Аренда квартиры под офис

В крупных городах стоимость коммерческой недвижимости взлетает до небес. Поэтому аренда квартиры под офис для молодых предпринимателей, которые пока ещё не в состоянии оплатить аренду в крупном офисном центре – это выход из ситуации.

Владельцы квартир тоже не прочь немного подзаработать, особенно если есть спрос.

Но аренда квартиры под офис отличается рядом особенностей, на которые нужно обратить пристальное внимание. Дело в том, что жилую недвижимость использовать как коммерческую просто так нельзя.

Варианта всего два:

• квартиру на первом этаже проще простого перевести в нежилой фонд (при неких финансовых и временных затратах владелец получает коммерческую недвижимость, спрос арендаторов на которую растёт);
• второй вариант: если перевести квартиру в нежилой фонд никак не получается, то сдавать жилье тоже можно, но следует присмотреться к арендатору. Нежелательно, чтобы в доме находилось большое количество сотрудников, а специфика работы компании не предполагала ежедневного общения с большим потоком посетителей.

Иначе гарантированы проблемы с соседями, которым это все явно не понравится, а отсюда – жалобы в администрацию и прочие проверяющие структуры.

В остальном в плюсе остаются обе стороны: можно так снять квартиру под офис, что это будет выгодно арендатору, ведь ее стоимость ниже, чем полноценных офисных помещений.

А владелец избавляется от лишней бумажной волокиты и получает стабильную прибыль. По такому принципу работают многие компании, главное, чтобы это не вызывало никаких неудобств.

Как и любая другая сделка, аренда квартиры под офисное помещение подразумевает заключение договора между участниками. Это может быть договор между юридическим и физическим лицом или двумя физическими лицами, если квартиру хочет арендовать частное лицо. В любом случае нотариально заверять этот документ не требуется.

Образец договора аренды квартиры под офис можно скачать уже в готовом виде и распечатать в двух экземплярах. Если предпринимателю не надо складское помещение, в котором будет расположено специализированное оборудование, то сделка признается законной и согласно 17 статьи ЖК РФ работать в жилом помещении можно.

В результате подобной деятельности не должен создаваться шум, вибрация, вредные испарения, которые угрожают жизни окружающих.

В договоре подробно описываются реквизиты обеих сторон и их личные данные, дальше описывается предмет – само помещение и всё оборудование (если таковое есть), которое тоже передаётся арендатору во временное пользование.

Обязательно прописываются сроки действия сделки и есть ли возможность пролонгации. Теперь осталось прописать ответственность сторон за нарушение условий, оговорить порядок расчёта и внести все данные в договор.

Популярность такой аренды растёт, но о рисках тоже стоит помнить. Закон в этой сфере сформулирован очень неоднозначно, а это значит, что есть вероятность признания сделки недействительной.

Налоговая будет учитывать только переведённые в нежилой фонд арендованные помещения при уплате налогов.

Некоторые сложности могут возникнуть с соседями, пожарным надзором и другими инстанциями. Так что подобный вариант аренды не подходит всем предпринимателям без исключения.

Если говорить о местоположении, то здесь все будет зависеть от того, насколько прибыльный бизнес у предпринимателя. Так для известных компаний, работа которых связана с постоянными визитами посетителей больше подойдёт аренда в центре города или там, где большая проходимость и добраться туда можно без особых проблем.

Если род деятельности фирмы не связан с частым общением с клиентами, то выбирать можно офис подешевле.

Предпринимателю следует заранее составит список самых важных моментов, которые необходимо будет учесть при выборе помещения. Определитесь с примерной площадью, количеством комнат и может даже планировкой, чтобы работать было удобно. Для клиентов можно выделить отдельную комнату или проводить все встречи в одной.

В процессе выбора обратите внимание на такие аспекты:

1. придётся ли делать ремонт сразу после заключения сделки. Если да – то стоит с собственником заранее решить вопрос, на каких условиях это будет происходить и за чей счёт;
2. удобно ли это помещение с точки зрения эксплуатации. Имеется ввиду высота потолков (если этот момент имеет большое значение), площадь. Наличие перегородок и прочее;
3. есть ли неподалёку парковка? Это станет плюсом, если есть большой поток клиентов ежедневно;
4. как в целом выглядит территория вокруг офиса.

Что делать если квартиранты не платят — читайте тут.

