных на решение жилищных проблем, связано с существенными трудностями, прежде всего, с бюджетным и жилищным дефицитом на уровне страны – макроуровне, и невысоким материальным состоянием молодых семей [8]. Подобных программ несколько: жилье для семей военных, ветеранов, госслужащих. Однако работает механизм реализации этих программ очень медленно и этому есть несколько важных причин, в частности:

– высокая стоимость строительных материалов и соответственно жилья;

– высокие процентные ставки по ипотечному жилищному кредитованию;

– ограниченность территориальных ресурсов из-за существования ценных сельскохозяйственных земель.

В заключение необходимо отметить, что главный аспект проблемы жилья в России – это уже сформировавшаяся система жилищного планирования и

Проблемы экономики и менеджмента

проектирования, которая в настоящее время требует дальнейшего уточнения и глубоких преобразований. Соответствующие условия для этого пока в нашей стране не сформировались, и поэтому быстрый переход к развитой жилищной системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы следует отодвинуть на долгий срок.

Эффективное развитие жилищной сферы, повышение уровня эксплуатации жилищного фонда и комфорта проживания возможно и в условиях современной социально-экономической ситуации. Разрешение жилищной проблемы в России – это не архитектурный или экономический вопрос, а социально-политический. Его разрешение – это стратегическая задача. Необходимо политическое решение, направленное на создание новых проектов жилья, а также их продвижение и успешную реализацию. При этом в основу национальных проектов в жилищной сфере должен быть заложен новый взгляд на систему жилищного планирования и проектирования, способствующий снятию остроты жилищной проблемы посредством расширения границ доступности жилья, включая разработку эффективных региональных и городских жилищных программ.

1. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ, 2013. 335 с.

2. Стефанович М.Ю. Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России // Молодой ученый. 2015. № 12 (92).

3. Селютина Л.Г. Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях: дис. . д-ра экон. наук. СПб., 2002. 340 с.

4. Пешина Л.М. Проблемы улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан в Российской Федерации // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46).

5. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.

6. Шагизданов Ф.Н. Проблема доступности жилья для граждан России и пути ее решения // Проблемы современной экономики. Новосибирск, 2015. № 25. С. 57-62.

7. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография. СПб.: ВВМ, 2006. 272 с.

8. Евсеева Е.И. Современные проблемы развития жилищного строительства в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 16-18.

Оцените статью: