Что нужно знать о договоре найма жилого дома

По договору найма квартира временно передается за вознаграждение гражданину для проживания. В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия. К существенным условиям договора, в частности, относятся условия о предмете договора и плате за жилое помещение.

Предмет договора найма жилого помещения

Предметом договора найма жилого помещения является его описание, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

В договоре найма необходимо указать:

— местонахождение квартиры (адрес, номер подъезда, этаж),

— общую и жилую площадь квартиры, количество комнат.

Если описание квартиры будет общим и неточным, то такой договор найма может быть признан незаключенным.

Квартира сдается внаем с мебелью

В том случае, если квартира сдается внаем с мебелью, бытовой и иной техникой, есть вероятность возникновения спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества.

Для того, чтобы защитить права собственника квартиры, в договоре найма можно указать следующее:

— перечень находящегося в квартире имущества и бытовой техники, которые передаются в пользование нанимателю;

— определить ответственность за сохранность имущества;

— обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Плата за наем жилого помещения

Существенным условием договора найма жилого помещения является цена или плата за наем. В договоре плату за наем необходимо прописать в виде определенной денежной суммы в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, указанной в иностранной валюте.

В договоре найма указывается порядок внесения платы и возможность изменения размера платы. Если это условие в договоре не оговорить, то наниматель квартиры будет обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора.

Одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, не допускается (ст. 682 ГК РФ).

Договор найма может быть заключен с условием о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора ему возвращается, при условии, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д.

В договоре найма можно предусмотреть внесение платы за наем авансом за один или два месяца вперед.

Письменная форма договора найма квартиры

Гражданский кодекс РФ предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным.

Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей, что представляется весьма затруднительным. При наличии спора, стороны могут ссылаться например, на расписки в получении платы за жилье.

Обратите внимание, что при сдаче квартиры внаем у наймодателя возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Срок договора найма жилого помещения

Договор найма квартиры может быть заключен на срок, не превышающий пять лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

— нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;

— нельзя сдать квартиру по договору поднайма;

— нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;

— в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения можно обойти, если внести в договор найма другие условия, например, можно указать, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

В случае если договор найма заключен на срок более года, требуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Кто будет проживать в квартире

В интересах обеих сторон договора найма жилого помещения, нужно указать в договоре всех, кто будет постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем.

Если перечислить в договоре найма всех, кто будет проживать в квартире, то в дальнейшем нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение указанных лиц. Если в договоре найма условие о проживающих в квартире не предусмотреть, то вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем будет возможно только с согласия наймодателя.

При вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

В договоре найма можно указать, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать текущий ремонт и т.д.). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения числа лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Регистрация нанимателей по месту пребывания

Если договор найма заключен на срок более 90 дней, требуется регистрация нанимателей, если они являются гражданами РФ, по месту пребывания. Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 № 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность за отсутствие регистрации квартирантов по месту пребывания не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона № 5242-1):

— по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;

— в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

— в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

— в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Коммунальные и иные платежи в съемной квартире

В договоре найма жилого помещения необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Для того, чтобы избежать разногласий и споров, стороны могут предусмотреть в договоре найма порядок оплаты всех возможных расходов, например, телефонных переговоров, доступ в Интернет, кабельное телевидение и т.д.

Кто должен делать ремонт в квартире, которую сдают внаем

В договоре найма жилого помещения будет не лишним указать, кто должен делать ремонт в квартире.

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Если условие о выполнении ремонта не прописать в договоре найма, то наниматель будет должен производить за свой счет текущий ремонт, а наймодатель — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

В договоре найма жилого помещения можно предусмотреть и иные условия, например:

— последствия расторжения договора найма и возврат платы за не прожитый нанимателем период;

— распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, например, пожара, залива квартиры и причинения вреда третьим лицам — соседям (ст. 211 ГК РФ);

— возможность содержания домашних животных.

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Снять для комфортного проживания можно комнату, квартиру, а можно и целый дом с участком. Ничем особенным такая сделка не выделяется, нужно лишь обратить внимание на ряд нюансов, характерных для операций с жилыми постройками и с землей. И разумеется, следует помнить о своих правах и ответственности.