Законодательством разрешено предпринимателям использовать для своей профессиональной деятельности жилые помещения или квартиры, переведённые в нежилой фонд, если это никак не нарушает интересы других граждан. А само помещение при этом отвечает всем нормам и требованиям.

Главное при этом – заключить договор между сторонами, в котором будет описаны все важные аспекты таких отношений. В будущем это позволит избежать споров и претензий.

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

• Квартира является собственностью ИП.
• Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
• При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

• Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
• Не предполагается производство в промышленных масштабах.

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

• Юристы.
• Лица, оказывающие консультационные услуги.
• Няни.
• Бухгалтерские работники.
• Репетиторы.
• Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

• В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
• В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
• Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

• Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
• Цель аренды.
• Полная схема помещения, описание.
• Продолжительность аренды.
• Размер выплат.
• Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
• Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
• Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
• Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
• Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

• Показания жителей здания.
• Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
• Указания на нарушения санитарных норм.
• Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

• Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
• В помещении не должно находиться постоянных жителей.
• Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
• Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

Снять и арендовать квартиру под офис: пошаговая инструкция 2019

Граждане, оказывающие услуги и ведущие предпринимательскую деятельность, нередко задумываются о том, как снять квартиру под офис. Наем жилого помещения позволяет сэкономить на аренде полноценного офиса. При этом важно правильно и аккуратно оформить факт аренды с помощью договора.

Оказывать услуги или осуществлять коммерческую деятельность в квартирах вправе граждане, проживающие в них на законных основаниях. Обычно это субъекты, прописанные на жилплощади или оформившие договор найма (а не аренды!). К специальным субъектам относятся ИП, адвокаты, нотариусы и другие специалисты.

Квартира может относиться к жилым или нежилым объектам. С учетом категории помещения выбирается доступный вариант сделки.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, помещения в жилых домах разрешено использовать в предпринимательских целях при соблюдении ряда условий:

• деятельность не должна нарушать права, интересы жильцов, соседей и других граждан;
• в процессе ведения бизнеса должны соблюдаться требования к жилым помещениям, например, СанПиН 2.1.2.2645-10, Правила пожарной безопасности, экологические нормы и т.д.;
• в квартирах запрещено организовывать серийное производство на промышленном оборудовании для получения прибыли.

Согласно ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания, а не для сдачи в аренду под офис. Поэтому для заключения договора аренды необходимо перевести квартиру из разряда жилых помещений в разряд нежилых объектов.

Вариант с созданием офиса в квартире подходит тем бизнесменам, которые не планируют производить впечатление на клиентов. Фешенебельный офис не требуется, если предприниматель работает удаленно или через сеть торговых представителей.

Аренда помещения в жилом доме приносит ряд выгод:

1. низкие коммунальные платежи;
2. экономия на телекоммуникационных услугах (тарифы для квартир в 5-10 раз ниже, чем для офисных помещений);
3. возможность найма собственной квартиры для уменьшения налогооблагаемой прибыли (в таком случае придется уплатить НДФЛ).

Договоры на оказание услуг ЖКХ и связи, как правило, оформляются на собственника, а не на арендатора. Если арендатор заключает договор за телефонные услуги или Интернет на себя, то может отнести данные расходы на себестоимость. В таком случае затраты необходимо прописать в договоре найма.

Небольшие компании из 3-5 сотрудников часто берут в аренду квартиры под офис или снимают помещения дружественных организаций. В связи с этим могут возникнуть проблемы:

1. вопросы Налоговой Службы – ФНС потребует изменения записей в ЕГРЮЛ или внесет сведения о недостоверности информации, что отпугнет щепетильных контрагентов;
2. штрафы контролирующих организаций, например, пожарного надзора (квартиры должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, установленным для офисов);
3. трудности в получении виз – посольства США и Европейских компаний не доверяют организациям, работающим в обычных квартирах;
4. аренда помещения у друзей – это допустимый вариант, если сотрудники малой фирмы готовы к переезду в любой момент.

Стоит проверять наличие договора субаренды, ведь собственник может быть против незваных гостей.

На что обратить внимание при выборе квартиры в аренду?

В первую очередь, арендуемая квартира должна относиться к нежилому фонду. Для этого коммерческую недвижимость оборудуют отдельным выходом, ремонтируют и оснащают с учетом требований законодательства.

При выборе помещения стоит учесть ряд рекомендаций:

• провести тщательный осмотр квартиры, проверить исправность коммуникаций, сантехники, кондиционеров, чтобы убедиться в отсутствии дефектов, поломок до подписания договора;
• потребовать оригинал свидетельства на право владения квартирой, паспорт арендодателя, проверить техпаспорт недвижимости;
• протестировать скорость работы вайфай, желательно, чтобы в офисе уже был подключен Интернет;
• обсудить стоимость дополнительных услуг, например, уборки, охраны, коммунальных платежей, которые оплачиваются помимо аренды («коммуналку» стоит включить в договор, чтобы отнести ее в счет переменных платежей для получения возврата НДС);
• пообщаться с соседями, зайти в соседние офисы, попросить телефон, чтобы обсудить недостатки аренды в нерабочее время, спросить были ли в помещении кражи, есть ли проблемы с охраной.

Если квартира не переведена в нежилой фонд, то ее можно снять под офис по договору найма. В таком случае, придется серьезно задуматься об ограничении количества сотрудников и потока клиентов. В противном случае, недовольство соседей приведет к подключению контролирующих органов. Поэтому вариант с наймом жилого помещения подходит для компаний, не принимающих в офисе большое количество посетителей.

До подписания договора нельзя менять что-либо в помещении. Если необходим ремонт, надо обязательно включить в договор подробный план ремонтных работ. В договоре аренды стоит указать, что переезд арендатора состоится после подписания акта приемки (за 1-2 дня до переезда). В акт необходимо включить следующую информацию:

1. все имеющиеся в помещении проблемы, например, трещины в стенах, сломанную фурнитуру на окнах и т.д. (если недостатки квартиры будут прописаны, арендодатель не сможет потребовать выплату неустойки за дефекты);
2. всю технику и мебель, установленную в квартире, а так же состояние данного имущества;
3. количество переданных ключей.

Обычно в договоре указывается цель, срок, стоимость аренды и ее индексация, цены за дополнительные услуги. В документе рекомендуется фиксировать гарантии, вопросы ремонта, возможные неустойки, правила возврата залога, условия, на которых арендатор планирует съезжать. Нотариальная заверка данного документа не требуется.

В статье рассмотрены все нюансы аренды квартиры под офис. Чтобы арендовать помещение для ведения предпринимательской деятельности, необходимо оформить письменный договор. Для офиса рекомендуется выбирать квартиру, переведенную в нежилой фонд.

Квартира под офис: советы по аренде начинающим предпринимателям

Многие начинающие предприниматели сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств на аренду комфортабельного офиса большой площади, поэтому поневоле возникает необходимость в поиске более экономичного варианта. Хорошим подспорьем для молодых бизнесменов выступает законодательная возможность оформления аренды квартиры под обустройство офисного помещения.

Сегодня рынок недвижимости предлагает предпринимателям как нежилые помещения, так и жилые, оформление которых в конечном итоге выходит в разы дешевле. Однако стоит понимать, что не все виды предпринимательской деятельности могут осуществляться на территории жилого комплекса.

Положения ст. ст. 288 и 671 Гражданского кодекса, закрепляют как аксиому следующее положение: любое жилое помещение предназначается только для проживания граждан, при этом данные статьи ссылаются на п.2 ст. 17 Жилищного кодекса, который в свою очередь позволяет использование квартир или домов в качестве офисов для индивидуальных предпринимателей при соблюдении нескольких условий:

1. Квартира на правах собственности принадлежит предпринимателю.
2. Образование офиса не мешает и не нарушает интересы других лиц, проживающих как в квартире, так и в доме.
3. Квартира отвечает всем требованиям жилого помещения при образовании в ней комнаты офисного типа или офиса в целом.

В иных случаях необходимо переоформление дома в нежилое помещение.

Для физических лиц, являющихся арендаторами жилых помещений, возможно наступление административной ответственности за использование квартиры в качестве офиса, согласно ст. 7.21 КоАП России, поэтому важно соблюдение всех тонкостей ведения предпринимательской деятельности на территории жилых массивов.

В некоторых случаях оформление жилья в нежилое помещение не требуется и в таком случае деятельность предпринимателя существенно ограничивается законодательством.

Любая бизнес-идея, связанная с реализацией в жилом доме, должна отвечать нескольким правилам:

1. Не нарушать права и свободы других лиц, в частности соседей или других жильцов квартиры.
2. Не осуществлять производство в промышленных масштабах.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, осуществлять трудовую деятельность на территории собственного жилья могут только индивидуальные предприниматели или граждане, оказывающие на дому профессиональные услуги. Для юридических лиц такой возможности не предоставлено и компаниям нельзя прибегать к возможности создания офисного помещения в квартире.

Юридическим лицам разрешено использовать в качестве офиса лишь те квартиры или дома, которые были переведены в нежилой фонд согласно правилам и особенностям российского законодательства.

Без переоформления собственный дом в качестве офиса могут использовать:

• юристы;
• няни;
• репетиторы;
• бухгалтеры;
• консультанты;
• переводчики и т.д.

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется гл. 3 Жилищного кодекса. Третья глава закрепляет все условия, необходимые для перевода, а также правила и порядок осуществления всей процедуры.

Прежде чем подать документы на переоформление жилой недвижимости в нежилую, необходимо убедиться в том, что жильё полностью отвечает нормам коммерческой недвижимости.

Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд регулируется ст. 22 ЖК РФ и осуществляется при соблюдении следующих условий:

• наличия дополнительного доступа в помещение;
• отсутствие зарегистрированных на территории жилплощади лиц;
• отсутствие прав третьих лиц и другого вида обремененности;
• недвижимое имущество расположено либо на первом этаже, либо на последующих при условии, что под квартирой находится нежилое помещение;
• жилплощадь не принадлежит муниципалитету;
• перевод необходим для проведения обрядов религиозной организации.

Прежде чем обращаться в муниципалитет по поводу перевода жилья, нужно собрать небольшой пакет документов для подтверждения прав собственности на помещение, а также общих намерений по поводу перевода.

В органы местного самоуправления необходимо предоставить:

• заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд, где указать наименование органа власти, ФИО собственника и данные его паспорта;
• документы, отражающие право собственности на жилплощадь;
• план квартиры, а также техпаспорт;
• план дома, в котором находится помещение, по этажам;
• в случае необходимости проект переустройства жилплощади.

Часть документов можно не предоставлять, если информация о помещении находится в ЕГРН, но в данном случае лучше перестраховаться и предоставить в уполномоченные органы весь пакет бумаг.

При оформлении договора аренды квартиры под офисное помещение необходимо опираться на законодательство и четко следовать правовым нормам. Для юридических лиц можно оформить договор аренды только для использования квартиры в качестве жилья сотрудникам предприятия.

Несмотря на это множество квартир используются в качестве офисов для самых разных категорий предпринимателей и бизнесменов. С одной стороны, согласно нормам ГК РФ, осуществление коммерческой деятельности на территории жилплощади не допустимо, с другой по нормам ЖК РФ, такое вполне возможно и правоверно.

Составление договора аренды требует большой внимательности и знания тонкостей законодательства в этом вопросе, так как по незнанию можно с легкостью нарушить несколько довольно серьезных правовых норм.

Договор должен быть заключен, основываясь на следующих правилах и положениях:

• должен быть оформлен договор аренды с указанием всех необходимых для данного акта тонкостей и нюансов;
• в договоре должно быть четко прописано, что на территории жилплощади запрещено размещение промышленного производства, так как данное действие противоречит нормам права;
• жилое помещение должно отвечать всем требованиям офисных зданий – от наличия дополнительного запасного входа до соблюдения норм и правил пожарной, экологической и иной безопасности;
• арендатор при использовании жилплощади обязан соблюдать права и интересы соседей собственника жилья.

Для юридических лиц жизненно необходимо правильно и четко формулировать цель оформления договора аренды на жилое или нежилое помещение, так как неправильное указание целей может повлечь за собой большое количество проблем.

В любом договоре аренды квартиры должны быть отражены следующие нюансы:

• документы о праве собственности недвижимости;
• цель аренды;
• подробный план или описание жилплощади;
• срок аренды помещения;
• сумма ежемесячных (или ежеквартальных) выплат;
• размер компенсации при порче квартиры;
• обязанности по ремонту и использованию жилища;
• обязанности по выплатам за коммунальные услуги;
• условия для расторжения договора.

Самая главная проблема аренды жилой недвижимости под коммерческое использование – законодательные проволочки и противоречия, которые говорят лишь об одном общем аспекте – юридическим лицам арендовать жилье для офисных помещений нельзя. Такая возможность существует только у индивидуальных предпринимателей и граждан, занимающихся оказанием профессиональных услуг.

Возможным вариантом решения проблемы является закрытие ООО и регистрация гражданина как индивидуального предпринимателя, однако при невозможности осуществить такие процедуры, можно попытаться оформить субаренду на ИП, которое находится под контролем ООО.

При оформлении аренды квартиры под офис, важно осознавать степень тех проблем, которые могут возникнуть в следствие осуществления рабочего процесса.

Большое количество предпринимателей оказываются перед выбором снять квартиру у физического или все же юридического лица. Как показывает практика, особой разницы для арендатора нет. При этом для офисных помещений лучше всего выбирать те квартиры, где собственник документально может подтвердить ее нежилой статус.

Большой проблемой, с которой сталкиваются «домашние» офисы, являются соседи. Для того чтобы максимально обезопасить свой бизнес от неожиданных жалоб и проверок, лучше всего не использовать общий вход и подъезд. Правильным и хорошим вариантом считается организация собственной двери и небольшой парковки, если работа связана с клиентской базой.

Если офис находится в нежилом помещении и в нем оборудован запасный выход, соблюдены все техники пожарной и экологической безопасности, а также сформирован четкий и правдивый архив финансовой детальности, то никакие проверки не страшны.

В случае, если какой-то пункт законодательства нарушен, например, в жилом помещении работает организация и использует квартиру в качестве коммерческой недвижимости, могут возникнуть существенные проблемы как для собственника, если он согласился на аренду жилья под офис, так и для самого предприятия.

Для того чтобы этого избежать, можно договориться с собственником о том, чтобы тот переоформил квартиру в нежилое помещение. Либо стоит снимать в аренду только те квартиры, которые уже прошли данную процедуру.

Снять квартиру под офис для физических лиц или индивидуальных предпринимателей вполне реально, а вот учредителям ООО, ОАО и т.д. стоит задуматься о конкретной формулировке целей аренды недвижимости так, чтобы она не противоречила законодательству, но в то же время отражала суть приобретенных прав на помещение.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Альтернативой аренде офиса может быть использование квартиры в его качестве. О том, как проходит аренда квартиры под офис, каким условиям должна соответствовать такая недвижимость и как ее приобрести, – в этой статье.

Традиционно предприниматели для ведения бизнеса арендуют офисы, как правило, в бизнес-центрах. Тем не менее, не многие догадываются, что для офиса можно использовать и обыкновенную квартиру. Есть в этом свои достоинства и свои недостатки. О плюсах и минусах аренды квартиры под офис мы сейчас и расскажем в этой статье

Особенности аренды квартиры под офис

Один из условных «минусов» аренды – это впечатление на клиента. Если вы не работаете непосредственно с клиентами, на которых надо произвести впечатление, например, работая через сеть торговых представителей, которые сами ездят по офисам клиентов и предлагают продукцию или услуги, иметь фешенебельный офис в общем-то и необязательно. В принципе, можно работать и на дому в режиме хоум-офиса, но мне, например, дома работать сложнее – нужна соответствующая рабочая обстановка. Аренда другой квартиры под офис – вполне подходящий вариант.

Неоспоримый плюс – что аренда квартиры под офис может оказаться экономически очень выгодной. Во-первых, коммунальные платежи для частных лиц для квартир очень существенно отличаются от «коммуналки» для офисных помещений. Во-вторых, услуги телефонной связи Интернета для граждан в квартирах зачастую в 5-10 раз меньше, чем для юридических лиц и офисов.

В-третьих, можно арендовать квартиру, например, у самого себя или родственников, а арендные платежи относить на расходы, уменьшая прибыль, а соответственно, и налог на прибыль. Другое дело, что арендодатель в таком случае должен платить подоходный налог как физическое лицо – 13 % с дохода, да к тому же сдавать налоговую декларацию раз в год. В принципе, можно и не платить налог и не декларировать такие доходы, но есть риск, что налоговая инспекция в ходе камеральной проверки может обнаружить у вас платежи за аренду квартиры у другого физического лица и задаться вопросом: а тот платит подоходный налог?

Как минимум, используя квартиру для офиса, индивидуальный предприниматель сможет снизить расходы на коммуналку, Интернет и телефон себе на себестоимость.

Арендуя квартиру у другого физического лица не забывайте про юридическую составляющую – факт аренды обязательно должен быть зафиксирован в виде договора в письменной форме. Регистрировать его нотариально, как того иногда хотят владельцы квартир, вовсе необязательно – дополнительной юридической силы это ему не добавит.

Требования к договору об аренде квартиры

Что должно быть обязательно прописано в договоре?

Прежде всего, там должен быть указан размер арендной платы. Это сумма, которую вы будете платить в месяц, как и за что. Только ли за аренду придется платить или еще и оплачивать коммунальные платежи по счетам, платить за Интернет, телефонные услуги, домофон и т.д..

Другой вопрос – на какой срок заключается договор и каковы условия досрочного расторжения. С первым все понятно, то второе особенно важно для вас – как арендатора – в первую очередь: «на берегу» надо договориться, при каких условиях вас могут «попросить освободить помещение» до окончания срока действия договора,

Другой вопрос – кто является стороной, ответственной за поддержание квартиры в соответствующем состоянии. Это мелкий ремонт, устранение аварий, например, на водопроводе, канализации, отоплении и т.д. В больших офисных зданиях обычно для жтого есть наемные кадры, но вотдля квартиры такие услуги могут быть слишком дороги.

В заключении, лучше по тексту договора четко прописать, что цель аренды – не проживание. Лучше поставить какую-нибудь обтекаемую фразу (богат и могуч русский язык!) на тему того, что помещение будет использоваться для деловых операций, а не проживания.

Перед заключением договора обязательно убедитесь, что вы арендуете квартиру именно у собственника – пусть предъявит оригинал свидетельства о праве собственности и свой паспорт для подтверждения. Лучше заключать сделку по аренде квартиры для офиса с самим ее владельцем – это поможет избежать ненужных конфликтов в суде.

Также будет не лишним самостоятельно обратиться в регистрационную палату и запросить справку об отсутствии обременений и арестов на квартиру. Делается такая справка правда почти 5 дней, но зато всегда можно проверить, что например, квартира не арестована приставами и не будет изъята в ближайшее время.

Требуйте наличия в договоре фразы о том, что собственник подтверждает, что никаких других договоров аренды этой квартиры не заключено и в будущем заключено не будет (пока действует этот договор аренды). Для вас это дополнительная гарантия, что квартира не будет сдана одновременно нескольким лицам.

Сопровождающие аренду договоры

Что касается других договоров: на коммунальные услуги, телефон, электроэнергию, домофон и т.д. – то их необязательно заключать именно на арендатора – да и коммунальные службы предпочитают заключать договора только с собственниками помещений. Интернет и телефон можно заключить и на себя. Вне зависимости от того, на кого заключены эти договора, расходы по договору аренды вы сможете полностью отнести на себестоимость. Главное – эти расходы должны быть прописаны в тексте договора.

Надо ли делать экспертную оценку стоимости квартиры до заключения договора аренды? Это не напрасный вопрос. В ряде случаев так называемые амортизационные расходы по квартире можно относить на уменьшение налогооблагаемой базы и по подоходному налогу, если владельцем квартиры является физическое лицо, и по налогу на прибыль, если квартира принадлежит юридическому лицу.

Законодательно нет требования, что такая оценка должна делаться. В принципе, ее достаточно сделать один раз – если собственнику так нужно, да и в общем-то вопрос налогообложения – это его проблема, а не ваша.

Должна ли квартира быть переведена в нежилой фонд, как это бывает с квартирами на первых этажах, которые используются под магазины, парикмахерские и т.д.? Ответ здесь – нет. Законодательно это никак не проговорено, значит, делать не обязательно. Офис можно организовать и в простой квартире. Законодательно только запрещено использовать жилые помещения для промышленной деятельности. Например, нельзя формально открыть цех по пошиву одежды. Но если никто не узнает… можно, но с понятными рисками.

Что касается оплаты, то я сторонник того, чтобы любые движения денег подтверждались документально – расписка, приходный ордер, банковский чек. Для вас – арендатора квартиры под офис – это очень важно. Во-первых, как в случае чего вы подтвердите, что вы платили по договору? Во-вторых, без бумаги вы не сможете отнести расходы на себестоимость.

Так что, аренда квартиры под офис – очень даже неплохой способ сэкономить на аренде офиса. Не случайно это — довольно прибыльный рынок коммерческой недвижимости. Главное все делать правильно и аккуратно. Надеемся, что наша статья вам в этом поможет.

Оцените статью: