Cамые интересные споры по аренде

Описание страницы: cамые интересные споры по аренде от профессионалов для людей.

Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений

В настоящей статье рассмотрены наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды помещений.

Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?

Законодательство (п. 1 ст. 615 ГК РФ) наделяет арендатора обязанностью пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые не определены – в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).

Однако вышеуказанные нормы права никак не регулируют вопрос о перепланировке арендованного помещения.

Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 24.12.2014 № Ф04-12411/2014 по делу № А81-1479/2014). Кроме того, сам штраф может быть снижен по заявлению арендатора на основании ст. 333 ГК РФ.

Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 № Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.

Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 № Ф03-3984/2014 по делу № А73-15690/2013).

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2015 по делу № А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.

Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

В случае нарушения условий договора аренды сторона уплачивает штраф в размере 30% суммы квартальной платы вне зависимости от вины.

Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.

По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.

Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт. Однако при этом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой арендодатель потребовал уплаты преду­смотренного договором штрафа за произведенную самовольную перепланировку арендованных помещений.

Суд первой инстанции вынес решение о взыскании штрафа, но с ним не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что произведенная перепланировка не носит капитального характера и согласование арендодателя на перепланировку впоследствии получено.

Суд кассационной инстанции поддержал первоначальное решение, сделав такие выводы:

  • арендатор, заключая договор аренды и дополнительное соглашение к нему, был осведомлен о технических характеристиках арендуемых помещений и условиях договора, касающихся возможности их перепланировки, однако в отсутствие согласия на это произвел изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения и внесение изменений в технический паспорт помещения;
  • вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относится к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как договором предусмотрена ответственность арендатора не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом;
  • последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение принятых по договору обязательств.

Таким образом, арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит.

Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения

Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Читайте так же:  Какие преимущества дает заключение договора доверительного управления квартирой

Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.

Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на не­определенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).

Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Топ-5 советов в спорах по договору аренды недвижимости

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.cre.ru%2Fcontent%2Fupload%2Fnews%2F15420152798316

Очень часто арендодатели пользуются неоднозначностью судебной практики и пытаются «выжать максимум» из арендаторов в случае расторжения договора. Поэтому мы составили список полезных советов, которые призваны помочь арендатору минимизировать негативные последствия расторжения договора аренды и возврата арендуемого объекта.

1. Приведите объект аренды в первоначальное состояние

В случае прекращения договора аренды на арендаторе лежит обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Например, если арендатор осуществил отделочные работы для приспособления объекта аренды под свои нужды, однако договор предусматривает обязанность арендатора вернуть помещение в первоначальном состоянии, то произведенные арендатором изменения арендуемого помещения необходимо будет демонтировать. Особый режим применяется к неотделимым улучшениям объекта недвижимости. Если они были согласованы с арендодателем, то после прекращения договора арендатор получает право на возмещение стоимости таких улучшений.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.cre.ru%2Fcontent%2Fupload%2Fc_images%2Fof600

В противном случае, когда неотделимые улучшения не были согласованы с арендодателем, они также подлежат демонтажу.

Судебная практика: Определение ВС РФ от 30.11.2016 № 303-ЭС16-15790 по делу № А73-7923/2015.

2. Полностью освободите арендуемое помещение после прекращения договора аренды

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Данное действие является своего рода продолжением предыдущего. При возврате помещение должно находиться в «первозданном» состоянии. Данное правило касается не только состояния арендуемого помещения, но и нахождения имущества арендатора в нем.

Такая ситуация возникает нередко, поскольку арендатор может решить, что оставленное им имущество не препятствует эксплуатации объекта аренды по назначению, или попросту забыть его.

Такая недальновидность арендатора может послужить основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом недвижимости по ставке, равной арендной плате за весь период, пока имущество арендатора находится в арендуемом помещении.

Еще одним негативным для арендатора последствием оставления имущества является возникновение у арендодателя права удержания данного имущества до момента полной оплаты арендной платы.

Необходимо не только освободить помещение от своего имущества, но и вернуть имущество арендодателя. Так, невозвращенные арендодателю ключи также являются основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом недвижимости, поскольку факт нахождения ключей в распоряжении арендатора предполагает и наличие доступа в арендуемое помещение и, соответственно, возможность пользования им.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.cre.ru%2Fcontent%2Fupload%2Fc_images%2Fof200

Судебная практика: Судебная практика: п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу № А41-23758/12, Определение ВС РФ от 20.03.2018 № 307-ЭС17-21118 по делу № А66-3511/2016.

3. Обратите особое внимание на составление акта приема-передачи

Вопросом «разрыва отношений» с арендодателем необходимо озаботиться еще на этапе заключения договора аренды. Нелишним будет детально прописать порядок возврата арендуемого объекта, в том числе можно включить в качестве приложения форму акта приема-передачи, который будет использован как при передаче помещения арендатору, так и при его возврате.

Самое главное, что нужно помнить: недопустимо возвращать арендуемое помещение без составления акта приема-передачи.

Статья 655 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что как передача, так и возврат арендуемого объекта недвижимости осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В случае возврата помещения без составления акта приема-передачи возникает риск начисления арендной платы, поскольку оно не считается возвращенным.

Нередко арендодатель уклоняется от возврата объекта недвижимости. Такое поведение может быть обусловлено как наличием реальных недостатков возвращаемого объекта аренды, так и быть следствием недобросовестности арендодателя. В первом случае поведение арендодателя носит абсолютно законный характер и представляет собой лишь реализацию его права на отказ от приема объекта аренды с недостатками, предусмотренное Гражданским кодексом РФ.

Читайте так же:  Особенности получения свидетельства о расторжении брака

Во втором случае, при недобросовестном поведении арендодателя, который беспричинно уклоняется от возврата помещения, рекомендуется совершить ряд последовательных действий: во-первых, направить арендодателю уведомление с указанием даты и времени возврата помещения всеми возможными способами (электронная почта, Почта России, курьерские службы); во-вторых, рекомендуется составить односторонний акт возврата объекта с отметкой об отсутствии представителей арендодателя в назначенное время и направить его вместе с ключами арендодателю.

Законодательство не содержит требований к форме акта возврата помещения, однако вывод о том, что он должен быть оформлен документально, однозначен.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.cre.ru%2Fcontent%2Fupload%2Fc_images%2Fpodpis

Если говорить о содержании акта приема-передачи, то важно детально описать состояние объекта аренды для того, чтобы избежать возможных претензий арендодателя касательно выявленных недостатков.

Судебная практика: Определение ВАС РФ от 21.02.2008 № 1224/08.

4. Привлечение нотариуса к осмотру помещения при возврате объекта недвижимости

Необходимость привлечения нотариуса при возврате помещения обусловлена тем, что факты, подтвержденные нотариусом, не нуждаются в повторном доказывании. Иными словами, факт возврата помещения, зафиксированный нотариусом, обладает большей доказательственной силой.

При этом рекомендуется привлекать нотариуса не только при составлении одностороннего акта приема-передачи, но и при возврате помещения в общем порядке.

Нотариус в порядке обеспечения доказательств вправе зафиксировать состояние объекта недвижимости в момент его возврата арендодателю. По результатам осмотра составляется нотариальный протокол, к которому необходимо приложить как можно большее количество фотографий, наглядно демонстрирующих состояние объекта недвижимости на дату составления акта приема-передачи.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.cre.ru%2Fcontent%2Fupload%2Fc_images%2Fnotarius

Чтобы обеспечить максимальную доказательственную силу нотариальному протоколу, необходимо выполнить несколько условий. Во-первых, нотариус, осматривающий арендуемый объект, должен быть наделен правом осуществлять деятельность в пределах нотариального округа по месту нахождения объекта недвижимости. Во-вторых, требуется предварительное уведомление заинтересованных в осмотре лиц. При этом «Основы законодательства о нотариате» указывают, что неявка заинтересованных лиц не препятствует проведению осмотра.

Судебная практика: Постановление АС Московского округа от 30.03.2015 г. по делу № А40-171204/2013.

5. Привлечь при передаче объекта недвижимости незаинтересованных третьих лиц

Привлечение незаинтересованных третьих лиц не заменит собой присутствие нотариуса, однако может повысить уровень объективности процесса возврата помещения.

При этом присутствие третьих лиц необходимо не только в случае составления одностороннего акта, но и при возврате помещения в обычном порядке, с участием представителей арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором аренды, присутствие третьего лица не является обязательным, но обеспечивает большую доказательственную силу составленному по итогам осмотра акту приема-передачи объекта недвижимости.

Судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 по делу № А60-22251/2016.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.arbitr.ru%2F_upimg%2F87DBA127B50B3131BC775F6839990967_gerb_RF

Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона “Об арбитражных судах в Российской Федерации” информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: обзор на 67 листах.

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

7. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

Читайте так же:  Депутаты хотят упростить взаимодействия налоговиков и налогоплательщиков

8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

9. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

15. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

18. Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

20. Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

21. Указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

22. Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договоpa аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии в частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

28. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

29. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

30. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

31. Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

32. При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

33. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

34. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.

35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

36. В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Читайте так же:  Покупка доли в квартире у родственника

38. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

39. Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.

Метаморфозы права собственности на участок под домом

Что решил Верховный суд: Когда одно лицо (например, застройщик) приобретает все жилые и нежилые помещения в одной многоэтажке, оно становится собственником земельного участка под ней. Это право сохраняется, если дом снесут. Если на его месте начнут строить новый, а земля окажется в ипотеке в силу закона – это не препятствует застройщику зарегистрировать право собственности на нее, если сведения об участке есть в ЕГРП.

Фабула дела: Застройщик «Териберский берег» обжаловал отказ зарегистрировать участок под домом, в котором купил все восемь квартир, а потом разрушил, чтобы построить новое жилье (А40-78400/2015). Три инстанции ему отказали: компания сначала должна была зарегистрировать права на дом как на единый объект недвижимости. Но такой подход противоречит ст. 289 ГК и ст. 36 ЖК, исправила экономколлегия Верховного суда. Согласно этим нормам, собственники помещений в доме владеют участком под этим домом на праве общей долевой собственности (подробнее о деле см. “Земля под домом: мотивы ВС в деле о принципиальном для рынка недвижимости вопросе”).

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fstorage.pravo.ru%2Fimage%2F21%2F10542

Верховный суд впервые рассмотрел вопрос о судьбе земельного участка в случае, когда права на все квартиры получает одно лицо. При этом затрагивались и другие важные вопросы: утрачивается ли право на землю, если многоэтажку снесли, и возможно ли зарегистрировать право собственности на участок при наличии ипотеки участников долевого строительства. ВС подробно мотивировал свои выводы. Застройщики и суды получили готовые формулировки для других подобных споров.

Адвокат Art De Lex Александр Петров

Что решил Верховный суд: Даже если подрядчик по строительному договору отвечает за любые убытки, вызванные задержками строительства – это автоматически не означает, что с него надо взыскать штраф, который заказчик выплатил своему контрагенту из-за срыва срока по договору между ними. Нужно узнать, знал ли подрядчик об условиях такого соглашения, было ли оно заключено раньше или позже договора подряда, указано ли в последнем на обязательства

Фабула дела: «Интертехэлектро» не успело в срок достроить блок Вологодской ТЭЦ для «ТГК-2». Из-за этого заказчик с опозданием начал поставлять мощность и вынужден был заплатить договорной штраф 135,7 млн руб. Его он и отправился взыскивать с «Интертехэлектро», которое по договору подряда отвечало за любые убытки, вызванные задержками строительства, в пределах 100 млн руб. Такую сумму и надо взыскать с подрядчика, согласились три инстанции в деле А13-4150/2015. Но Верховный суд их исправил.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fstorage.pravo.ru%2Fimage%2F21%2F10540

ВС допустил возможность включить подобное условие в договор и немного смягчил собственную позицию 2015 года. Он установил, что подобные убытки доказываются по общим правилам.

В определении есть рекомендации, что нужно сделать, чтобы рассчитывать на возмещение. Заказчик должен упомянуть в договоре подряда, что он заключается с целью исполнения обязательств перед третьим лицом, а за их нарушение предусмотрена ответственность. Надо закрепить, что подрядчик знает об условиях ее возникновения, размере штрафа и порядке его взыскания.

Партнер АБ “Эксиора” Николай Андрианов

Что решил Верховный суд: Застройщик, который умышленно вел двойные продажи квартир, отвечает за убытки конечного покупателя. При этом не имеет значения, куда «завела» цепочка перепродаж, и предъявил ли покупатель требования к непосредственному продавцу.

Фабула дела: Александр Ганин* приобрел квартиру за 5,4 млн руб. у перекупщика, но лишился жилья из-за двойных продаж. Сначала неудачливый покупатель попытался взыскать деньги с продавца, но ему удалось получить по исполлисту лишь незначительную сумму. Поэтому Ганин решил встать в реестр кредиторов застройщика «Бомарше», который к тому моменту обанкротился. Три инстанции отказали ему в деле № А51-273/2015: они сочли достаточным, что покупатель предъявил иск к продавцу. ВС их исправил и принял решение в пользу Ганина.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=http%3A%2F%2Fstorage.pravo.ru%2Fimage%2F1065

Если человек лишился жилья из-за двойных продаж, перед ним отвечают сразу двое, указал Верховный суд. Продавец – за то, что передал «несвободную» квартиру вопреки требованиям договора, и застройщик – за то, что вел двойные продажи, без которых такой ситуации не было бы.

Руководитель практики “Земля.Недвижимость. Строительство” “Инфралекса” Сергей Шумилов

Стало легче взыскать стоимость досудебной экспертизы

Что решил Верховный суд: Если внесудебная техническая экспертиза легла в основу решения по судебному делу, ее стоимость можно взыскать с проигравшей стороны как убытки. В спорах между заказчиком и подрядчиком по поводу недостатков работ или их причин применяется ч. 5 ст. 720 ГК: назначается экспертиза, которую оплачивает подрядчик, за исключением случаев, когда он не виноват в нарушениях.

Фабула дела: “Современные сервисные решения” решили взыскать с “Байкитской нефтегазоразведочной экспедиции” 4,6 млн руб. долга за якобы неоплаченные работы на нефтяном оборудовании, но в заседании оказалось, что подрядчик, по сути, сам не сделал ничего полезного. В этом суд убедила досудебная экспертиза, которую представил ответчик. Одержав победу в том деле, он отправился взыскивать как убытки 200 000 руб., потраченных на это заключение, ведь оно было нужно, чтобы доказать необоснованность иска. В отличие от нижестоящих инстанций, Верховный суд с такой логикой согласился и взыскал стоимость экспертизы в деле № А65-13141/2016 (подробнее см. «ВС определил, может ли сторона-победитель взыскать стоимость экспертизы как убытки»).

Читайте так же:  Дисциплинарная ответственность в вс рф

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fstorage.pravo.ru%2Fimage%2F21%2F10541

Подход Верховного суда справедлив, потому что выявление недостатков работ подрядчика вряд ли можно назвать обычным предпринимательским риском заказчика. К тому же это отвечает тенденциям международной практики. Кроме того, позиция ВС способна «оживить» п. 5 ст. 720 ГК о внесудебных заключениях, который сейчас довольно редко используется. Взыскать их стоимость как судебные расходы невозможно, поэтому чаще проводят судебные экспертизы.

Партнер практики по решению споров Goltsblat BLP Иван Веселов

Что решил Верховный суд: Работы по госконтракту подрядчик должен выполнить лично, а вот получить за них деньги может цессионарий – третье лицо, которое не является стороной госконтракта, но купило право требования долга.

Фабула дела: В 2017 году ВС рассмотрел несколько подобных споров. В них он исправил ошибку нижестоящих инстанций, уверенных в недопустимости перевода долга по госконтракту. В качестве примера можно привести дело А14-7662/2016, в котором «Воронежская строительная компания» купила право требования 70 000 руб. за ремонт помещения в детском саду и пыталась взыскать эти деньги (подробнее см. “Экономколлегия определила, можно ли уступить право требования оплаты по госконтракту”).

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fstorage.pravo.ru%2Fimage%2F21%2F10540

Возможность продавать права денежного требования по госконтрактам на открытом рынке позволит подрядчикам быстро пополнить бюджет. Государственные и муниципальные заказчики не всегда платят вовремя, потому что зависят от лимитов бюджетных ассигнований.

Партнер АБ “Эксиора” Николай Андрианов

Снести или оставить: как оценить превышение этажности

Что решил Верховный суд: Он разобрался в частой ситуации, когда застройщики возводят дом выше, чем разрешили власти, в надежде потом легализовать изменения. Когда суд решает, оставить дом или снести его, он должен в том числе учесть предельную этажность в конкретном районе, которую устанавливают местные правила землепользования и застройки.

Фабула дела : ЖСК «Меридиан» возвел шестиэтажный дом с подземным гаражом, хотя получил разрешение лишь на трехэтажный. Администрация Краснодара обратилась в суд с требованием снести самовольную постройку, которая уже была заселена. Первая инстанция отказала и сослалась на судебную экспертизу, которая подтвердила: дом отвечает всем нормам. Краснодарский краевой суд, наоборот, постановил снести многоэтажку, построенную с нарушениями. С этим не согласилась гражданская коллегия ВС и отправила дело на пересмотр. Нужно было учесть не только заключение эксперта, но и правила застройки района, в котором допускалось строить дома до восьми этажей, объясняется в определении 18-КГ17-95.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fstorage.pravo.ru%2Fimage%2F21%2F10542

В этом деле Верховный суд фактически установил приоритет документов градостроительного зонирования над разрешением на строительство, которое имеет индивидуальный характер. При этом ВС не стал оценивать действия застройщика по внесению изменений в разрешение на строительство. Возможно, потому, что в этом споре прямо затрагивались права граждан на жилище. Поэтому сложно сказать, будет ли применяться позиция ВС ко всем спорам вокруг домов, построенных с нарушением разрешения на строительство.

Адвокат Art De Lex Александр Петров

Что решил АС Уральского округа : Если подрядчик не смог соблюсти нереалистично короткие сроки строительства, в этом виноват не только он, но и заказчик, который тоже обязан проявить разумную осмотрительность при заключении договора. Они оба должны были установить разумный срок для строительства.

Фабула дела : «Уральская газоэнергетическая компания» взялась построить котельную для «ЭнергоСтройМеханизации» за два месяца, но устройство ввели в эксплуатацию на полгода позже – сказалось в том числе отсутствие необходимой разрешительной документации. Заказчик решил взыскать неустойку за эти полгода – 162 978 руб. при общей цене договора 2,3 млн руб. Первая инстанция присудила ее полностью, но апелляция снизила эту сумму ровно вполовину (дело № А76-10486/2016). Ее постановление «засилил» АС Уральского округа. Он согласился, что оба контрагента в равной мере отвечают за нереалистичный срок строительства и легкомысленное отношение к разрешительной документации.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=https%3A%2F%2Fstorage.pravo.ru%2Fimage%2F21%2F10543

Подход судов заметно выравнивает положение сторон договора строительного подряда и возлагает на заказчика ответственность за согласование условий договора. Заказчик понес частичную ответственность за установление “нереалистичного” срока выполнения работ. В то же время подобная позиция судов может дать необоснованные преимущества недобросовестным подрядчикам, которые вопреки ст. 716 ГК не сообщают о препятствиях в ходе выполнения работ и не приостанавливают их до того, как получат указания от заказчика.

Партнер “Байтен Буркхардт” Камиль Карибов

Оплати, когда тебе оплатят: неопределенные условия в подряде

Что решил Верховный суд: Он разрешил привязать срок оплаты субподрядчику к тому дню, когда заказчик примет работы или перечислит деньги генподрядчику.

Источник: Обзор судебной практики Верховного суда № 2 от 2017 года.

Изображение - Cамые интересные споры по аренде proxy?url=http%3A%2F%2Fstorage.pravo.ru%2Fimage%2F1065

В форме вопроса и ответа ВС высказал достаточно спорную правовую позицию, которая тем не менее находится в русле развития российского права. Срок обычно определяют указанием на временной промежуток, конкретную дату или событие, которое обязательно наступит. Привязать его к действиям третьих лиц – по сути, значит «подвесить в воздухе». Это стало допустимым в 2015 году, когда в ГК появилась ст. 327.1 про обусловленное исполнение обязательств. Чтобы смягчить возможную неопределенность, ВС указал, что субподрядчику придется заплатить и в том случае, если заказчик не рассчитался с генподрядчиком или не принял результат работ в установленный срок.

Руководитель практики “Земля.Недвижимость.Строительство” “Инфралекса” Сергей Шумилов

Изображение - Cамые интересные споры по аренде 34009884445
Автор статьи: Илья Апинов

Здравствуйте. Я Илья и более 5 лет занимаюсь юридическим консультированием. Считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.9 проголосовавших: 20

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here