Под словосочетанием «наем жилого дома» понимаются партнерские отношения между владельцем постройки и земли, который на определенных условиях, на конкретный срок и за определенную плату предоставляет свою территорию клиенту, а тот принимает ее, вместе с условиями. Хозяин в данном контексте носит название наймодателя, а клиент — нанимателя. Эти отношения, как и все, что относится к соглашениям имущественного найма, регулируются 34 главой Гражданского кодекса.

1. Сдать дом можно и безвозмездно, что также обязательно освещается в тексте документа.
2. Съемщиком может стать как отдельный гражданин, так и организация (на условиях аренды, а не найма), но только с целью проживания людей (ст. 671 ГК).
3. Съем оформляется так же, как и все остальные сделки с недвижимостью, однако в данном случае речь идет не только о здании, но и о земле. А значит, сделка будет включать в себя особенности и того, и другого.

Все возможные спорные моменты: что из себя представляет дом и участок, в каком они состоянии и каких вложений потребуют — обговариваются до подписания любых бумаг.

Документ стандартно оформляется в двух экземплярах на листах бумаги А4. Стандартный шаблон можно найти в Интернете или в риелторской конторе.

В тексте обязательно упоминаются:

• дата и место подписания;
• предмет (отдельно характеристики и дома, и участка: адрес, этажность, количество комнат, какие из них жилые, наличие инженерных систем, в каком они состоянии, из какого материала выстроен дом и пригоден ли он в настоящий момент к проживанию, площадь земли, кадастровый номер);
• паспортные данные хозяина, чем он подтверждает собственническое право?
• условия найма;
• срок (от отсутствия этого пункта сделка не станет недействительной, но признается бессрочной, что может стать неприятным сюрпризом для владельца);
• цена сделки (особенно это важно, если подразумевается последующий выкуп);
• ответственность участников;
• дополнительные условия (в частности, кто несет расходы по электроэнергии);
• возможность продления и расторжения;
• форс-мажор;
• список приложений;
• подписи.

Если нет уверенности в собственной юридической грамотности, лучше обратиться за услугами в риелторское агентство или к юристу, который подскажет, на что обратить внимание.

Если речь идет о съеме на срок до года, регистрировать его не обязательно. В остальных случаях придется обратиться в Росреестр не позднее тридцати дней с момента подписания найма. Это делается при обращении непосредственно в Кадастровую палату либо в Многофункциональный центр.

Для процедуры владелец представляет заявление и документы на квартиру. Ожидание займет максимум пять дней, после чего в Росреестре появляется соответствующая запись. Сразу за этим встанет и вопрос налогов. Собственник подает декларацию 3-НДФЛ в территориальный отдел налоговой инспекции. Для того чтобы поделиться прибылью с государством, отводится срок до 15 июля следующего года.

К сожалению, многие люди, обговорив с партнером условия найма и услышав то, что их устраивает, успокаиваются и подписывают договор, не особенно вчитываясь в текст, а иногда и вовсе не читая. Между тем, нельзя забывать, что никакие устные договоренности в случае разборок судьи не услышат.

1. Внимательно перечитайте текст договора и удостоверьтесь, что в нем расписаны условия, защищающие интересы обеих сторон. Для начала — хотя бы ваши.
2. Ни в коем случае не пренебрегайте сроком договора. Укажите его в тексте. Если такой строки нет, требуйте переписать. В противном случае очень трудно убедить постояльца убраться восвояси, если он того не планировал.
3. Подпишите передаточный акт.
4. Если вы хозяин, утвердите, помимо ежемесячной платы, обеспечительный взнос размером, не меньше ежемесячного взноса за съем. Именно такую сумму вы будете вправе удержать с постояльца за его отказ от добросовестного исполнения его части договора.
5. Распишите, что если съемщик отказывается освобождать территорию в оговоренный срок, он обязуется оплачивать наем все то время, что фактически пребывает в доме.
6. Удостоверьтесь, что перед вами именно хозяин или вы хотя бы имеете возможность с ним связаться. Не подписывайте договор, где не утверждены условия и ответственность хозяина при досрочном расторжении соглашения.

Никто не застрахован от форс-мажора, однако наймодатель не вправе выставлять вас за дверь, не предупредив как минимум за две недели до планируемой даты. Особенно если вы собираетесь обосноваться в доме надолго. Не соглашайтесь с отговорками хозяина насчет налогов и требуйте долгосрочного оформления, что бы он вам на словах ни обещал.

Как и любая другая операция с недвижимостью, найм жилого дома требует серьезного подхода. Перед тем как браться за ручку и ставить подпись под документом, еще раз перечитайте его содержание, особенно то, что написано мелким шрифтом и под «звездочками». Только удостоверившись, что вашим интересам нет угрозы, можно соглашаться на сотрудничество.

Хозяин дома через два месяца после сдачи внаем требует уплатить коммуналку, хотя раньше платил сам и в договоре этот момент не расписан. Как расторгнуть отношения досрочно?

Если снимать жилье стало неудобно, можно отказаться от этого, не особенно вдаваясь в объяснения. В договоре найма должно быть указание на предмет досрочного прекращения. Проверьте, какой там срок указан. Если никакого, то минимум за три месяца уведомите владельца о том, что планируете съезжать (ст. 687 ГК).

Но можете и согласиться и жить спокойно дальше, ведь, согласно закону, платить за ЖКХ — обязанность съемщика, если в соглашении не сказано иначе (ст. 678 ГК). То есть хозяин дома прав в конкретной ситуации.

Съемщик съезжает досрочно и уведомил владельца дома при помощи СМС. Это законно?

Согласно закону, если планируется прекратить отношения ранее оговоренного срока, съемщик и владелец уведомляют друг друга письменно и не менее чем за три месяца до даты планируемого отъезда.

Письменно — значит, в прямом смысле рукописным или напечатанным текстом на листе бумаги. Сообщение отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения. СМС и ММС к такой категории не относятся, разве что нотариус может их удостоверить, и то это не гарантия успеха. Если пренебречь письменным извещением и не соблюсти временных рамок, обиженная сторона вправе подать в суд за возмещение убытков.

Нужно снять дом сроком на 12 месяцев. Можно ли обойтись без регистрации?

Если снимается жилье сроком как минимум на один год, то сделка обязательно регистрируется в Росреестре. Понятно, что рантье придется платить налоги. Декларацию подают до последнего дня апреля.

Может ли владелец, сдавая дом, настоять на нотариальном заверении сделки?

Сдача жилья внаем не подразумевает обязательного участия нотариуса. Это осуществимо, если обе стороны пришли к мнению, что это необходимо. То есть принудить кого бы то ни было к такому шагу нельзя (ст. 163 ГК).

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Как получить землю в аренду под ИЖС и что с ней можно сделать

Как получить землю в аренду под ИЖС – строительство дома. Установленные законодательством правила процедуры, типичные случаи аренды без аукциона, организация и проведение торгов.

Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения согласно российскому законодательству

Аренда земли сельскохозяйственного назначения: преимущества, участники и объект сделки. Особенности аренды государственной, муниципальной собственности и доли общей собственности.

Как получить землю в аренду под фермерское хозяйство: план действий для будущего предпринимателя

Арендовать участок под сельскохозяйственную деятельность у государства или частного лица может любой гражданин. Для этого нужно следовать правилам, установленным законодательством.

Переуступка права аренды земельного участка: как проводится, какие документы предоставляются

Подробная информационная статья-разъяснение по вопросам получения земельных участков в собственность семьями с детьми-инвалидами. Особенности процедуры и региональные льготы для инвалидов.

Договор аренды (найма) квартиры: Всё что нужно знать хозяину и нанимателю

Договор найма квартиры заключал каждый второй гражданин России. Но большинство из нас даже не вдавались в подробности того что написано в тексте договора и просто ставили свою подпись.

В этой статье мы расскажем, как узнать, что перед вами мошенник, занимающийся сдачей в аренду чужих квартир. Как арендовать жилые квадратные метры у супругов, и не оказаться без жилья при их семейной ссоре, а также на что обратить внимание если квартиру сдает не собственник, а его представитель. Дополнительно предоставим возможность скачать типовой образец договора найма квартиры, и предоставим на обозрение документы, которые нужно попросить у хозяина квартиры, и что в них проверить.

В повседневной жизни многие неправильно понимают некоторые юридические термины, например, когда риелтор говорит о «договоре аренды квартиры», сдавая ее в качестве жилья физическому лицу, он подразумевает, договор, который составляется для найма жилья гражданином. Законодательство разграничивает понятия договора найма и договора аренды.

Цель использования помещения и наниматель, является главным различием в найме и аренде. Присутствие в договоре слова «наем», в документе на аренду, применимо только к жилым помещениям, и подразумевает что нанимателем (арендатором), является гражданин, а не юридическое лицо. Аренда – это нежилые помещения и здания, используемые под коммерцию, либо жилые помещения, но арендованные юридическим лицом.

Есть ряд важных требований, которые применяются к жилому помещению:

• помещение должно быть изолированным;
• соответствовать гигиеническим и санитарным нормам, допустимым для проживания;
• наниматель по закону имеет право, расторгнуть договор, просто уведомив наймодателя за 3 месяца, в случае если данный пункт не внесли в текст договора (п.1 ГК РФ Статья 687).

Если же помещение сдается в аренду, то важным условием является устраивает ли оно арендатора или нет. Заброшенное здание завода может быть отдано в аренду для игры в «страйкбол», но не может являться предметом договора найма. Также арендатор нежилого помещения имеет право расторгнуть договорные отношения, только через арбитражный суд, если в договор не внесены соответствующие условия на внесудебное расторжение сделки.

Договор найма — это документ на основании, которого гражданин наделяется правом временно проживать в жилом помещении наймодателя, за определенное вознаграждения. Данный документ должен включать в себя несколько обязательных пунктов.

Необходимо четко обозначить сдаваемую в наем квартиру, указать ее адрес, номер подъезда и на каком этаже она расположена, а также прописать из скольких квадратных метров она состоит, выделив жилую площадь помещения, и указав количество комнат.

Если квартира сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другими предметами быта. То это нужно также отразить в договоре:

• составить опись всего имущества, находящегося в квартире, и сдаваемого нанимателю;
• обозначить ответственность за его сохранность;
• внести обязательство по гарантийному взносу некоторой денежной суммы для обеспечения сохранности имущества

Указать полную стоимость аренды жилья, указав конкретную сумму прописью. Также незабываем обозначить, когда необходимо вносить платежи и будут ли они меняться в период действия договора. За собственником или его представителем остается право изменить размер платежей, но только в определенных случаях ст. 682 ГК РФ.

Для хозяина квартира будет благоразумно внести обязательство внесения обеспечительного платежа, который будет возвращен нанимателю при расторжении договора. Также нужно указать при нарушении каких пунктов договора, обеспечительный платеж возвращен не будет. Помимо этого, можно установить внесение платы за наем авансом, например, за 3-4 месяца вперед.

Законом допустимо составлять данный вид договоров как в письменной форме, так и в устной, но в последнем случае при возникновении разногласий, нужно будет доказать факт существования данной сделки. Для доказательства можно использовать, расписки, взятые с хозяина за оплату жилья. Показания свидетелей в данном случае не помогут. Поэтому наш совет заключать договор найма жилья только в письменной форме.

По закону договор найма квартиры нельзя заключать на срок более пяти лет. Если срок не оговорён, то считается что договор заключен на 5 лет.

Существуют некоторые ограничения для нанимателя, если период заключения договора меньше одного года:

• запрещено вселять других граждан или временных жильцов;
• запрещено осуществлять сдачу квартиру по субаренде (поднайму);
• отсутствует преимущественное право на пролонгацию договора на новый период;
• если наступила смерть нанимателя или его выезд действие договора прекращается.

На все вышеперечисленные ограничения, можно указать противоположные условия в тексте самого договора, например, указав что нанимателем допускается вселение других граждан.

Участникам сделки, рекомендуется указать всех лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Например, если это семья с детьми, то указываем мужа, жену и детей. Также собственник квартиры, может указать условие, по которому возможность вселения посторонних граждан на постоянное проживание разрешена только с его согласия.

Также в законе указано что если квартира сдается на срок более 90 дней, то квартирантам необходима регистрация по месту пребывания (только граждане РФ). Если регистрация отсутствует, то наймодатель обязан уведомить об этом соответствующий регистрационный орган.

Случаи, когда регистрация квартирантов не требуется:

• если у них есть прописка в том же регионе, где и снимается квартира;
• если они прописаны в Москве и Московской области и арендуемая квартира также территориально расположена там;
• если они зарегистрированы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и снимаемая квартира расположена в одном из этих субъектов;
• те же правила относятся и к Севастополю и Республике Крым.

К дополнительным условиям мы отнесли следующие пункты, указанные в списке ниже:

• кто будет вносить коммунальные платежи, можно указать что платеж рассчитывается отдельно, либо он уже входит в состав платы за квартиру;
• за чей счет будет осуществляться текущий ремонт жилого помещения, при отсутствии данного пункта текущий делает наниматель, а капитальный наймодатель;
• последствия расторжения договора, например, возврат уплаченных средств за не прожитый нанимателем период;
• ответственность при форс-мажорных обстоятельствах, например, пожар, подтопление соседями и т.д., важно четко обозначить кто за что отвечает;
• разрешено или запрещено содержать в квартире домашних питомцев.

Почему важно проверять все документы при аренде квартиры

Подписание договора и передача денег за жилье человеком еще не дает право проживать в такой квартире. Если не позаботиться о проверке документов заранее, то можно оказаться в следующих неприятностях:

Квартирой владеют совсем другие люди, которые внезапно объявляются и выселяют нанимателя. Это могут быть настоящие собственники жилой площади, например, супруги или родители. В этом случае договор признается ничтожным, так как заключен с человеком, не имеющим прав на эту квартиру.

Квартира является объектом судебного разбирательства, и когда по нему будет вынесено решение, законные владельцы потребуют выселиться нанимателя.

Хозяин не вернет залоговый депозит, причиной может послужить любая мелочь (например, квартиранты поцарапали антикварный шкаф). Никакого антиквариата в квартире не находилось, но попробуй докажи это в суде.

Квартиру сдала супруга, не имея на это права, так как квартира приобретена в браке. Договор признается недействительным: так как совместно нажитым имуществом супруги могут только по обоюдному согласию, если у них не оформлено другого юридического соглашения.

У представителя собственника не было права подписывать договор, так как период действия его доверенности давно истек или потому что, его право заключается только в показе квартиры, а подписанием договора осуществляет лично собственник.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя

Прежде чем подписывать любой юридический документ, в нашем случае «договор найма квартиры», проверьте есть ли у человека соответствующие документы, доказывающие что он имеет сдавать жилье в наем. Если документов у них — нет, то договор считается недействительным, и перед вами аферисты.

В этом случае заключать договор должен хозяин, либо его представитель, действующий по доверенности. Документ №1, который необходимо запросить у владельца жилья – это свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Иногда бывает, что паспортные реквизиты, указанные в свидетельстве, не совпадают с предъявленным вам паспортом. Не нужно паниковать, быть может хозяин квартиры обменял паспорт в связи со сроками, а свидетельство не переделывал. Если квартиру сдает девушка, то возможно она взяла фамилию мужа, но так и не переоформила все в Росреестре.

Информацию обо всех выданных паспортах легко проверить, нужно лишь открыть последнюю страницу действующего паспорта, и сверить данные указанные в свидетельстве. Если такие данные не найдены, то скорее всего вас ходят «надуть».

Если квартира принадлежит двум и более собственникам

Количество собственников находиться в пункте: «Объект права».

И чтобы договор в будущем не был признан недействительным, необходимо получить одобрение сделки от всех собственников: обычно договор заключает один человек имея доверенность от всех остальных, но также бывает, что договор подписывают сразу все. Даже в этом случае нужно потребовать предоставить свидетельство и сверить все данные.

Если квартира находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту

Ипотечный кредит обычно выдается только по залогу приобретаемой недвижимости, и данное обременение снимается лишь после полного погашения ипотеки. Поэтому это дополнительные риски: если заемщик не сможет оплачивать кредит своевременно, то банк имеет право забрать квартиру и выселить всех, кто в ней проживает.

Узнайте у хозяина, каков платеж по кредиту (возможно он равен сумме аренды квартиры). Если это так, то плату за квартиру нужно вносить исправно, это уменьшит риски просрочек по кредиту у собственника.

Недвижимость, приобретенная в браке, является совместно нажитой собственностью, даже при условии, что по документам она принадлежит одному из супругов. Поэтому в договоре должны стоять подписи обоих супругов. Либо должно быть оформлено нотариально заверенное согласие – в этом случае подпись поставить может тот супруг, которому дано такое согласие.

Между супругами может произойти ссора в любой момент. И чтобы ваши жилищные условия не страдали от этого, внесите в договор следующее:

1. Укажите номер и дату заключения брачного договора (при наличии).
2. Укажите что если супруги кардинально (решили оформить брачный контракт, или изменить условия в существующем) меняют свои отношения, то они должны оповестить об этом вас, в случае если это повлияет на заключенный с ними договор найма жилья.
3. Внесите условия о штрафных санкциях, на случай если супруги не оповестили вас о сказанном выше.

Бывает, что наймодатель жилья, проживает за рубежом, находиться на длительном лечении, или просто скупает недвижимость чтобы в дальнейшем сдавать ее, и соответственно не имеет возможности лично присутствовать при подписании договора с вами. В этом случае хозяин квартиры, может передать данные полномочия другому человеку, но строго по доверенности, которую также необходимо внимательно изучить.

Доверенность может заменить договор посредничества: договор комиссии, договор с агентством недвижимости и др. В них сверяйте те же данные что и в доверенности: период действия, данные паспорта, переданные полномочия.

Даже после проверки свидетельства, сомнения вас не покидают, о действительно законном владельце квартиры или других нюансах. Посетите сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и закажите нужную выписку.

Документ полученный через данный сервис, поможет выяснить кто реально является собственником жилого помещения. За выписку нужно заплатить 200 рублей заказать ее можно через интернет, либо посредством услуг многофункциональных центров (МФЦ), при первом варианте ждать нужно 10-20 минут, при втором до 10 рабочих дней. Если времени нет, то воспользуйтесь специальными сервисами, где выписка будет готова мгновенно, но стоить будет от 1000 до 1500 рублей.

На что обратить внимание при заключении договора на аренду квартиры

Рынок аренды жилья оживился в кризис: сейчас растут и спрос, и предложение. Как правило, при сдаче квартиры в аренду собственник и будущий жилец заключают типовой договор. «Газета.Ru» рассказывает, на что в нем нужно обязательно обратить внимание и как не допустить типичных ошибок.

Заключение договора — непременное условие сдачи жилья. И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель».

Спрос на аренду квартир в Москве вырос на 30% за месяц

Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.

Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договоров — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях. Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще. Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.

«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Василий Трофимов.

Власти обсуждают снижение ставки по ипотеке ниже 13%

Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.

Неудивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.

При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире. Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил, и пообещал не трогать нас как минимум год. К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла», — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.

Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.

При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок.

Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Даниил Пономарев.

Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты. Например, индексацию на 6–10% в год.

Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав собственника является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.

Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное, прописывать все детали проживания.

Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома. Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Советы экспертов: как подготовить квартиру для сдачи в аренду

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание.

Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15–20%), это должно строго оговариваться в договоре.

Поэтому не стоит сначала переклеивает обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на три года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы.
Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия.

Как договориться о снижении цены на аренду квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.

«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.

В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, делать опись порой не имеет смысла. А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями. В тесте договора также лучше указать, кто должен следить за состоянием помещения и что делать в случае аварии в инженерных сетях.

Ранее «Газета.Ru» рассказывала, как договориться о снижении цены на аренду и как подготовить квартиру для сдачи в аренду.

Оцените статью: