Договор долевого участия основные понятия и нюансы

Договор долевого участия: что предполагает и какие нюансы стоит учесть

На рубеже тысячелетий в стране, которая стремилась уходить от централизованного финансирования государством жилищного строительства, появляется новая форма привлечения денег — договор долевого участия в строительстве. Такая форма отношений имеет свои преимущества:

• возможность учета интересов дольщика на этапах планировки квартиры;
• поэтапная оплата (для большинства договоров);
• при долевом участии затраты на покупку квартиры ниже рыночной цены на готовое жилье на 10 — 30%.

Для застройщика такой договор представляет свой интерес, так как дает возможность эффективно аккумулировать средства значительного числа инвесторов. При объединении разных по величине вкладов дольщиков застройщик может формировать для строительства оптимальные финансовые активы.

После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве 31.03.2005, проблема правового регулирования вопроса была разрешена. Теперь такой договор – серьезный конкурент других форм финансирования строительства жилья.

Прежде чем определиться с понятием договора долевого участия в строительстве, надо учесть, что:

Привлечением средств дольщиков для строительства могут заниматься только застройщики или же агенты, действующие от его лица на законных основаниях.

Застройщик может привлекать деньги, если у него есть:

• разрешение на строительство;
• представления дольщику проектной декларации;
• государственная регистрация права собственности на участок, где ведется строительство.

Налоговый и бухгалтерский учет долевого участия в строительстве застройщик выбирает в зависимости от способа организации долевого строительства.

Что же это такое – договор долевого участия в строительстве? Партнеры ─ инвестор и застройщик — заключают договор, согласно которому застройщик берет обязательства своими силами и в оговоренный срок построить объект недвижимости для передачи его инвестору, который должен уплатить указанную в договоре цену за объект долевого строительства. В договоре отмечают условия сделки:

• определение объекта долевого строительства для передачи инвестору согласно проектным документам;
• сроки его передачи партнеру;
• цена, зафиксированная в договоре, срок и порядок оплаты;
• гарантии на объект строительства.

Договор долевого участия заключается письменно, действительным он считается только после государственной регистрации. Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве образца 2014 года. Процедуру оформления прописывает Закон №122-ФЗ. Для первого этапа нужны документы:

• договор с самым первым участником;
• разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• план объекта недвижимости;
• договор поручительства (в особых случаях).

Регистрируют договор в течение месяца. Первый экземпляр договора со штампом о регистрации остается у инвестора, второй передают застройщику и последний хранится в регистрационном органе. При подаче договора на регистрацию текст уже должен быть отработан полностью. Впоследствии договор, как правило, не меняется. В особых случаях, если инвестор считает условия договора обременительными или незаконными, он может заказать специалистам правовую экспертизу, чтобы определиться, ставить на таком документе свою подпись или нет.

При заключении договора инвестору надо учитывать определенные условия:

Определение объекта, подлежащего передаче инвестору. В соответствии с Законом №122-Ф3 к договору надо собрать:

• документы, описывающие объект (составлены и согласованы сторонами);
• строительный адрес и планируемая площадь объекта с указанием их на плане объекта недвижимости;
• описание объекта и его состояния на момент передачи дольщику.

Сроки передачи инвестору объекта долевого строительства. В договоре указываются конкретные сроки передачи объекта долевого строительства инвестору, как на примере:

Дополнительно в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома должны быть указаны некоторые нюансы:

• при возникновении непредвиденных ситуаций, способных затянуть строительство, застройщик обязан за два месяца до окончания срока договора предупредить инвестора о возможных изменениях его условий в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
• при изменении сроков передачи объекта без предупреждения инвестора, застройщик должен оплачивать неустойку в сумме 1/70 ставки рефинансирования Центробанка РФ от стоимости договора.

Стоимость договора и порядок оплаты. Договор долевого участия в строительстве имеет немало подводных камней, но это условие требует особого внимания. Прежде всего, порядок уплаты, поскольку требование застройщика внести часть средств по договору до его регистрации – типичное нарушение, грозящее инвестору таким злоупотреблением, как двойная продажа квартиры. Если такой факт имеет место, законным участником ДДУ считается тот инвестор, чей договор был зарегистрирован первым, не зависимо от сроков оплаты. Другому пострадавшему остается только рассчитывать на благополучное решение вопроса в суде, где он вправе потребовать не только возвращения вложенных средств, но и % за использование его денег, можно выставлять требования и по возмещению других убытков, если имеются документальные подтверждения.

Если помнить тот факт, что до подписания и регистрации договора он считается недействительным, такого печального исхода можно избежать. За незаконное привлечение финансов застройщика могут оштрафовать надзорные органы на сумму до миллиона рублей за каждый случай нарушения закона.

Другими распространенными уловками для получения денег до регистрации будут вексельные схемы, договоры займа и предварительные договоры. Если застройщик активно пытается получить с инвестора деньги до регистрации договора, используя самые разные схемы, это может говорить о его напряженной финансовой ситуации, документы могут быть в норме.

Как правильно оплачивать долевое участие? Ресурсы передаются путем перевода на расчетный счет застройщика или другим законным способом после заключения Основного договора долевого участия (на этот момент он уже зарегистрирован). Инвестор может оплачивать единовременным платежом или частями, в течение срока, установленного договором.

Справедливости ради надо отметить, что если со стороны инвестора возникла задержка внесения платежа, то застройщик также имеет возможность в суде требовать расторжения договора.

Согласно ст.7 Закона №214-ФЗ гарантии на объект (кроме инженерного и технологического оборудования) устанавливают договором, минимум на 5 лет. Указанный в договоре срок исчисляют со дня передачи жилья инвестору, если нет в договоре других условий. На примере гарантийный срок исчисляют не с момента передачи объекта, а со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Если возникла ситуация строительства объекта с отступлениями от договора или нарушены требования показателей качества, то инвестор имеет полное право требовать от партнера:

Махинации с договорами долевого участия в строительстве

Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда. Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее. Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.

Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев. Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.

Сегодня в Москве сложились такие реальные сроки сдачи, оформления и заселения квартир:

• предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация ─ 1-1,5 г.;
• строительство панельного дома — 8-10 мес., кирпично-монолитного ─ 1-1,5 г.;
• заселение (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) ─ 3-4 мес.;
• оформление документов ─ 0,5-1,5 г.

В ходе реализации проекта нередко возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30 дней.

• через ассоциированную или дочернюю компанию;
• невыгодный курс валюты;
• неадекватная комиссия банка при зачислении средств;
• необходимость оплаты «боковика» (согласованной с покупателем суммы, не учтенной в договоре).

В тексте договора обязательно должен быть юридический адрес фирмы (надо уточнить и фактический), данные госрегистрации, идентификационный номер (ИНН), банковские реквизиты (по законодательству юрлицо может иметь счета в нескольких банках).

Для получения с клиента дополнительных денег обычно фабрикуют «форс-мажор» – обстоятельства. Чтобы избежать подобных неправомерных действий, надо искать варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев, так как возведение объекта за год, а тем более за два гарантированно приведет к повышению цен.

При реализации схемы организация-застройщик привлекают средства большего числа инвесторов, чем в доме планируется квартир. Полученные средства инвестируют в другие коммерческие проекты, а с приближением «часа расплаты» фирма фабрикует обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых она не якобы в состоянии отвечать по взятым обязательствам, и возвращает доверчивым гражданам полученные от них год — два назад обесценившиеся средства.

По ст. 382-390 ГК РФ любой участник процесса, в первую очередь дольщик, который заключил первичный договор с застройщиком, имеет право возмездной переуступки требования квартиры третьим юридическим или физическим лицам по новой цене, которая складывается на момент подобной уступки. Однако нередко риэлтерские фирмы искусственно ограничивают эту возможность покупателя, указывая в тексте договора о возможности переуступки только с письменного разрешения застройщика.

Главная особенность договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома ─ это понимание того, что заключив такой договор, дольщик автоматически не становится собственником жилья, а получает это право только с момента ввода объекта недвижимости, построенного по договору.

В итоге можно отметить, что договор долевого участия имеет свои достоинства и недостатки. К положительной стороне относятся:

• низкая (по сравнению с готовыми домами) цена квартиры;
• возможность согласовать с застройщиком все перепланировки, переоборудования, изменения в несущих конструкциях;
• новая квартира;
• гарантийный срок на такой объект — не менее 5 лет.

Временной интервал — жилплощадь или нежилое помещение перейдет в собственность через согласованные срок, а предоплату вносят после заключения договора, если в рассрочку, то цена кв. метра увеличивается при тех же сроках сдачи.

Вкладывая деньги в строительство, участник договора превращается в партнера строительной фирмы, принимая на себя все риски, связанные со строительством. В случае разорения компании или форс-мажорных обстоятельств, покупателю будет непросто вернуть затраченные средства.

Самая актуальная проблема — нарушение графика при сдаче жилья и задержка получения прав собственника.

Слабыми сторонами договора пользуются компании-застройщики.

Чтобы участник долевого строительства в течение 6-12 месяцев не находился в «подвешенном» состоянии, перед заключением такого серьезного договора , надо все перепроверить и не один раз, привлекая при необходимости компетентных независимых экспертов.

Приобретение жилья в строящемся объекте сегодня не редкость. Покупатели являются одновременно инвесторами, и в итоге получают квартиры по сниженной цене. С 2004 года существует закон, регулирующий долевое участие в строительстве. Именно на его основе составляется договор, который впоследствии будет главным документом, защищающим права покупателя. И это очень важно, поскольку обман и срыв сроков – обычное дело для большинства застройщиков.

Задача инвестора – настоять на том, чтобы договор долевого участия был правильно составлен и подписан. Поскольку строительная компания получает деньги сразу и в дальнейшем уже не нуждается ни в какой помощи клиентов, она не против принять средства «под честное слово». Зато вторая сторона несёт риски, в том числе риск остаться без тех средств, которые уже вложены.

ДДУ, или договор долевого участия, даёт следующие преимущества:

Ответственность застройщика перед дольщиком. В частности, финансовая. «Замороженные» стройки – не редкость, и законодательно заставить фирму продолжить возведение дома невозможно. А вот вернуть средства, если квартиру так и не предоставили, во многих случаях получается.

Формальная регистрация. Согласно п.3 ст.4 ФЗ-214 (о долевом строительстве), договор ДДУ проходит государственную регистрацию. Только после этого он будет действителен. Так подтверждается сделка. Кроме того, исключена мошенническая схема: объект не смогут продать дважды.

Гарантийный срок. Государство обязует застройщика устранить недочёты строительства, которые были выявлены в течение 5 лет с момента завершения работ.

Чётко прописанные права и обязанности. В правильно заполненном ДДУ учитываются все детали. Это существенно уменьшает шансы строительной фирмы на обман.

Конечно, не стоит изначально смотреть на застройщика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и им это так же выгодно, как и дольщикам. Но ситуации случаются разные: от экономического кризиса до банальных ошибок в расчётах. При этом речь идёт о крупных суммах. Поэтому заключение и регистрация ДДУ необходимы, чтобы подстраховаться.

В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он рассчитывает на то, что дольщики автоматически согласятся на все условия. Но не стоит его подписывать, если какие-то моменты вас не устраивают. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попробовать договориться об изменении каких-либо пунктов. В крайнем случае можно отказаться: здесь нельзя рассчитывать на авось.

Юристы советуют обратить внимание на следующие пункты в ДДУ:

Однозначное описание объекта. Оно должно содержать максимально полную информацию согласно документации – площадь общую и отдельных помещений, расположение, номер квартиры, этаж.

Срок, в который должно быть завершено строительство. Указывается с датами.

Сумма и порядок оплаты. Обязательно прописываются все дополнительные взносы, если они будут. Особенно важно, чтобы был подписанный график платежей, если сумма вносится не единоразово.

Гарантия. Федеральный закон предусматривает гарантию 5 лет. Застройщик может давать больше, но на своё усмотрение.

Ответственность сторон. В частности, это касается строительной компании, но и дольщика тоже. Инвестор, как правило, должен только соблюсти порядок оплаты и вовремя внести всю сумму. На застройщике лежит намного больше обязательств. В этот пункт вписывается неустойка по ДДУ, размер компенсации в случае задержек строительства или его остановки, возможность расторжения договора и причины для этого.

Нужно учитывать, что любой договор не может противоречить законодательству. В данном случае, в частности, имеется в виду 214-ФЗ. В этом законе прописаны все обязанности застройщика, но всё-таки их нужно внести и в договор. Можно требовать с него больше, но если это противоречит ФЗ №214, то даже через суд свою правоту не получится доказать. При этом по всем остальным пунктам он будет нести ответственность.

Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

Договор ДДУ должен быть заключён в письменной форме. В нём обязательно должна содержаться вышеуказанная информация. Полный список данных на дату заключения договора можно проверить в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, в п. 4 ст. 4. Если в документе не указана вся нужная информация, он будет признан недействительным. В интернете можно скачать образец ДДУ, но его всё равно стоит проверить на соответствие правилам заполнения. Типовой договор содержит несколько страниц.

Исследования показывают удивительную картину — хотя такой ответственный шаг, как приобретение недвижимости, предполагает предварительное изучение всех деталей процесса, на деле картина следующая:

1. Дольщики в закон не заглядывают и очень смутно знают, что им надо делать.

2. Застройщики пропагандируют мнение, что дольщик должен регистрировать договор либо через их юриста, либо сам. Но платить заранее.

3. Поэтому дольщики почти всегда платят до того, как регистрируют договор, хотя обычно плохо представляют, где его регистрировать и зачем.

4. При этом закон не запрещает регистрировать договор самостоятельно. Более того, там ясно указано, что предоплаты НЕТ.

5. Дольщик имеет полное право после заключения договора, но ДО оплаты настаивать на поездке в Росреестр. Не обязательно это делать в тот же день, поэтому «отмазки» застройщика его волновать не должны. Не может сразу же — пусть подъезжает в оговоренную дату и время. Туда же приедет дольщик.

6. Кроме того, можно самостоятельно регистрировать договор и без участия застройщика, когда он уже всё подписал. Поэтому, опять же, все препятствия — мифы.

Итак — после заключения договора в офисе застройщика, его нужно зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ. Действительным он будет считаться только с момента регистрации. Стоимость госпошлины для физических лиц на сегодня — 350 рублей, делится на количество участников договора. Стоимость госпошлины для юридических лиц — 6000 рублей, также делится на количество участников договора. Размер госпошлины одинаков для любого региона. Базовые документы: заявление дольщика о регистрации, сам договор с приложениями, копия паспорта. Застройщик предоставляет больше сведений.

Сам процесс регистрации после подачи заявления обычно не превышает нескольких дней, причем вам должны выдать расписку о принятии с перечнем представленных вами документов, датой подачи и пр. К процессу регистрации обычно можно подключить юриста застройщика, оформив разовую доверенность на регистрацию. ДДУ с регистрацией в этом случае можно получить у юриста примерно через неделю, однако лично я советую все действия совершать самостоятельно. Береженого бог закон бережет.

Относительно новый вариант регистрации — действующая с 2015 года электронная регистрация ДДУ. Она может экономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогой цифровой подписи — она стоит порядка 4-5 тысяч рублей и изготавливается в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь. Небольшой плюс лишь в оплате 70% госпошлины за регистрацию — но так как для физических лиц она составляет 350 рублей (см. выше), то погоды скидка с этой суммы не делает.

С электронной подписью можно заходить на страницу предоставления электронных услуг https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и прикрепить сканированные копии всех документов, заверив их полученной цифровой подписью.

Также указываются данные о застройщике и кадастровый номер объекта. Проверка регистрации ДДУ осуществляется по кадастровому номеру в разделе «Электронные услуги» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Текущая ссылка https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Кроме того, за подтверждением регистрации можно обратиться в Росреестр лично с паспортом и кадастровым номером, указанным в договоре ДДУ.

Кстати, застройщику не следует платить наличными, поскольку тут возрастают риски: от банального ограбления по пути к месту сделки (на месте ее совершения) до последующего обвинения в передаче фальшивых банкнот. В стандартном безналичном варианте в банке создается специальный аккредитивный счет, с которого застройщик может забрать деньги, предъявив зарегистрированный договор ДДУ. Понятно, что банк-посредник должен быть надежным, но в общем случае рисков тут меньше, чем с застройщиком. Впрочем, если договор ДДУ зарегистрирован, то можно перевести деньги со своего банковского счета напрямую на счет застройщика.

Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора ДДУ. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… Но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

С готовым договором лучше всего идти к хорошему юристу по недвижимости. Законодательство меняется, не каждый способен разобраться в тонкостях сам. Такой шаг обезопасит от лишних проблем.

При этом никакой договор не обезопасит покупателя жилья на 100 %. В законодательстве есть немало нюансов, позволяющих застройщикам задерживать сроки без существенных наказаний.

Также при объявлении себя банкротом строительная фирма может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по ДДУ, но и возврат собственных средств станут невозможными. Банкротство застройщика — тема для отдельной статьи. Поэтому самым надёжным вариантом по-прежнему остаётся тщательный выбор застройщика и анализ его деятельности за последние годы. Для безопасной покупки недвижимости по всему миру можно использовать биржевые фонды недвижимости, о которых написано здесь.

Принцип бесплатного распределения жилья давно канул в вечность, теперь на первом плане – строительство за плату на основании договора долевого участия. Но на пути заключения и исполнения такого договора – множество преград и рисков, о которых надо знать, чтобы при необходимости умело отстоять свои права.

Ответственность несет застройщик. Отношения между участником строительства и застройщиком определяются Законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон). Если застройщик определен, важно помнить, что принимать деньги от участников строительства он может только при условии наличия разрешения на строительство дома, публикации проектной декларации, регистрации права собственности или пользования на участок, имеющий разрешенное использование – для строительства жилых домов. Действие застройщика по привлечению денег граждан в виде беспроцентной ссуды, до заключения договора участия в строительстве, влечет для застройщика административную ответственность (п.11. ст. 23 Закона).

Проектная декларация, содержащая данные о застройщике, об объекте строительства, о сроках окончания строительства должна быть опубликована или размещена в Интернете не менее чем за четырнадцать дней до подписания первого договора с первым участником (п.2 ст.19 Закона). В случае нарушения этих условий, участники строительства могут требовать от застройщика возврата денег, с уплатой процентов в двойном размере за пользование деньгами, а также – компенсации причиненных убытков (статья 10 Закона).

До подписания договора надо убедиться в наличии обязательных документов и прав у застройщика. Застройщиком может быть только юридическое лицо, у которого оформлены права на застраиваемый участок и разрешение на строительство. Необходимо максимально изучить проектную декларацию, опубликованную застройщиком, условия которой должны соответствовать условиям, включенным в договор. Надо также убедиться в том, что у застройщика есть поручительство банка либо договор страхования ответственности передачи каждому участнику его жилого помещения (п. 2 ст. 12.1. Закона).

Договор – защита от рисков. Спорна законность договоров долевого участия в строительстве, заключенных за застройщика иным лицом по агентскому договору. Вступая в договор не с застройщиком, а с агентом, возникают большие риски исполнения договора строительства.

Во-первых, дольщик в этом случае не знает финансового положения застройщика.

Во-вторых, агент от своего имени, а не дольщик, вступает в отношения по строительству дома с застройщиком, но на эти отношения защита интересов дольщика не распространяется.

Как и в любом договоре в отношении недвижимости, в этом договоре необходимо предельно полно описать его предмет, выделить указанную в договоре квартиру в составе дома. Подробно должны быть указаны адрес, номер квартиры на поэтажном плане, общая и жилая площадь, площадь лоджий, балконов. Договор обязан содержать цену, сроки и порядок расчета, срок гарантии на выполненные работы (не менее пяти лет), способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства передачи квартиры, сведения об объеме отделочных работ. В договоре надо указать права сторон, способы изменения его условий, порядок передачи квартиры дольщику, основания досрочного прекращения при неисполнении обязательств (п. 4. ст.4 Закона).

Договор не требуется оформлять нотариально, но он подлежит регистрации. Для регистрации первого договора с первым участником, помимо пакета документов застройщика как юридического лица, необходимо иметь разрешение на строительство дома, опубликованную ранее декларацию, план многоквартирного дома с описанием его местоположения, общего количества всех помещений, площади этих помещений. Первый договор регистрируется в срок, не превышающий 10 дней, а последующие – пяти дней (п. 2.1. ст. 25.1 Закона о регистрации). К каждому договору должен прилагаться план квартиры.

Контроль за исполнением. После приемки дома, оформления ввода его в эксплуатацию и до даты перехода права на квартиру участнику, она считается находящейся в залоге у участника строительства, в залоге, также находится право на земельный участок.

Передача квартиры участнику от застройщика осуществляется по передаточному акту (п.1 ст.8 Закона). В случае если передаточный акт не составлен, участник может признать свое право на квартиру в суде.

Нарушение установленного срока оформления права участника на квартиру влечет уплату застройщиком неустойки, за каждый день нарушения срока (для граждан) – в двойном размере.

При нарушении условий договора долевого участия в строительстве, связанных с качеством строительства, проектной документацией, которые привели к ухудшению качества квартиры на столько, что делают ее непригодной для использования, участник может потребовать от застройщика скорейшего бесплатного устранения недоделок, снижения стоимости, возмещения расходов, понесенных при самостоятельном устранении недостатков (п.2 ст. 7 Закона).

Законодательством предусмотрены случаи, когда участник может в одностороннем порядке заявить об отказе от договора, например, в случае несвоевременной передачи квартиры – просрочки более чем на два месяца или ощутимого нарушения качества. Расторгнуть договор в суде можно, если понятно, что указанный в договоре срок строительства выполнен не будет или размеры квартиры, общего имущества дома существенно нарушены (п.3 ст. 7 Закона).

Пункт 10 Постановления № 17 Пленума ВС РФ от 28.06.2012 разъяснил, что, в соответствии с п. 9 ст. 4 Закона, отношения, вытекающие из договора участия в строительстве, регулируются законодательством о защите прав потребителей в вопросах, которые не учтены Законом.

Общая сумма возмещения, при расторжении договора, может складываться из:

– процентов на сумму основного долга (в двойном размере);

– процентов за нарушение обязательства (в двойном размере);

Приобретение жилья по договору участия в строительстве популярно и востребовано как никогда, но, до принятия решения о передаче денег, надо собрать максимум информации и о будущем доме, и о застройщике. Важно контролировать соблюдение условий договора и защищать свои интересы, зная закон.

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, – не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки – это поможет вам сэкономить.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

Оцените статью: